Foto: Copenhagen Media Center, Michael Guldbech.
Der skal bygges 35.000 boliger i København, og det skal være lige nu. Hovedstaden er på vej ind i en boligkrise, hvor borgerne ikke kan betale for byernes boliger. Boligøkonom foreslår en ny type lejeboliger efter engelsk og australsk forbillede.
Det er ikke lige så slemt, som i andre europæiske storbyer. Men der er ingen tvivl. De galopperende boligpriser i København, og resten af Hovedstaden, er ved at føre Danmark direkte ind i en boligkrise. Sådan lyder det fra boligøkonom og direktør i Boligøkonomisk Videnscenter, Curt Liliegreen.
“Danmark er på vej ind i en boligkrise og en betalbarhedskrise, hvor borgerne ikke har råd til boligerne i byen,” siger han.
Løsningen er ikke alle de små politiske håndtag, som Christiansborg og Københavns Rådhus trods alt er begyndt at dreje på.
“Der er kun ét stort håndtag, der virker: Flere boliger i vækstområderne. Vi mangler i min optik cirka 35.000 boliger akut her og nu i København for at dække boligmanglen – og endnu flere oveni, efterhånden som befolkningstallet stiger de kommende årtier,” siger Curt Liliegreen.
Byg, byg, byg
Det er meget langt fra de cirka 3.000 nye boliger, der stod færdige i 2024 i København. Omvendt er der år, hvor byggekranerne står tæt. Der var i perioden fra 2020 til 2022 et byggeboom i Danmark med flere etageboliger end nogensinde før. Et enkelt år blev der bygget over 35.000 nye boliger på landsplan. Samme tal, som der akut mangler for at balancere boligmarkedet – alene i København.
Curt Liliegreen understreger dog, at selvom boligmarkedet herhjemme spidser til, så er København næsten på den grønne boliggren i et globalt perspektiv.
“Vi har ikke en boligkrise sammenlignet med mange storbyer i udlandet. Der er vi en rollemodel. Men det går den forkerte vej for Danmark og København”.
Der er stærke kræfter i spil på boligmarkederne i storbyerne, inklusiv København, som det ikke er nemt at kæmpe imod. Det er urbanisering og financialization of housing, boliger som objekt for investeringer og spekulation. Det forklarer Liliegreen.
“Løsningen er ikke at gå ind og regulere i nogle enkelte boligmarkeder i Hovedstaden. Det bliver bare til en stoledans, hvor man kæmper om de alt for få boliger, der er til rådighed. Det er afgørende, der bliver bygget nyt. Byg, byg, byg! Og vel at mærke ikke bare bygge hvad som helst,” siger Curt Liliegreen.
En hjælpende hånd fra England
Storbyer i andre lande byder ikke kun på endnu større boligproblemer end i Danmark. De har også hjælpende hænder til København. Curt Liliegreen og Boligøkonomisk Videnscenter forsker i boligmarkederne internationalt. Han peger på en ny type lejeboliger efter engelsk og australsk forbillede, som kan løse den akutte boligmangel.
Det magiske ord er “betalbare boliger”. Ikke betalbare boliger, som det “bruges i flæng” i boligdebatterne i Danmark, men som i “affordable housing”. Det er sin helt egen kategori af lejeboliger, der i Danmark placerer sig midt mellem almene boliger og private udlejningsboliger.
“Det kunne godt være, at nogen ønsker noget andet til leje end almene boliger, men det er bare lige lovligt dyrt for dem i øjeblikket. I den del af udlejningsbyggeriet, der er opført efter 1991, ser vi nogle meget høje huslejer. Og det er specielt i de senere år, at huslejen er stukket af,” siger Curt Liliegreen.
Foto: Copenhagen Media Center, Mark Tanggaard.
Sygeplejersken og politibetjenten kan bo i centrum
Han forklarer videre, at en ny model med betalbare boliger er simpel. Det er i realiteten privat udlejning, som byen så godt kender det efterhånden, bare med en lavere husleje. Det kræver en lovændring. En kommune skal ifølge planlovgivningen kunne stille krav om, at en husleje i et byggeri skal være væsentligt under markedslejen.
“Systemet er brugt i England igennem mange år, og også i Australien. Andelen af betalbare boliger i nybyggeri er ofte meget høj i de to lande. Vi taler ikke om nogle få procent. I England kan det være halvdelen. I Australien 10 til 15 procent af et byggeri,” forklarer han og tilføjer:
“Det er ikke lige så betalbart som den lave husleje i almene boliger, men det er altså stadigvæk sådan, at sygeplejersken og politibetjenten kan bo inde i centrum af byen – i en rimelig luksuriøs, nybygget lejlighed.”
I England er det typiske et krav, at lejen kun må være 80 procent af markedslejen. Altså et nedslag på 20 procent i markedslejen.
“Det er bedre end ingenting. Man kan diskutere, om det skal være et større beløb. Der er også modeller i udlandet, hvor nye lejelejligheder er meget billige i 10 år, og så går det over til markedsleje. Der findes forskellige måder at gøre det her på,” siger Curt Liliegreen.
