Til Transport- og Boligministeriet
Frederiksholms kanal 27 F 20. marts 2020
1220 Kbh. K
Sendt pr. e-mail til trm@trm.dk
Deres j .nr. 2020-1418
Høringssvar til tre lovforslag
Indledning
LLO takker for at blive en del af høringen over de 3 udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Vi har valgt at lave et samlet svar på de tre lovforslag.
Lovforslagene adresserer de uhensigtsmæssige konsekvenser BRL § 5, stk. 2, som ekspertudvalget har dokumenteret, herunder at:
· 5,2-huslejen er steget 63% på 12 år.
· 5,2-udlejning giver uhørt høje afkast (gns. 13-14% årligt).
· Ca. 2.875 betalelige boliger omdannes til 5,2-boliger om året.
· Private udlejningsboliger bliver for dyre for folk med almindelige indkomster, målt efter OECD’s anbefalinger
Hensigten bag lovforslagene er at ”huslejestigningerne på private boliger i storbyerne stoppes, og at de private boliger ikke skal tjene som rene investeringsobjekter for investorer, der hovedsageligt er interesseret i hurtige gevinster”
Selv om det er LLO’s opfattelse, at den enkleste og bedste løsning havde været en afskaffelse af boligreguleringslovens §5, stk. 2, så indbærer lovforslagene en betydelig forbedring i forhold til den eksisterende lejelovgivning og LLO støtter derfor forslagene.
LLO anerkender, at det foreliggende lovforslag er, hvad der kunne opnås politisk enighed om og vi har derfor gennemgået forslagene med henblik på at sikre, at intentionen i den politiske aftale gennemføres. Vi har derfor fokuseret på hvordan aftalen udmøntes, således at smuthuller og mulighed for omgåelse undgås.
For LLO er de vigtigste fokusområder:
1. At det gøres helt klart hvordan huslejen skal fastsættes, når der bruges sammenligningslejemål, så gamle kontrakter ikke trækker huslejen op for nye.
2. At ændringerne i højere grad laves i selve lovteksten og i mindre grad i bemærkningerne, så det sikres, at lovens mange praktikere bruger loven ensartet.
3. At det gøres fuldkomment tydeligt, at lejefastsættelsen i mindre udlejningsejendomme med 1-6 lejemål ikke må fastsættes efter reglerne i § 5, stk. 2.
Vi har behandlet de tre lovforslag i følgende rækkefølge: 1. Styrkelse af lejerne, 2. Energikrav og 3. Karensperiode.
Bemærkninger til lovforslag om styrkelse af lejerne.
(styrkelse af lejerne)
Hensigten bag lovforslaget:
Som nævnt i indledningen er lovforslagets hensigt bl.a. at ”huslejestigningerne på private boliger i storbyerne stoppes [...]”
Som en af de vigtigste tiltag indføres den såkaldte ”huslejebremse”, som en erkendelse af, at væsentlighedskriteriet i § 5, stk. 2 har en ”selvforstærkende effekt” og ”at der er behov for en huslejebremse ved at fjerne marginen for det lejedes værdi, så yderligere fremtidige huslejestigninger i private udlejningsboliger bremses.”
Det fremgår dog at ”væsentligt” udgår af § 5, stk. 2, men ikke de øvrige steder hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi.
LLO mener, at aftaleparternes diagnose er korrekt, men at man ved udmøntningen af aftalen har valgt en kompliceret løsning, der medfører at det lejedes værdi nu skal vurders efter to forskellige regelsæt.
Vi vil opfordre Folketinget til at anvende en enklere løsning og fjerne den selvforstærkende effekt for lejemål, hvor huslejen ikke fastsættes efter BRL § 5, stk. 2. (dvs. lejemål i uregulerede kommuner).
LLO foreslår derfor følgende tilføjelse til lovforslagets § 1 nr. 3:
· Indfør huslejebremse i hele landet - Fjern væsentlighedskravet for alle steder med det lejedes værdi.
Den enkleste måde at foretage ændringen på er at fjerne ”væsentlighedskravet” i forhold til alle huslejer, der er fastsat efter det lejedes værdi, det vil sige at ændre LL § 47 (”det rene lejedes værdi”) og BRL § 5,2.
