Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.
Du viderestilles nu
Her kan du læse den seneste udgave af medlemsbladet "Vi Lejere".
Se tidligere udgaver af "Vi Lejere"
5,2-huslejen er steget med 63 procent på 12 år. Side 14 - 19.
Læs artiklen herDen amerikanske kapitalfond Blackstone er blevet skræmmebillede på griske ejendomsmatadorer, som jager almindelige lønmodtagere ud af storbyerne. Men en stor del af udlejningskarreerne ejes af lønmodtagernes egne pensionskasser. Og de sætter også huslejerne markant op.
Mangler du et fleksibelt og meget studierelevant arbejde? Har du lyst til at bruge din faglighed til at hjælpe mennesker der har brug for det - og samtidig få noget ekstra til CV'et?
Vi har travlt og søger derfor et antal jura - eller erhvervsjurastuderende med interesse for, og evt. erfaring med boliglejeret til juridisk sagsbehandling og rådgivning i sager vedrørende forskellige lejeretlige spørgsmål.
Nye tal viser hvor stor huslejestigning udlejer kan kræve, når ældre lejere flytter og boligen renoveres.
Større og større forskel på almindelig husleje og 5,2-husleje
Ekspertudvalget om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 har i sidste uge offentliggjort at den gennemsnitlige husleje efter lejelovens almindelige regler er 791 kr. pr. m2 pr. år. og at 5,2-huslejen er 1.407 kr. Da ministeriet senest undersøgte spørgsmålet (i 2009) var tallene hhv. 504 kr. for almindelig husleje og 860 kr. for husleje fastsat efter 5,2-reglen.
Forskellen er således gået fra at være 354 kr. i 2007 til 616 kr. i 2019 en forskel på 74 %.
Hvis der er tale om et lejemål på 75 kvadratmeter, kan udlejeren i gennemsnit sætte huslejen op med 46.200 kr. om året i 2019 mod 26.500 kr. i 2007.
Et usundt system
”Det er et usundt system, der forgylder udlejeren, hvis lejeren opsiges. Det kan friste svage sjæle, og vi oplever at flere og flere udlejere fristes.” Udtaler LLO’s landsformand, Helene Toxværd.
Folketingets partier drøfter om den regel, der giver de store gevinster til udlejer, ved fraflytning, nemlig boligreguleringslovens § 5,2 skal videreføres. Hos LLO er svaret klart: ”Vi mener, at paragraffen skal afskaffes. Det vil stoppe udlejers belønning for at komme af med de gamle lejere, og give et rimeligt huslejeniveau, så alle har råd til at bo i de store byer.”
Pressekontakt tlf.
Tlf. 33 86 09 21 og llo@llo.dk
Ekspertudvalgets rapport findes her
LLO’s læsevejledning og kommentar til rapporten kan læses her
På siden: ekstrahusleje.dk kan du beregne, hvor mange penge du betaler ekstra til udlejer, hvis du bor i et moderniseret lejemål og betaler 5.2. husleje.
Beregneren tager udgangspunkt i landsgennemsnitlige tal og beregneren sammenligner ens boliger, hvor der er lavet de samme forbedringer, men brugt to forskellige bestemmelser hhv. boligreguleringslovens § 5, stk. 2. og § 5, stk. 1.
Hvad er problemstillingen
Brugen af paragraf 5, stk. 2. udhuler almindelige menneskers ret til at leve et liv i tryghed og med en hverdag der – også økonomisk – hænger sammen.
Huslejen i 5.2. moderniserede lejligheder er steget med 63% siden 2007 og huslejen fordobles næsten når udlejerne bruger 5,2 paragraffen.
Allerede i dag er 38% af de lejemål, der kan 5,2-moderniseres blevet det og det kan mærkes, både for dem, der har måttet leje en af disse lejligheder og for dem, der tvinges længere og længere væk fra job, familie og venner, fordi de simpelthen ikke kan finde lejligheder de har råd til at bo i.
Det er første gang i mere end tyve år, at brugen og virkningerne af paragraf 5.2 er blevet undersøgt så grundigt som i den netop offentliggjorte rapport og nu er tiden kommet til, at man fra politisk side også handler på denne viden.
Lejelovgivningen udhuler adgangen til boliger for ganske almindelige mennesker – det er tid til handling!
Brugen af paragraf 5, stk. 2. udhuler almindelige menneskers ret til at leve et liv i tryghed og med en hverdag der – også økonomisk – hænger sammen.
