Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.
Vedrørende L 113 forslag til lov om ændring af lov om aktiv socialpolitik, lov om individuel boligstøtte, integrationsloven og forskellige andre love.
(Kontanthjælpsloft, 225-timersregel, ferie til uddannelses- og kontanthjælpsmodtagere m.v).
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
1117 København K
Tlf. direkte 41 71 77 72
E-mail: mpk@mbbl.dk; mbbl@mbbl.dk
Martin Preisler Knudsen
Chefkonsulent
Vedrørende: Høring bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler, herunder udkast til typeformular.
Lejernes LLO har følgende bemærkninger:
Ang. bekendtgørelsen
§ 3, stk.2, 2.pkt. Det fremgår, at mindre fravigelser fra udformningen ikke medfører, at autorisationen bortfalder. Skal dette forstås som indholdsmæssige eller formmæssige/ layoutmæssige ændringer? 3.pkt. synes at sigte efter den fysiske udformning, sidetal, papirstørrelse osv. Det bør derfor præciseres, at man ikke kan ændre teksten i blanketten.
Ang. standard lejekontrakt A9
§ 1: Der burde under punktet for arealet være en oplysning om, hvor mange m2, der er godkendt til beboelse. I provinsen støder LLO ofte på udlejere, der angiver m2 forkert og fx medtager loft/kælder, der ikke er godkendt til beboelse.
§ 2 Det er indskærpet, at tidsbegrænsninger skal anføres i §11. LLO mener, at en tidsbegrænsning kun angivet i § 2 er ugyldig og med denne ændring, hvilket må gælde så meget desto mere, nu hvor det direkte er angivet.
Det er vejledende, at man angiver i den fortrykte tekst, at tidsbegrænsningen skal angives i § 11, for at være gyldig. Dette er ikke hensigtsmæssigt, da det kan anspore (små private) udlejere til at indgå kontrakterne tidsbegrænset, uden at betingelserne herfor er opfyldt. Dette særligt fordi det erfaringsvis er ganske få, der læser vejledningen, og derfor måske ikke er bekendt med, at der alene kan indgås tidsbegrænsede kontrakter, hvis dette er særligt begrundet i udlejers forhold.
Afsnittet om opsigelse er ændret. Dette forekommer ikke hensigtsmæssigt, da det klart fremgik af A8-udgaven, at det kun var lejer, der kunne opsige. Nu lader blanketten som om at man altid gyldigt kan aftale, at udlejer kan opsige.
§ 3 Afsnittet om pligt til oplysning om byfornyelsesstøtte er fjernet og kun løseligt nævnt i §11.
Vedrørende ”Andet”, her kan man forestille sig at uprofessionelle udlejere skriver andre ting på her, som eks. fællesudgifter. Denne formulering bør derfor udgå.
§ 5 under punktet vand: Her står varmeregnskabet begynder d..... Det må være en fejl.
§ 6 Internet er nu med i typeformularen. Hvordan stemmer det overens med, at lejer selv skal kunne vælge. En sådan aftale i kontrakten kan vel ikke opsiges separat?
§ 7 Det er godt, at det fremgår klart, at lejers 14 dages frist løber fra indflytning, selvom der er indkaldt til et flyttesyn. Men formuleringen bør gøres meget mere ”forbrugervenlig”.
§ 9. Der bør sættes streger ved ”Andet”.
§ 11 Det er godt, at det nu fremgår, at der ikke må anføres vilkår, som allerede følger af lejelovgivningens almindelige vilkår. Spørgsmålet bliver, hvilken betydning det får, hvis dette alligevel sker. Her er det LLO’s opfattelse, at hvis der bliver blandet for mange almindelige vilkår ind i de særlige, så bortfalder de særlige?
En del udlejere indfører i § 11 utallige indlysende bestemmelser fra husorden. Det forringer lejerens overblik. En formulering om, at det ikke er nødvendigt at indføje husordensbestemmelser i § 11 for at sikre, at de er gyldige, vil betyde, at § 11 bliver mere brugervenlig.
Ang. Vejledningen
Til § 1, Det fremgår her, at udlejning af andelsboliger ikke skal anses som fremleje. Samtidig oplyses det, at man som fremlejetager ikke nyder samme beskyttelse som en lejer. LLO vil gerne pege på, at en lejer af en andelsbolig har mere til fælles med en fremlejer end med en anden lejer, og at vi i daglig tale betegner forholdet som fremleje. Desuden betegner ABF’s standardvedtægter også forholdet som fremleje. Der er ikke § 7 beskyttelse for lejers indbetalinger mv. til andelshaver. Formuleringen kan give grobund for den farlige misforståelse, at man som lejer af en andelsbolig er beskyttet på lige fod med en sædvanlig lejer.
Under fremleje bør det videre indføjes, at lejeren ”uanset det aftalte i lejekontrakten”, altid har ret til at fremleje højst halvdelen ……
Til § 2 Det fremgår her, at der for opsigelse henvises til afsnittet om opsigelse og lovens almindelige regler. Dette forstås vel på den måde, at hvis udlejer ønsker at kunne opsige under tidsbegrænsningen skal dette angives særskilt.
Til § 3 Her fremgår, at en aftale om fri lejefastsættelse skal indføres i §11. Skal dette ses som en ændring af den hidtidige retstilstand? Det er under alle omstændigheder i strid med bestemmelsens ordlyd, hvilket kan give anledning til tvister mellem lejer og udlejer.
