Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Boliglovgivning

Gl. Mønt 4, 1117 København K

nih@mbbl.dk

 

Vedrørende ministeriets høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

I den store energiaftale af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og K om dansk energipolitik 2012 - 2020 indgik en aftale om gennemførelse af en energisparepakke, der skulle fremme energibesparelser i private lejeboliger. Aftalen indeholdt nogle hovedprincipper og den blev fulgt op at et lovforslag om en energisparepakke, som blev sendt i prehøring og straks derefter i høring d. 26. marts 2012. Høringsudkastet var en opfølgning af det udkast, som VK regeringen havde udsendt i høring december 2009. Imidlertid kunne høringsudkastet af 26. marts ikke samle opbakning hos udlejer- og lejerorganisationerne og det blev ikke fremsat som lovforslag.

Regeringen og V, DF, EL og K indgik herefter d. 9. oktober 2012 en mere detaljeret aftale om en energisparepakke for den private udlejningssektor. Et forslag til lov, som udmøntede denne aftale, blev sent i høring d. 2. november 2012. Den 19. december 2012 fremsatte regeringen et lovsforslag om en energisparepakke. EL kunne ikke støtte dette forslag. Den 13. november 2013 indgik regeringen en separat aftale om udmøntning med V, K og DF.

Ministeren for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen, har på denne baggrund udarbejdet det foreliggende nye høringsudkast. Det indeholder samme og følgende hovedelementer:

1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.

2. Aftalt grøn byfornyelse.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.

6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til

    køling.

Lejernes LO har, idet vi henviser til vort tidligere høringssvar, i korthed nedenfor anført vore indvendinger imod det nye høringsudkast, samt ændringsforslag hertil.

1. Den såkaldt totaløkonomiske model kan stadig ikke accepteres, fordi

• lejerne hverken kollektivt eller individuelt har vetoret, - udlejer kan tvinge moderniseringerne igennem.
• lejerne i strid med lejelovgivningens hidtidige principper nu skal betale for vedligeholdelsesdelen af moderniseringen, uanset lejerne allerede løbende over huslejen har betalt fuldt ud til vedligeholdelse af bygningsdel, der forbedres.
• lejerne tvinges til at betale en stedsevarende lejeforhøjelse for moderniseringen, uanset moderniseringen for længst er forrentet for udlejer og uanset, at man i andre boligformer kun har udgifter i investeringens tilbagebetalingstid.
• Det lejedes værdi fjernes. Dette er i strid med lejelovgivningens hidtidige principper, hvorefter lejerne ikke kan pålægges en lejeforhøjelse, der overstiger brugsværdiforøgelsen.

2.  Organisationen støtter Grøn Byfornyelse, men skal påpege at modellen lider af tre alvorlige mangler:

• Udlejer kan i enighed med alle lejere aftale en leje, der overstiger prisen for samtlige arbejder i forbindelse med energirenoveringen. Det er ikke rimeligt, at udlejer ad denne vej kan få indført markedsleje.
• Lejerne er ikke sikret ret til økonomisk dækning af partsrådgivning om projektet, uanset lejerne gerne vil betale herfor.
• Lejere med et lavt rådighedsbeløb efter husleje svigtes, fordi den bestemmelse i byfornyelseslovgivningen, der hidtil har sikret lejerne en betalelig erstatningsbolig ved store lejestigninger, er fjernet. 

3.  Organisationen kan støtte særlige energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2., således at udlejere af dårlige energiuøkonomiske ejendomme tvinges til at bruge ejendomme økonomiske ressourcer på udvendige energiarbejder på ejendomme frem for indvendige gennemgribende moderniseringer af enkeltlejemål.

LLO skal imidlertid beklage, at forslaget indeholder en 400 kroners regel, således at udlejer nemt ved en lille energimodernisering af fx vinduer kan fortsætte med at moderniserer ved genudlejning, uanset klimaskærm og varmeanlæg stadig vil være i ringe stand.

4.  Forslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser i forbindelse med moderniseringer med forbehold kan tiltrædes af organisationen. Det bør præciseres, at en forhåndsgodkendelse kun kan opnås, hvis udlejer har dokumenteret forbedringernes forventede omkostninger og tilstanden før forbedringer.

5. Forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbet kan støttes af LLO, idet det tilføjes, at lejer (ligesom en andelshaver) i forbedringsudgiften kan indregne værdien af eget arbejde

6. Forslaget om udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug kan ikke tiltrædes af organisationen, fordi det fortsat skal være lejerne (betalerne og brugerne), der beslutter, om der skal opsættes målere eller om lejerne vil fortsætte med at afregne for vandforbrug uden individuelle målere.

 

Lejernes LO ændringsforslag til høringsudkastet enkelte dele.

Vedrørende den totaløkonomiske model forslår Lejernes LO, at det præciseres

1. At ordningen ikke kan misbruges til at gennemtvinge rene vedligeholdelsesarbejder, eller arbejder, hvori der ikke indgår væsentlige energiforbedringer
2. At det er lejerne, der skal vælge det certificerede selskab, der skal måle energibesparelsen. Da lejeforhøjelsen er stedsevarende har udlejerne en åbenbar interesse i at vælge det certificerede selskab, der beregner energibesparelsen mest optimistisk.
3. At lejeforhøjelsen for energiforbedringen ikke kan løbe længere end svarende til en almindelig forrentning af en investering i obligationer plus et risikotillæg.
4. At lejeforhøjelsen ikke kan overstige det lejedes værdi. Uanset lejeforhøjelsen modsvares af tilsvarende energibesparelser, er det et grundlæggende princip i lejelovgivningen, at lejerne kun skal betale for brugsværdiforøgelsen.
5. at det gøres til en betingelse for den totaløkonomiske model, at udlejer og lejer har forsøgt grøn byfornyelse (forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed for at gennemtvinge den totaløkonomiske model.
6. At der indføres en ret til tre år efter energiarbejderne at få efterkontrolleret, om forudsætningerne for lejeforhøjelsen er overholdt. Sanktionen er herefter, at udlejer kun kan få lejeforhøjelse for de energiforbedringer, der er betalt gennem energibesparelser.  