Huslejen i 5.2. moderniserede lejligheder er steget med 63% siden 2007 og huslejen fordobles næsten når udlejerne bruger 5,2 paragraffen.
Allerede i dag er 38% af de lejemål, der kan 5,2-moderniseres blevet det og det kan mærkes, både for dem, der har måttet leje en af disse lejligheder og for dem, der tvinges længere og længere væk fra job, familie og venner, fordi de simpelthen ikke kan finde lejligheder de har råd til at bo i.
Der skal handles - og det haster
Det er første gang i mere end tyve år, at brugen og virkningerne af paragraf 5.2 er blevet undersøgt så grundigt som i den netop offentliggjorte rapport og nu er tiden kommet til, at man fra politisk side også handler på denne viden
Byerne bliver med 5,2 for dyr til at par med lave indkomster, og singler med mellemindkomster har råd til at bo i byen.
Nye køkkener og bad udløser store huslejestigninger efter de store investorers skøn. Huslejestigninger bør i stedet afhænge af objektive kriterier, nemlig afholdte udgifter.
Derfor er tiden inde til at gøre op med paragraf 5 stk. 2. Vi mener, at byerne skal være for alle, også dem der har været med til at bygge den og dem der er med til at holde den i gang.
Danmark har tiltrådt konventionen om økonomiske, sociale og kulturelle rettigheder. Dermed følger en række krav og minimumsbetingelser, som Danmark forpligter sig til at overholde; bl.a. at sørge for, at deres borgere har adgang til en passende bolig og til fortsat forbedring af egne levevilkår.
Den 18. oktober kom FNs komite vedr. økonomiske, sociale og kulturelle rettigheder, med følgende kritik:
“ Komiteen udtrykker bekymring over manglen på betalelige boliger hos medlemsstaten [Danmark -red.], hvilket forværres af den stigende tendens med erhvervelse af ejendomme af private investorer, der i henhold til lov om midlertidig regulering af boligforhold § 5, stk. 2 har tilladelse til at hæve huslejen til ”det lejedes værdi (artikel 11)” [egen oversættelse].
Komiteen anbefaler at Danmark
”bygger flere betalelige boliger og […] identificerer nødvendige skridt mod urimelige huslejeniveauer og huslejeforhøjelser.” [egen oversættelse].
FN har altså vurderet, at Danmark ikke foretager sig nødvendige for at sikre denne adgang og kritiserer blandt andet, at loven giver mulighed for ’renovictions’, dvs. lejeforhøjelser så store, at man ikke har råd til at bo.
I LLO forstår vi ovennævnte som et vink med en vognstang:
Og beskeden må derfor være klar:
En betalelig bolig er en menneskeret!
Men ikke kun § 5, stk. 2. møder kritik fra FN, det gør den såkaldte ”Ghettopakken” også:
Komiteen er bekymret over, at [ghettopakken] krænker rettigheder som f.eks. opholdsret og forældres frihed til at vælge deres børns uddannelse. Komiteen er også bekymret over, at loven er diskriminerende, da den blandt andet indfører kategorisering af områder som ”ghettoer” defineret af andelen af indbyggere fra ”ikke-vestlige” lande, hvilket ikke kun resulterer i forskelsbehandling på grund af etnisk oprindelse og nationalitet, men også yderligere marginaliserer dem og sørger for en fordobling af straffe for forbrydelser begået i ”øgede strafzoner” [egen oversættelse].
I LLO håber vi, at det gør indtryk, når Danmark på denne måde får kritik fra den komité i FN, der skal påse, at vi overholder de konventioner, vi har tilsluttet os.
Du kan læse hele rapporten her: https://tbinternet.ohchr.org/Treaties/CESCR/Shared%20Documents/DNK/E_C-12_DNK_CO_6_37523_E.docx
Du kan læse de refererede afsnit (på engelsk) nedenfor:
49. The Committee expresses concern at the shortage of affordable housing in the State party, which is exacerbated by the increasing trend of the acquisition of properties by private investors who, under the 1996 law No. 5.2 on Temporary Regulation of Housing Conditions, are authorized to augment rents up to the “value of the rented dwelling” (art. 11).
