Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

20-03-2020

Høringssvar til tre lovforslag

Til Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms kanal 27 F                                                                                                          20. marts 2020

1220 Kbh. K

Sendt pr. e-mail til trm@trm.dk

Deres j .nr. 2020-1418

 

Høringssvar til tre lovforslag

 

Indledning

LLO takker for at blive en del af høringen over de 3 udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Vi har valgt at lave et samlet svar på de tre lovforslag.

Lovforslagene adresserer de uhensigtsmæssige konsekvenser BRL § 5, stk. 2, som ekspertudvalget har dokumenteret, herunder at:

·      5,2-huslejen er steget 63% på 12 år.[1]

·      5,2-udlejning giver uhørt høje afkast (gns. 13-14% årligt).[2]

·      Ca. 2.875 betalelige boliger omdannes til 5,2-boliger om året[3].

·      Private udlejningsboliger bliver for dyre for folk med almindelige indkomster, målt efter OECD’s anbefalinger[4]

Hensigten bag lovforslagene er at ”huslejestigningerne på private boliger i storbyerne stoppes, og at de private boliger ikke skal tjene som rene investeringsobjekter for investorer, der hovedsageligt er interesseret i hurtige gevinster”[5] 

Selv om det er LLO’s opfattelse, at den enkleste og bedste løsning havde været en afskaffelse af boligreguleringslovens §5, stk. 2, så indbærer lovforslagene en betydelig forbedring i forhold til den eksisterende lejelovgivning og LLO støtter derfor forslagene.

LLO anerkender, at det foreliggende lovforslag er, hvad der kunne opnås politisk enighed om og vi har derfor gennemgået forslagene med henblik på at sikre, at intentionen i den politiske aftale gennemføres. Vi har derfor fokuseret på hvordan aftalen udmøntes, således at smuthuller og mulighed for omgåelse undgås.

For LLO er de vigtigste fokusområder:

1.     At det gøres helt klart hvordan huslejen skal fastsættes, når der bruges sammenligningslejemål, så gamle kontrakter ikke trækker huslejen op for nye.

2.     At ændringerne i højere grad laves i selve lovteksten og i mindre grad i bemærkningerne, så det sikres, at lovens mange praktikere bruger loven ensartet.

3.     At det gøres fuldkomment tydeligt, at lejefastsættelsen i mindre udlejningsejendomme med 1-6 lejemål ikke må fastsættes efter reglerne i § 5, stk. 2.

Vi har behandlet de tre lovforslag i følgende rækkefølge: 1. Styrkelse af lejerne, 2. Energikrav og 3. Karensperiode.

 

Bemærkninger til lovforslag om styrkelse af lejerne.

(styrkelse af lejerne)

Hensigten bag lovforslaget:

Som nævnt i indledningen er lovforslagets hensigt bl.a. at ”huslejestigningerne på private boliger i storbyerne stoppes [...]”

Som en af de vigtigste tiltag indføres den såkaldte ”huslejebremse”, som en erkendelse af, at væsentlighedskriteriet i § 5, stk. 2 har en ”selvforstærkende effekt” og ”at der er behov for en huslejebremse ved at fjerne marginen for det lejedes værdi, så yderligere fremtidige huslejestigninger i private udlejningsboliger bremses.”[6]

Det fremgår dog at ”væsentligt” udgår af § 5, stk. 2, men ikke de øvrige steder hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi.

LLO mener, at aftaleparternes diagnose er korrekt, men at man ved udmøntningen af aftalen har valgt en kompliceret løsning, der medfører at det lejedes værdi nu skal vurders efter to forskellige regelsæt.

Vi vil opfordre Folketinget til at anvende en enklere løsning og fjerne den selvforstærkende effekt for lejemål, hvor huslejen ikke fastsættes efter BRL § 5, stk. 2. (dvs. lejemål i uregulerede kommuner).

LLO foreslår derfor følgende tilføjelse til lovforslagets § 1 nr. 3:

·      Indfør huslejebremse i hele landet - Fjern væsentlighedskravet for alle steder med det lejedes værdi.

Den enkleste måde at foretage ændringen på er at fjerne ”væsentlighedskravet” i forhold til alle huslejer, der er fastsat efter det lejedes værdi, det vil sige at ændre LL § 47 (”det rene lejedes værdi”) og BRL § 5,2.

Fjernes væsentlighedskravet ikke for andre boliger med det lejedes værdi, har det betydning for ca. 46.400 boliger i uregulerede kommuner og ca. 3.500 80/20 ejendomme[7]. Selv om den politiske aftale alene omtaler væsentlighedskravet ved 5,2-udlejning og ikke ved anden udlejning efter det lejedes værdi, håber LLO at aftaleparterne vil acceptere at det enkleste vil være  at fjerne væsentlighedskravets ”selvforstærkende effekt” for alle lejemål.

Herudover bør ordet ”væsentligt” også fjernes fra den nuværende BRL § 5, stk. 5, sidste pkt. således at bestemmelsen lyder:

 

 ”[...]Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi”

 

Forslag til ændring af lovforslagets § 3, stk. 3

·      Lad væsentlighedskravet gælde for alle kontrakter, i det mindste ved kontraktsændringer.

Der er lagt op til at lejemål, der allerede er indgået, fortsætter uden huslejebremse. Disse lejemål beholder med andre ord den selvforstærkende effekt indtil de genudlejes. Dette vil LLO fraråde.

LLO mener ikke, at det kan være lovgivers opgave, at tage særligt hensyn til de udlejere, som for en dels vedkommende direkte har spekuleret i at sætte lejen højere (men ikke væsentligt højere) end det lejedes værdi.

LLO forstår at hensigten ved alene at omfatte nye lejemål, er ikke at gribe ind i eksisterende kontraktsforhold, men mener ikke desto mindre, at huslejebremsen bør gælde for alle lejemål.

Hvis denne ændring gennemføres, vil udlejer vil stadigvæk kunne kræve leje efter det lejedes værdi, også for sine ældre lejemål, men ikke til et kunstigt højt niveau. I modsat fald vil de lejere, der har de ældste 5,2-boliger, risikere fortsat at skulle betale den højeste husleje, og det er næppe hensigten med reguleringen.

Igen forøges lovens kompleksitet ved ikke at lade de nye gode forslag gælde for alle, men i stedet have to forskellige kategorier af 5,2-leje.

Forslag til ændring af lovforslagets bemærkninger, afsnit 2.2.2.2:

·      Forbyd sammenligning mellem lejemål med og uden huslejebremse.

Selv om det er en forbedring af retstilstanden at indføre huslejebremse jf. Loveforslagets § 2, stk. 1., så er der en risiko for at denne bremse bliver uvirksom, hvis der fortsat må sammenlignes med lejemål uden bremse.

 

Eksempel: Hvis det lejedes værdi er 1000 kr., kan udlejer fremlægge lejemål på 1.099 kr, som bevis.

 

Da lejen fastsættes ved sammenligning med parternes fremlagte lejemål kan fremlæggelsen af sådanne lejemål være med til at presse huslejen op.