Vedrørende Aftalt Grøn Byfornyelse forslår Lejernes LO, at

1. det præciseres, at udlejer altid skal indhente en forhåndsvurdering i huslejenævnet af den lovlige lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler både vedligeholdelse og forbedring eller såfremt lejer kun betaler forbedring. Hermed er forhandlingsgrundlaget for parterne afklaret af en uafhængig myndighed.
2. der tilføjes en økonomisk støtteordning, således som indstillet af Energiministerens Energinetværk og som i øvrigt anbefalet af Ejendomsforeningen Danmark. Det er tankevækkende, at regeringen hvert år støtter boligejerne med en boligjobordning, som koster 1.6 mia. kr. årligt, og intet afsætter til at støtte energirenovering i den private udlejningssektor Der skal derfor afsættes en støtte-pulje, der kun gælder for de tilfælde, hvor aftalemodellen anvendes. Støtten gives fortrinsvis til vedligeholdelsesdelen af projektet, og dermed til nedbringelse af lejeforhøjelsen.
3. det bliver en gyldighedsbet, at lejerne har fået udleveret en checkliste til brug i forhandlingerne med udlejer
4. det bliver en gyldighedsbet, at lejerne er oplyst om muligheden for konsulentbistand, jf. nedenfor,
5. der tilkobles en frivillig konsulentbistand i form af en partsrådgivning, eksempelvis som kendte fra ”aftalt boligforbedring”. Dvs. GI kontrollerer anvendelsen og bevilger økonomien, fx 1,5 mill til hver part, lejer og udlejerside, og parterne forestår selv honoreringen af parternes rådgivning. Adgangen til partsrådgivning skal skrives ind i loven. GI udarbejder retningslinjer for udbetaling af honorar.
6. det præciseres, at GI ikke kan yde partsrådgivning. Det ligger i aftalemodellen, at hverken Huslejenævnet eller GI kan rådgive om den leje, parterne skal stemme for. Hvis eksempelvis den korrekte lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler både vedligeholdelse og forbedring er 700 kr. om måneden og 500 kr. om måneden, hvis lejer alene betaler for forbedringen, så skal eller kan hverken huslejenævn eller GI rådgive, hvilken konkret leje, parterne skal enes om. Det kan kun en partsrådgiver gøre.
7. Boligreguleringslovens bestemmelse om informationsmidler til organisationerne ajourføres med en pristalsregulering og således, at efterslæbet på 10 år uden regulering genoprettes. Hermed får organisationerne økonomi til at orientere om deres rådgivningsmuligheder i grøn byfornyelse mv..
8. lejeforhøjelsen ikke kan overstige det lejedes værdi. Uanset lejeforhøjelsen modsvares af tilsvarende energibesparelser, er det et grundlæggende princip i lejelovgivningen, at lejerne kun skal betale for brugsværdiforøgelsen.
9. i det omfang et lejerflertal vedtager en lejeforhøjelse, bør det præciseres, at mindretallet har mulighed for at prøve aftalens lovlighed.
10. alle bestemmelser om for­bedringsforhøjelser i lejelov­ens § 59 kommer til at gælde for lejeforhøjelser som følge af aftalt grøn byfornyelse. Æn­dringsforslaget indebærer bl.a., at der kommer til at gæl­de sædvanlige varslingsregler, regler om foreløbig lejeforhøjelse og regler om frister for aflæggelse af byggeregnskab. Efter lovforslaget er disse spørgsmål aftaleforhold, som parterne frit kan aftale.
11. beboerrepræsentationen kan indbringe en sag om udlejerens manglende vedligeholdelse for huslejenævnet.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Formand, Lejernes LO

 

                                                                                                            

Sikkerhedsstyrelsen
Nørregade 63
6700 Esbjerg
Tlf.: 33 73 20 00

www.sik.dk

E-mail: sik@sik.dk, MLH@sik.dk

 

Emne: Høring over udkast til to bekendtgørelser om varmefordelingsmålere

Hermed fremsendes Lejernes LO’s høringssvar til udkast til bekendtgørelse om varmefordelingsmålere, der anvendes som grundlag for fordeling af varmeudgifter samt udkast til bekendtgørelse om krav til målerinstallatører, som monterer, skalerer og servicerer varmefordelingsmålere.

LLO mener, at det ikke er hensigtsmæssigt at man på varmeområdet afskaffer kontrolmanualen knyttet til kontrolsystemet. Afskaffer man kontrolmanualen betyder det, at lejerne ikke længere har adgang til opdaterede informationer om forudsætningerne for eget og ejendommens forbrug. For at lejeren skal kunne afgive ”begrundede” klager er de informationer som kontrolsystemet stiller til rådighed ofte helt afgørende.

Kontrolmanualen sikre, at der lokalt er en række væsentlige informationer om det varmemålingssystem, som ligger til grund for lejerens varmeforbrug, eksempelvis data om måleren, samt oplysning om reduktion pga. udsat beliggenhed for fx lejligheder, der ligger oppe under taget. Kontrolmanualen sætter lejeren i stand til at kontrollere de installerede målere ved mistanke om fejl og dels sikre, at ældre, unøjagtige målere bliver udskiftet med nye og bedre målere.

