Private udlejere i Hovedstaden er begyndt aggressivt at eskalere alle typer af tvister med lejere til boligretten for at presse dem til at opgive deres krav. Det sker også i sager om få hundrede kroner, og selvom lejer allerede har fået medhold i huslejenævn og ankenævn.
LLO i Hovedstaden er begyndt at se, at nogle af de største private udlejere bringer alle typer af tvister med beboere for boligretten. Det sker uanset beløbsstørrelse og sandsynlighed for at vinde.
”Flere af de store, professionelle udlejere er begyndt at stævne beboere i tvister om helt ned til 400 kroner årligt. Det er småsager, hvor huslejenævn og ankenævn allerede har givet beboerne medhold, men udgifterne til at føre sagen ved boligretten kan hurtigt koste en lejer tusinder af kroner,” siger juridisk chef Katrine Sparrewath fra LLO Hovedstaden.
Skræmmer til at opgive
Hun ser en tendens til, at private udlejningsfirmaer med mange ejendomme systematisk forsøger at presse beboerne til at opgive at kæmpe imod udlejer. Førhen stævnede udlejerne beboerne, hvis det drejede sig om større beløb på f.eks. 20.000 kroner eller 100.000 kroner. Men de nye sager handler typisk om mindre stigninger i huslejen. Udlejer kan påstå at have fået flere udgifter til driften, for eksempel vicevært, rengøring i opgange og vask af vinduer. Udgifter, der typisk allerede er inkluderet i huslejen.
Udlejere eskalerer sagerne, både for at spille på chancen for at få medhold ved en ny retsinstans, men også for at presse beboere til at opgive deres krav. Nogle lejere magter simpelthen ikke udsigten til en langtrukken konflikt i retten med deres udlejer. Andre får kolde fødder, fordi det koster til advokat og gebyrer at føre sin sag ved retten. Det fortæller juridisk chef Katrine Sparrewath.
”Det er skræmmetaktik. Og taktikken er begyndt at virke. Nogle lejere føler simpelthen, at en retssag er alt for stort et skridt at tage,” siger hun.
Der er nemlig ikke alle, der har råd til at bruge flere tusinde kroner på at forsøge at undgå en langtrukken konflikt med udlejer om en huslejestigning på knapt hundrede kroner om måneden. Men hvis udlejer rejser en stribe af den type sager, kan mange bække små hurtigt få huslejen til at vokse betragteligt.
Forsikring og medlemskab af LLO hjælper
LLO Hovedstaden opfordrer derfor alle lejere til at tjekke om deres indboforsikring er med advokatbistand. Lejere skal dog være opmærksom på, at der kan være ekstra omkostninger, som ikke er dækket af en forsikring.
”Det er desværre svært at forsikre sig til, at omkostningerne altid går i nul. Medlemmer skal indstille sig på, at der kan være situationer selv med en forsikring, hvor man skal bruge en mindre sum på at håndhæve sine rettigheder”, siger Katrine Sparrewath.
LLO Hovedstaden kan hjælpe i en tvist, hvis en lejer er medlem. LLO rådgiver medlemmer i sager ved huslejenævn og til og med ankenævn. Hvis en tvist skal for retten, har LLO tilknyttet advokater. Et medlemskab af LLO fås i tre forskellige udgaver: Basis, Plus og Ekstra. De to sidste medlemskaber inkluderer også helt gratis en advokats vurdering forud for boligretten. Det gælder også for medlemmer med et Basis-medlemskab igennem tre år eller længere tid.
Lejere, forbered jer
Lejere skal derfor overveje at supplere et medlemskab med en indboforsikring med advokatbistand, og omvendt. Altså en kombination. En indboforsikring dækker typisk alle omkostninger til advokat, hvis sagen handler om et beløb over 50.000 kroner. Men for sager om beløb under 50.000 kroner dækker forsikringen typisk kun møderne i retten, og altså ikke advokatens forberedelsestid. Der kan et medlemskab af LLO gå ind og dække en indledende vurdering fra en advokat, men dækker altså ikke omkostningerne til at føre sagen ved retten.
Lejere skal desuden være opmærksomme på, at en advokats forberedelsestid før retsmøderne typisk ikke er dækket af forsikringer med advokathjælp i sager under 50.000 kroner. Og altså heller ikke af et medlemskab af LLO. Her er mulighederne enten at føre sagen selv, med rådgivning fra LLO og kyndig hjælp af dommeren i retten, eller at betale LLO en fast takst på 7.000 kroner for advokathjælp i boligretten.
”Vi forventer ikke, at tendensen til, at nogle private udlejere aggressivt bringer alle sager uanset størrelse for boligretten, går i sig selv lige med det samme. Det er derfor supervigtigt, at man som lejer i især private ejendomme er forberedt,” siger Katrine Sparrewath.
Politikerne kan hjælpe
Imens arbejder LLO på at gøre politikerne opmærksomme på det ny problem for hovedstadens lejere:
”Udlejerne skal ikke have lov til dræne retssystemet for ressourcer og trække alle beboere i en stor ejendom for retten én for én med samme krav om en mindre huslejestigning. Lovgivningen bør ændres, så én repræsentant kan føre en sag på vegne af alle beboere i samme ejendom,” siger juridisk chef i LLO Hovedstaden.
FAKTA: 3 til 4 års ventetid for tvister om lejeboliger i København
I Danmark er der et princip om, at alle kan få en sag afgjort en ekstra gang, det såkaldte to-instansprincip. En tvist mellem en lejer og en udlejer afgøres i første omgang af et huslejenævn i kommunen, hvor en lejer bor. Hvis en af parterne er uenig i afgørelsen, kan sagen bringes for boligretten. Det er den mulighed nogle private udlejere systematisk udnytter uanset beløbsstørrelse. København har som den eneste kommune et ankenævn efter huslejenævn og før boligret, Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn. Der er cirka 18 måneders ventetid ved huslejenævn i hovedstadskommunerne og 12 til 18 måneder ved boligretten. Hertil kommer cirka 10 måneder ved Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn. De øvrige kommuner i Hovedstaden har ikke ankenævn og her kommer en uafklaret tvist fra huslejenævn til boligret.