Fjernes væsentlighedskravet ikke for andre boliger med det lejedes værdi, har det betydning for ca. 46.400 boliger i uregulerede kommuner og ca. 3.500 80/20 ejendomme. Selv om den politiske aftale alene omtaler væsentlighedskravet ved 5,2-udlejning og ikke ved anden udlejning efter det lejedes værdi, håber LLO at aftaleparterne vil acceptere at det enkleste vil være at fjerne væsentlighedskravets ”selvforstærkende effekt” for alle lejemål.
Herudover bør ordet ”væsentligt” også fjernes fra den nuværende BRL § 5, stk. 5, sidste pkt. således at bestemmelsen lyder:
”[...]Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi”
Forslag til ændring af lovforslagets § 3, stk. 3
· Lad væsentlighedskravet gælde for alle kontrakter, i det mindste ved kontraktsændringer.
Der er lagt op til at lejemål, der allerede er indgået, fortsætter uden huslejebremse. Disse lejemål beholder med andre ord den selvforstærkende effekt indtil de genudlejes. Dette vil LLO fraråde.
LLO mener ikke, at det kan være lovgivers opgave, at tage særligt hensyn til de udlejere, som for en dels vedkommende direkte har spekuleret i at sætte lejen højere (men ikke væsentligt højere) end det lejedes værdi.
LLO forstår at hensigten ved alene at omfatte nye lejemål, er ikke at gribe ind i eksisterende kontraktsforhold, men mener ikke desto mindre, at huslejebremsen bør gælde for alle lejemål.
Hvis denne ændring gennemføres, vil udlejer vil stadigvæk kunne kræve leje efter det lejedes værdi, også for sine ældre lejemål, men ikke til et kunstigt højt niveau. I modsat fald vil de lejere, der har de ældste 5,2-boliger, risikere fortsat at skulle betale den højeste husleje, og det er næppe hensigten med reguleringen.
Igen forøges lovens kompleksitet ved ikke at lade de nye gode forslag gælde for alle, men i stedet have to forskellige kategorier af 5,2-leje.
Forslag til ændring af lovforslagets bemærkninger, afsnit 2.2.2.2:
· Forbyd sammenligning mellem lejemål med og uden huslejebremse.
Selv om det er en forbedring af retstilstanden at indføre huslejebremse jf. Loveforslagets § 2, stk. 1., så er der en risiko for at denne bremse bliver uvirksom, hvis der fortsat må sammenlignes med lejemål uden bremse.
Eksempel: Hvis det lejedes værdi er 1000 kr., kan udlejer fremlægge lejemål på 1.099 kr, som bevis.
Da lejen fastsættes ved sammenligning med parternes fremlagte lejemål kan fremlæggelsen af sådanne lejemål være med til at presse huslejen op.
Det er derfor afgørende at slå fast, at sammenligningslejemål uden huslejebremse ikke må og kan bruges i sammenligning med lejemål med huslejebremse.
Lovforslagets bemærkninger lægger op til, at man kan blive ved med at bruge sammenligningslejemål, hvis man ”tager højde” for at der er tale om to forskellige regelsæt.
Dette er efter LLOs vurdering helt utilstrækkeligt, da det er vores erfaring at det i praksis bliver vanskeligt at foretage denne vurdering, da stort set alle sager om det lejedes værdi, ikke præcist anfører hvad det lejedes værdi er, men blot fastslår, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Lovgiver risikerer derfor med lovforslagets bemærkninger at lave ”elastik i metermål”, og for at undgå denne situation bør bemærkningerne i stedet fastslå, at man ikke kan foretage en sammeligning imellem lejemål med og uden huslejebremse.
I praksis er domstolene overladt et bredt skøn når sammenligningslejemål skal vurderes. I praksis har man tilladt sammenligning imellem forskellige lejefastsættelsesformer. Eksempelvis må man gerne bruge §5, stk. 1 til at sige hvad lejen i det mindste skal være i 5,2-lejemål, men ikke hvad huslejen højest må være. Her er udfordringen omvendt, nemlig at de dyre lejemål uden huslejebremse trækker huslejen op, hvis man må sammenligne med dem.