Ifølge vejledningen kan det ikke aftales, at lejen skal nettoprisindekseres i lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1. Dette er efter LLO’s opfattelse en ændring af den nuværende praksis, hvor man godt kan aftale trappeleje i § 5, stk. 1 lejemål, men blot skal holde sig under den omkostningsbestemte leje. Det bør afklares, så det ikke kommer til at give unødige tvister mellem lejer og udlejer.
Der mangler en vejledning for indeksregulering af lejen i småhuse.
Til § 4 Det bør fremgå, at man som fremlejetager i stedet for kan stille med en sikkerhed.
Til § 6 sidste afsnit. Det bør præciseres, hvad der forstås ved lejeforholdets begyndelse ved en oplysning om, at det fx er ved overlevering af nøgler.
Til § 7 Forholdet på dispositionstidspunktet? Gælder det også hvis udlejer ved indflytning udlejer 2, men på fraflytningstidspunktet kun ejer en?
”Tro og love erklæring”? Dette synes svært at operationalisere. LLO mener, at den, der påberåber sig en undtagelsesbestemmelse (om ikke at skulle afholde flyttesyn) også er den, der skal bevise det.
Det ville endvidere være vejledende, hvis lejekontrakten indeholdt et felt, hvor udlejer afkrydsede, om der foreligger en tro og lov erklæring
Til § 8 Fint, at det er specificeret hvad der skal males. ”Uden forudgående aftale med udlejeren kan en lejeren” Der er vist en skrivefejl. Men fint, at det nu bliver specificeret
Mvh
Helene Toxværd, formand
Pia Scott Hansen
Chefkonsulent
Hermed høringsvar fra Lejernes LO vedr. høring over bekendtgørelse om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme (MBBL Id nr.: 587903)
Til bekendtgørelsens:
§ 2, stk. 3. Det fremgår, at planerne alene skal fremsendes til lejerne efter anmodning. Det ville være ønskeligt om planen lå tilgængelig på GI’s hjemmeside, eller udlejer havde pligt til at fremsende den uden anmodning. Hvad er konsekvensen, hvis udlejer undlader at efterkomme anmodningen? Nævnssag efter § 18 a, stk. 2? Det vil koste lejer et nævnsgebyr for indbringelse og trætte/belaste nævnet.
§ 3, stk. 2 I hvilket omfang kan man aftale fravigelser af bestemmelsen i § 3, stk. 2? Kunne man forestille sig at BR og udlejer aftaler ikke at holde et fysisk møde, men have drøftelser pr. mail?
§7, stk. 2. Vedligeholdelsesplanen disponerer de midler, lejerne betaler til den udvendige vedligeholdelseskonto. Det er afgørende for lejernes forståelse af vedligeholdelsesplanen, at den (som i den almene udlejningssektor), skal opdele de planlagte arbejder i arbejder, der påtænkes udført udvendigt på ejendommen (tag, facade, vinduer, opgang etc.) og i arbejder, der påtænkes udført indvendigt i ejendommen (dvs. fx den lejelovsmæssige vedligeholdelsesdel af moderniseringen af køkkener og badeværelser). Dette er grundlæggende relevant for at forstå, hvorledes ejendommens ressourcer til vedligeholdelse anvendes. Især da det er LLO bekendt, at ca. 40 % af lejernes henlæggelser til udvendig vedligeholdelse (§ 18 og § 18b) anvendes til at finansiere vedligeholdelsesdelen af modernisering af lejlighederne indvendigt ved genudlejning. Står der på vedligeholdelseskontoen primo året 10 mill. kr., vil en gennemsnitsudlejer anvende ca. 4 mill. kr. til at finansiere indvendige arbejder i køkkener og badeværelser helt i overensstemmelse med lejelovgivningens sondring mellem vedligeholdelse og forbedring i forbindelse med en modernisering.
Lejerne vil uden en sådan opdeling af de påtænkte arbejder fuldstændig misforstå vedligeholdelsesplanen, hvis de fx tror, at de af den kan aflæse, hvor meget udlejer har til rådighed til udvendige arbejder på ejendommen i de kommende år. Derved bliver vedligeholdelsesplanen ikke bare meningsløs, men direkte vildledende.
Skal §7, stk. 2 i øvrigt forstås som et indholdsmæssigt minimumskrav, og kan man forestille sig at planer, der ikke opfylder dette mindstekrav ikke kan for anses at være udarbejdet i overensstemmelse med bekendtgørelsen?
§ 10 Det bør præciseres, at nævnet i fald udlejer fremsender planen under nævnssagen, alligevel skal træffe afgørelse om, for hvilken periode udlejer ikke kan oppebære vedligeholdelseshensættelserne. Nævnet skal således ikke blot afslutte sagen, hvis udlejer fremsender planen til lejer, men skal under alle omstændigheder træffe afgørelse i sagen.
Det er oplyst LLO, at Grundejernes Investeringsfond vil udarbejde en vejledende vedligeholdelsesplan, burde ministeriets bekendtgørelse ikke også oplyse herom.