 

Det er derfor afgørende at slå fast, at sammenligningslejemål uden huslejebremse ikke må og kan bruges i sammenligning med lejemål med huslejebremse.

Lovforslagets bemærkninger lægger op til, at man kan blive ved med at bruge sammenligningslejemål, hvis man ”tager højde” for at der er tale om to forskellige regelsæt.

Dette er efter LLOs vurdering helt utilstrækkeligt, da det er vores erfaring at det i praksis bliver vanskeligt at foretage denne vurdering, da stort set alle sager om det lejedes værdi, ikke præcist anfører hvad det lejedes værdi er, men blot fastslår, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Lovgiver risikerer derfor med lovforslagets bemærkninger at lave ”elastik i metermål”, og for at undgå denne situation bør bemærkningerne i stedet fastslå, at man ikke kan foretage en sammeligning imellem lejemål med og uden huslejebremse.

I praksis er domstolene overladt et bredt skøn når sammenligningslejemål skal vurderes. I praksis har man tilladt sammenligning imellem forskellige lejefastsættelsesformer[8]. Eksempelvis må man gerne bruge §5, stk. 1 til at sige hvad lejen i det mindste skal være i 5,2-lejemål, men ikke hvad huslejen højest må være[9]. Her er udfordringen omvendt, nemlig at de dyre lejemål uden huslejebremse trækker huslejen op, hvis man må sammenligne med dem.

Den klareste løsning er ikke at tillade sammenligning, men skulle der være et politisk ønske om alligevel at tillade en sammenligning, bør det fastslås hvordan sammenligningen præcis skal ske:

Lejemål uden bremse kan således ikke bruges til at sige hvad det lejedes værdi er, men alene til at sige hvad ”loftet” er for lejemål med huslejebremse.

 

Eksempel: Hvis der er en tvist om hvad det lejedes værdi er, og huslejen er aftalt til 1500 kr., og der fremlægges sammenligningslejemål uden huslejebremse på 1400 kr., kan det ikke deraf udledes at det lejedes værdi er 1.400 kr., men at lejen maksimalt er 1.400 kr.

 

Det er meget ønskeligt at retstilstanden beskrives klart fra starten, således at uklarhed kan undgås, og vi undgår de mange juridiske tvister de nuværende regler har medført. Domstolene bør gives klare retningslinjer for anvendelsen af de nye regler.

Forslag til ændring af lovforslagets § 1, nr. 3:

·      Fortolkningsreglen om uprøvede og prøvede lejemål bør indskrives direkte i loven, fremfor som bemærkning.

Såfremt uprøvede lejemål uden videre tillades som i dag, bliver der reelt tale om markedsleje, og ikke en retlig standard som det lejedes værdi er[10]. Efter LLO’s mening bør et sagkyndigt nævns afgørelser om hvad den retlige standard er, veje langt tungere end hvad den enkelte lejer og udlejer har aftalt.

Juridiske forfattere[11] og domstolene[12] mener i forvejen at prøvede lejemål skal tillægges mere vægt, men dette har indtil nu ikke løst problemet.

Det er derfor LLO’s forslag, at bemærkningernes gode ordlyd skrives ind i loven, så domstolene får en klar og entydig rettesnor.

 

Forslag til ændring af bemærkningerne til § 1, nr. 3:

·      Lad sammenligning ske uden besigtigelse ved prøvede lejemål med ved fremlæggelse af kontrakt/afgørelse.

Det er ofte vanskeligt at få lejeren til at lukke boligretten ind, når der skal besigtiges sammenligningslejemål. Samtidigt er det fast antaget at ikke-besigtigede lejemål tæller mindre end besigtigede[13].

I forbindelse med implementeringen af en huslejestatistik og sammenligningslejemålsdatabase, er det vigtigt, at de lejemål der findes i databasen kan bruges som bevis og at de får en betydelig vægt, også selvom de ikke er besigtiget.

LLO opfordrer derfor til, at prøvede lejemål kan benyttes uanset om lejemålet konkret er besigtiget af boligretten. Det er oplagt at de varslede nye it-systemer (som dog ikke er en del af denne lov), bliver anvendt til at finde sammenligningslejemål. Hvis sammenligningslejemålene fra den varslede database ikke kan anvendes uden besigtigelse, undermineres hensigten, og den nuværende retstilstand, hvor parter kan fremlægge ikke-prøvede lejemål, kan risikere at fortsætte.

LLO opfordrer ligeledes til, at det understreges i bemærkningerne, at huslejenævn stadigvæk kan træffe afgørelse efter deres generelle kendskab til lejeniveauet, uagtet indførelsen af de nye regler som sammenligningslejemål.

 

Forslag til ændring af bemærkningerne til § 1, nr. 3:

·      Understreg at der ikke kan sammenlignes med 5,2 i småhuse.

Det vil formentligt være en kodificering af gældende ret[14], men når der laves lovgivning om sammenligningslejemål og BRL § 5, stk. 2, er det svært at komme udenom spørgsmålet om sammenligning med småhuse (BRL § 29 c).

Da ekspertgruppen lavede sin rapport, holdt man småhusleje og 5,2-leje adskilt, og netop i erkendelse heraf bør dette naturligvis videreføres i lovgivningen. Spørgsmålet er afgørende, da man i modsat fald vil videreføre 5,2’s høje husleje, men uden at udlejer skal leve op til de mange krav til 5,2-boliger (f.eks krav til energistarden), også i en situation hvor man har valgt at den løbende lejestigninger skal ske efter BRL § 7.

 

Bemærkninger til lovforslag om Energikrav:

(Øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme)

Hensigten lovpakken:

”At fremme energirenoveringer, herunder især i den ældre del af det private udlejningsbyggeri til gavn for både klimaet og lejerne, er der behov for at skærpe kravet om energimærke.[15]

 

Forslag til ændring af forslagets § 3, stk. 2:

·      LLO opfordrer derfor til, at der stilles energikrav i alle ejendomme. Lad energikravene gælde ved genudlejning, så udlejers incitament til grønne renoveringer styrkes.

Lovforslaget lægger op til, at de ejendomme hvori ca. 57.000 boliger***præcisering der allerede er lejet ud efter BRL 5,2 ikke skal leve op til energikravene. Heller ikke ved genudlejning.

LLO mener, at dette er den mindst klimaambitiøse måde at implementere aftalen på.

Forslaget bygger på den skæve logik, at 20 år gamle moderniseringer ikke skal leve op til energikrav, som nye moderniseringer skal, selvom lejefastsættelsesgrundlaget er det samme. LLO mener, at denne logik er uholdbar og opfordrer derfor til, at der stilles energikrav i alle ejendomme.

Under ekspertudvalgets behandling af model B, som nu er blevet en del af lovforslaget, var der længere drøftelser om modellen skulle gælde for alle boliger eller kun de boliger, der endnu ikke er 5,2-renoveret.  Omdrejningspunktet i diskussionen var ikke så meget, hvad der ville være bedst for klimaet, men om indgrebet ville udgøre ekspropriation eller ej.

