København har efterhånden over 170.000 lejeboliger og mange nye udlændinge og danskere. De studerer eller arbejder i hovedstadsområdet, og er ved at få øjnene op for deres rettigheder som lejer på et presset boligmarked. Her Nørreport i myldretiden. FOTO: TV2/Kosmopol.
Kommunen i Danmark med flest lejere; København, har de seneste år set en kraftig stigning i antallet af tvister mellem beboere og udlejere. Kommunen vurderer efter en indsprøjtning af ressourcer at have fået greb om ventetiderne ved huslejenævnene, men kortere ventetider ligger ikke lige om hjørnet. Dertil er boligmarkedet i Hovedstaden alt for presset.
København har i flere omgange siden 2020 oplevet kraftige stigninger i antal af tvister mellem lejere og udlejere. Med hjælp af reorganiseringer og flere medarbejdere ligger ventetiderne på afgørelser ved i gennemsnit lige under et år ved byens huslejenævn.
Det er nok til en top-7 placering i Danmark over kommuner med de længste ventetider på afgørelser i sager om pludselige huslejestigninger, manglende vedligehold af vaskemaskine og depositum, der bare forsvinder.
Byen med 170.000+ lejeboliger
Og ventetiderne kunne nemt være meget værre. I hvert fald ifølge kontorchef Peter Heiberg, der leder sekretariatet for huslejenævn og ankenævn i København.
Byen er den eneste kommune i Danmark, der har et ankenævn med sagkyndige, der kan give en kvalificeret second opinion på uenigheder. Før en eventuel retssag ved boligretten ved striden varer ved. Med efterhånden flere end 170.000 lejeboliger er København frontlinje for udfordringer på det danske boligmarked.
Forespurgt, gør Peter Heiberg en sommerstatus: Der er aktuelt 1.662 verserende sager ved huslejenævn, der vurderer tvister på det private boligmarked. 201 verserende sager i beboerklagenævnet, der løser tvister på det almene boligmarked. Og, 495 verserende sager i ankenævnet. Knap 2.400 åbne tvister. Ventetiderne er lige nu på otte til ti måneder i gennemsnit, og dertil lidt over et år ved ankenævn.
København er presset
Hvorfor er sagsbehandlingstiderne på afgørelser i tvister mellem lejer og udlejer så høje i København?
“Generelt er boligmarkedet i København presset. Det har en effekt på sagsmængderne. Der kommer flere borgere og besøgende til byen, og den øgede konkurrence om de eksisterende boliger, giver mere pres på, og flere lejere, der anfægter huslejernes lovlighed,” siger kontorchef Peter Heiberg
Han fremhæver desuden, at byen har alle tænkelige sagstyper fra hver en afkrog af lejeretten i modsætning til mange andre kommuner.
“Vi har de mest komplekse sager, og det største antal sager i Danmark. Det påvirker i sagens natur den gennemsnitlige sagsbehandlingstid. Det skyldes de særlige forhold i København: Tæt bebyggelse, et stort antal lejeboliger og et meget komplekst boligmarked i hovedstaden med enormt mange aktører i markedet, der kan gå ind og spille en rolle i forhold til sagerne,” siger Heiberg.
Lov på lov på lov
Og netop lejerettens mange forgreninger er en af to hovedskurke i tv-serien om de lange ventetider ved huslejenævn.
“Der kom en lovændring i 2015, der har medført, at sager om fraflytning og afregning af depositum behandles meget grundigere. Mange af den type sager bliver enormt bilagstunge. Vi ser ofte sager med over 100 siders billedokumentation. Som kommunale embedsmænd er vi underlagt almindelige, forvaltningsretlige regler. Det stiller høje krav til både den juridiske og administrative sagsbehandling og dokumentation af vores arbejde med digitale værktøjer,” siger Peter Heiberg og fortsætter:
“I 2020 kom en lovændring for at beskytte lejerne, der har givet en stigning i antal sager her frem til 2025. Hvis nævnet træffer en afgørelse, hvor udlejer ikke får fuldt medhold, er udlejer forpligtet til at informere alle lejere i bygningen om afgørelsen. Det er incitament til, at andre lejere indbringer samme type sag for nævnet”.
Og hvis det ikke var nok, kom der i 2021 en ændring i måden at håndtere ankesager om huslejens størrelse på, som kun ramte København.
“Vi fik som den eneste kommune med et ankenævn for huslejesager, en praksisændring for at afgøre sager om lejens størrelse bedst muligt. Det betød, at mange sager skulle genbehandles i huslejenævn. Det lagde ekstra pres på sagsbehandlingstiderne. Sagerne forudsætter en omfattende indhentning af dokumentation fra lejere og udlejer, samt offentlige registre og arkiver. Det er blevet meget mere komplekst at oplyse (sagen, red.) bedst muligt“.
På kanten af meget værre
København arbejder ihærdigt med at nedbringe sagsbehandlingstid med digitalisering, flere administrative medarbejdere, flere jurister, strømlinet sagsbehandling og et ekstra nævn for at undgå flaskehalse.
