Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4, 1117 København K,
Mail: mbbl@mbbl.dk med kopi til lag@mbbl.dk
Høringssvar fra LLO vedr. udkast til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om byfornyelse og udvikling af byer. Sagsnr. 2013-2665
Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring. Høringsudkastet tager udgangspunkt i et bredt lejelovsforlig af 11.06.2014 mellem Regeringen, Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten, samt i den enighedsliste, som udlejer – og lejerorganisationerne har afleveret til og forhandlet under ledelse af skiftende regeringer siden 2005. I det omfang forliget ikke er eksplicit, har ministeriet ændret lejelovgivningen under hensyn til ønsket fra forligspartierne om at fastholde balancen mellem udlejer og lejer.
Således giver høringsudkastet til lovændringer udlejer en række lettelser i administreringen af privat udlejningsvirksomhed, for eksempel ny lettere kombineret regulering af lejen med nettoprisindeks/omkostningsbestemt leje i storhuse, indeksregulering i småhuse, lettelser i afrapportering af vedligeholdelsesregnskaber og lettelser i pligten til involvering af beboerrepræsentationen i beslutningsprocessen. Og ikke mindst de såkaldte amatørudlejere får betydelige lettelser i adgangen til at opsige lejer.
LLO er tilfredse med, at lejerne får øget tryghed i form af pligt til ind-og fraflytningssyn, samt dertil obligatoriske ind – og fraflytningsrapporter, øget gennemskuelighed ved at trappeleje erstattes af indeksregulering, og derudover øget indseende og forståelse for ejendommens vilkår via udlejers pligt til i storhuse at involverer beboerrepræsentationerne i vedligeholdelsesplanlægningen.
Desværre får lejerne ikke den lettelse i fraflytningsudgifterne, som ministeren havde lagt op til, men i stedet er der en lettelse for de lejere, der kun har boet i lejemålet i kort tid. LLO finder det ærgerligt, at lejernes indseende og kontrol med vedligeholdelsesregnskabet formindskes og det er både uhensigtsmæssigt og uforståeligt for parterne, at ministeriet har valgt at fjerne partenes mulighed for lokalt at aftale en frivillig forøgelse af henlæggelserne til vedligeholdelse. LLO er selv sagt ikke tilfreds med at beboerrepræsentationen på en række områder gives færre rettigheder end efter nuværende lovgivning. Vi skal især beklage, at reglerne for beboerrepræsentationens kompetence ikke er blevet gjort mere klare og at overtrædelse af de hidtidige usanktionerede bestemmelser, ikke er blevet sanktioneret, men for eksempel erstattet af bestemmelser, der er korte hensigtserklæringer.
Alt i alt bevarer forliget dog efter vor opfattelse den balance mellem ejer og lejer, som har været vigtig for forligsparterne og som følger af et bredt forlig i Folketinget. For lejerne er der tale om vigtige forbedringer, som vi har efterspurgt længe. Vi er derfor tilfredse med udspillet, og vi mener, at udspillet er med til at styrke lejernes rettigheder i Danmark, og dermed gør lejeloven nemmere at overskue.
I det følgende fremlægger vi en række forslag til specifikke ændringer , som efter vor opfattelse er mere hensigtsmæssige i forhold til den udmøntning af forliget, som ministeriet har foretaget, og som vil afklare uklarheder/ulogiske dele af udkastet til lovtekst.
Forligets punkt 1: obligatorisk ind- og fraflytningssyn.
Specifikke bemærkninger:
- Lejers mulighed for at påpege indflytningsmangler inden 14 dage fra indflytning jf. LL §14 er uændret.
- Det foreslås at lejer gøres tydelig opmærksom på at denne mulighed består, da lejer i modsat fald må håbe, at udlejer har lavet en fyldestgørende indflytningsrapport, som senere vil kunne bruges imod udlejer selv. Det foreslås at dette fremgår af nye versioner af typeformularen.