Højesteret har tidligere fastslået at det ikke var ekspropriation at gribe ind i eksisterende lejeaftaler, selvom udlejer ikke kunne få dækket sine driftsomkostninger, jf. U.1965.293/2 H [16].

I dette tilfælde er der tale om et indgreb i nye aftaler, hvor udlejer i øvrigt kan få dækket sine driftsomkostninger. Ingen erhvervsdrivende er sikret imod at der indføres forbrugerbeskyttelse for fremtiden, således at man ikke kan beholde sit høje afkast (i så fald ville det ikke være muligt at stille krav til kviklånsfirmaer, teleselskabers roamingaftaler etc.).

Hvis der stilles energikrav til alle ved genudlejning, vil udlejer desuden som altid kunne oppebære driftsudgifterne samt et afkast til udlejer som i boligreguleringslovens almindelige regler.

 

Forslag til præcisering af § 3, stk. 2:

·      Gør det tydeligere hvornår der må opkræves 5,2-husleje.

Der er en del praktiske problemer forbundet med at fastslå hvornår et lejemål er udlejet efter BRL § 5, stk. 2:

·      Der er ikke krav om at det anføres i lejekontrakten, at der opkræves 5,2-leje.

·      Udlejer vil derfor kunne argumentere for at udlejningen er sket efter BRL § 5, stk. 2, selvom dette ikke fremgår af kontrakten.

·      I nogle tilfælde udføres der forbedringer for et beløb, der overholder beløbsgrænsen jf. BRL § 5, stk. 2, i eksisterende lejemål efter BRL § 5, stk. 1, men udlejer afventer at den nuværende lejer flytter ud.

Spørgsmålet er hvornår loven antager at et beboelseslejemål er ”gennemgribende forbedret”.

LLO mener, at det bør præciseres, at der menes første gang lejemålet lejes ud efter BRL § 5, stk. 2, og at udlejer som altid har bevisbyrden jf. BRL § 5, stk. 5.  I modsat fald vil retstillingen blive endnu mere uoverskuelig.

 

Forslag til lovændring (nyt stk. I BRL § 5):

·      Gør det praktisk nemmere at fastslå hvornår der er tale om et 5,2-lejemål.

Som reglerne er i dag, er der ikke krav om at udlejer skal anføre at der er tale om et 5,2-lejemål i kontrakten. Dette kan gøre det vanskeligt at vurdere om (især ældre) lejemål er lejet ud efter § 5, stk. 2.

LLO opfordrer derfor til at det tydeliggøres, hvornår der er tale om et 5,2-leje.

Helt konkret bør det i fremtidige kontraktforhold anføres, at der er tale om et 5,2 lejemål. Anføres dette ikke i kontrakten, må konsekvensen være, at der er tale om et lejemål indgået på lejelovens almindelige regler (det kendes fra LL § 53).

Flere udlejere dokumenterer i forvejen lejens sammensætning ved 5,2-udlejning i lejeaftalens § 11 således, at der nemt kan overskues, hvad der udgør driftsudgifter og hvad der er et forbedringstillæg. Dette bør ligeledes gøres obligatorisk.

Gennemførelsen af dette forhindrer ikke, at udlejer opkræver 5,2-leje, hvis det anføres i kontrakten, så påvirker en sådan ændring ikke balancen i styrkeforholdet imellem lejer og udlejer. Reglen vil dog gøre det langt nemmere for praktikere at klarlægge hvilken lejefastsættelse, der er aftalt, hvilket vil spare tid for rådgivere, huslejenævn etc.

 

Opfordring til udmøntning af den politiske aftale af 30. januar:

·      Få styr på energimærkerne så hurtigt som muligt.

Som en del af den politiske aftale, men ikke dette lovforslag, blev det aftalt at klimaministeren skulle gennemse energimærkeordningen. Da denne del af aftalen spiller tæt sammen med lovforslaget, kan vi kun opfordre til at dette sker så hurtigt som muligt.

Den nuværende energimærkeordning kan efter LLOs vurdering bedst betegnes som ”den mindst ringe løsning”, idet f.eks. milde vintre kan give bedre energimærker end kolde. Dette fordi, det er ejendommens energiforbrug, der måles og ikke ejendommens evne til at holde på varmen. Hensigten bør være at energiforbedringer belønnes, og ikke at tilfældige gevinster som afhænger af vejret belønnes.

 

Bemærkninger til lovforslag om karensperiode:

(Karensperiode ved erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og lovfæstning af krav til opløsning af andelsboligforeninger)

Hensigten fra den politiske aftale:

[…] At modvirke kortsigtede investeringer og nedbringe incitamentet til at anvende § 5, stk. 2, til at opnå hurtige gevinster.

”Ejeren må ikke opkræve husleje efter § 5, stk. 2, før lejemålet er genudlejet efter udløbet af karensperioden.”

 

Forslag til ændring af lovforslagets § 1, stk. 2:

·      Kontrolskiftebegrebet skal påses af udlejer selv, og der indføres en flagningspligt. Der skal være mærkbare konsekvenser ved ikke at overholde denne forpligtelse.

Lovforslaget opregner en række situationer hvorefter et kontrolskifte udløser en karensperiode. Der er tale om selskabsretlige vurderinger, som huslejenævn typisk ikke vil påse af egen drift.

At overlade dette tilsyn til huslejenævnene vil efter LLO’s vurdering ikke være effektivt. Flere huslejenævn har reelt omkring ét eller to årsværk til rådighed og ikke forudgående kendskab til selskabsretlige dispositioner.  Det vil heller ikke være tilstrækkeligt, hvis huslejenævnet blot beder udlejer om at oplyse om hun har gjort tiltag, der udløses en karensperiode, så udlejer skal undersøge sig selv, uden reel risiko for at blive opdaget.

Det er vores opfattelse at udlejer bør tilpligtes at ”flage” som vi kender det fra kapitalmarkedsretten[17] til et offentligt tilsyn (her Finanstilsynet). Udlejer skal således af egen drift oplyse myndigheden om sit kontrolskifte og undlades der at flage, får det konsekvenser for udlejer.

Der bør ligeledes overvejes at lave et tilsyn til at påse dette, f.eks. under Finanstilsynet.

 

Forslag til tilføjelse til lovforslagets bemærkninger til § 1, nr. 2:

·      Reglerne om ens lejevilkår §5, stk. 9 bør overholdes.

Højesteret har fastslået, at lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9 fortolkes således, at der ikke må sammenlignes på tværs af lejefastsættelsesgrupper (hhv. BRL § 5, stk. 1 og hhv. 2. jf. U 2018.1142 H)

Det bør derfor præciseres i lovforslagets bemærkninger, at der i forbindelse med vurderinger efter lighedsreglen i BRL § 5, stk. 9 skal sammenlignes med andre 5,1-lejemål og at der ikke kan sammenlignes med 5,2-lejemål.