En afskaffelse af kontrolsystemet vil betyde, at eksempelvis banale monteringsfejl ikke vil blive opdaget i hele målerens levetid. Det kan fx dreje sig om en forkert identifikation af en radiator eller en forkert opmåling af en radiator. Da de moderne måleres levetid typisk ligger mellem 10 og 15 år vil en lejer ved en afskaffelse af kontrolsystemet være frataget muligheden for at kontrollere sin regning og opdage eventuelle fejl.

LLO anser ikke Sikkerhedsstyrelsens forslag om generel information som et tilstrækkeligt alternativ. Informationen vil ikke være knyttet til lejerens bopæl og vil forudsætte internetadgang. LLO foreslår, at kontrolsystemet bevares, alternativt at der stikprøvemæssigt udføres en kontrol og evaluering af varmesystemet, at evalueringen af varmesystemet forbindes med en obligatorisk 10 årig vedligeholdelsesplan for ejendommen og at informationerne fra kontrolsystemet vedlægges regningen som et bilag med en checkliste en gang om året, så lejerne har de væsentligste informationer ved hånden, når de modtager regningen.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd, Landsformand, Lejernes LO

MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Boliglovgivning

Gl. Mønt 4

1117 København K

Almenbolig@mbbl.dk med kopi til nho@mbbl.dk og ebn@mbbl.dk

4171 7775

Vedrørende høring over udkast til forslag til lov om fremrykket underretning om boligsocialt anviste lejere, midlertidig genhusning, samt forenkling og tekniske ændringer.

Udkastet omfatter 9 forslag:

1. Fremrykket underretning om boligsocialt anviste lejere.
2. Indførelse af regler om midlertidig genhusning ved omfattende ombygninger af almene boliger.
3. Ændring af 2 pct.-reglen ved tilsagn til nyt alment boligbyggeri.
4. Ophævelse af kravet om kommunal godkendelse af skillevægsarbejder, som udføres efter den individuelle råderet.
5. Forenkling af processen for udbetaling af ungdomsboligbidrag.
6. Ændrede regler om afholdelse af tabet ved lejeres manglende opfyldelse af deres forpligtelse til istandsættelse ved fraflytning og ved fraflyttede lejeres manglende huslejebetaling.
7. Ændring af regler om kommunens og regionens forpligtelser til i visse situationer at yde et beløb til dækning af beboerindskud i almene ældreboliger.
8. Regulering af tilbagebetaling af støtte ved opløsning af støttede private andelsboligforeninger.
9. Forskellige småændringer og præciseringer.

Ministeriet har anmodet om, at eventuelle bemærkninger til udkastet, der blev modtaget d. 23. november 2012, er ministeriet i hænde senest onsdag den 5. december 2012, kl. 12.00.

Indledningsvis skal Lejernes LO beklage den korte høringsfrist, samt at ministeren i forbindelse med udarbejdelse af høringsforslag til justering lovgivningen for den almene udlejningssektor ikke har fundet anledning til at indkalde organisationen med henblik på at høre, hvilke lovgivningsændringer, vi kunne ønske os. I stedet har man ensidigt konsulteret udlejersiden, repræsenteret ved Boligselskabernes Landsforening. Vi vil ikke undlade at gøre opmærksom på, at VK regeringen i det mindste nedsatte et udvalg med henblik på at høre parternes synspunkter ifm. ændring af almenlovgivningen..

Lejernes LO har igennem årene udarbejdet mange forslag til styrkelse af beboerdemokratiet, til forbedring af beboernes indflydelse og til styrkelse af den almene udlejningssektor. Senest har vi f.eks. tilsendt ministeren vores kongresberetning med vores arbejdsprogram, og et øjebliks kik i det almene afsnit ville have givet ministeren en lang række forslag, som umiddelbart ville forbedre forholdene for lejerne.

LO har følgende bemærkninger til enkelte af de ovenstående foreslåede ændringer:

Ad 1.   Fremrykket underretning om boligsocialt anviste lejere.

Lejernes LO kan ikke støtte de foreslåede tilføjelser til § 59. Der er tale om en uheldig indgriben i den personlige frihed og en sammenblanding af et udlejer/lejerforhold og en persons forhold til kommunens interesser. Forslaget indebære, at lejeren i tilfælde af huslejerestance skal stå standret ved kommunen.

Ad 2.  Indførelse af regler om midlertidig genhusning ved omfattende ombygninger af almene boliger

Lejernes LO kan støtte den foreslåede ændring, med den ændring, at det præciseres, at det er lejeren, der vælger, om lejeren ønsker permanent eller midlertidig genhusning. Derudover bør reglerne ændres sådan at lejeren ved ombygning ikke kan opsiges, og det bør sikres, at lejeren altid tilbydes en erstatningsbolig, uanset ejendommen ombygges til en almen ældrebolig eller en almen ungdomsbolig. 

Lejernes LO kan ikke støtte ændringen af § 86 stk. 1, hvorefter erstatningsboligen kan være beliggende uden for kommunen. Uanset det er præciseret, at lejeren skal være indforstået hermed, vil det indebære, at lejeren i en række situationer presses til at flytte ud af kommunen, fordi man vælger kun at tilbyde boliger i kommunen med så dårlig kvalitet og beliggenhed, at lejeren reelt ikke har et frit valg. 