- Det fremgår ikke klart med hvilken frist lejer skal indkaldes til synet. Dette medfører teknisk set en mulighed for omgåelse. Hvis lejers 14-dages frist jf. LL § 14 ikke skal ses i forlængelse af synet med udlejer, kan komme i den uhensigtsmæssige situation at, lejers deadline for at have påtalt indflytningsmangler udløber inden tidspunktet for indflytningssynet.
- Det foreslås at det fremgår af loven at indflytningssynet skal foretages ved rådighedsoverdragelsen. I modsat fald, finder retsfølgen i den nye LL § 5, stk. 2, 3. pkt anvendelse.
- Det foreslås desuden at lejers frist jf. LL § 14, løber fra modtagelsen af indflytningsrapporten, ikke fra indflytning.
- Ligeledes bør det af loven fremgå, at lejeren ikke nødvendigvis skal underskrive en indflytningsrapport (vi er opmærksomme på at dette fremgår af bemærkningerne, men det bør fremgå direkte af loven, til gavn for overskueligheden).
- Det er oplyst, at forhold som skyldes misligholdelse altid vil kunne påtales, uanset at der ikke foreligger en indflytningsrapport, jf. bemærkningerne s. 43-44. Dette er med til at udvande bestemmelsen, da lejeren sædvanligvis alene hæfter for sin misligholdelse ved fraflytning (med undtagelse af nyistandsatte lejemål). Manglende vedligeholdelse kan, efter praksis, udgøre misligholdelse, hvis der eksempelvis ikke bliver malet i en længere periode, eller lakeret gulve ofte nok.
- Det foreslås at man enten udspecificerer hvad begrebet ”misligholdelse” dækker over i loven, eller at det specificeres hvilke dele af misligholdelsesbegrebet ikke skal finde anvendelse ved ovennævnte krav, ved introduktion af begrebet ”skader”.
- Det er i praksis ikke muligt for lejer at vide hvor mange boliger som udlejeren udlejer og dermed om reglerne om indflytningssyn overhovedet finder anvendelse. Dels kan lejer i praksis ikke finde ud af dette via Tingbogen, dels kan man ikke vide hvor mange af udlejers faste ejendomme, der er udlejet.
- Det foreslås at udlejer ved kontrakt erklærer på tro og love at han alene udlejer en bolig. Dette kan eventuelt indarbejdes ved udarbejdelsen af en ny typeformular. Hvis dette ikke er sket, må udlejer godtgøre at han alene udlejer en beboelseslejlighed ud. Der laves ikke standardblanketter for indflytningsmangellister, men der lægges op til at der skal udfærdiges standardblanketter for fraflytningsmangellister.
- Det foreslås at man for at øge overskueligheden for parterne og for at lette huslejenævnets sagsbehandling, udfærdiger indflytningsrapporter og udflytningsrapporter fra ministeriets side. Disse rapporter bør indeholde de samme punkter og være bygget op på samme vis. Det foreslås endvidere at disse rapporter tillægges virkning som efter LL § 5, stk. 2
Forligets punkt 2: Normalistandsættelse ved fraflytning.
Specifikke bemærkninger:
Det vil være formålstjenesteligt, at få udspecificeret forligets ordlyd om, at lejer hæfter op til en ”mellemslibning” med i loven. Dette vil efter vores opfattelse i øvrigt være en kodificering af praksis, da lejer (ved gennemslidning af lak på gulve) sjældent hæfter for afhøvling.
Vi noterer os endvidere, at det med indførelsen af de nye regler ikke er lagt op til en ændring af de almindelige hovedprincipper for lejers fraflytning, herunder at lejer ikke kan blive pålagt at levere det lejede tilbage end ved indflytning, jf. LL § 98, stk. 1.
Det vil desuden være nærliggende at ændre den nuværende typeformular således at der ikke længere skal afkrydses at lejemålet henholdsvis er nyistandsat ved indflytning og kræves nyistandsat ved fraflytning, da dette kan føre til skuffede forventninger.
Forligets punkt 3: Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesregler:
Specifikke bemærkninger:
- Da reglerne om fri leje i BRL flyttes jf. ændringen af § 15 a, jf. ændringslovens § 2, nr. 18, er det uklart om lejemål med fri lejefastsættelse jf. LL § 53, stk. 3-6 ligeledes er omfattet. Dette bedes præciseret.
