Tirsdag d. 20 februar har Højesteret afsagt dom i en sag mellem
sælgerne A og B og køberen C af en andelsbolig.

I april 2021 solgte A og B deres andelsbolig til C, hvor køberen
betalte 1.465.108,14 kr. inklusive 21.904 kr. for forbedringer af badeværelset, som sælgerne selv havde udført.

Efterfølgende blev det konstateret, at renoveringen af
badeværelset ikke var udført håndværksmæssigt korrekt, hvilket ville kræve udbedring til en (af skønsmand) anslået omkostning på 47.140 kr.

Konkret var manglerne, at der ifølge skønserklæringerne er konstateret skrukke, hule og løse gulv- og badeværelsesfliser samt utilstrækkeligt fald mod gulvafløb.

Tvisten handlede om, hvorvidt sælgerne var erstatningsansvarlige
for disse omkostninger.

Højesteret fastslog, at der var mangler ved badeværelset, og at
sælgerne havde handlet ansvarspådragende ved ikke at udføre renoveringen korrekt. Derfor blev de dømt til at betale køberen erstatning på det af skønsmanden anslåede udbedringsomkostninger på 47.140 kr.

Retten til erstatning for det fulde tab sker efter almindelige køberetlige principper, og begrænses ikke af at køber ”kun” havde givet 21.904 kr. for forbedringerne, eller at andelshaver efterfølgende vil kunne sælge andelen for en højere pris som følge af de udførte forbedringer.

Endeligt fandt Højesteret at skønserklæringerne ikke gav grundlag for at foretage fradrag efter princippet om ”nyt-for-gammelt”.

Der var tale om mangler som køberen ikke kendte eller burde have kendt. Overdragelsesaftalens krav om at reklamere inden 14 dage, fandtes ikke at kunne udstrækkes til denne type mangler.

Dommen kan læses her

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

LLO´s chefjurist, Anders Svendsen, er blevet interviewet i TV2 Østjylland, om en fejlfortolkning af ventelistereglerne i den almene sektor. (Indslaget starter omkring 13:10)

Fejlfortolkningen har betydet, at nogle lejere ikke har kunnet flytte ved brug af den interne venteliste, hvis de ikke har lavet op til såkaldte "fleksible kriterier" (fx. beskæftigelsesgrad).

Der er nu enighed imellem både Bolig og byggeri | Social- og Boligstyrelsen i Danmark og BL - Danmarks Almene Boliger om at det er op til boligorganisationerne at beslutte om også interne flytninger skal være omfattet af særlige kriterier.

Det er derfor ikke obligatorisk, selvom nogle boligorganisationer har forstået det sådan.

Fejlfortolkningen har haft konsekvenser for mennesker, som har siddet fast i en bolig, som måske har været for stor eller for lille ift. deres boligbehov.

Indslaget kan også ses som artikel.

En af LLO’s veteraner i ”marken”, Peer Marfelt, gentager det igen og igen: Husk nu at tage fotos ved ind-og udflytning og især at sørge for, at dine billeder er forsynet med dato. Det kan blive tusindvis af kroner værd!

Peer Marfelt er tidligere formand for LLO i Kolding, bor nu på Sydsjælland og er lægdommer ved boligretten i Nykøbing F. Han er oprevet over, hvad han ind imellem ser og hører om forglemmelser og dårlig forberedelse før en boligretssag – også fra lejeradvokater! Begge forhold har han oplevet kostede lejere dyrt i sager, de ellers kunne have vundet, siger han.

Noget af det, som Peer ser, er sager, hvor der ikke er datomærkning på fotodokumentation, og han fortæller, at det kan være et problem af bevismæssige årsager. ”Det er tudetosset og kan give helt forkert afgørelser”, siger Peer Marfelt, især fordi man let kan finde en række gode vejledninger og programmer på nettet, der er lige til at bruge. Så husk det nu – tag foto med dato!

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

Hej LLO

Jeg er medlem hos jer, og håber I kan hjælpe mig med, hvordan jeg skal forholde mig. Jeg er flyttet ind 1. maj 2023, men har stadig ikke fået en lejekontrakt, selvom jeg har bedt om det mange gange. Da jeg flyttede ind, aftalte jeg med udlejer, at jeg skulle betale 5.500 kr. i husleje pr. måned. til udlejers konto, og så fik jeg nøglerne udleveret, men jeg troede, at jeg ville få en kontrakt.

Derudover, så er der mange ting galt med huset, fx stikker nogle kabler ud af væggen i stuen, vinduet i soveværelset kan ikke lukkes rigtigt, lågerne i køkkenet hænger skævt, lidt af tapetet i stuen er begyndt at gå løs, udluftningskanalen i badeværelset virker ikke mere, og så er malingen på dørkarmene begyndt at krakelere. Hvad skal jeg gøre, når udlejer ikke længere vil tage telefonen, når jeg ringer?

 

Mvh.

Et frustreret medlem

 

LLO’s svar:

Kære frustrerede medlem

Tak for din mail. Jeg kan godt forstå, at det må være frustrerende, når din udlejer ikke længere er til at komme i kontakt med.

I forhold til spørgsmålet om lejekontrakt så kan man som udgangspunkt sagtens indgå en lejeaftale mundtligt. Det er dog sådan, at hvis en af parterne kræver det, så skal lejeaftalen udformes skriftligt. Det er dog vigtigt, at hvis aftalen laves skriftligt også, så skal det være de samme vilkår som den aftale, der allerede er indgået (medmindre man selvfølgelig aftaler andet).

Når I ikke har lavet nogen aftale om, at du skal overtage nogen del af vedligeholdelsespligten for udlejer, så betyder det, at udlejer både står for den indvendige og den udvendige vedligeholdelse, og dét har betydning i forhold til dit næste spørgsmål.

Jeg forstår det sådan, at du kun har haft kontakt til udlejer telefonisk, og i forhold til de mangler der er i boligen, vil jeg anbefale, at du kontakter udlejer skriftligt. Lav en liste over de mangler, der aktuelt er i lejemålet, og hvis det er meget omfattende, så del eventuelt listen op efter rum i boligen. Når du skriver til udlejer, så referer gerne til tidligere mundtlige aftaler så det dermed skriftliggøres, og så gør ham opmærksom på, at det er disse mangler, der er i boligen, og bed ham så sørge for udbedring af manglerne indenfor en nærmere bestemt frist, fx 2 uger.

Kan eller vil udlejer ikke udbedre manglerne, vil sagen kunne indsendes til Huslejenævnet i kommunen. Når sagen har været i høring og der er foretaget besigtigelse, vil nævnet kunne pålægge udlejer at udbedre manglerne inden en frist som nævnet fastsætter, og så vil de også kunne tage stilling til, hvor meget lejen kan nedsættes fremadrettet, hvis udlejer ikke sørger for udbedring indenfor nævnets frist.

Hvis det bliver aktuelt, anbefaler jeg at du kontakter din lokale LLO-afdeling, som vil kunne hjælpe med rådgivning om forløbet.

 

Med venlig hilsen

Rikke Daugaard Jepsen

Kontorleder, cand.jur. LLO – Servicekontoret i Aarhus

 

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.