Den klareste løsning er ikke at tillade sammenligning, men skulle der være et politisk ønske om alligevel at tillade en sammenligning, bør det fastslås hvordan sammenligningen præcis skal ske:
Lejemål uden bremse kan således ikke bruges til at sige hvad det lejedes værdi er, men alene til at sige hvad ”loftet” er for lejemål med huslejebremse.
Eksempel: Hvis der er en tvist om hvad det lejedes værdi er, og huslejen er aftalt til 1500 kr., og der fremlægges sammenligningslejemål uden huslejebremse på 1400 kr., kan det ikke deraf udledes at det lejedes værdi er 1.400 kr., men at lejen maksimalt er 1.400 kr.
Det er meget ønskeligt at retstilstanden beskrives klart fra starten, således at uklarhed kan undgås, og vi undgår de mange juridiske tvister de nuværende regler har medført. Domstolene bør gives klare retningslinjer for anvendelsen af de nye regler.
Forslag til ændring af lovforslagets § 1, nr. 3:
· Fortolkningsreglen om uprøvede og prøvede lejemål bør indskrives direkte i loven, fremfor som bemærkning.
Såfremt uprøvede lejemål uden videre tillades som i dag, bliver der reelt tale om markedsleje, og ikke en retlig standard som det lejedes værdi er. Efter LLO’s mening bør et sagkyndigt nævns afgørelser om hvad den retlige standard er, veje langt tungere end hvad den enkelte lejer og udlejer har aftalt.
Juridiske forfattere og domstolene mener i forvejen at prøvede lejemål skal tillægges mere vægt, men dette har indtil nu ikke løst problemet.
Det er derfor LLO’s forslag, at bemærkningernes gode ordlyd skrives ind i loven, så domstolene får en klar og entydig rettesnor.
Forslag til ændring af bemærkningerne til § 1, nr. 3:
· Lad sammenligning ske uden besigtigelse ved prøvede lejemål med ved fremlæggelse af kontrakt/afgørelse.
Det er ofte vanskeligt at få lejeren til at lukke boligretten ind, når der skal besigtiges sammenligningslejemål. Samtidigt er det fast antaget at ikke-besigtigede lejemål tæller mindre end besigtigede.
I forbindelse med implementeringen af en huslejestatistik og sammenligningslejemålsdatabase, er det vigtigt, at de lejemål der findes i databasen kan bruges som bevis og at de får en betydelig vægt, også selvom de ikke er besigtiget.
LLO opfordrer derfor til, at prøvede lejemål kan benyttes uanset om lejemålet konkret er besigtiget af boligretten. Det er oplagt at de varslede nye it-systemer (som dog ikke er en del af denne lov), bliver anvendt til at finde sammenligningslejemål. Hvis sammenligningslejemålene fra den varslede database ikke kan anvendes uden besigtigelse, undermineres hensigten, og den nuværende retstilstand, hvor parter kan fremlægge ikke-prøvede lejemål, kan risikere at fortsætte.
LLO opfordrer ligeledes til, at det understreges i bemærkningerne, at huslejenævn stadigvæk kan træffe afgørelse efter deres generelle kendskab til lejeniveauet, uagtet indførelsen af de nye regler som sammenligningslejemål.
Forslag til ændring af bemærkningerne til § 1, nr. 3:
· Understreg at der ikke kan sammenlignes med 5,2 i småhuse.
Det vil formentligt være en kodificering af gældende ret, men når der laves lovgivning om sammenligningslejemål og BRL § 5, stk. 2, er det svært at komme udenom spørgsmålet om sammenligning med småhuse (BRL § 29 c).
Da ekspertgruppen lavede sin rapport, holdt man småhusleje og 5,2-leje adskilt, og netop i erkendelse heraf bør dette naturligvis videreføres i lovgivningen. Spørgsmålet er afgørende, da man i modsat fald vil videreføre 5,2’s høje husleje, men uden at udlejer skal leve op til de mange krav til 5,2-boliger (f.eks krav til energistarden), også i en situation hvor man har valgt at den løbende lejestigninger skal ske efter BRL § 7.