50. The Committee recommends that the State party increase the stock of affordable housing units. It also recommends that the research to be undertaken on the scope and effect of housing regulation also (a) consider the impact of existing legislation on the affordability of housing, especially for disadvantaged and marginalized groups; (b) identify appropriate means against unreasonable rent levels or rent increases; and (c) assess the adequacy of the amount and eligibility requirements for housing benefits. The Committee refers the State party to its general comment No. 4 (1991) on the right to adequate housing.
51. While appreciating that law L38 (law amending the Social Housing Act, Social Housing Rent Act and the Rent Act) seeks to address residential segregation and enhance social cohesion in the State party, the Committee is concerned that it infringes upon rights such as the freedom of residence and the liberty of parents to choose their children’s education. The Committee is also concerned that the law is discriminatory as, among others, it introduces the categorization of areas as “ghettos” defined by the proportion of residents from “non-Western” countries thus not only resulting in discrimination based on ethnic origin and nationality but also further marginalizing them, and provides for the doubling of sentences for crimes committed in “increased punishment zones”. Furthermore, the Committee is concerned that rather than providing for support, the law introduces sanctions, such as the withdrawal of child benefit if parents do not enrol their children in mandatory language programmes or develop their Danish language skills at home (arts. 11, 10, 2(2)).
52. The Committee urges the State party to adopt a rights-based approach to its efforts to address residential segregation and to enhance social cohesion. In this regards, it recommends that the State party:
(a) Remove the definitional element of a “ghetto” with reference to residents from “non-Western” countries, a discriminator on the basis of ethnic origin and nationality;
(b) Assess the impact of the “Ghetto package” on affected communities;
(c) Remove the coercive and punitive elements of law L38;
(d) Repeal all provisions that have direct or indirect discriminatory effect on refugees, migrants, and residents of the “ghetto” areas;
(e) Identify, in meaningful consultation with concerned communities, the necessary support to facilitate their integration; and
(f) Ensure that evictions and rehousing respect human rights standards.
Mandag d. 28. oktober, kl. 20.45 på DR 1, sætter DR Dokumentar fokus på det ophedede lejeboligmarked i København, hvor det nærmest er umuligt for folk på helt almindelige indkomster at finde en bolig.
Dokumentaren følger desperate boligsøgende, en udenlandsk kapitalfond og beboere der kæmper mod kapitalfondene.
Se medlemmer af LLO fortælle om deres oplevelser og hør direktøren for LLO kommentere på forholdene i dette program.
Dokumentaren er i to dele og anden del er planlagt til at sendes ugen efter del et.
I de seneste ugers polemik om den mulige afskaffelse af Boligreguleringslovens §5, stk. 2 (forbedringer af lejeboliger med forrentninger op til 25%), kæmper de danske udlejere med alle de våben de har til rådighed. Det gør de selvfølgelig, fordi §5, stk. 2 giver dem meget store afkast.
Et af de våben udlejernes forening – EjendomDanmark – bruger, er at skubbe andelsboligerne foran sig. Selv om EjendomDanmark slet ikke repræsenterer andelsboligforeningerne eller andelsbolighaverne, så har foreningen brugt mange kræfter på at overbevise om, at en lang række andelsboligforeninger vil blive insolvente og andelshaverne tabe næsten alle deres penge, hvis man overhovedet rører ved lejelovgivningen.
Der er ikke nogen undersøgelser, der dokumenterer disse påstande, som er baseret på en række skøn.
Et ekspertudvalg under boligministeriet arbejder lige nu på blandt andet at belyse, hvad en afskaffelse af §5, stk. 2 vil betyde. Inden resultaterne af denne undersøgelse foreligger, kan man kun se EjendomDanmarks kampagne som et forsøg på at skræmme andelshaverne og offentligheden. En skræmmekampagne, der er en slet skjult kampagne for at bevare de gode afkast for de private udlejere.
I LLO går vi ikke ind for, at de andelshavere, der har været tvunget til at købe en dyr bolig i de sidste år, skal lide tab. Priserne på andelsboliger er eksploderet de sidste 5 år. Dem der har haft udbytte af disse stigninger, er de andelshavere, der har solgt deres andele. – Mens det er de andelshavere, der har købt, som risikerer at sidde med sorteper.
Det er nødvendigt at dæmpe priserne på andelsboligmarkedet. Det er det af flere årsager. Først og fremmest fordi andelsboligerne med de høje priser bevæger sig væk fra at være en demokratisk boligform for alle. Og dermed kommer den skatterabat andelshaverne i dag får, i fare for at blive udsat for et politisk indgreb. For hele samfundets skyld er det også nødvendigt at dæmpe boligpriserne, så vi ikke bevæger os ind i en boligboble og en gentagelse af Finanskrisen.