Hvorfor ikke bare holde sig til modellen med almene boliger, som udlandet misunder os?
“Vores almene model fungerer, men den fungerer ikke for alle. Der bor en million mennesker i den almene sektor. Men der er også nogen, der er holdt udenfor.”
Der er i Danmark 20 procent almene boliger i København og 20 procent i gennemsnit for hele landet. Det er unikt. Mange andre lande i EU har ingen almene boliger. De er kendetegnet ved at være non-profit. Altså, at der ikke er en ejer, der skal tjene penge på beboerne.
“Der er ventelister på 25 år i København til nogle af de almene boliger. Det er altså ikke nok med de almene boliger, vi har. Det er heller ikke nok, at der er planer om at bygge nogle flere. Vi skal have rigtig mange nye boliger, og der får vi brug for den private kapital. Det kan vi lige så godt indse,” siger Curt Liliegreen.
Uden at jage investorerne væk
Problemet i Hovedstaden er, kogt helt ned, at der er for mange mennesker i forhold til antallet af boliger. Derfor bliver det dyrere og dyrere at flytte til.
“Vi er ved at blive ramt af en betalbarhedskrise, og derfor skal vi tænke i nye baner. Vi skal have den private kapital til at arbejde for os og ikke imod os. Der kunne et samarbejde mellem den private kapital og samfundet sikre, at nogle af lejeboligerne bliver mere betalbare.”
“Det handler om at gøre noget af al det nybyggeri, som går til privat udlejning, betalbart – uden at jage investorerne væk, fordi så er vi jo lige vidt. Det kan lade sig gøre i andre lande, hvor sådanne samarbejder er udbredte, så må det også kunne lade sig gøre her,” siger Curt Liliegreen.
Han fremhæver modellen som et potentielt “gennembrud” i en løsning på Hovedstadens boligproblemer. Inden de bliver meget værre.
Der er penge at tjene på billigere boliger
“Så længe investorerne har mulighed for at tjene et rimelig godt afkast, så tror jeg, de bider på. Men der er brug for klarhed. Vi skal have nogle modeller, der er forhandlet på plads af et bredt politisk flertal på Christiansborg. Og som fungerer lavpraktisk.”
En bygherre eller udlejer kan i England, til gengæld for en lavere husleje med affordable housing, stille krav til for eksempel kommunen om en højere bebyggelsesprocent, at infrastruktur bliver tilknyttet (skoler, metro mv., red.) eller om prisnedslag på byggegrundene.
Curt Liliegreen forklarer, at investorerne i England og Australien stadigvæk tjener gode penge på “affordable housing”. Bare ikke lige så meget som på det uregulerede marked for privat udlejning, som gælder meget af byggeriet i København siden begyndelsen af 1990erne.
Indenfor boligøkonomi sondres der mellem “sociale boliger” og “betalbare boliger” (affordable housing eller social housing). Når der tales om sociale boliger, så har Danmark ifølge Boligøkonomisk Videnscenter en meget stærk model i den almene boligsektor, som er misundt i udlandet. Cirka 20 procent af boligerne i København og i gennemsnit på landsplan er almene. Der er meget store udsving mellem kommunerne.
Når boligøkonomer internationalt taler om betalbare boliger, er det en mellemting mellem normal markedsbestemt husleje via privat udlejning, og sociale boliger, typisk med offentlig støtte og anvisningsret.
Ifølge Boligøkonomisk Videnscenter er der ingen dansk tradition for at tænke i baner af betalbare boliger. Dansk sprogbrug har endnu ikke en fagterm. Betalbare boliger er “et lidt uforpligtende koncept, vi strør om os i debatten herhjemme”. Men i realiteten er det en ny boligkategori, der måske kan hjælpe med at forhindre en krise på boligmarkedet i Hovedstaden.
Københavns lokalpolitikere har i nogle tilfælde gjort byens boligproblemer værre. Her kommer et par eksempler:
– København har sent opdaget, at byggeriet af almene boliger i København var gået i stå. Lokalpolitikerne stillede krav om 25 procent almene boliger i nybyggeri efter planlovsrevisionen for cirka 10 år siden, men byggeriet af de bestilte almene boliger er i stort omfang ikke sket.
– København har tidligere bremset byggeri af ungdomsboliger ved at operere med et loft over antallet. Loftet er nu fjernet. I andre byer som Aalborg har man i modsætning til København arbejdet målrettet på at bygge mange ungdomsboliger.
– København har haft en regel om, at alle nye lejligheder skal være minimum 95 kvadratmeter. Der er mange singler og en overvægt af små husholdninger i en storby. Gradvist er 95-kvadratmeterreglen reduceret fra 100 procent af etagearealet i et nyt projekt, til 75 procent og senest 50 procent. Byen holder altså fast i, at der skal bygges stort og dyrere. Ifølge Curt Liliegreen giver det ikke mening, at “København konkurrerer med omegnskommunerne om børnefamilierne ved at opføre store lejligheder”. Kilde: Boligøkonomisk Videnscenter/Curt Liliegreen.