Med venlig hilsen
Helene Toxværd
Formand, Lejernes LO
pdv
Jesper Larsen
Cheføkonom, Lejernes LO
Kære Michael Roland L. Nielsen
Hermed fremsender LLO vores høringssvar i forbindelse med jeres ønske om kortlægning af sagsbehandlingen af sager om skimmelsvamp.
Efter en lang intern drøftelse med vore afdelinger vil vi gerne pege på følgende problemer i gældende lovgivning.
Ingen pligt til at kommunen hyrer et eksternt firma:
I LLO’s arbejde, især i provinsen, ville det klart være lettere, såfremt der var en ensartethed i de rapporter og skrivelser vi får i skimmelsvampesager fra de forskellige kommuner. Det ville herved være lettere for os at gennemskue, hvor alvorlig en grad af skimmelsvamp, der er tale om, og dermed også hvilke reaktionsmuligheder vi har. Det er ofte svært at læse og tyde de rapporter/notater, der foreligger fra kommunerne, da hver kommune har deres måde at gøre det på, og beskrive situationen på. Oftest er der ikke en klar udmelding. Det ville der i højere grad være, hvis der forelå en rapport fra et eksternt uafhængigt firma.
På mødet med kommunerne er det nogle af LLO’s sagsbehandleres erfaring, at kommunerne pointerer, at de ikke har ressourcerne til at iværksætte eksterne undersøgelser hver gang. Det er blevet nævnt, at det koster kommunen op mod 30.000 kr. at hyre et ekstern firma til undersøgelser og rapport, hvorfor dette kun blev benyttet i alvorlige tilfælde. Derfor skal skimmelsvampen have et vist omfang førend eksterne firmaer blev indhentet. Det er derfor et spørgsmål om, om kommunerne har de rette ressourcer til at udføre deres arbejde.
Usikkerhed omkring årsagen til skimmelsvamp:
Oftest er der ikke en klar udmelding i de notater, som vi får fra kommunerne omkring årsagen til skimmelsvamp. Årsagen er afgørende for om lejer har særlige rettigheder elle ej - er lejer selv skyld i forholdene, stiller det ikke lejer anderledes end ellers ved fx fraflytning. En klar udmelding omkring årsagen vil derfor lette LLO’s arbejde.
Kommunerne anfører, at det oftest er svært for dem at anføre årsagen til skimmel. Oftest fordi det skyldes en kombination af flere ting. Men en pligt til en vejledende udtalelse ville stille lejerne bedre, selv om denne er juridisk usikker.
Huslejenævnet og beboerklagenævnet har ingen pligt til at henvise eller indberette en sag om skimmel til kommunen:
Der burde være pligt for huslejenævnet til at indberette forhold om skimmelsvamp til kommunen, såfremt de bliver bekendt hermed. Mange lejere er ikke bekendt med muligheden for at inddrage kommunen, og den form for analyser og dokumentation, som de kan udarbejde i en sag, såfremt de finder det nødvendigt. En indberetning til kommunen, vil således eventuelt kunne hjælpe lejerne i en sag om skimmel, hvor kommunen endnu ikke har været inde over. Kommunen har mulighed for at foranstalte undersøgelser, herunder destruktive indgreb, det har nævnene ikke.
Udmelding fra embedslægen om hvorvidt lejemålet er beboeligt eller ej:
Dette vil lette vores arbejde, hvis der forelå en klar melding fra en embedslæge. Som ovenfor anført er der ikke ensartethed i det vi modtager fra de forskellige kommuner. Rapporter og notater fra kommunen er ofte svære at tyde. Det er afgørende, hvor lejers rettigheder om lejemålet er beboeligt eller ej. Samtidigt gælder det, at en pligt til at inddrage embedslægen vil sikre en uafhængighed både når det gælder analysernes konklusioner og deres konsekvenser. Analyserne må antages at blive mere uafhængige, når det ikke er betaleren, der skal afgøre konsekvensen af analysen. Derfor vil det være at foretrække med en klar udmelding herom.
Mvh
Jesper Larsen
Lejernes LO
AS 2015-1756 10.08.2015
Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet
Slotsholmsgade 10 1216 København K
Sendt pr. e-mail til mbbl@mbbl.dk, lag@mbbl.dk og mpk@mbbl.dk
Indledning:
Vi takker for at have fået denne vejledning i høring, og der vores opfattelse at vejledningen hjælper på forståelsen af den nye lejelov (lov nr. 320 af 30/03 2015).
Lovændringen har givet anledning til en del spørgsmål om lovændringernes påvirkning af eksisterende lejeforhold, de såkaldte intertemporale retlige spørgsmål. Vejledningen tager stilling til nogle af disse spørgsmål, men vi er ikke enig i fortolkningen heraf og vi mener ikke at vejeledningen er fyldestgørende på dette punkt.
Det ville muligvis være formålstjenesteligt for de som anvender loven, at ministeriet udfærdigede et notat om den nye lejelovs betydning for kontrakter, der er indgået før lovens ikrafttræden.
Vi bemærker, at lejer ved sin indflytning under alle omstændigheder må udfærdige sin egen liste over mangler.
Vi har i det følgende vedlagt vores uddybende kommentarer.
Ad 2.2 Hvem har pligt til at afholde indflytningssyn?
Det anføres i afsnit 2.2. at ”Ændringslovens bestemmelser om indflytningssyn har virkning for lejeforhold, hvor lejeperioden starter efter lovens ikrafttræden den 1. juli 2015.”