For at skåne de nyslåede andelshavere for tab foreslår LLO, at de såkaldte valuarvurderinger, der bruges til at beregne andelsboligforeningernes egenkapital og andelenes værdi, midlertidigt kan bruges i ti år i stedet for som nu i halvandet år.
Det vil betyde, at de andelshavere, der har købt for nylig, ikke vil tabe penge, når de sælger. Sker denne forlængelse samtidig med en afskaffelse af §5, stk. 2, vil det samtidig dæmpe prisstigningerne på andelsmarkedet. Andelsboligmarkedet får med denne ordning ti år til at stabilisere sig.
Kontaktoplysninger: Tlf. 33 86 09 21 og llo@llo.dk
Udlejerforeningen EjendomDanmark har fået lavet en beregning, der viser, at den ultimativt, maksimale omkostning ved at afskaffe den spekulative model, der giver de private udlejere mulighed for at forhøje huslejen dramatisk (den såkaldte §5.2. model), kun er mellem 1,6 og 2,6 promille af de danske pensionsselskabers værdier på ca. 3.800 mia.
Det vil sige, at det danske samfund for en meget lille omkostning for pensionsselskaberne kan sikre betalelige boliger i de store byer.
EjendomDanmarks hired guns i Copenhagen Economics har regnet sig frem til, at den ultimativt, maksimale omkostning ved at fjerne Boligreguleringsloven kun begrænser de danske pensionskassers formue marginalt. Det betyder, at Folketinget kan fjerne de spekulative moderniseringer i den private udlejningssektor, uden mærkbar konsekvens for den danske pensionsopsparer. Rapporten bygger på meget usikre og til lejligheden udvalgte forudsætninger og det er tydeligt, at dens mål er at vise så stort et tab for ejendomsejerne som muligt. Derfor er det en glædelig nyhed, at tabet for pensionskasserne selv med disse forudsætninger er så begrænset.
Se rapporten her: ejd.dk
Se EjendomDanmarks pressemedelelse her
Internationalt // Af Kjeld Hammer
I hele verden slås lejere med de samme problemer: højere og højere huslejer, som presser dem ud af storbyerne, og manglende lejerbeskyttelse.
har holdt verdenskonference i Wien.
Dansk fingeraftryk på de kommende års arbejdsprogram.
De kom fra hele verden og mødtes i Wiens imposante rådhus. Lejer-repræsentanter fra 23 lande og fire verdensdele samledes i starten af oktober i Østrigs hovedstad til international konference. Fra LLO deltog landsformand Helene Toxværd, som også er medlem af den internationale lejerorganisation, IUT's bestyrelse.
Wien: 60 pct. i betalelige boliger
Inde i det historiske rådhus med 1500 rum og 2000 vinduer tiltrak det socialdemokratiske bystyre sig hele verdens opmærksomhed ved på kun 15 år fra 1919 til 1934 at bygge 60.000 gode og sunde sociale boliger og den dag i dag kan bryste sig af, at hele 60 pct. af byens befolkning bor i betalelige boliger. Her i "Våbensalen" diskuterede deltagerne lejerproblemer og storbyudvikling, udvekslede erfaringer med national lovgivning og vellykkede kampagner, lejernes stilling i almindelighed overfor griske udlejere, kommuner og regeringer, der forsøger at score kortsigtede politiske points på at lempe lovgivningen og nærme sig markedsleje – senest sågar i Sverige, men under stopre protester. Og som i Danmark vil sælge gode, almene boliger som private ejerboliger i naiv tiltro til, at netop det er vejen frem.
Brandmænd og sygeplejersker
Man delte fælles erfaringer med "renoviction" (renovering, så lejerne ikke bagefter kan betale huslejen), og "turistification" (weekend-udlejning til turister, så billige lejligheder forsvinder). I alle tilfælde med de mindst bemidlede som tabere. Men derudover med den konsekvens, at storbyerne tømmes for beboere med almindelige indkomster og byernes sammenhængskraft forsvinder. Som det blev sagt fra talerstolen: "Det er jo grotesk, at de brandmænd og sygeplejerner, der skal redde beboere og huse i byerne, ikke selv har råd til at bo der eller blive boende". Og som den nyvalgte præsident, Marie Linder, sagde i sin afslutning: "Der er udfordringer for os i hele verden og mange forskellige, nationale løsninger. Men vi har også mange fælles udfordringer, f.eks. boligen som en menneskeret!".