Bemærkninger til lovforslag om Energikrav:
(Øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme)
Hensigten lovpakken:
”At fremme energirenoveringer, herunder især i den ældre del af det private udlejningsbyggeri til gavn for både klimaet og lejerne, er der behov for at skærpe kravet om energimærke.”
Forslag til ændring af forslagets § 3, stk. 2:
· LLO opfordrer derfor til, at der stilles energikrav i alle ejendomme. Lad energikravene gælde ved genudlejning, så udlejers incitament til grønne renoveringer styrkes.
Lovforslaget lægger op til, at de ejendomme hvori ca. 57.000 boliger***præcisering der allerede er lejet ud efter BRL 5,2 ikke skal leve op til energikravene. Heller ikke ved genudlejning.
LLO mener, at dette er den mindst klimaambitiøse måde at implementere aftalen på.
Forslaget bygger på den skæve logik, at 20 år gamle moderniseringer ikke skal leve op til energikrav, som nye moderniseringer skal, selvom lejefastsættelsesgrundlaget er det samme. LLO mener, at denne logik er uholdbar og opfordrer derfor til, at der stilles energikrav i alle ejendomme.
Under ekspertudvalgets behandling af model B, som nu er blevet en del af lovforslaget, var der længere drøftelser om modellen skulle gælde for alle boliger eller kun de boliger, der endnu ikke er 5,2-renoveret. Omdrejningspunktet i diskussionen var ikke så meget, hvad der ville være bedst for klimaet, men om indgrebet ville udgøre ekspropriation eller ej.
Højesteret har tidligere fastslået at det ikke var ekspropriation at gribe ind i eksisterende lejeaftaler, selvom udlejer ikke kunne få dækket sine driftsomkostninger, jf. U.1965.293/2 H .
I dette tilfælde er der tale om et indgreb i nye aftaler, hvor udlejer i øvrigt kan få dækket sine driftsomkostninger. Ingen erhvervsdrivende er sikret imod at der indføres forbrugerbeskyttelse for fremtiden, således at man ikke kan beholde sit høje afkast (i så fald ville det ikke være muligt at stille krav til kviklånsfirmaer, teleselskabers roamingaftaler etc.).
Hvis der stilles energikrav til alle ved genudlejning, vil udlejer desuden som altid kunne oppebære driftsudgifterne samt et afkast til udlejer som i boligreguleringslovens almindelige regler.
Forslag til præcisering af § 3, stk. 2:
· Gør det tydeligere hvornår der må opkræves 5,2-husleje.
Der er en del praktiske problemer forbundet med at fastslå hvornår et lejemål er udlejet efter BRL § 5, stk. 2:
· Der er ikke krav om at det anføres i lejekontrakten, at der opkræves 5,2-leje.
· Udlejer vil derfor kunne argumentere for at udlejningen er sket efter BRL § 5, stk. 2, selvom dette ikke fremgår af kontrakten.
· I nogle tilfælde udføres der forbedringer for et beløb, der overholder beløbsgrænsen jf. BRL § 5, stk. 2, i eksisterende lejemål efter BRL § 5, stk. 1, men udlejer afventer at den nuværende lejer flytter ud.
Spørgsmålet er hvornår loven antager at et beboelseslejemål er ”gennemgribende forbedret”.
LLO mener, at det bør præciseres, at der menes første gang lejemålet lejes ud efter BRL § 5, stk. 2, og at udlejer som altid har bevisbyrden jf. BRL § 5, stk. 5. I modsat fald vil retstillingen blive endnu mere uoverskuelig.
Forslag til lovændring (nyt stk. I BRL § 5):
· Gør det praktisk nemmere at fastslå hvornår der er tale om et 5,2-lejemål.
Som reglerne er i dag, er der ikke krav om at udlejer skal anføre at der er tale om et 5,2-lejemål i kontrakten. Dette kan gøre det vanskeligt at vurdere om (især ældre) lejemål er lejet ud efter § 5, stk. 2.