Det bemærkes dertil at de øvrige lovændringer får virkning fra kontraktens indgåelse, og ikke nødvendigvis indflytningstidspunktet. Det synes mærkværdigt at der skulle være en fravigelse fra denne regel i dette tilfælde.
Ad 2.5 Lejerens reklamation over mangler ved indflytning
Det bemærkes at lejer under alle omstændigheder bør lave sin egen indflytningsmangelliste og sende denne til udlejer således, at denne har den i hænde inden 14 dage, jf. LL § 14.
Det bemærkes dog at det kan virke misvisende at lejer skal påtale ”mangler”, da lejemålets stand ikke nødvendigvis er mangelfuldt, såfremt det ikke er malet indenfor 4 år, men lejer bør under alle omstændigheder anføre lejemålets stand i sin rapport, uanset dette ikke udgør en mangel på indflytningstidspunktet af hensyn til dokumentation af lejemålets stand ved fraflytning.
Det er vores forhåbning, at vejledningen indeholder en opfordring hertil.
Ad 3.2. Hvem har pligt til at afholde fraflytningssyn?
Det anføres i afsnit 3.2 ”Pligten til at afholde fraflytningssyn gælder efter de nye regler i lejelovens § 98, stk. 3 og 4, for udlejere, som udlejer mere en end én beboelseslejlighed på det tidspunkt, hvor fraflytningssynet afholdes. Dette indebærer, at ændringer i antallet af beboelseslejligheder, som udlejes af udlejeren, kan medføre, at pligten til at afholde fraflytningssyn opstår hhv. bortfalder.”
Det anførte vedrører retstillingen ved ændringer i udlejers forhold i lejeperioden, og hvilken betydning dette har for lejers retstilling. Det er vor opfattelse at lejers retstilling i perioden ikke kan forværres, som følge af ændringer i udlejers forhold, med mindre der er direkte hjemmel i loven hertil. Der henvises til Grubbe og Edlund i bogen ”Boliglejeret” (2008) s. 328:
”Ét må dog ligge fast, nemlig at opsigelsesadgangen bestemmes af forholdene, således som disse var på tidspunktet for indgåelse af lejeaftalen. Det er her parterne indretter sig efter hvilke opsigelsesvilkår der skal være gældende mellem dem, således at mere eller mindre tilfældige efterfølgende omstændigheder ikke kan ændre herved.”
Det er vor opfattelse, at der kan sluttes analogt fra det af Grubbe og Edlund anførte om opsigelsesret til spørgsmålet om udlejers pligter ved fraflytningssyn, da det i begge tilfælde omhandler ændringer i udlejers forhold og disses påvirkning af lejeaftalen.
Vi håber at ministeren vil ændre vejledningen i overensstemmelse med ovenstående.
Ad 3.5.1 Udlejere, der har pligt til at afholde fraflytningssyn.
De anføres i afsnit 3.5.1 at:
”Er den gældende frist på 2 uger for udlejeren til at fremsætte krav om istandsættelse, jf. lejelovens § 98, stk. 2, fraveget ved aftale i et lejeforhold, som er gældende på ændringslovens ikrafttrædelsestidspunkt, er det imidlertid denne frist, som gælder. I sådanne tilfælde vil reklamationsfristen kunne udløbe på et tidspunkt, der ligger efter synets afholdelse, og udlejeren vil derfor kunne rejse krav om istandsættelse efter fraflytningssynet og frem til fristens udløb.”
Det bemærkes at det ovenstående ikke er i overensstemmelse med ordlyden i den vedtagne lov, hvorefter de nye regler om fraflytningssyn er gjort ufravigelige jf. LL § 99 a.
Endvidere fremgår det af bemærkningerne til lovforslaget som fremsat ved førstebehandling under punkt ”til punkt 54” (s. 52) at ”De foreslåede bestemmelser får virkning for fraflytninger efter lovens ikrafttræden”.
Der er således taget stilling til spørgsmålet om hvilke regler der skal være gældende for nye fraflytninger fra lovgivers side og der synes ikke at være holdepunkter for det i vejledningen anførte (som refereret ovenfor). Vi antager derfor at vejledningen ændres i overensstemmelse med lovens ordlyd og bemærkninger.
Endvidere finder vi det formålstjenesteligt hvis vejledningen indeholder en stillingtagen til hvad der sker såfremt det i kontrakten er aftalt at der ikke sker fraflytningssyn (som det kan være tilfældet med Typeformular A 8 § 7, s. 4)
Ad 4.6 Den konkrete vurdering af lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning.
Det anføres i afsnit 4.6 at:
”Da lejeren imidlertid ikke kan tilpligtes at sætte det lejede i bedre stand end ved overtagelsen, jf. lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt., må udlejerens krav på istandsættelse dog reduceres skønsmæssigt, så lejeren efter en samlet helhedsvurdering ikke kommer til at betale for istandsættelse, som bringer det lejede i væsentlig bedre stand end ved overtagelsen.
Der vil selvfølgelig være en margin for det skøn, der betyder, at lejeren efter omstændighederne kommer til at sætte det lejede i bedre stand end ved overtagelsen.
