LLO’s Høringssvar til ”Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (mere robuste andelsboligforeninger)”

Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) takker for at have fået ovennævnte lovforslag i høring d. 6. december 2017.

LLO kan samlet set ikke støtte forslaget, henset til de forringelser og de uklarheder forslaget vil medføre for lejernes retsstilling.

Vi kan ikke støtte forslaget på trods af, vi finder det fornuftigt at stille krav til andelsforeningernes vurdering og finansiering, som lovforslaget gør.

Uklarheden medfører behov for objektive kriterier

Det er vores opfattelse, at lejelovgivningen bedst laves ud fra objektive kriterier, og dette giver den bedste klarhed for begge parter. I forslaget gives udlejer muligheden for at vælge imellem to ligestillede lejefastsættelsesformer: Leje fastsat efter lejelovens regler og leje fastsat på baggrund af den tidligere boligafgift (som et gennemsnit over de sidste 4 år).

Dette gælder alene tidligere andelshavere i foreningen og kun i en periode på seks år.

Da udlejer efter lovgivningen suverænt vælger hvilken lejefastsættelse, der skal være tale om, har lejeren ikke klarhed over , hvad han eller hun skal betale.

Udlejers valg afhænger som oftest af hvilken type leje, der vil medføre den højeste husleje, og dette kan ikke vides på forhånd, da man både kan forestille sig at boligafgiften er højere og lavere end leje fastsat efter lejelovgivningen, særligt i nyere ejendomme, eller ejendomme, der har gennemgået større forbedringsprojekter.

Lovgivningen medfører derfor ikke, at lejer ved, hvad han skal betale i leje, og det giver reelt udlejer to muligheder, der kan bruges efter forgodtbefindende. Det er ikke klarhed.

Kan udlejer vælge og vrage?

Endvidere er det uklart om udlejers beslutning har virkning for alle boliger i ejendommen for de konkursramte andelshavere, eller om udlejer har mulighed for frit at vælge lejefastsættelse i hvert enkelt lejemål, for på den måde at få huslejen til at blive så høj som muligt. Såfremt dette er tilfældet, bliver det endnu vanskeligere for lejerne at forudse, hvad deres husleje bliver, og dette medfører selvsagt større uklarhed. 

Problemer med tidligere 5,2 lejemål

Forslaget nævner ikke de lejemål, der allerede var udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 på tidspunktet for andelsboligernes stiftelse, og dette efterlader spørgsmålet om disse lejemål kan udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (på trods af lovforslagets bemærkninger), hvis tidligere andelshavere rammes af konkurs. Dette spørgsmål giver i praksis anledning til et større antal tvister. Det vil være rart med en præcisering af dette spørgsmål, særligt med hensyn til aftale imellem forligspartierne ”Aftale om mere robuste andelsforeninger af 27.november 2017” side 4 nr. 7: ” Aftaleparterne er enige om, at udlejer hverken kan opkræve depositum eller forudbetalt leje, eller opkræve en husleje i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.”

Da udgangspunktet for betaling af omkostningsbestemt husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 sker på baggrund af objektive kriterier, giver det som udgangspunkt ikke problemer at overgå til denne lejefastsættelsesform (med undtagelse af omkostningsbestemt leje, der overstiger det lejedes værdi).

Det forholder sig dog anderledes med husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor der ikke er noget fast startniveau, og udlejeren fastsætter derfor den leje, som lejeren kan få prøvet i huslejenævnet, som kan sætte huslejen ned. I den mellemliggende periode skal lejeren betale udlejers udgangspunkt til husleje, hvis han eller hun ikke vil risikere at blive mødt med en ophævelsessag.

Huslejenævnets sagsbehandlingstid afhænger typisk af kommunen, men et rimeligt skøn er et huslejenævnssager typisk tager 6-9 måneder i gennemsnit. Hvis udlejeren sætter huslejen abnormt højt i denne periode, kan den øgede huslejebetaling (uanset at den senere vil blive underkendt i huslejenævnet) reelt medføre at lejeren bliver nødt til at fraflytte. Man kan frygte at udlejeren tømmer ejendommen på denne måde, og lejerens almindelige opsigelsesbeskyttelse dermed udhules.

Opsamling

Samlet set er det vores opfattelse, at de nye regler ikke skaber større klarhed for lejerne, men i stedet medfører at lejefastsættelsesreglerne bliver endnu mere komplicerede, til skade for lejer. Dette på trods af skiftende regeringers ønske om at forenkle lejeloven.

Den klarhed forslaget medfører, kommer alene en køber af ejendommen til gode, da han eller hun kan regne ud hvad han som minimum kan få som lejeindtægt i seks år.

Uklarheden i forhold til de lejemål, der tidligere har været lejet ud som efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er meget uhensigtsmæssig, og er endvidere til skade for lejer.

Det er vores opfattelse, at klarheden lettere vil kunne opnås ved at fremsætte objektive kriterier, som begge parter var bundet af.

Endeligt, så er det vores politiske opfattelse at konkursramte andelshavere i forvejen er i en økonomisk sårbar situation, og ikke bør bære yderligere økonomiske byrder.

Alternativ løsning

LLO mener, at en samlet løsning på spørgsmålet, om hvad der skal ske med de konkursramte andelshavere, der tilgodeser alle interessenter, lejere, tidligere andelshavere, investorer og kreditorer, er følgende:

Loven ændres, således at der for de tidligere andelshavere gælder en leje efter Brl. § 5 stk.1, dog med den udtrykkelige begrænsning, at 5.1 lejen er begrænset af det lejedes værdi, og at der i beregningen tages hensyn til afskrivningen af brugsværdien af forbedringerne.

Mht. depositum forslår LLO, at andelshaverne genindbetaler det gamle depositum (dette er ofte brugt til at købe andelen), dog kun såfremt, at andelsboligen ikke har været handlet siden andelsboligforeningens stiftelse.

Med venlig hilsen

Lejernes LO i Hovedstaden

Helene Toxværd

/Anders Svendsen