Den internationale lejerbevægelse, IUT, ledes af 12 bestyrelksesmedlemmer fra 10 lande. Deriblandt LLO's formand Helene Toxværd. Hun fortalte om den danske regerings helt aktuelle planer om stop for spekulation efter renovering og fraflytning.
Dyster fremtid
I en fælles konference-udtalelse, som Helene Toxværd fik sat et fingeraftryk på, konstaterer verdenskonferencens deltagere, at trefjerdele af verdens befolkning om 30 år vil bo i byerne med alle de problemer det i sig selv medfører og allerede mange steder har medført. De næste tre år vil organisationen overvåge FN's målsætning om boliger, der er til at betale for alle. Det sker under overskriften "Handling – ikke kun ord". Det slåes bl.a. fast,
at boliger ikke er en vare, men en basal menneskeret,
at renovering ikke må finde sted uden genhusning (Toxværd's fingeraftryk),
at skyhøje huslejer skal stoppes,
at mangel på lejeboliger ikke kun berører de fattige, men alle,
at lejerinddragelse i boligkvartererne er nødvendigt
og at lejernes rettigheder skal beskyttes.
IUT har stor forståelse i EU for disse problemstillinger, og f.eks. EU's housing-plan fra 2018 er iflg. Barbara Steenbergen fra IUT's Bryssel-kontor "det mest progressive dokument til dato om betalelige boliger". Med andre ord: Her er der i det mindste i Europa en vigtig fælles base at arbejde udfra og presse på med.
Wien repræsenterer 100 års aktiv lejer-politik og er et excellent eksempel på, hvad lejernbevægelsen i hele verden kæmper for omkring betalelige boliger. Man fokuserer både på fattige og på middelklassen som lejere. Her det banebrydende Karl Marx Hof med 1.000 lejligheder.
Danmark foregangsland
Helene Toxværd konkluderede efter konferencen:
”Det er tydeligt, at de steder hvor lejerrettigheder ses som “hattedameri”, altså noget til mennesker med sociale problemer, er den generelle lejerbeskyttelse ringere end i de lande, hvor lejerrettigheder er en fast forbrugerbeskyttelse, som gælder for alle lejere.
I LLO skal vi derfor holde fast i og udbrede den lejerbeskyttelse, som har gjort os til et internationalt foregangsland og ikke sætte denne position over styr ved indgreb som “ghettopakken” og andre indgreb i beboernes selvbestemmelse”.
I 1985 bankede nogen på Marie Linders dør i Stockholm. Det var lejerforeningen i det byggeri, hvor hun var flyttet ind som lejer med små børn, men straks konstaterede byggeproblemer. Lejerforeningen tog hendes problemer alvorligt og løste dem. Det var en øjenåbner for Marie. Hun blev selv aktiv i den svenske lejerbevægelse.
Den 2. oktober blev hun valgt som præsident for lejerorganisationer i 46 lande verden over med millioner af medlemmer.
Marie Linders egen konklusion af oplevelsen i 1985: "Man ved aldrig, hvornår man får brug for hjælp. Vi arbejder med hinanden, vi lærer af hinanden, vi er solidariske og boligen er en menneskeret! Og det er os i IUT, der skal minde politikerne om de mål, de selv har underskrevet i bl.a. EU".
Marie Linder – ny præsident for IUT.
Ny tysk vicepræsident
Marie Linder efterfulgte som præsident en anden svensker, Sven Bergenstråhle.
Hun har en uddannelse i statsvidenskab og journalistik/kommunikation og er også landsformand for den stærke svenske Hyresgästforening, der netop nu lægger arm med den svenske regering, som vil indføre delvis markedsleje i lejebolig-sektoren.
Som ny vicepræsident valgtes tyskeren Rolf Gassman. Hollænderen Jan Laurier blev genvalgt som den anden vicepræsident.
Vi søger en frivillig stud.jur. til sagsbehandling i leje- og boligret i området fra Horsens til Sønderborg. Har du lyst til at få konkret erfaring med sagsbehandling af lejeret og boligret? Vil du gerne bruge dine juridiske kompetencer til at hjælpe lejere?
Jeg er ikke medlem
Jeg er medlem