For lejemål, som overtages nyistandsat, vil lejerens istandsættelsespligt bero på en vurdering af de faktiske forhold med henblik på at fastslå istandsættelsesbehovet. Det må dog antages, at lejeren efter en lejeperiode af sædvanlig længde som hovedregel vil skulle istandsætte, så lejemålet fremstår som ved overtagelsen, det vil sige svarende til nyistandsættelse.”
Det synes ikke fornuftigt at anføre at lejeren kan komme til at sætte det lejede i bedre stand end ved overtagelsen, ”efter omstændighederne”, da dette ikke harmonerer med LL § 98, stk. 1, 3. pkt., som i øvrigt er ufravigelig jf. § 99 a.
Det er endvidere problematisk at nævne, at der som hovedregel vil kunne kræves udbedring svarende til nyistandsættelse efter en sædvanlig lejeperiode.
Efter lejelovsændringerne vil det udelukkende være et spørgsmål om hvorvidt det er påkrævet, jf. LL § 19, stk. 2 og det er derfor meget vanskeligt at sige noget generelt om hvornår dette er tilfældet.
Vi henstiller derfor til at der ikke anføres en ”hovedregel” i denne sammenhæng. Vi bemærker desuden at der er forskel på hvor ofte en væg og en radiator skal males, da der er tale om forskellige typer maling med forskellig holdbarhed.
Endeligt antager vi at en ”sædvanlig lejeperiode” udgør 7-10 år.
Med venlig hilsen.
Lejernes LO
Helene Toxværd
Landsformand
Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet
Slotsholmsgade 10
1216 København K
Høringssvar skal sendes pr. mail til almenbolig@uibm.dk.
Høring over forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om friplejeboliger (Nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud samt revision af reglerne for totaløkonomiske merinvesteringer m.v.)
Ovennævnte lovforslag, der forventes fremsat for Folketinget den 13. januar 2016, er bl.a. en udmøntning af kommuneøkonomiaftalen for 2016 mellem regeringen og KL.
Lovforslaget indebærer primært:
Med henblik på fortsat at give kommunerne gode betingelser for at opføre nye almene boliger, har regeringen og KL som led i aftalen om kommunernes økonomi for 2016 aftalt, at regeringen skal søge Folketingets tilslutning til, at den midlertidige nedsættelse af den kommunale grundkapital fra 14 pct. til 10 pct. forlænges med to år fra udgangen af 2016 til udgangen af 2018. I forlængelse heraf foreslås tillige, at nedsættelsen af grundkapitalindskuddet i friplejeboliger forlænges tilsvarende.
Det foreslås endvidere, at det fremadrettet fortsat skal være muligt at foretage totaløkonomiske merinvesteringer i alment nybyggeri, som går udover maksimumsbeløbet, når byggeriets energistandard er væsentlig bedre end det generelle niveau i byggeriet. Det medfører, at det fremover vil være en forudsætning for at kunne godkende totaløkonomiske merinvesteringer, at byggeriet lever op til kravene i bygningsklasse 2020, jf. bygningsreglementet.
For at opfylde forudsætningen om nulstøtte i forbindelse med merinvesteringer, foreslår regeringen, at den særlige beboerbetalingsprocent ved totaløkonomiske merinvesteringer løbende kan reguleres, således at den tilpasses rente- og inflationsniveauet.
Idet Lejernes LO beklager den sene fremsendelse af høringssvaret skal vi anføre, at organisationen kan støtte lovforslaget. Vi skal dog bemærke, at det er afgørende for en hensigtsmæssig realisering af nye almene boliger i storbyerne, at planloven ikke tilbagerulles og at den offentlige subsidiering øges, således at starthuslejen i nybyggede almene boliger for mellemindkomster, der ikke er berettiget til individuel boligstøtte, bliver konkurrencedygtig i forhold til boligudgiften i en ejerbolig.
Med venlig hilsen
Helene Toxværd, Formand
Lejernes LO
/ Jesper Larsen
Cheføkonom
Lejernes LO
|
Skatteministeriet Nicolai Eigtveds Gade 28 DK 1402 – København K Telefon +45 33 92 33 92 Mail skm@skm.dk www.skm.dk |
Høringssvar til email: juraogsamfundsoekonomi@skm.dk og pel@skm.dk med angivelse af journalnummer 15-3135149.
Vedrørende: Høring over udkast til forslag til Lov om ændring af lov om kommunal ejendomsskat og lov om kommunal udligning og generelle tilskud til kommuner
(Fastfrysning af grundskyld for ejerboliger i 2016)
Regeringen, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti har i forbindelse med finansloven for 2016 indgået aftale om en målrettet fastfrysning af grundskylden for ejerboligejere, der ellers ville opleve en stigning i skattebetalingen i 2016.
Ovennævnte lovforslag, som gennemfører aftalen, indeholder følgende elementer:
Nominel fastfrysning af grundskylden. Reguleringsprocenten for loftet over stigningen i grundskylden nedsættes fra 6,6 pct. til 0 pct. for 2016, således at den afgiftspligtige grundværdi for 2015 videreføres til 2016.
Fastfrysningen omfatter alle ejerboliger. Fastfrysningen vil omfatte alle ejerboliger, som efter vurderingsloven vurderes i ulige år. Det er bl.a. parcelhuse, rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse.