LLO opfordrer derfor til at det tydeliggøres, hvornår der er tale om et 5,2-leje.
Helt konkret bør det i fremtidige kontraktforhold anføres, at der er tale om et 5,2 lejemål. Anføres dette ikke i kontrakten, må konsekvensen være, at der er tale om et lejemål indgået på lejelovens almindelige regler (det kendes fra LL § 53).
Flere udlejere dokumenterer i forvejen lejens sammensætning ved 5,2-udlejning i lejeaftalens § 11 således, at der nemt kan overskues, hvad der udgør driftsudgifter og hvad der er et forbedringstillæg. Dette bør ligeledes gøres obligatorisk.
Gennemførelsen af dette forhindrer ikke, at udlejer opkræver 5,2-leje, hvis det anføres i kontrakten, så påvirker en sådan ændring ikke balancen i styrkeforholdet imellem lejer og udlejer. Reglen vil dog gøre det langt nemmere for praktikere at klarlægge hvilken lejefastsættelse, der er aftalt, hvilket vil spare tid for rådgivere, huslejenævn etc.
Opfordring til udmøntning af den politiske aftale af 30. januar:
· Få styr på energimærkerne så hurtigt som muligt.
Som en del af den politiske aftale, men ikke dette lovforslag, blev det aftalt at klimaministeren skulle gennemse energimærkeordningen. Da denne del af aftalen spiller tæt sammen med lovforslaget, kan vi kun opfordre til at dette sker så hurtigt som muligt.
Den nuværende energimærkeordning kan efter LLOs vurdering bedst betegnes som ”den mindst ringe løsning”, idet f.eks. milde vintre kan give bedre energimærker end kolde. Dette fordi, det er ejendommens energiforbrug, der måles og ikke ejendommens evne til at holde på varmen. Hensigten bør være at energiforbedringer belønnes, og ikke at tilfældige gevinster som afhænger af vejret belønnes.
Bemærkninger til lovforslag om karensperiode:
(Karensperiode ved erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og lovfæstning af krav til opløsning af andelsboligforeninger)
Hensigten fra den politiske aftale:
[…] At modvirke kortsigtede investeringer og nedbringe incitamentet til at anvende § 5, stk. 2, til at opnå hurtige gevinster.
”Ejeren må ikke opkræve husleje efter § 5, stk. 2, før lejemålet er genudlejet efter udløbet af karensperioden.”
Forslag til ændring af lovforslagets § 1, stk. 2:
· Kontrolskiftebegrebet skal påses af udlejer selv, og der indføres en flagningspligt. Der skal være mærkbare konsekvenser ved ikke at overholde denne forpligtelse.
Lovforslaget opregner en række situationer hvorefter et kontrolskifte udløser en karensperiode. Der er tale om selskabsretlige vurderinger, som huslejenævn typisk ikke vil påse af egen drift.
At overlade dette tilsyn til huslejenævnene vil efter LLO’s vurdering ikke være effektivt. Flere huslejenævn har reelt omkring ét eller to årsværk til rådighed og ikke forudgående kendskab til selskabsretlige dispositioner. Det vil heller ikke være tilstrækkeligt, hvis huslejenævnet blot beder udlejer om at oplyse om hun har gjort tiltag, der udløses en karensperiode, så udlejer skal undersøge sig selv, uden reel risiko for at blive opdaget.
Det er vores opfattelse at udlejer bør tilpligtes at ”flage” som vi kender det fra kapitalmarkedsretten til et offentligt tilsyn (her Finanstilsynet). Udlejer skal således af egen drift oplyse myndigheden om sit kontrolskifte og undlades der at flage, får det konsekvenser for udlejer.
Der bør ligeledes overvejes at lave et tilsyn til at påse dette, f.eks. under Finanstilsynet.
Forslag til tilføjelse til lovforslagets bemærkninger til § 1, nr. 2:
· Reglerne om ens lejevilkår §5, stk. 9 bør overholdes.