Et sekretariat forbereder sagerne, hvorefter de venter i kø på, at huslejenævnets eksperter får gennemlæst, diskuteret og truffet afgørelse. Den proces går nu hurtigere med flere nævn, der arbejder sideløbende. Samlet set er sekretariatet for huslejenævn og ankenævn i 2025 på cirka 36 såkaldte årsværk af jurister og administrativt personale.
Hvis I bruger flere ressourcer og nye metoder, hvorfor kan det ikke aflæses med et fald i ventetid?
“Sagsmængderne er fra 2019 til 2020 steget med mere end 50 procent til et nyt højt niveau, og kompleksiteten i lovgivningen er fortsat steget. Hvis vi ikke brugte flere ressourcer, ville sagsbehandlingstiderne helt åbenlyst være langt højere i dag,” slår Peter Heiberg fast.
Embedsmandens princip
Han peger på, at sekretariatet bruger “væsentlige ressourcer “på datagrundlag og åbenhed, om hvordan de arbejder. Han forklarer også, at der hvert år kommer hundredvis af anmodning om aktindsigter i afgørelsen og tusinder af ejendomsforespørgsler, som også skal behandles. Og så er det en grundtone af embedsmanden ordentlighed at spore:
“Vi er også bevidste om, at vi er i den største by i Danmark med flest sager og af alle typer. Vi har derfor et større ansvar, som vi gør os umage med at leve op til. Vi er meget bevidste om at fastholde et højt fagligt niveau og ikke springe over, hvor gærdet lavest”.
Neutral udvikling alt i alt
Ifølge Peter Heiberg er ventetiderne i sommeren 2025 nogenlunde en status quo:
“Der er ikke de store udsving. Vi er inde i en positiv udvikling i vores sagsbehandling. Hvis man opgør sagsbehandlingstiderne over en 3-årig periode, er der en neutral udvikling, hvor det ikke bliver meget værre på trods af flere og mere komplekse sager”.
Han peger på, at der er faldende sagsbehandlingstider i sagstyperne forhåndsgodkendelse af husleje, vedligeholdelsesmangler, sager om husorden, forbrugsregnskaber og lejeforhøjelser. Mens sager om lejens størrelse og fraflytningssager er mere komplekse og giver længere sagsbehandlingstider.
København ser helst, at sagsbehandlingstiderne opgøres over 3-årige perioder. Dermed undgår statistikkerne risiko for kraftige udsving fra år til år, som det ses på Frederiksberg, og giver et mere balanceret billede. Selvom Peter Heiberg forstår, at borgerne og en organisation som Lejernes LO kan have et behov for at se tallene år for år.
Grafik: Københavns Kommune/LLOH
Gamle sager trækker ned
For eksempler steg sagsbehandlingstiden kraftigt i ankenævnene i 2024, forklarer Peter Heiberg.
“Vi fik afsluttet nogle særligt komplekse og vanskelige sager i en ældre ejendom i Indre By. Det var en bunke af sager om byfornyelse for lejere i hele ejendommen. Sagerne var meget gamle, og derfor trækker de kraftigt op i statistikken for året, når de afsluttes”, siger Peter Heiberg.
Han understreger, at det er “godt”, at de ældre sager bliver løst. Der er flere af dem, der er “trukket voldsomt ud“. Ofte uden et huslejenævn kan gøre fra eller til.
“En sag kan ligge stille af forskellige grunde, der ikke altid beror på Københavns kommunes huslejenævn og ankenævn. Vi kan for eksempel afvente en afgørelse fra boligretten, som har konsekvens for dele af sagen, eller vi kan afvente en afklaring fra udlejers side, der måske er i gang med at renovere”.
Slagsmål i horisonten om depositum og husleje
Hvad kan kommunens lejere forvente af udvikling i de gennemsnitlige sagsbehandlingstider de næste et til tre år?
“Uden at lægge hovedet på blokken, så forventer vi at opleve en stigning i sager inden for lejens størrelse og reguleringer af husleje. Det er en følge af de landsdækkende varslinger af nye skatter og afgifter. Altså en påvirkning af lejens størrelse baseret på Skatteforvaltningens nye vurderinger,” siger Peter Heiberg.
Han vurderer også, at en tendens med flere og flere tvister mellem lejer og udlejer om fraflytninger og depositum ser ud til at fortsætte.
Samtidig er de mange udlændinge i byen, der studerer eller arbejder i hovedstadsområdet blevet mere opmærksomme på deres rettigheder, hvis de bor til leje. Det giver også flere sager.
“Vi gør, hvad vi kan for at holde sagsbehandlingstiderne så langt nede som muligt og hæfter os ved, at de over 3-årige perioder i gennemsnit er stagnerende,” siger Peter Heiberg og forsøger at afstemme forventninger i en by med eksplosive huslejer:
“Decideret fald i ventetider ved huslejenævn tror jeg desværre ligger længere ude i horisonten, men jeg er også forsigtig i mine vurderinger”.