Den lavere grundskyld vil komme boligejerne til gode i forbindelse med opkrævningen af grundskylden for 2. halvår 2016. I 2017 vil loftet over stigningen i grundskylden desuden betyde, at grundskylden maksimalt kan stige med mellem 3 og 7 pct. i forhold til 2015 og 2016. Boligejerne vil derfor også kunne opleve en besparelse i 2017 og efterfølgende år.
Forslaget om en fastfrysning af grundskylden for ejerboliger skønnes ifølge forslagsstiller at medføre et umiddelbart mindreprovenu på ca. 755 mio. kr. i 2016. Efter tilbageløb og adfærd skønnes mindreprovenuet at udgøre ca. 570 mio. kr.
En fastfrysning af grundskylden i 2016 har afledte, men aftagende provenumæssige konsekvenser de efterfølgende år som følge af reglerne om stigningsbegrænsning. Den varige virkning skønnes på den baggrund til et mindreprovenu på ca. 75 mio. kr. årligt efter tilbageløb og adfærd.
Lejernes LO skal hermed protestere mod denne ensidige lettelse i beskatningen af boligejerne.
Ejere af udlejningsejendomme er undtaget lovforslaget, og dermed får lejerne ingen lettelse i grundbeskatningen.
Mange er ikke klar over, at udlejer over huslejen fuldt lovligt opkræver de grundskatter, som kommunen pålægger grundejeren. Udlejeren tager kapitalgevinsten ved stigende vurderinger, lejerne betaler de heraf følgende stigende skatter.
Det er også udlejeren, der suverænt bestemmer, om der skal klages over en vurdering.
Skattelettelsen er tilrettelagt, så den alene gavner boligejerne. Beregningerne fra Skatteministeriet viser, at det koster 755 millioner. Det havde kun kostet 225 millioner kroner mere at inkludere lejere og andelshavere.
Den ensidige skattelettelse til boligejerne skal ses i lyset af, at de offentlige mindre indtægter som følge af ejendomsværdiskattestoppet, samt en generel nedsat ejendomsværdiskat i forhold til den af vismændene beregnede korrekte ejendomsværdiskat, udgør en væsentlig økonomisk støtte til ejerboligen. Skatteministeriet har beregnet støtten til i året 2015 at udgøre 20 mia. kr. i umiddelbar virkning, og 15 mia. kr. efter tilbageløb. Det er mange penge, og det er langt mere end de tabte offentlige skatteindtægter, som følge af, at huslejereguleringen betyder lavere lejeindtægter og dermed mindre skatteindtægter fra udlejerne.
Skattefri kapitalgevinster er endnu en økonomisk lettelse til ejerboligen. Der findes ingen aktuelle officielle beregninger over skatteprovnue-tabet. På kort sigt er beregningen ikke interessant, da ejerboligpriserne svinger voldsomt. På lang sigt vil der ifølge ældre analyser være tale om skattefrie reale kapitalgevinster på årligt ca. 0,9 %. Beskattes denne gevinst med 22 % (selskabsskatten 2016), vil det svare til en provenugevinst på mellem 2 mia. kr. til 8 mia. kr. årligt, afhængigt af, hvorledes der korrigeres for forbedringen udført af ejeren.
Boligjobordningen har kostet skatteyderne 1,4 mia. kr. i 2014. Den skulle fremme beskæftigelsen og mindske sort arbejde. Den blev indrettet, så det var uhyre svært for lejerne at bruge den. Skatteministeriet har da også oplyst, at kun 16 % af midlerne gik til en lejer.
Den nye boligjobordningen 2016 og 2017 forventes at koste skatteyderne 400 mio. kr. årligt. Den nye ordning indeholder samme barrierer for lejerne, dog er den suppleret med en efter Lejernes LO’s opfattelse ganske nyttig tilskudsordning til lejere og udlejere i den private udlejningsboliger, der desværre kun er på 50 mio. kr. årligt.
Ofte fremføres det, at den individuelle boligstøtte, boligsikring og boligydelse, kompenserer lejerne for støtten til boligejerne. Det er ikke rimeligt, idet den individuelle boligstøtte har et socialpolitisk formål, der skal sikrer, at lejere med lav indkomst kan opretholde et rimeligt boligforbrug. Det er en social velfærdsydelse, som kostede skatteyderne 14 mia. kr. i 2014. Udgifterne stiger, fordi der bliver flere ældre og fordi huslejeniveauet i Danmark er steget og fortsat stiger voldsomt.
Huslejereguleringen, som styrer huslejen i de ældre privatejede boliger og i de almene lejeboliger, er ikke bare en social og en bypolitisk foranstaltning, der skal modvirke en ensidig beboersammensætning og en gentrificering, det er også en ”fairness” regulering, der skal modsvare den indirekte støtte til ejerboligen i form af en ikke økonomisk korrekt lav ejendomsværdibeskatning af ejerboligen, samt det forhold, at ejerboligen er fritaget for beskatning af kapitalgevinster.
Samlet set må Lejernes LO beklage, at regeringen og dens støttepartier fører en meget skæv fordelingspolitik, der alt for ensidigt tilgodeser boligejerne.
Med venlig hilsen
Helene Toxværd, Formand
Lejernes LO
/ Jesper Larsen
Cheføkonom
Lejernes LO
Skatteministeriet
Nicolai Eigtveds Gade 28, DK 1402 – København K
Mail skm@skm.dk, www.skm.dk
Høringssvar til juraogsamfundsoekonomi@skm.dk og th@skm.dk.