Det bør jf. ændringsforslaget til § 86 nyt stk. 5 også sikres, at lejerens ret til at få dækket flytteudgifter også gælder, såfremt lejeren selv tilbyder at fremskaffe en bolig.

Ad 4.   Ophævelse af kravet om kommunal godkendelse af skillevægsarbejder, som udføres efter den individuelle råderet.

Organisationen kan støtte den foreslåede ændring. Organisationen havde gerne set, at råderetten generelt forbedredes, således at lejere fik samme ret som andelshavere, nemlig ret til at indregne værdien af eget arbejde, når forbedringen blev værdisat.

Ad 6.   Ændrede regler om afholdelse af tabet ved lejeres manglende opfyldelse af deres forpligtelse til istandsættelse ved fraflytning og ved fraflyttede lejeres manglende huslejebetaling.

Organisationen kan ikke støtte den foreslåede ændring, hvorefter dispositionsfonden skal dække en afdelings tab som følge af lejeledighed, tab ved fraflytning, samt manglende huslejebetaling. Den almene sektor bliver i stigende grad misbrugt ensidigt til at varetage den boligsociale opgave. Anvisningsretten er snævert reguleret og kommunerne har en gratis boligsocial anvisningsret. Det er kun rimeligt, at det er samfundet, der bærer de omkostninger, der følger af at beboerne i den almene sektor varetager den boligsociale opgave. Organisationen er bekendt med, at flere mener, at dette er ganske rimeligt at samfundet uden betaling tiltager sig anvisningsret, fordi byggeri og drift er kraftigt offentlig subsidieret. Vi skal her gøre opmærksom på, at dette argument er uholdbart, fordi både vismændenes analyse af boligsubsidierne og OECD’s analyse af samme dokumenterer, at ejerboligsektoren endda i højere grad er subsidieret af skatterabatter og skattefritagelse. Der er derfor ikke grundlag for en gratis anvisningsret.

Organisationen skal i den forbindelse foreslå, at udgifter for afdelingen, som skyldes fejl i administrationen, dækkes af dispositionsfonden eller af arbejdskapitalen. Den enkelte afdeling kan ikke uden om boligorganisationen vælge administration, det er derfor rimeligt, at det er boligorganisationen, der indestår for dækning af tab som følge af fejl i administrationen, og at det i den årlige beretning skal anføres, at der har været tale om dækning af denne art.

9.  Forskellige småændringer og præciseringer.

I forbindelse med ændringen af kommunalbestyrelsens oplysningspligt § 104 stk. 2 skal vi forslå, at kommunalbestyrelsen årligt skal redegøre situationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt støttet boligbyggeri i kommunen, kommunens brug af anvisningsretten i de enkelt boligafdelinger, samt antallet af og arten af tvister i beboerklagenævnene, eksempelvis fordelt på boligorganisationer.

I forbindelse med ændringen af § 91 c, stk. 1 vedrørende finansiering af Center for Boligsocial Udvikling ændres reglerne for udpegning af bestyrelse, således at Socialministeren udpeger formanden, 2 uafhængige sagkyndige og 1 medlem. Socialministeren udpeger derudover de resterende 4 medlemmer efter indstilling fra Ministeriet for Flygtninge, Indvandrere og Integration, KL, Boligselskabernes Landsforening og Landsbyggefonden. De resterende 4 ændres til udpegning af 5 medlemmer, hvor den sidste kommer fra LLO. Organisationen mener, at det er rimeligt, at den største landsdækkende lejerorganisation har en repræsentant i bestyrelsen.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd

Formand, Lejernes LO

 

Til

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

 

Vedr. Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

 

Hermed høringssvar fra Lejernes LO

Lejernes LO anser det for godt, at der nu tages fat i energirenoveringerne i den private udlejningssektor. Vi havde dog gerne set, at der var tale om en noget mere afbalanceret ordning i forholdet lejer/udlejer. Samlet set er det udlejerne, som får alle økonomiske incitamenter, mens lejernes indflydelse og incitament reelt set er fraværende.

Dette er en fejltagelse, især på længere sigt, fordi energibesparende tiltag for lejerne vil blive forbundet med tvang og som værende udelukkende til andres fordel. Varmen bliver billigere, men bruttolejen bliver uændret og man er som lejer sat helt uden for indflydelse.

Udlejer kan vælge om han vil anvende tvang eller forhandling ved renoveringerne. Og hvorfor skulle udlejer så forhandle? Resultatet vil blive, at der ikke bliver gennemført nogen nævneværdig grøn byfornyelse, for udlejers incitament er minimalt. Med muligheden for at gennemføre ensidige forbedringer, vil man som udlejer helt kunne slippe for et samarbejde og en forhandling med lejerne, og i stedet blot kunne varsle sig igennem, endda med vedligeholdelsesdelen af renoveringerne finansieret af lejerne. I en forhandlet byfornyelse vil vedligeholdelsen i projektet kun kunne indgå efter lejernes godkendelse. De to ordninger vil derfor kun i teorien supplere hinanden. Det er vores formodning, at den grønne byfornyelse simpelthen ikke vil blive brugt.

Forligspartierne bør derfor gøre op med sig selv, om de vil lave en forhandlingsbaseret, demokratisk lovgivning med incitamenter for begge parter - eller om de ønsker at lægge alt i hænderne på udlejer. Ud over denne grundlæggende fejltagelse, rummer forslaget flere andre forhold, som vi ønsker ændret:

Udlejer sikres 100 % sikkerhed for sin investering. Lejerne sikres kun den sikkerhed, de kan få ved en usikker fremskrivning af energipriserne. I det omfang det fastholdes, at udlejer ensidigt kan gennemtvinge arbejder, bør lejerne have adgang til at indhente egne vurderinger af udlejers ensidige projekter og sådanne vurderinger bør indgå i huslejenævnenes forhåndsvurderinger.