 

Forslag til tilføjelse til lovforslagets bemærkninger til § 1, nr. 2:

·      Tydeliggør at lejen forbliver fastsat efter lovens almindelige regler, hvis boligen lejes ud under karensperioden -også efter udløbet af karensperioden.

Forslaget skriver, at der skal lejes ud efter BRL § 5, stk. 1 og at der først ved genudlejning kan lejes ud efter § 5, stk. 2.

Det bør i den forbindelse understreges i lovforslagets bemærkninger, at det ikke kan aftales, at der opkræves 5,2-leje efter karensperiodens udløb, som vi kender det fra fx udlejning af 5,2-boliger, hvor der mangler at blive udført vedligeholdelsesarbejder jf. BRL § 5, stk. 4.

Hvis det ikke eksplicit forbydes at lave denne juridiske manøvre, risikerer spekulantstoppet at blive udhulet i en sådan grad, at effekten af spekulantstoppet reelt bliver tæt på virkningsløst.

 

Forslag til ændring af lovforslagets § 1, nr. 2

·      Beskyt de ældre 5,2-lejemål under karensperioden.

Der er lagt op til, at der gerne må opkræves 5,2-leje under karensperioden, hvis lejemålet allerede var lejet ud efter disse regler ved kontrolskiftets indtræden.

Indgrebet bliver således ca. 38% mindre effektivt end det kunne have været[18]. Hvis det meste af ejendommen allerede er gennemgribende moderniseret er karensperioden således næsten uden betydning.

Som Ekspertudvalget kunne dokumentere, så er der sket store spring i 5,2-lejen i de sidste tolv år.

 

Hvis fx de gamle 5,2 lejere betaler 1.200 pr. kvm. Og markedslejen i dag er 1.457, så har udlejer et økonomisk incitament til at lejeren flytter. Disse lejere har derfor også brug for beskyttelse ved overtagelse af ejendommen, da udlejer har en hurtig gevinst ved at presse dem ud.

 

Udlejer får derfor to gevinster: både et hop i lejen, når boligen moderniseres første gang og et stigning hver gang boligen skifter lejer.

Selvom der kan kræves 5,2-leje ved genudlejning af gamle 5,2-lejemål, bør det ved en lovændring sikres, at 5,2-huslejen ikke kan sættes højere ved genudlejning af hensyn til at ældre 5,2-udlejere ikke opsiges.

Udlejer vil dermed blive ved med at have et langt højere afkast på huslejen, end de almindelige regler i lejeloven, men har ikke en økonomisk grund til at opsige sine ældre 5,2-lejere.

 

Konklusion:

Ovennævnte kommentarer, forslag til ændringer og præciseringer, skal ikke skygge for, at LLO anser de fremlagte lovforslag for at være de største forbedringer for lejerne i årtier - også selv om der som gennemgået forestår et arbejde med at præcisere og lukke smuthullerne så loven kan  gennemføres i overensstemmelse med aftalekredsens erklærede hensigt.

Flere steder står hensynet til at udlejernes forventninger om at kræve 5,2 “i al evighed” i vejen for betydelige fremskridt, og dette gør loven langt mere kompliceret end hvad godt er. Følger man LLOs forslag, vil den endelige lov både blive enklere og langt lettere at læse og anvende i praksis.

LLO støtter intentionerne i forligskredsens aftalepapir og støtter  forslagene, og med de fremhævede ændringer og præciseringer, vil LLO hermed opfordre aftaleparterne og resten af Folketinget at vedtage disse helt nødvendige lovændringer.

 

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

/Anders Svendsen

 


[1] 5,2 huslejen pr. kvadratmeter er steget fra 860 kr. i 2007 (jf. Velfærdsministeriets notat Anvendelsen af §5, stk. 2, i boligreguleringsloven (2009)) til 1.407 kr. i 2019 (jf. Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, s. 64),

[2] Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, s. 91

[3] Ibid. s. 13

[4] Ibid. s. 108

[5] Jf. Aftale mellem regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet om: Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger s. 2 samt alle tre forslags ”1. Inledning og baggrund” 

[6] Aftale om Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger s. 4

[7] Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, s. 53

[8] Se gennemgang af retspraksis hos Juul-Sandberg, Det Lejedes Værdi, 4. udgave (2019), s. 82ff

[9] Se bl.a. Edlund og Grubbe Boliglejeret, 3. udgave (2019), s. 248. Der antyder det samme, dog med en række modifikationer.

[10] Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, 4. udg., s. 28

[11] Se fx Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, 4. udg., s. 89

[12] TBB 2020.12Ø ”Nævnets afgørelse blev stadfæstet af huslejeankenævnet. Under den efterfølgende retssag fremlagde udlejer en række sammenligningslejemål til dokumentation af, at lejen ikke oversteg det lejedes værdi væsentligt, herunder bl.a. lejemål i samme ejendom. Landsretten fandt ikke, at udlejer med de fremlagte lejemål havde løftet den bevisbyrde, der påhviler ham, for berettigelsen af den aftalte leje. I den forbindelse bemærkedes, at lejemål i samme ejendom ligesom lejemål, der ikke har været forelagt huslejenævn eller boligretten, og lejemål, der ikke har været besigtiget, kan indgå ved bevisbedømmelsen, men med forskellig bevismæssig vægt.

[13] Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, 4. udg., s. 106 ” lejemål som ikke er besigtiget af boligretten, kun kan tillægges en meget begrænset bevisværdi, idet det ikke umiddelbart er muligt for boligrettens medlemmer at forholde sig til kriterierne i LL § 47 uden besigtigelse, og da man på ingen måde kan undervurdere det indtryk, som en besigtigelse kan give – i modsætning til dokumentbevis.”

[14] Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, s. 41 ” For småhuslejemål gælder reglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke, jf.

lovens § 4, stk. 5. Dette har bl.a. som konsekvens, at der til brug ved fastsættelse

af det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 c, for gennemgribende

moderniserede lejemål i småhuse alene kan sammenlignes med lejen

i lejemål, hvor lejen er reguleret (dvs. varslet forhøjet) i medfør af boligreguleringslovens

§ 7. Gennemgribende moderniserede lejemål i store ejendomme

kan derfor – om overhovedet - udelukkende anvendes til sammenligning,

hvis der for lejemålet er varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse.

[15] Aftale om Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger s. 3

[16] Se også gennemgang sagen i Juul-Sandberg, Det Lejedes Værdi, 4. udgave (2019), s. 54ff

[17] Fx kapitalmarkedslovens §§ 38-40

[18] Ekspertudvalget antager at 38% af de potentielle 5,2-boliger nu er lejet ud efter BRL § 5, stk. 2. jf. Ekspertgruppens rapport om  boligreguleringslovens § 5, stk. 2 s.67

Læs mere…
21-01-2020

Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer

Vi skal indledningsvist takke for at have fået ovennævnte lovforslag i høring.

Lejernes Landsorganisation (LLO) finder det fornuftigt at Regeringen prioriterer en ordentlig boligstandard for hele landet. Problemstilling er for os at se helt korrekt identificeret.