Vedrørende: Høringssvar til forslag til lov om ændring af ligningsloven (Genindførelse af
BoligJobordningen).
Lovforslaget herom blev fremsat i Folketinget den 3. juli 2015. Lovforslaget har til formål at
genindføre BoligJobordningen, der gav fradrag for lønudgifter til hjælp og istandsættelse i
hjemmet eller en fritidsbolig, med fuld virkning i 2015. De foreslåede regler svarer til de
regler, som var gældende, da den tidligere ordning udløb med udgangen af 2014.
Lovforslaget er en opfølgning af aftalen d. 29. juni 2015 mellem Regeringen og Dansk
Folkeparti, Alternativet, SF og De Konservative om en BoligJobordning i 2015-2017
En genindførelse af BoligJobordningen i 2015 i uændret form skønnes ifølge
aftaledokumentet af 29. juni 2015 at medføre et mindreprovenu på ca. 1,1 mia. kr. efter
tilbageløb og adfærd, mens den to - delte ordning i 2016 og 2017 skønnes at medføre et
mindreprovenu på ca. 0,8 mia. kr. i 2016 og 2017.
Derudover afsættes der ifølge aftaledokumentet yderligere midler til ordningen for
energibesparende initiativer i private udlejningsbyggerier. Ordningen vil desuden blive
udvidet, så der også kan ydes tilskud til initiativer vedrørende klimatilpasninger.
Tilskuddene kan ske efter aftale mellem ejere og et flertal af lejerene om
energibesparende arbejder eller arbejder vedrørende klimatilpasninger.
Konkret afsættes der yderligere 24,7 mio. kr. i 2015, så den samlede pulje udgør 50 mio.
kr. i 2015. Derudover afsættes der 50 mio. kr. årligt i 2016 og 2017.
Som Lejernes LO anførte i vort høringssvar af d. 23. juni 2011 til bekendtgørelsen til lov
nr. 572 af 7. juni 2011, der udmøntede den gamle BoligJobplan, var det meget besværligt
for lejerne at udnytte den gamle Boligjobordning. Det er forklaringen på, at udnyttelsen af
boligjobordningen blev så ringe for lejerne. Det fremgår klart, som det ses i nedenfor
anførte tabel 2 i daværende skatteminister Morten Østergårds svar til skatte udvalget af
11. juni 2014.
Det er derfor glædeligt, at forligspartierne bag genindførelsen af Boligjobordningen valgte
en opprioritering af energiforbedringerne i de privatejede udlejningsboliger, idet det
samtidigt blev aftalt at videreføre ordningen for energibesparende initiativer med tilskud i
private udlejningsbyggerier.
Ordningen med tilskud har sit grundlag i ”Vejledning om tilskud til energibesparende
arbejder i privat udlejningsbyggeri efter bekendtgørelse om tilskud til energibesparende
arbejder i private udlejningsbyggeri og refusion af informationsudgifter i finansårene 2014
og 2015” af 2. maj 2014.
Denne ordning kaldes af Lejernes LO for ”Orange Byfornyelse”. Baggrunden herfor er et
ønske om at gøre det lettere for brugerne at vælge mellem de gældende forskellige
ordninger med henblik på fremme af energiforbedringer i den privatejede udlejningssektor.
Med Energisparepakken i maj 2014 indførte SRSF regeringen ”Grøn Byfornyelse” og
dertil en såkaldt total økonomisk model for energirenovering af ejendommene. Begge
disse ordninger er uden offentligt tilskud.
”Orange Byfornyelse” er modsat de øvrige ordninger blevet en succes. Støttemidlerne er
opbrugt, og både udlejere og lejere er tilfredse.
På denne baggrund ser LLO frem til i samarbejde med udlejerne i de enkelte ejendomme
at arbejde konstruktivt videre med ”Orange Byfornyelse” med henblik på, at den private
udlejningssektor indhenter det energimæssige efterslæb, der er i denne sektor, når der
sammenlignes med almene udlejningsboliger og ejerboliger.
Med venlig hilsen
Helene Toxværd
Formand Lejernes LO
Udlændinge, Integrations og Boligministeriet
Slotsholmsgade 10, 1216 København K
+45 7226 8400, uibm@uibm.dk, www.uibm.dk
Pia Scott Hansen
Chefkonsulent, Boliglovgivning
Direkte tlf. 41 71 78 52, E-mail: psh@mbbl.dk
Høringssvarene til uibm@uibm.dk med kopi til psh@mbbl.dk, j. nr. 2015-2376.
Vedrørende: Høring om forslag til bekendtgørelse og vejledning om tilskud til energirenovering og klimatilpasning af privat udlejningsbyggeri
Hermed følger Lejernes LO’s høringssvar.
Der findes nu mange forskellige ordninger for energifremme i privat udlejning. Grøn Byfornyelse, Den total økonomiske model, lejelovsmodellen, byfornyelseslovgivningen etc. For at fremme gennemsigtigheden forslår LLO, at denne ordning kaldes ” Orange Byfornyelse” (OB). Organisationen har med succes brugt denne betegnelse, idet det bliver nemmere for brugerne at finde rundt i regelsættet.