Højesteret har fastslået, at lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9 fortolkes således, at der ikke må sammenlignes på tværs af lejefastsættelsesgrupper (hhv. BRL § 5, stk. 1 og hhv. 2. jf. U 2018.1142 H)
Det bør derfor præciseres i lovforslagets bemærkninger, at der i forbindelse med vurderinger efter lighedsreglen i BRL § 5, stk. 9 skal sammenlignes med andre 5,1-lejemål og at der ikke kan sammenlignes med 5,2-lejemål.
Forslag til tilføjelse til lovforslagets bemærkninger til § 1, nr. 2:
· Tydeliggør at lejen forbliver fastsat efter lovens almindelige regler, hvis boligen lejes ud under karensperioden -også efter udløbet af karensperioden.
Forslaget skriver, at der skal lejes ud efter BRL § 5, stk. 1 og at der først ved genudlejning kan lejes ud efter § 5, stk. 2.
Det bør i den forbindelse understreges i lovforslagets bemærkninger, at det ikke kan aftales, at der opkræves 5,2-leje efter karensperiodens udløb, som vi kender det fra fx udlejning af 5,2-boliger, hvor der mangler at blive udført vedligeholdelsesarbejder jf. BRL § 5, stk. 4.
Hvis det ikke eksplicit forbydes at lave denne juridiske manøvre, risikerer spekulantstoppet at blive udhulet i en sådan grad, at effekten af spekulantstoppet reelt bliver tæt på virkningsløst.
Forslag til ændring af lovforslagets § 1, nr. 2
· Beskyt de ældre 5,2-lejemål under karensperioden.
Der er lagt op til, at der gerne må opkræves 5,2-leje under karensperioden, hvis lejemålet allerede var lejet ud efter disse regler ved kontrolskiftets indtræden.
Indgrebet bliver således ca. 38% mindre effektivt end det kunne have været. Hvis det meste af ejendommen allerede er gennemgribende moderniseret er karensperioden således næsten uden betydning.
Som Ekspertudvalget kunne dokumentere, så er der sket store spring i 5,2-lejen i de sidste tolv år.
Hvis fx de gamle 5,2 lejere betaler 1.200 pr. kvm. Og markedslejen i dag er 1.457, så har udlejer et økonomisk incitament til at lejeren flytter. Disse lejere har derfor også brug for beskyttelse ved overtagelse af ejendommen, da udlejer har en hurtig gevinst ved at presse dem ud.
Udlejer får derfor to gevinster: både et hop i lejen, når boligen moderniseres første gang og et stigning hver gang boligen skifter lejer.
Selvom der kan kræves 5,2-leje ved genudlejning af gamle 5,2-lejemål, bør det ved en lovændring sikres, at 5,2-huslejen ikke kan sættes højere ved genudlejning af hensyn til at ældre 5,2-udlejere ikke opsiges.
Udlejer vil dermed blive ved med at have et langt højere afkast på huslejen, end de almindelige regler i lejeloven, men har ikke en økonomisk grund til at opsige sine ældre 5,2-lejere.
Konklusion:
Ovennævnte kommentarer, forslag til ændringer og præciseringer, skal ikke skygge for, at LLO anser de fremlagte lovforslag for at være de største forbedringer for lejerne i årtier - også selv om der som gennemgået forestår et arbejde med at præcisere og lukke smuthullerne så loven kan gennemføres i overensstemmelse med aftalekredsens erklærede hensigt.
Flere steder står hensynet til at udlejernes forventninger om at kræve 5,2 “i al evighed” i vejen for betydelige fremskridt, og dette gør loven langt mere kompliceret end hvad godt er. Følger man LLOs forslag, vil den endelige lov både blive enklere og langt lettere at læse og anvende i praksis.
LLO støtter intentionerne i forligskredsens aftalepapir og støtter forslagene, og med de fremhævede ændringer og præciseringer, vil LLO hermed opfordre aftaleparterne og resten af Folketinget at vedtage disse helt nødvendige lovændringer.
Med venlig hilsen
Lejernes Landsorganisation i Danmark
Helene Toxværd
Landsformand
/Anders Svendsen
Jeg er ikke medlem
Jeg er medlem