LLO støtter lovforslagets intention og finder det vigtigt at der er tilstrækkelige ressourcer til en reel implementering af de nye regler.

Vi kan dog frygte at loven ikke bliver tilstrækkelig virksom, hvis ordningen ikke gøres obligatorisk og følges op af de fornødne ressourcer.

 

LLO foreslår derfor:

  1. At kommunerne pålægges at indføre lovforslagets anmeldelsesordning.

LLO frygter, at kommuner vil undgå at gennemføre lovforslaget af økonomiske hensyn.

Da mange af de sundhedsskadelige lejeboliger er beliggende i økonomisk trængte kommuner, kan forslaget risikere at få begrænset effekt, hvis det ikke gøres obligatorisk.

 

  1. En øget finansiering af forslaget.

Kommunerne er i forvejen pålagt, at ejendommene ikke må være sundhedsskadelige efter byfornyelseslovens kapitel 9.

Disse regler har dog vist sig ikke at være tilstrækkelige, hvorfor Regeringen ønsker dem skærpet med denne lovændring. Det er LLO’s vurdering, at det manglende tilsyn i høj grad skyldes manglende ressourcer til kommunalt tilsyn.

Det fremgår af lovforslagets bemærkninger, at forslaget ikke antages at medføre merudgifter for det offentlige.

LLO opfordrer derfor til at der sættes yderligere midler af til gennemførelsen at lovforslaget.

 

  1. Uddybning af kommunens ret til at indbringe sag om vedligeholdelsesmangler.

Vi kan læse af lovens bemærkninger, at det hensigten ved at lade kommunen indbringe vedligeholdelsesmangelsager er at ”boligstanden generelt bliver højnet, samt at en bolig med væsentlige vedligeholdelsesmangler, der endnu ikke er kondemnabel, men kan blive det inden for kort tid, ikke udlejes højnes”.

Konkret skulle dette ske ved, at kommunen kan kræve at boligen overdrages i god og ordentlig stand, i modsætning til lejeren, som må leve med aftalevilkår, der gør at man lejer en bolig med dårlig vedligeholdelsesstand.

LLO opfordrer til, at denne hensigt skrives klarere ind i selve lejeloven, og ikke kun i byfornyelsesloven, særligt da det drejer sig om en udvidelse af en parts kompetencer.

LLO mener ligeledes, at lejeren bør gives den samme ret som kommunen til at lejemålet afleveres ”i god og forsvarlig stand” jf. Lejelovens § 9.

Lejeren, som jo skal opholde sig i lejemålet, bør gives samme ret som kommunen. Konkret kan dette gøres ved at ændre lejelovens § 18, således at LL § 9, stk. 1 gøres ufravigelig.

 

Mvh.

 

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand 

/Anders Svendsen

 

Læs mere…
04-10-2019

Høringssvar til udkast til forslag til lov om ejerlejligheder

Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Telefon 41 71 27 00

trm@trm.dk

www.trm.dk

Deres j.nr. 2019-4355

 

Høringssvar til udkast til forslag til lov om ejerlejligheder

LLO skal venligst takke for at have fået udkastet til en ny lov om ejerlejligheder i høring. Vi har følgende bemærkninger:

 

Forslagets indhold:

Lovforslaget indebærer indførelsen af en helt ny ejerlejlighedslov som erstatning for den nuværende og tager udgangspunkt i udvalget om ejerlejlighedslovens rapport fra 2018.

 

LLO’s holdning:

LLO har været medlem af udvalget om ejerlejlighedsloven, og i den forbindelse udtalt organisationens holdning til de enkelte bestemmelser, herunder med mindretalsudtalelser.

LLO’s holdning er uændret og vi henviser til denne i det hele.

Vi skal bemærke, at det nuværende forslag flugter bedre med LLO’s holdninger, end det forslag som udvalgets flertal stillede.

LLO kan derfor støtte forslaget.

 

Forslagets forhistorie

Vi fremhæver især at LLO’s holdning til forhandlingerne var, at vi ikke ønskede, at man kunne omdanne flere udlejnings- og andelsboliger til ejerboliger. Dels ville dette medføre dårligere rettigheder til lejerne (eksempelvis i form af ringere opsigelsesbeskyttelse), og dels ville man forvente at mange andelsboligerne ville forsvinde som boligform.

 

Særligt om fastholdelse af opdelingsforbud

Udvalget anbefalede, at loven skulle justeres således at boliger med to beboelsesenheder og erhverv kunne omdannes (svarende til ca. 6.700 boliger), og at andelsboliger, i ejendomme opført efter 1966 også skulle kunne blive ejerlejligheder (svarende til ca. 13.300 boliger). LLO støttede det første forslag, men var imod det andet. Udvalget har herefter fremlagt et lovforslag som en del af rapporten.

Den daværende erhvervsminister ønskede dog at lade flere boliger omdanne til ejerboliger end det, der fremgår af lovforslaget, da han også ønskede at ejendomme med 3-5 udlejningsboliger skal kunne omdannes til ejerboliger (svarende til ca. 60.000 boliger). Den daværende regering gik dermed længere end sit eget udvalgs lovforslag, af ideologiske årsager. Var dette forslag blevet gennemført, antages det i rapporten (s. 193) at 29.000 boliger vil blive omdannet og i gennemsnit stige med 21.000 kr. i husleje om året. Dette betyder færre betalelige boliger og at presset på den almene sektor øges.

LLO er således meget tilfreds med, at boligministeren har fjernet disse to forslag fra lovudkastet.

 

Ejernes interne forhold i ejerforeningen

LLO har ingen holdning til de dele af loven, der vedrører interne anliggender imellem ejerne i ejerforeningen, da de er lejer uvedkommende.

 

Særligt om lovforslagets § 11 (ejerforeningens mulighed for at opsige og ophæve lejer)

LLO finder at denne paragraf, eller forarbejderne hertil, uddyber hvad ”retsstridig adfærd” betyder. Såfremt der med bestemmelsen menes straffelovsovertrædelser som vold eller hærværk, bør dette tydeliggøres, evt. med henvisning til de relevante opsigelses- eller ophævelsesformer, der er tale om.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

/Anders Svendsen

Læs mere…
04-10-2019

Høringssvar vedr. ophævelse af boligreguleringsloven i Skive Kommune

Til Skive Kommune

Byrådssekretariatet

 

Høringssvar vedr. ophævelse af boligreguleringsloven i Skive Kommune

Vi skal venligst takke for at have fået spørgsmålet om Skive Kommune bør ophæve boligreguleringsloven i høring igen.