I det omfang der ændres på forslaget, så den grønne byfornyelse bliver attraktiv, bør lejerne sikres partsbistand inden indgåelse af aftale. Er der ikke adgang til en sådan, vil man risikere at mange lejere ubegrundet siger nej til en aftale af frygt for at blive snydt. Partsrådgivningen bør udformes efter samme retningslinjer, som gjaldt for partsrådgivningen i Aftalt Boligforbedring. Denne ordning sikrede, at lejerne kunne anmode en konsulent fra en udlejer - eller lejerorganisation om den indledende rådgivning til et projekt, der gik ud på at forbedre ejendommen. Ordningen havde fuld støtte af både udlejer - og lejerorganisationerne og der var i boligreguleringsloven afsat midler til dens finansiering. Således kunne Grundejernes Investeringsfond ud af de frie midler afsætte 2 mill. kr. årligt til drift af en byfornyelseslinje. Lejernes LO anbefaler, at aftalt grøn byfornyelse omfattes af en tilsvarende ordning. Partsbistanden skal først og fremmest sikre, at parterne er bedst muligt oplyst og trygge ved om det foreliggende energirenoveringsprojekt. Partsrådgivningen skal sikre tryghed om såvel de energitekniske aspekter og de juridisk aspekter.

For at sikre, at udlejerne i størst muligt omfang anvender den samarbejdsmodel som er indeholdt i aftalt grøn byfornyelse, anbefaler Lejernes LO, at der sideløbende med partsrådgivningen afsættes midler til en øget informationsindsat.

Det er LLO’s erfaring, at det i nogle tilfælde er umuligt at formå udlejer til at energirenovere. Der bør derfor indføres mulighed for kommunerne til at gennemtvinge grøn byfornyelse i ejendomme med energimærke lavere end D.

Forslaget indebærer, at lejeloven ændres, således at lejeforhøjelser som følge af energirenoveringer bliver undtaget det lejedes værdi. Hermed vil lejerne kunne tvinges til at betale en leje, der oversiger det lejedes værdi. Ved moderniseringer efter BRL § 5.2 har udlejer allerede hjemtaget en så høj leje, at der i realiteten ikke er plads til flere lejestigninger. Gennemføres forslaget, er det derfor vores vurdering, at en del af de lejere, der i dag bor i boliger moderniseret efter BRL. § 5 stk. 2; vil blive tvunget ud af deres bolig, da der i den gældende husleje for disse lejere ikke plads til en yderligere lejestigning.

Forslaget rummer dog også meget positive tiltag. Den grønne byfornyelse er - hvis den gøres levedygtig - et stort fremskridt for energibesparelserne, fordi den med de foreslåede ændringer vil inddrage, motivere og aktivere en stor befolkningsgruppe i energibesparelserne. Den vil gøre nedbringelsen af CO2-udslippet nærværende, konkret og formålstjenlig for den enkelte borger.

Opsummerende anbefaler Lejernes LO:

1.   Ordningen med såkaldt totaløkonomisk energirenovering opgives, i stedet styrkes modellen med aftalt grøn energirenovering med en partsrådgivning sådan som anvendt tidligere med succes i aftalt boligforbedring.

2.   Lejerne gives i alle forhold adgang til støttet partsrådgivning og til indhentning af  egne beregninger af eventuelle energibesparelser.

3.   Det lejedes værdi skal fastholdes som lejemaksimerende princip, uanset om energirenoveringer finder sted via den totaløkonomiske model eller via grøn byfornyelse.

4.   Medtagelse af vedligeholdelsesarbejder i beregning af lejeforhøjelser bør kun kunne finde sted efter forhandlinger med lejerne.

5.   Kommunerne skal have mulighed for at påbyde energirenoveringer.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd, Landsformand

Indenrigs - og Socialministeriet

Departementet, Holmens Kanal 22, 1060 København K

Tlf. 3392 9300, Fax. 3393 2518,

E-mail ism@ism.dk

 J.nr. 2009-39

Høringssvar til ism@ism.dk og kopi til nih@ism.dk .

 

Vedrørende høring over forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om tvungen administration af udlejningsejendomme (Forenkling og modernisering, stråmandsudlejning, energibesparelser m.v.)

_______________________________________________________________________________________

 

Hermed fremsendes høringssvar til ovennævnte fra Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO.

Generelle bemærkninger:

Regeringens valgløfte om huslejegaranti for lejerne er ikke overholdt.

Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO må påpege, og dybt beklage, at VK - regeringen med dette lovforslag lægger op til at overtræde den garanti mod huslejeforhøjende ændringer af lejelovgivningen, som partiernes statsministerkandidat afgav før valget i 2007. Så sent som i besvarelse af spm. fra Skatteudvalget vedrørende moms på administration og vicevært garanterede skatteministeren, at der ikke ville blive rørt ved huslejegarantien.

Det foreliggende lovforslag i høring ændrer netop på regelsættet for beregningen af lejen ved energiarbejder på ejendomme, således at lejerne får højere leje end efter de gældende regler. De samme arbejder gennemført efter nugældende regler, vil simpelt hen give en væsentlig lavere samlet husleje. Gennemføres denne del af lovforslaget må organisationerne i givet fald konkludere, at lejerne ikke kan stole på regeringens garantier og valgløfter.