- Det fremgår af bemærkningerne s. 48 at det alene er småhuse jf. BRL kap. IV A, som ønsket undtaget. Da der ikke er de samme forhold at tage hensyn til, ved fri leje så vi antager at disse ligeledes er omfattet af begrænsningen.
- Lovforslaget medfører en negligering af det udvendige vedligeholdelsesregnskabs betydning ift. gældende ret, herunder at det er en forudsætning for at opkræve lejeforhøjelse. Det foreslås endvidere, at regnskabet kun skal offentliggøres på GI’s hjemmeside.
- Det foreslås at beboerrepræsentationen stadigvæk modtager vedligeholdelsesregnskabet skriftligt.
- Det foreslås ligeledes at beboerrepræsentationen inden 3 uger efter modtagelsen af udlejerens oplysninger fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen overleverer en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger tillige med sådan dokumentation, som beboerrepræsentanterne har udbedt sig vedrørende vedligeholdelsesregnskabet. Dette er en forudsætning for effektiv kontrol af regnskabet.
- Det foreslås at udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter §§ 18 og 18 b, hvis udlejeren ikke har udleveret dokumentationen til beboerrepræsentationen. Såfremt reglen ikke sanktioneres, er det ikke vores forventning eller erfaring at reglen vil blive overholdt.
- LLO foreslår at BRL § 18 d bibeholdes, dog nævnt med en 10 årig vedligeholdelsesplan, samt med et loft på 15 kr. pr. kvadratmeter. Lovforslagets § 2, nr. 24 ændres i overensstemmelse hermed.
- Ofte har udlejer en negativ vedligeholdelseskonto, og uanset at lejeren ikke har ansvar for dette, så er det vigtig, at parterne kan aftale en forøgelse af henlæggelserne til vedligeholdelse, fordi det i mange tilfælde vil være banebrydende for tidsvarende og energibesparende forbedringer af ejendommen.
Forligspunkt 4: Reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence forenkles og moderniseres.
Specifikke bemærkninger:
- Den foreslåede nye LL § 65, jf. ændringsforslaget § 1, nr. 43, bør have sanktioner forbundet i stk1. nr. 1-4., i modsat fald bliver de erfaringsmæssigt meningsløse.
- Det foreslås at grænsen for hvornår udlejer skal høre beboerrepræsentationen ved iværksættelse af forbedringsarbejder jf. lovforslagets § 65, stk. 2 sættes ned fra 60 kr. pr. kvadratmeter til 30 kr. pr kvadratmeter. I modsat fald vil arbejder som eksempelvis vinduesudskiftning til gadeside kunne gennemføres uden at høre beboerrepræsentationen. I samme paragraf bør ”et rimeligt varsel” ændres til at mødets skriftligt indkaldes med mindst 2 ugers varsel, således at beboerrepræsentationen har en reel mulighed for at deltage.
Forligspunkt 5: stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler.
LLO støtter generelt at de udlejere, som ikke kan overholde loven i deres administration af loven, mærker en konsekvens. Det er vores erfaring at mængden af sager hvor udlejer ikke overholder loven ikke står mål med det antal som dømmes efter paragraffen om tvangsadministration. Dette skyldes i høj grad at processen for at indbringe en sag om tvangsadministration er meget teknisk bøvlet, at der ikke deles information imellem de forskellige nævn og at der er ”smuthuller” i processen. Vi støtter dog den i forliget foreslåede stramning.
Forligspunkt 6: Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder.
LLO er ikke imod at udlejer får mulighed for at kende det lovlige lejeniveau inden udlejning, for at afstemme forventningerne i lejeforholdet. I praksis er det dog et problem at det alene er den ene part (udlejeren) som har partsstatus i en sag, som er af væsentlig betydning for den anden part (lejeren).
Det er vores erfaring at nævnene ikke giver sagerne den samme behandling, som de ville have fået, hvis der havde været muligt for en modpart at varetage sine interesser.
Det er endvidere problematisk at lejerne, delvist, skal være med til at finansiere denne sagstype, som de ikke kan være parter i, igennem et forhøjet nævnsgebyr.