Vi har d. 3. september 2019 fremsendt en gennemgang af forskellen på lejernes beskyttelse ved hhv. boligreguleringsloven og lejeloven samt vores øvrige overvejelser. Vi henviser til disse svar og tilføjer:

En ophævelse af boligreguleringsloven har væsentlige konsekvenser

De vigtigste konsekvenser ved en ophævelse er:

  • Højere huslejer (anslået 30%).
  • Færre lejerrettigheder og dermed dårligere tryghed, herunder øget mulighed for at udlejerne kan ”modernisere” lejerne ud af boligerne.
  • Potentielle huslejevarslinger hvert andet år, hvis udlejer skønner at lejen bør sættes op (til det lejedes værdi).
  • Øgede boligstøtteudgifter som følge af øgede huslejer.

 

Udlejers administrative ulemper opvejes af fordelene ved reguleringen

Overfor disse ulemper ved en ophævelse af reguleringen, står udlejernes ønske om færre administrative byrder, og deres påstand om at lejerbeskyttelsen efter boligreguleringsloven er for omfattende.

Det skal i den forbindelse bemærkes at:

  • Kun 429 boliger er omfattet af den såkaldte bindingspligt, fordelt på 36 ejendomme. Skive Kommune har 5.012 private udlejningsboliger jf. boligstat.dk.
  • Denne administrative byrde (bindingspligt) kan løftes af landets øvrige ejere af storhuse, uden at dette giver nævneværdige udfordringer (89% af lejeboligerne i Danmark er beliggende regulerede kommuner).
  • Huslejen for ejendomme med 6 eller færre lejemål (herunder fx parcelhuse) fastsættes efter skønsmæssig sammenligning med huslejen i storhusene. Disse vil således blive påvirket af en ophævelse af boligreguleringsloven, i form af højere huslejer.

 

Ny lovgivning kan få stor betydning for en ophævelse af reguleringen

Regeringen har fremlagt lovprogram med forslag om sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven (forventet fremsættelse i februar 2020).

Det er uklart hvilken betydning dette præcist får, men det vil under alle omstændigheder kunne føre til betydelige juridiske vanskeligheder at skulle ophæve boligreguleringsloven, for derefter at genindføre den i løbet af samme år. Se lovkatalogets s. 9 her: https://www.regeringen.dk/nyheder/regeringens-lovprogram-2019-2020/

 

Samlet vurdering

En ophævelse af boligreguleringslovens regler vil samlet set betyde mindre tryghed og højere huslejer for lejerne og bringe Skive Kommunes lejerbeskyttelse blandt de ringeste i Danmark.

Regeringens sammenskrivning af boligreguleringsloven og lejeloven gør det meget uklart, hvilke reelle konsekvenser en ophævelse af boligreguleringsloven vil medføre på kort sigt.

Vi skal på den baggrund fraråde Skive Kommune at afskaffe boligreguleringsloven.

 

Mvh.

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Anders Svendsen

Chefjurist.

Læs mere…
12-09-2019

LLO’s svar på høring over udkast til ændring af 6 bekendtgørelser om normalvedtægter

Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.

Carsten Niebuhrs Gade 43

1577 Kbh. V.

Sendt pr. e-mail til info@tbst.dk og cc. almenbolig@tbst.dk

j.nr. BO0103-00042

 

Vi takker for at have fået ændringsforslagene til Bekendtgørelse nr. 718 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en almen boligorganisation med almene boligafdelinger, Bekendtgørelse nr. 719 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en almen boligorganisation med almene boligafdelinger og indbetalt garantikapital (garantiorganisation), Bekendtgørelse nr. 720 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en selvejende almen ungdomsboliginstitution, Bekendtgørelse nr. 721 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en selvejende almen ældreboliginstitution, Bekendtgørelse nr. 1297 af 15. december 2009 om normalvedtægter for en almen administrationsorganisation og Bekendtgørelse nr. 1298 af 15. december 2009 om normalvedtægter for en almen administrationsorganisation med indbetalt garantikapital (garantiorganisation) i høring.

 

LLO har flere bemærkninger til de foreslåede ændringer:

1. Lejerne i den almene sektor har meget forskellige forhold til digital kommunikation: Selvom stadigt flere lejere benytter digital kommunikation med glæde, og vil foretrække en digital løsning, som der lægges op til ifm. indkaldelser til generalforsamlinger etc., oplever andre lejere det som mere vanskeligt at skulle benytte digital kommunikation. Vi noterer os dog, at der jf. forslagene skal tages hensyn til de lejere, der ikke er tilsluttet Digital Post fra det offentlige.

 

2. I den almene sektor er generalforsamlingerne særligt vigtige, fordi beboerne skal tage stilling til forhold, der kan medføre store ændringer af deres boligsituation, herunder om lejeren skal flytte, eksempelvis vedtagelse af helhedsplaner, større huslejestigninger etc. Det er derfor vigtigt at lejerne tilskyndes at deltage i beboerdemokratiet.

 

3. Brug af sædvanlig digital kommunikation kan medføre en række udfordringer såfremt lejeren eksempelvis skifter e-mail adresse, uden at oplyse boligselskabet om dette eller får en e-mail i spam-filtret etc. Risikoen mindskes dog ved brug af Digital Post, som vurderes at være mere sikkert. Den almene sektor er dog ikke er tilsluttet denne løsning endnu, og derfor må bruge ”sædvanlig” e-mail, med de ulemper og usikkerheder det må medføre.

 

4. I LLO vil vi derfor opfordre til at de foreslåede ændringer har en overgangsperiode, indtil Digital Post er der fuldt indfaset i den almene sektor. I denne periode bør de ikke-digitale løsninger fastholdes, med mulighed tillige at gøre tingene digitalt, altså en ”både og”-periode.

 

Vi frygter, at hvis beboerne skal løfte en større del af mødeforberedelsen selv, vil det påvirke deltagelsen i beboerdemokratiet negativt. Man kan derfor risikere, at afdelingsmøderne vil blive dårligere besøgt, end tilfældet er i dag.

Endvidere vil forslaget medføre yderligere omkostninger for lejerne, da de enten selv må printe mødematerialet ud, eller medtage et apparat, der gør det muligt at læse papirerne.

Sammenholder man både lejerens egne udgifter og boligselskabets besparelse (som bør medføre et fald i huslejen), vil dette formentligt medføre øgede omkostninger for lejerne, da lejerne ikke har de stordriftsfordele, som boligselskabet må forventes at have (fx ved eje af kopimaskiner etc.).

Endeligt vil LLO opfordre til at forslaget evalueres efter gennemførelsen, for at undersøge om de nye regler har påvirket deltagelsen i beboerdemokratiet ved fx færre fremmødte til afdelingsmøder etc.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

/Anders Svendsen

Læs mere…
08-04-2019

Høringssvar – Lejernes Landsorganisation i Danmark – BO0103-00038 udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Alene sendt pr. e-mail til info@tbst.dk og rimu@tbst.dk

Styrelsens j.nr. BO0103-00038.

Læs mere…
08-02-2019

Høringssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov om sommerhuse og campering m.v.

ERHVERVSSTYRELSEN Kbh. 5/2 2019

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø

Alene sendt pr. e-mail til hoeringplan@erst.dk

Deres journalnummer 2019 - 1126

 

Vi skal venligst takke for at have fået ”Udkast til forslag til lov om ændring af lov om sommerhuse og campering m.v.” i høring.