Regeringens forkaster lejelovsforliget mellem parterne

Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO beklager, at regeringen og dens ressortminister Indenrigs- og Socialminister Karin Ellemann, ikke har villet respektere det forlig, som de fem udlejer- og lejerorganisationer har forhandlet på plads med henblik på forenkling af lejelovgivningen.

Organisationerne har, på direkte opfordring fra daværende ressortminister, i 3 til 4 år grundigt forhandlet lejelovgivningen og til ministeren i oktober 2008 fremsendt et positivt forligsresultat, i form af en enighedsliste med 57 punkter, ledsaget af de fem organisationers enige anbefaling af en samlet gennemførelse.

Ministeren har på trods af den forhandlede enighed valgt at fremsætte sit eget lejelovsforslag, som er totalt anderledes, og som kun indeholder ganske få elementer fra organisationernes lejelovsforlig. Ministeren har forud herfor fremsendt et lignende forslag i præhøring, som parterne i enighed meddelte, at de ikke kunne tiltræde, samtidig med at de endnu engang anbefalede gennemførelse af organisationernes lejelovsforlig fra oktober 2008. – Det er dette særlige lille forløb ministeren stærkt misvisende omtaler som ”sammenbrud” i organisationsforhandlingerne. Hovedforhandlingerne 2004 til 2008 førte derimod til det omtalte forlig mellem organisationerne. –

Ministeren har herefter (ensidigt i udlejernes favør) redigeret i forslaget fra præhøringen, og det er så resultatet heraf der nu er fremsendt i høring. Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO beklager, at regeringen på denne måde giver sig til kende så ensidigt som udlejers partsrepræsentant, og dette i en sådan grad, at regeringen klart bryder egne valgløfter.

Regeringens forslag er ikke forenkling.

Endelig beklager Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO, at regeringen med forslaget lægger op til det diametralt modsatte af en forenkling af lejelovgivningen, som ellers var ministerens erklærede målsætning for de langvarige organisationsforhandlinger. Det foreliggende lovforslag vil nemlig i væsentlig grad komplicere den eksisterende lovgivning gennem tilføjelse af endnu flere varianter og undtagelser i lejeberegning og kategorier af lejemål.

Særlige bemærkninger til enkelte punkter

Ad § 1

1.

Lejerorganisationer har som bekendt for flere år siden foreslået problemet med stråmandsudlejning løst ved en ændring til boligreguleringslovens § 46, stk. 1, første pkt. med tilføjelsen: ”eller at udleje denne til andre end fysiske personer”.

Hvis dette enkle og klare forslag ikke kan samle flertal, er forslaget til ændring af lejelovens § 1, stk. 1 da bedre end ingenting, men organisationerne skal gøre opmærksom på, at den foreslåede ændring ikke fører til de ønskede resultater.

Det fremgår hverken af lovens tekst eller bemærkningerne hertil, at lejen i så fald skal fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, såfremt ejendommen er beliggende i boligreguleringslovens område.

Hvis det er meningen, hvad det jo burde være, bør der stå noget særligt herom. Ellers risikerer man, at lejen blot fastsættes efter det lejedes værdi, og henses til de elendige bevisbyrderegler, som domstolene har skabt på dette område, får lejeren som bekendt store vanskeligheder med at fastholde huslejenævnenes afgørelser herom i boligretten.

Det bør derfor præciseres, at boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler er udgangspunktet.

Dernæst betyder ændringen, at kun en meget lille del af problemet med stråmandsudlejning løses. Det foreslås præciseret, at lejelovens regler gælder i lejeforhold om boliger, uanset om lejeren er en fysisk person eller en juridisk person (f.eks. et selskab), såfremt det lejede i øvrigt er omfattet af loven.

Formålet er ifølge bemærkningerne at gribe ind over for stråmandsudlejning i følgende to typer. ”Da firmaet imidlertid tilhører den boligsøgendes familie eller vennekreds, og er stillet til rådighed med henblik på at hjælpe den boligsøgende med at få den pågældende bolig, vil en lejenedsættelse påføre dette firma et tab, som ikke kan overvæltes på udlejeren. Det samme gælder, hvis firmaet er den boligsøgendes arbejdsgiver, der indvilliger i at være fremlejegiver i forhold til den boligsøgende.”

Ministreret ønsker at sikre, at firmaet også kan få sat lejen ned. Men grundforudsætningen er her, at firmaet og lejerne er gode venner.  Og det er reelt kun tilfældet i mindretallet af stråmandsudlejninger.

For mange stråmandsudlejninger gælder, at det er udlejeren, der har fundet en virksomhed, der skal være udlejer til lejeren. Det arrangeres, at virksomheden lejer tidsbegrænset af udlejer, hvorefter at lejeren de facto også bor tidsbegrænset. Hefter er lejerens ret til at klage over lejen illusorisk, da lejeren ikke får forlænget sin lejekontrakt, hvis han klager over lejen.

En anden stor gruppe af stråmandsudlejninger er hoteludlejning. Her må virksomheden sande, at den ikke får lejligheder i hoteludlejning en anden gang, hvis virksomheden klager over lejen. Virksomheden, der trækker lejeudgiften fra på selvangivelsen, vil derfor ikke klage over lejen, og lejeren vil følgelig ikke turde klage over lejen, da det vil skabe et modsætningsforhold til virksomheden.

2.

I § 11, stk. 1, indsættes som 3. pkt.:  »2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejer har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.«. Lejerorganisationerne kan tiltræde ændringen.

3.

I § 19, stk. 2, indsættes efter »hvidtning«: », lakering af gulve«.