Det er sandsynligt at der vil komme en stigning i antallet af forhåndsgodkendelser når gebyret bliver nedsat, og det fremgår af finansieringen, at tabet skal dækkes af udlejers gebyr for tabte sager, og at nævnsgebyret hæves generelt. Det fremgår af bemærkningerne at man regner med 2000 sager om året, på landsplan. Det betvivles om finansieringen er tilstrækkelig for den ekstra byrde som nævnene bliver pålagt.
Forligspunkt 7. Ny indeksering af den omkostningsbestemte leje.
Det er tvivlsomt om muligheden for at nettoprisindeksere den omkostningsbestemte leje får den ønskede effekt. Det er uklart om udlejer kan undgå at varsle omkostningsbestemt leje i fremtiden, om hvad der sker hvis udlejer ikke overholder de nye regler, og hvem der skal indbringe en tvist. Desuden har beboerrepræsentation ikke ret til at indbringe på alle lejeres vegne, og dette er både uhensigtsmæssigt bebyrdende for huslejenævnene, og en urimelig forringelse af beboerrepræsentationens rettigheder.
Specifikke bemærkninger:
- Det er ikke nok at beregne lejen når 2 års perioden er slut. Hvis udlejer vil have en lejestigning, skal det varsles.
- Det skal tydeliggøres, at der ved stigning i driftsudgifterne ved udlejers beregning efter stk. 1, skal ske varsling efter § 7, jf. §§ 12 og 13.
- I den foreslåede BRL § 9a, stk. 1, jf. lovforslagets § 2, nr. 8, fremgår ikke tydeligt, at udlejer ved stigning i driftsudgifterne jf. BRL § 7, der konstateres ved beregningen, der fremsendes til lejerne inden 2 års periodens udløb, skal varsles efter §§ 12 eller 13.
- Bestemmelsen kan i modsat fald forstås således, at udlejer ikke på noget tidspunkt behøver at varsle efter de sædvanlige regler om omkostningsbestemt leje. Dette synes ikke at være hensigten med ordningen eller forliget.
- For at undgå denne situation bør der indføjes en pligt for at udlejer skal varsle lejestigninger jf. BRL § 7 jf. §§ 12 og 13, hvis han ønsker lejestigninger som følge af sin beregning.
- Beboerrepræsentationen skal kunne gøre indsigelse over beregningen på samtlige lejeres vegne, ligesom ved normale lejestigninger.
- Det foreslås at beboerrepræsentationen skal have kompetence til at fremkomme med indsigelser mod beregningen på samtlige lejeres vegne, efterfulgt af en indbringelsesfrist for udlejer, ligesom der i ejendomme, hvor der ikke er beboerrepræsentation, skal være en indsigelsesadgang for lejerne, således at udlejer har indbringelsespligten som i dag.
- Beboerrepræsentationen er slet ikke nævnt i denne procedure, hvilket forekommer uhensigtsmæssigt, da de hermed mister muligheden for at kontrollere lejens lovlighed. Beboerrepræsentationens mulighed for at indbringe uenighed om beregningen fremgår alene af § 15, stk. 3. Denne bør fremgå direkte af bestemmelsen i § 9a.
- Det er uklart om beboerrepræsentationen har indsigelsesadgang overfor den beregning, der kommer efter en 2 årig reguleringsperiode, ligesom det er den enkelte lejer, der skal indbringe reguleringen. Dette vil medføre en betydelig administrativ byrde for huslejenævnene (da der vil skulle betales gebyr pr. lejemål) og uklarhed ifm. lejeopkrævning i en ejendom, hvis kun nogle af beboerne indbringer beregningen. Det foreslås derfor at give beboerrepræsentationen mulighed for at gøre indsigelse på samtlige lejeres vegne efter de samme principper som i BRL §§ 12 og 13.
- Der bør indføres sanktioner ved manglende overholdelse af loven, i lighed med øvrige varslingsregler.