Grundlæggende er OB en succes. Ordningen er langt mere effektiv og populær, end de øvrige energifremmende foranstaltninger. Både udlejer og lejer opnår et økonomisk tilskud, som gør energiarbejderne billigere. Ordningen fremmer ikke bare grøn energi, men også parternes samarbejde i de enkelte ejendomme. Og endelig er ordningen sammenlignet med boligjobordningen en for det offentlige billig måde at få fremmet energiarbejder i de privatejede udlejningsejendomme.
Lejernes LO oplever, at enkelte udlejere, når de gennem dialog med organisationen har fået fuldt kendskab til den rene lejelovsmodel for lejeforhøjelser, hopper af forhandlingerne om Orange Byfornyelse (OB), fordi en almindelig tvangsmodernisering via lejeloven på lang sigt kan være bedre forrentet.
Lejernes LO skal derfor forslå, at OB’s levedygtighed, dynamik og konkurrenceevne forbedres, for eksempel ved at lovgivningen ændredes således:
Med venlig hilsen
Helene Toxværd,
Formand for Lejeres LO
/Jesper Larsen, cheføkonom
Skatteministeriet
Nicolai Eigtveds Gade 28, DK 1402 – København K
Mail skm@skm.dk, www.skm.dk
Høringssvar til juraogsamfundsoekonomi@skm.dk og th@skm.dk.
Vedrørende: Høringssvar til forslag til lov om ændring af ligningsloven (Genindførelse af BoligJobordningen).
Lovforslaget herom blev fremsat i Folketinget den 3. juli 2015. Lovforslaget har til formål at genindføre BoligJobordningen, der gav fradrag for lønudgifter til hjælp og istandsættelse i hjemmet eller en fritidsbolig, med fuld virkning i 2015. De foreslåede regler svarer til de regler, som var gældende, da den tidligere ordning udløb med udgangen af 2014.
Lovforslaget er en opfølgning af aftalen d. 29. juni 2015 mellem Regeringen og Dansk Folkeparti, Alternativet, SF og De Konservative om en BoligJobordning i 2015-2017
En genindførelse af BoligJobordningen i 2015 i uændret form skønnes ifølge aftaledokumentet af 29. juni 2015 at medføre et mindreprovenu på ca. 1,1 mia. kr. efter tilbageløb og adfærd, mens den to - delte ordning i 2016 og 2017 skønnes at medføre et mindreprovenu på ca. 0,8 mia. kr. i 2016 og 2017.
Derudover afsættes der ifølge aftaledokumentet yderligere midler til ordningen for energibesparende initiativer i private udlejningsbyggerier. Ordningen vil desuden blive udvidet, så der også kan ydes tilskud til initiativer vedrørende klimatilpasninger. Tilskuddene kan ske efter aftale mellem ejere og et flertal af lejerene om energibesparende arbejder eller arbejder vedrørende klimatilpasninger.
Konkret afsættes der yderligere 24,7 mio. kr. i 2015, så den samlede pulje udgør 50 mio. kr. i 2015. Derudover afsættes der 50 mio. kr. årligt i 2016 og 2017.
Som Lejernes LO anførte i vort høringssvar af d. 23. juni 2011 til bekendtgørelsen til lov nr. 572 af 7. juni 2011, der udmøntede den gamle BoligJobplan, var det meget besværligt for lejerne at udnytte den gamle Boligjobordning. Det er forklaringen på, at udnyttelsen af boligjobordningen blev så ringe for lejerne. Det fremgår klart, som det ses i nedenfor anførte tabel 2 i daværende skatteminister Morten Østergårds svar til skatte udvalget af 11. juni 2014.
Det er derfor glædeligt, at forligspartierne bag genindførelsen af Boligjobordningen valgte en opprioritering af energiforbedringerne i de privatejede udlejningsboliger, idet det samtidigt blev aftalt at videreføre ordningen for energibesparende initiativer med tilskud i private udlejningsbyggerier.
Ordningen med tilskud har sit grundlag i ”Vejledning om tilskud til energibesparende arbejder i privat udlejningsbyggeri efter bekendtgørelse om tilskud til energibesparende arbejder i private udlejningsbyggeri og refusion af informationsudgifter i finansårene 2014 og 2015” af 2. maj 2014.
Denne ordning kaldes af Lejernes LO for ”Orange Byfornyelse”. Baggrunden herfor er et ønske om at gøre det lettere for brugerne at vælge mellem de gældende forskellige ordninger med henblik på fremme af energiforbedringer i den privatejede udlejningssektor. Med Energisparepakken i maj 2014 indførte SRSF regeringen ”Grøn Byfornyelse” og dertil en såkaldt total økonomisk model for energirenovering af ejendommene. Begge disse ordninger er uden offentligt tilskud.
”Orange Byfornyelse” er modsat de øvrige ordninger blevet en succes. Støttemidlerne er opbrugt, og både udlejere og lejere er tilfredse.
På denne baggrund ser LLO frem til i samarbejde med udlejerne i de enkelte ejendomme at arbejde konstruktivt videre med ”Orange Byfornyelse” med henblik på, at den private udlejningssektor indhenter det energimæssige efterslæb, der er i denne sektor, når der sammenlignes med almene udlejningsboliger og ejerboliger.
Med venlig hilsen
Helene Toxværd
Formand Lejernes LO
Jeg er ikke medlem
Jeg er medlem