Forslaget er ”plukket skævt” fra organisationernes lejelovsforlig, enighedslisten på 57 punkter. Lejerorganisationerne går imod ændringsforslaget idet vi henviser til, at forslaget udgør en indrømmelse til udlejersiden, der ikke som i lejelovsforliget mellem de fem organisationer indgår i en afbalanceret helhed med tilsvarende indrømmelser til lejerne. 

4.

I § 19 indsættes som stk. 4:

»Stk. 4. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom, herunder fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til værdien af de påbudte arbejder, såfremt udlejeren ikke overholder en frist fastsat efter 1. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 60, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.«

Lejerorganisationerne foreslår, at i første punktum ændres til:

”Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.”

Det følger af ”klippekortsordningen” for uefterrettelige udlejere, at der skal være en ikke efterlevet afgørelse. Det kan kun konstateres, hvis nævnet fastsætter en tidsfrist.

12.

I § 36, stk. 2, 3. pkt., indsættes efter »lov om fremme af energibesparelser i bygninger«: »eller regler udstedt i medfør heraf«.

Lejerorganisationer mener principielt, at kun forbrugsafhængige udgifter skal indgå i varme og vandregnskabet.

Organisationerne er derfor af den opfattelse, at ministeriets bevæger sig ind på en glidebane, hvor flere og flere ikke- forbrugsafhængige udgifter hældes over på varme - og vandregnskabet. Dette er til skade for lejerne, b.la. fordi udgifterne ikke i samme grad er boligstøtteberettigede. 

13.

I § 36, stk. 2, indsættes efter 3. pkt.:

»Udgifterne til energimærkning medtages i varme- og varmtvandsregnskabet med lige store beløb hvert år i 5 år.«

Se bemærkning nr. 12 ovenfor.

15.

I § 47, stk. 1, litra a), indsættes efter »58, stk. 3«: »og 4« og efter »46 a, stk. 3«, indsættes: »§ 58, stk. 3,«.

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget i § 1, pkt. 21, som lejerorganisationerne er imod. Se vor bemærkning til nr. 21.

16.

I § 47, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »forbedret efter«: »§ 58, stk. 3, og«.

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget i § 1, pkt. 21, som lejerorganisationerne er imod. Se vor bemærkning til nr. 21.

17.

I § 51, indsættes efter stk. 1 som nyt stk.:

Stk. 2. Reglerne i § 50 gælder også udgifter til vand og renovation som følge af forøgelse af forbruget.

Stk. 2-4 bliver herefter stk. 3-5.

Lejerorganisationerne beklager, at der lægges op til uheldige fiflerier på dette område. Det var mellem parterne enighed om, at kun ændringer i de samlede udgifter (til skatter og afgifter) skulle kunne medføre ændringer i lejen og ikke, som ministeren lægger op til, at udlejer ensidigt kan vælge et delelement ud.

21.

I § 58 indsættes som stk. 3:

»Stk. 3. For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Indenrigs- og socialministeren fastsætter nærmere regler om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og forhøjelsens beregning.«

Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.

Det er ganske enkelt både urimeligt og uhensigtsmæssigt, at lejerne med dette forslag ikke får nogen økonomisk fordel ved gennemførelse af energiforbedrende arbejder, men det modsatte: Næppe nogen enkeltlejer opnår med ministerens forslag nedsættelse i den samlede boligudgift incl. varmeudgift. Derimod vil alle berørte lejere få lejeforhøjelser der er væsentligt større end ud fra nugældende lovgivning, og flertallet af lejerne vil også få væsentlige forhøjelser af den samlede boligudgift, incl. varmebidrag.

Lejerorganisationerne finder derfor forslaget meget forkert og finder, at dets eventuelle gennemførelse vil medføre en stærk forrykkelse af de økonomiske og styrkemæssige balancer til udlejernes fordel.

Lejerorganisationerne er med andre ord imod forslaget, hvilket vi finder anledning til at uddybe med følgende betragtninger:

a) Hvad lejeren teoretisk kunne spare på energien, som følge af gennemførte energiforbedrende arbejder, vil udlejer med forslaget indkassere fra lejeren, som en ny ekstra lejeforhøjelse.

Det skyldes, at den del af omkostningerne ved de energiforbedrende arbejder, som i dag henregnes til vedligeholdelse af bygningsdelene, og som med den nugældende lovgivning sikrer, at lejerne kun betaler lejeforhøjelse for værdien af forbedringer, med forslaget ikke længere skal modregnes i lejeforhøjelsen.

Forslaget betyder derigennem, at en gennemsnitlig energimodernisering vil medføre en lejeforhøjelse, der er 15 - 25 % højere, end den ville have været efter de gamle regler, hvor udlejer betaler den del af udgiften, der er vedligeholdelse af bygningsdelene.

Forslaget betyder endvidere, at henlæggelserne til vedligeholdelse (ofte ca. 160 kr. pr kvm. årligt) som lejerne betaler over huslejen, i givet fald bliver mere eller mindre meningsløse, for lejerne skal jo med forslaget alligevel til at betale lejeforhøjelse også for vedligeholdelsesdelen, når der laves forbedringer i ejendommen. 

Endelige betyder forslaget, at det lejedes værdi som overgrænse for lejen ikke skal gælde ved energibesparende arbejder på ejendommen. Lejen vil hermed kunne stige til et niveau, der alene bestemmes af markedsforholdene og den grad af akut boligmangel, som boligmarkedet og den konkrete lejer befinder sig i. Kun aftalelovens meget lidt anvendelige paragraf 36 vil lægge en beskeden dæmper på helt ublu lejestigninger.