- Det bemærkes at der ikke er nævnt nogen konsekvens såfremt udlejer ikke fremsender en beregning når 2-års perioden afsluttes. Dette virker ikke hensigtsmæssigt, da der bør tages højde for udlejere, som ikke overholder denne nye form for lejeregulering.
- Det foreslås at sanktionen kommer til at lyde på at lejen skal være på det niveau, som den var på ved starten af 2-års reguleringen, hvis udlejer ikke foretager en gyldig beregning jf. § 9a stk.1, 4. pkt.
- Det er uklart hvem der skal indbringe uenigheder for huslejenævnet: altså om lejer har en Indsigelsesadgang (udlejer skal indbringe) eller en indbringelsesmulighed (lejer skal indbringe)
- Det bemærkes at der i bemærkningerne er en uoverensstemmelse imellem lovforslagets § 2, nr. 17 (s.87) og nr. 8 (s. 85). Efter nr. 17 foreslås det, at lejer kan gøre indsigelse mod og få indbragt varslinger efter nettoprisindeks. Dette er i modstrid med nr. 8 hvoraf det fremgår at lejer ikke har indsigelsesadgang, men derimod indbringelsesmulighed.
- Det er vor opfattelse at siden det er udlejer som ønsker at ændre lejevilkårene, er det også ham som bør indbringe sag herom for nævnet, hvis modparten protesterer. Lejer eller beboerrepræsentationen bør derfor have indsigelsesadgang som ved almindelige omkostningsbestemte lejevarslinger jf. BRL § 12-13.
Forligspunkt 8: Opsigelse af lejere med 1 års varsel for enkeltudlejere.
Specifikke bemærkninger:
Det vurderes, at det er overordentligt betænkeligt alene at lade det være udlejers forhold på opsigelsestidspunktet være afgørende for opsigelsesmuligheden, da disse forhold i sagens natur kan ændre sig i lejeperioden. Eksempelvis er stort set alt nybyggeri opdelt i ejerlejligheder og fredede ejendomme kan ligeledes blive udmatrikulerede i ejerlejligheder, dertil kommer de ejendomme som er gået fra at være udlejningsejendomme til at blive opdelt i ejerlejligheder, som delvist bebos af restlejere.
Den foreslåede ændring vil betyde, at alle lejere i udmatrikulerede boliger med kontrakt, indgået efter 1/1 2015, vil få meget usikre boligforhold.
Det fremgår af forliget at formålet med denne ændring er at fjerne snubletråde for enkelt-bolig-udlejere, som uforvarende har indgået permanente lejekontrakter.
Men ændringen giver i fremtiden en kraftig øget mulighed for at opsige lejere i ejerlejligheder, i ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder (det vil i praksis sige alt nybyggeri, fredede ejendomme og restejendomme). Ændringen vil betyde, at lejere i ejendomme, ejet af de største udlejere, vil kunne blive opsagt langt nemmere, end tidligere, ved salg af enkelte ejerlejligheder.
Dette kan komme til at betyde, at der vil kunne komme et stærkt stigende antal opsigelser af førnævnte lejere, når stigninger i ejendomspriserne medfører, at udlejer har et incitament til at sælge, fremfor at leje ud.
Endvidere er der, med det nuværende Tingbogssystem, ikke mulighed for at lejer ikke selv kan kontrollere hvor mange ejendomme udlejer ejer, eller udlejer.
Ændringen betyder desuden, at en større udlejer af ejendomme udstykket i ejerlejligheder vil kunne bruge opsigelsesadgangen som pression, da udlejer vil have økonomisk incitament til at frasælge de lejligheder med de lejere, som betaler den laveste leje, og har de mest fordelagtige vilkår først.
Vi har set en foruroligende retspraksis i hvilken en lejer blev opsagt, med den begrundelse at udlejer selv skulle benytte det lejede, selvom udlejer alene ejede en ideel andel af ejendommen (i øvrigt givet som arveforskud) jf. Københavns Byrets dom af 8. april 2014 i sag BS 3A-4634/2013 (sagen er anket).
Hvis denne praksis ikke ændres, og kombineres denne med lovændringen, bliver muligheden for at opsige lejer gjort betydelig større for udlejere af mere end en enkelt beboelseslejlighed, stik imod forligets hensigt.