Vi skal indledningsvist henvise til vores høringssvar af 17. august 2018 1 som tidligere er fremsendt.

LLO beklager, at det tidligere høringssvar ikke har givet anledning til at ændre lovforslaget.

Undersøgelser af det amerikanske boligmarked understreger, at øget brug af AirBnB (som må anses som den vigtigste platform i den påtænkte regulering) medfører, at huslejen stiger og at boligudbuddet falder 2.

LLO ønsker at undgå en gentagelse af udviklingen på det amerikanske boligmarked og vi har derfor kommet med følgende forslag:

  • • En sikring imod tidsbegrænsninger af almindelige lejeboliger, med den begrundelse at boligen skal udlejes til fritidsformål i en periode i løbet af året.
  • • En mulighed for at kommuner, der oplever bolignød selv kan fastsætte et loft over udlejning til fritidsformål, ligesom vi kender det fra boligreguleringsloven.
  • • Et loft over delvis udlejning til fritidsformål.

 

Disse vil blive behandlet hver for sig i det følgende:

 

Beskyttelse imod tidsbegrænsninger af lejeaftaler

Lovforslaget bliver nødt til at blive tænkt ind i lejelovens regler for tidsbegrænsning af lejeaftaler. Efter Lejelovens § 80 kan lejeaftaler tidsbegrænses efter parternes aftale, men denne tidsbegrænsning kan dog tilsidesættes hvis den ”ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold” 3.

I LLO ønsker vi at undgå, at eksempelvis Københavnske lejemål tidsbegrænses i 42 uger, hvorefter boligen kan udlejes via AirBnB i højsæsonnen i ti uger, hvorefter den igen lejes ud til en almindelig lejer. Lejeren kan ikke selv betale for boligen hele året, fordi han ikke kan betale hotelpriser for sit hjem i ti uger.

En sådan udvikling vil give lejerne usikkerhed om deres boligsituation og vil være en fravigelse fra hensigten med lejelovens almindelige regler, nemlig at lejemål som udgangspunkt bør være permanente boliger og tidsubegrænsede.

Derfor er det for LLO centralt, at det kommer til at fremgå af dette lovforslags bemærkninger, at ønsket om at benytte boligen til udlejning efter disse nye regler ikke er en gyldig grund til at tidsbegrænse et boliglejemål efter lejelovens regler.

 

Kommunal selvbestemmelse ift. vurdering af boligbehovet

Som det fremgår af lovforslaget 4, er det efter gældende ret op til kommunerne at vurdere hvad der en hensigtsmæssig udnyttelse af boligmassen, herunder om boligreguleringslovens regler om benyttelse af boliger (kap. IIV) skal finde anvendelse.

Som praksis er nu, kan boligerne uden kommunalbestyrelsens accept benyttes i 6 uger til udlejning via fx AirBnB.

Lovforslaget indebærer at kommunalbestyrelsen skal acceptere at denne grænse hæves til ti uger, uanset den konkrete kommunes udfordringer på boligmarkedet.

Det er ikke hensigtsmæssigt at fratage kommuner med bolignød, muligheden for at kræve at boligen i højere grad benyttes til beboelse og ikke turisme.

LLO foreslår derfor, at kommunen gives denne kompetence til at fastsætte sin egen grænse for udlejning efter AirBnB, herunder at fastholde en grænse på seks uger.

 

Grænse for delvis udlejning af boliger

Det fremgår af lovforslaget, at delvis udlejning af en helårsbolig ikke reguleres af grænsen på hhv. 70 og 100 dage.

Det står således udlejeren frit for at leje ud i større omfang end denne grænse.

Dette medfører for det første, at muligheden for at kontrollere de øvrige grænser på hhv. 70 og 100 dage vanskeliggøres, da det vil være yderst vanskeligt at se hvilke dele af boligen konkret blev udlejet eller benyttet under besøget.

For det andet medfører dette, at de boliger, der i dag udlejes som accessoriske enkeltværelser (altså værelser i udlejers (eller fremlejegivers) bolig), formentlig vil blive udlejet til turister i stedet for eksempelvis studerende, fordi de studerende ikke kan betale den samme husleje

som turister kan og fordi turister vil opholde sig i boligen i mindre grad end en permanent værelseslejer.

Dette er særligt alvorligt for landets studiebyer, der i forvejen har vanskeligt ved at sørge for betalelige boliger til de studerende. Dette må desuden forventes at ramme eksisterende værelseslejere hårdere, da deres beskyttelse imod opsigelse er ringere end opsigelsesbeskyttelsen for lejere af hele lejemål.

Endvidere gjorde lejelovsrevisionen i 2015 5, at lejemål der blev udlejet til ferie og fritidsformål ikke længere var omfattet reglerne om huslejeregulering 6.

Hvis en udlejer kræver 700 kr. pr. dag for et værelse i 10 dage om måneden, vil dette ikke være i strid med lovgivningen, men hvis han lejer et værelse ud til en studerende for 7000 kr. om måneden, vil dette sandsynligvis være i strid med huslejereguleringen.

LLO foreslår derfor, at delvis udlejning underlægges samme grænser som fuldstændig udlejning, samt at der indføres en opsigelsesbeskyttelse for værelseslejere, hvis de opsiges med henblik på at gøre plads til AirBnB udlejning. Det bør ligeledes overvejes om ferie-og fritidsudlejning bør være underlagt huslejeregulering ligesom før 2015, for at undgå at folk med lave indkomster presses ud af turister.

 

Konklusion

Danmark har en unik mulighed for at lære af andre landes erfaringer med deleøkonomi, og for at lære på hvilken måde eksisterende lejere bør beskyttes, for at opnå en rimelig benyttelse af nye platforme, der ikke medfører huslejestigninger og en dårligere udnyttelse af boligmassen.

Vi håber derfor at Folketinget vil tage imod disse forslag, der giver lejerne tryghed, og tager de bedste ting fra deleøkonomien samtidigt med, at man undgår de uhensigtsmæssigheder, andre lande har været udsat for.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd, Landsformand

/Anders Svendsen

 

Noter:

1 http://llo.dk/politik-og-presse/h%C3%B8ringssvar?Action=1&NewsId=450&M=NewsV2&PID=2668

2 Barron, Kyle and Kung, Edward and Proserpio, Davide, The Sharing Economy and Housing Affordability: Evidence from Airbnb (March 29, 2018). Kan læses på SSRN: https://ssrn.com/abstract=3006832 eller http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.3006832

3 Jf. LL § 80, stk. 3.

4 Forslagets side 5.

5 L 2015 310.

6 Jf. LL § 1, stk. 3.

Læs mere…
31-01-2019

Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer

Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.

Carsten Niebuhrs Gade 43

1577 København V

J.nr. BO0301-00006.

Alene sendt pr. e-mail til Boliglov@tbst.dk

Kbh. 31/1 2019

Vi skal venligst takke for at få ovennævnte lovforslag i høring.