Af samme grund, + på grund af følgebestemmelsen om at disse lejeforhøjelser ikke skal indgå ved vurderingen af lejeniveauet efter det lejedes værdi, vil ændringen medføre højere huslejer end for fuldstændig identiske lejemål, hvor energitilstanden er etableret før denne lov.

Denne ændring af regelsættet for beregningen af lejen i udlejers favør er som nævnt under de generelle bemærkninger i strid med regeringens huslejegaranti.

b) Det er lovgivningsteknisk særdeles uhensigtsmæssigt at de bestemmelser der ønskes indført ikke er skrevet færdigt i selve loven, idet færdigskrivningen med forslaget udskydes til udformning af en minister-bekendtgørelse.

c) En ændring som foreslået vil medføre en ikke uvæsentlig komplicering af lejelovgivningen, med nye under-kategorier af lejemål, for hvilke der gælder nye yderligere sær-regler og undtagelsesregler for lejefastsættelse  mv.

d) Forslaget indebærer en ordning der vil være meget bureaukratisk tung både at gennemføre og administrere. Det er det modsatte der er behov for.

22.

I § 59 a, stk. 1, indsættes som 2. pkt.:

»Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om den samlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«

 

Lejerorganisationerne er imod. Se vor kommentar til nr. 3 vedr. den manglende helhed.

25.

§ 84, litra a, 2. pkt. udgår.

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.

26.

I § 84, litra d, ændres »udstykning« til: »opdeling«.

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.

27.

I § 84, litra d, indsættes som 2. og 3. pkt.:

»Er lejeaftalen indgået før 1. januar 1980, gælder 1. pkt. ikke. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det ud over det i 1. pkt. anførte tillige en betingelse for opsigelse, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.«

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét:

Såfremt der foretages den nedenfor angivne rettelse vedr. nr. 27, vil det være korrekt som angivet i bemærkningerne, at ændringerne er rent redaktionelle og ikke indebærer realitets-ændringer.

Den ændring der er nødvendig i nr. 27 består i, at der ved sammenskrivningen er fjernet en af de betingelser, der fremgår af nuv. LL § 119, stk. 2.

Med vores forslag til ændring fremhævet, vil forslaget lyde:

»Er lejeaftalen indgået før 1. januar 1980 og var det lejede omdannet til ejerlejlighed før lejeaftalens indgåelse, gælder 1. pkt. ikke. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det ud over det i 1. pkt. anførte tillige en betingelse for opsigelse, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.«

28.

§ 106, nr. 4, 2. og 3. pkt., affattes således:

»Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene samt tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.«

Lejerorganisationerne kan tiltræde ændringen, men skal udtrykke, at det er tvivlsomt, om ændringen opnår den ønskede effekt. Det forslås derfor, at nævnene får pligt til som en del af nævnenes vejledningspligt at opfordre parterne til at fremskaffe et alternativt tilbud på istandsættelsesarbejderne i forbindelse med fraflytningen.

29.

§ 119, stk. 2, ophæves.

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.

Ad  § 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 988 af 27. oktober 2009, foretages følgende ændringer:

2.

I § 5 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:

»Stk. 3. Stk. 2 kan kun finde anvendelse for lejemål i ejendomme med en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. «

Stk. 3-9 bliver herefter stk. 4-10.

Forslaget vil efter ministerens opfattelse sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke kan anvendes ved genudlejning af lejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold. Forslaget gælder dog kun lejligheder, der moderniseres efter lovens ikrafttrædelse. Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunne udlejes efter disse regler.

Lejerorganisationerne finder, at indholdet af energiramme D er forældet og ikke er tilstrækkeligt belyst. For eksempel er det vigtigt, at der finder en termomåling sted af ejendommens klimaskærm, samt at der måles for utætheder i klimaskjoldet. Disse målinger er der efter organisationernes oplysning ikke forpligtigelse til at fremskaffe. 

4.

I § 5, stk. 7, nr. 2, der bliver stk. 8, nr. 2, indsættes efter »og efter«: »§ 58, stk. 3, og«, og efter »§ 46 a, stk. 3,« indsættes: »§ 58, stk. 3,«.

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget i § 1, pkt. 21, som lejerorganisationerne er imod. Se vor bemærkning til § 1, nr. 21.

7.

I § 15, stk. 3, ændres »§ 29, stk. 3« til: »§ 29, stk. 9«.

Der er vel tale om, hvad man kunne kalde rettelse af en henvisningsfejl i gældende lov. Vi foreslår at henvisningsfejlen rettes fuldt ud, så  »§ 29, stk. 3« i stedet ændres til: »§ 29, stk. 1, stk. 2 eller stk. 9«.

10.

§ 21, stk. 2, affattes således:

»Nævnet afgør endvidere uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene samt uenighed om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.«

Forslaget har tilknytning forslaget i § 1, nr. 28. Se vor bemærkning til § 1, nr. 28.

13.

I § 25 a, stk. 2, indsættes som 2. og 3. pkt.: »Det samme gælder størrelsen af den leje, som en udlejer vil kunne opkræve ved udlejning af et lejemål, der er gennemgribende moderniseret efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om den samlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«

Se vor bemærkning til § 1, nr. 21/22 og nr. 3 vedr. den manglende helhed.

 

Med venlig hilsen

For Lejernes LO                                                            For Danmarks Lejerforeninger

 

Helene Toxværd, landsformand                                     Bodil Kjærum, landsformand

Jesper Larsen, cheføkonom                                           Henrik Stougård, landssekretær,

 

Reventlowsgade 14, 4.                                                   Sankt Peders Stræde 2, 1.

1651 København V                                                       4000 Roskilde