LLO foreslår derfor følgende ændring:
Ændringsforslag: I lovforslagets § 1, nr. 48 efter ”udlejede ejerboliger og andelsboliger” tilføjes:
”Der kan endvidere kun ske opsigelse efter denne bestemmelse hvis udlejer, ved indgåelsen af lejeaftalen, ikke ejede andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.”
Med den ovenstående tilføjelse til ændringsforslaget vil enkelt-bolig-udlejeren stadigvæk kunne opsige den lejer, som var i lejemålet, da hun købte lejligheden af en anden enkelt-bolig-udlejer. Ændringsforslaget tillader derimod ikke, at lejeren i fx pensionskasseejendommen opsiges.
Dette vil følge intentionen i forliget, hensynet til enkelt-bolig-udlejerens uforvarende permanente binding, meget mere præcist.
Det bemærkes desuden at der er forskel i bemærkningernes (s.73) hvorefter der alene kan ske opsigelse hvis en ejer, kun ejer den ejerbolig eller andelsbolig, som skal opsiges, og så lovtekstens §1, nr. 48 hvorefter opsigelse kan ske hvis udlejer ikke udlejer andre ejerboliger eller andelsboliger. Der er således en ret substantiel forskel på de to forhold. Det er vores opfattelse at det mest rimelige vil være at bruge den fortolkning, som er foretaget i bemærkningerne, og ændre lovteksten i overensstemmelse hermed.
Endeligt skal det bemærkes at hvis udlejer alligevel ikke flytter ind, så kan lejer ikke kræve at blive genindsat, men alene erstatning. Denne erstatning er normalt på 25.000 til 50.000 kr. og svarer ca. til fraflytningsomkostninger og at gøre lejemålet fraflytningsklart.
Med afskaffelsen af de tidligere værn imod opsigelse, er det sandsynligt at vi ser flere opsigelser i fremtiden, og ændringen bør i den forbindelse ledsages af sanktioner, eksempelvis bøder, der kan virke afskrækkende i forhold til at udfærdige opsigelser med skinbegrundelser.
Forligspunkt: 9 og 10
Ingen bemærkninger
Forligspunkt 11: Sommerhuse undtages regulering af lejeloven.
LLO har som udgangspunkt ikke protester imod at leje af sommerhuse og andre fritidsboliger, til ferie- eller fritidsbrug, undtages at blive reguleret efter lejeloven og boligreguleringslovens bestemmelser.
Det er for LLO vigtigt at denne bestemmelse ikke misbruges til de facto at afskære lejeren fra at gå i huslejenævnet med sin sag.
Det er, efter vor erfaring, ikke usædvanligt, at et nævn lader domstolene afgøre bevisspørgsmål, når der er tale om fortolkning af mundtlige aftaler eller når udlejer afviser at stå ved ordlyden af en kontrakt, men mener, at der mundtligt blev aftalt modstridende vilkår.
Det er vor frygt at denne bestemmelse vil blive en sovepude, hvis der alene henvises til de almindelige regler om hvornår nævnet kan afvise at behandle sagen. Erfaringsmæssigt har vi set at udlejer kan blive ”belønnet” for at ”mudre vandene”, fordi nævnet er mere tilbøjeligt til at afvise sager, jo mere tvivl der er om hvad der er aftalt.
Efter bemærkningerne s. 37, fremgår det at en sædvanlig feriemæssig periode er op til 6-8 uger, men at dette ikke automatisk medfører, at man er omfattet af lejeloven, men at det kun skal indgå som et element i fortolkningen af aftalen.
Vi foreslår derfor følgende: At give nævnet en eksplicit kompetence til at vurdere om forholdet er omfattet eller ej i kompetencebestemmelsen jf. LL §106. samt at nævnet gives mulighed for at vurdere andre end skriftlige beviser, eksempelvis ved afholdelse af møder med sagens parter. (indsættes i BRL § 40).
Med venlig hilsen
Helene Toxværd,
Landsformand, LLO
Jeg er ikke medlem
Jeg er medlem