Lovforslaget er en følge af finansloven for 2019, hvor den statslige udgiftsramme til byfornyelse omprioriteres til en ny ramme til landsbyfornyelse.

LLO skal indledningsvist anerkende, at der er et behov i de mindre byer for at hæve boligstandarden.

Der er dog ligeledes et problem med boligstandarden i Danmarks større byer. Eksempelvis var 3.458 beboede boliger i København uden eget toilet, 5000 boliger uden eget bad, og næsten 6.000 havde ikke eget køkken.

Der er derfor stadigvæk også et behov for byfornyelse i større byer, og da det foreslås at fjerne byfornyelsesmidlerne, kan vi ikke støtte forslaget, også selvom der er udfordringer landets mindre byer.

Det er ligeledes centralt for LLO at byfornyelsesmidlerne bruges på fornyelse, og ikke på nedrivning. Såfremt ejendommene ikke fornyes vil de blive nedrivningsmodne, og derfor er der behov for at blive sat ind overfor ejendomme inden det når så vidt.

På den baggrund kan LLO ikke støtte forslaget om omprioritering.

LLO har ingen bemærkninger til de tekniske ændringer vedr. indskrivningen af muligheden for landsbyfornyelse i byfornyelsesloven.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd, Landsformand

/Anders Svendsen

Læs mere…
22-11-2018

Høringssvar til ”høring over udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.”

Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 Kbh. S

Alene sendt pr. e-mail til info@tbst.dk og kala@tbst.dk

Kbh. 22/11 2018

Deres j.nr. BO0103-00021

Høringssvar til ”høring over udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.”

LLO er imod det politiske indhold i parallelsamfundspakken som denne bekendtgørelse relaterer sig til og vi henviser til vore høringssvar af 31/3, 22/8 og 22/10 2018 ift. denne kritik.

Vi henviser desuden til rapporten ”Ufrivillig fraflytning fra udsatte boligområder” af Marie Blomgren Jepsen og Rikke Skovgaard Nielsen fra Statens Byggeforskningsinstitut, der er udgivet siden vores seneste høringssvar. Der indikerer at det er uvist om lovforslaget om parallelsamfundspakken får den ønskede effekt, og at de internationale erfaringer indikerer, at man kan risikere at sprede problemerne til andre boligområder fremfor at løse dem. Det er vores opfattelse at netop spørgsmålet om spredning af problemerne er relevant ift. de forslag der fremgår af forslagene til udkast til bekendtgørelse.

Generelt om ændringer i reglerne for ventelister

I LLO anerkender vi, at en måde at ændre beboersammensætningen i en boligafdeling, kan være at ændre på hvem, der kan blive optaget på en venteliste.

Vi anerkender ligeledes, at der indgribes ift. ventelister umiddelbart er mindre indgribende end at opsige folk, der allerede bor i områderne.

Vi mener godt, at der i områder, hvor beboerne i gennemsnit har en høj andel af sociale problemer, laves et midlertidigt stop anvisning af boligsøgende, der selv der i forvejen har tunge sociale problemer. Dette sker i forvejen i høj grad i dag, eksempelvis ved fleksibel udlejning.

Beboere der betaler for at stå på venteliste skal man have mulighed for at få en anden bolig, og ændringerne på ventelistereglerne kan derfor ikke stå alene. De må følges op af flere betalelige boliger.

LLO anser det som afgørende, at der opføres flere almene boliger og at den private boligsektor løfter sin del af disse udfordringer, eksempelvis ved at der sættes stop for de mange betalelige boliger, der forsvinder som følge af boligreringslovens § 5, stk. 2. 2

Ny hjemmel til at kræve straffeattest

Denne regel omfatter samtlige boligorganisationer, ikke kun ”udsatte boligområder” eller ” (hårde) ghettoer”.

Der kan være behov for denne regel i visse boligafdelinger, men hjemlen er så bred, at den eksempelvis giver mulighed for at alle boliger i et boligselskab kan underlægges muligheden.

Det er oplagt, at dømte personer (eller husstandsmedlemmer), må søge i de afdelinger, der (endnu) ikke har et forbud, og jo flere afdelinger der har forbud, jo større må en koncentration af dømte nødvendigvis blive. Vi antager ikke at dette er hensigten med parallelsamfundspakken.

Vi mener endvidere, at der bør skeles til hvilken grad af kriminalitet, der er begået.

Det er fx ikke formålstjenesteligt, at en familie udelukkes fra at leje en bolig, fordi datteren er dømt for butikstyveri.

Vi henviser i øvrigt til vores høringssvar af 22. august i år (s. 5-6).

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd, Landsformand /

Anders Svendsen

Læs mere…
22-11-2018

Høringssvar til Bekendtgørelse om fysisk forandring af hårde ghettoområder

Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 Kbh. S

Alene sendt pr. e-mail til info@tbst.dk og kala@tbst.dk

Deres j.nr. BO0103-00020

Kbh. 22/11 2018

Høringssvar til Bekendtgørelse om fysisk forandring af hårde ghettoområder

LLO er imod det politiske indhold i parallelsamfundspakken og vi henviser til vore høringssvar af 31/3, 22/8 og 22/10 2018 ift. denne kritik.

Vi henviser desuden til rapporten ”Ufrivillig fraflytning fra udsatte boligområder” af Marie Blomgren Jepsen og Rikke Skovgaard Nielsen fra Statens Byggeforskningsinstitut, der er udgivet siden vores seneste høringssvar. Der indikerer at det er uvist om lovforslaget om parallelsamfundspakken får den ønskede effekt, og at de internationale erfaringer indikerer, at man kan risikere at sprede problemerne til andre boligområder fremfor at løse dem.

Vi noterer desuden, at forslaget ikke har medtaget de ændringer som blev vedtaget under lovens andenbehandling d. 20. november 2018 (yderligere mulighed for dispensation for boligområder under 2100 personer med en lav andel personer dømt for kriminalitet), da disse ikke var kendte for ministeriet på tidspunktet for udsendelse af høringen.

Vi vil i dette høringssvar fokusere på forhold der ikke allerede er omtalt i vores tidligere høringssvar:

Om adgang til dispensation

Boligselskaberne bør have selvstændig adgang til at søge dispensation jf. bekendtgørelsens § 3-4. I modsat fald kan boligorganisationer, der ellers er berettigede, miste denne mulighed, hvis kommunen modsætter sig dette.

Boligorganisationen bør også have mulighed for at søge dispensation eller gøre dette gældende under høringsproceduren, såfremt kommunen alene fremsætter en udviklingsplan.

Om kriterier for godkendelse af udviklingsplanen

Bekendtgørelsens § 11, stk. 2 beskriver hvilke samlede hensyn, der skal lægges vægt på når ministeriet skal vurdere en udviklingsplan. 2

I denne sammenhæng er flere af parametrene formuleret på en måde, der kan virke uspecifik: Herunder om tiltagene, finansieringen og tidsplanen er ”realistisk” eller om tidsplanen er ”ambitiøs”.

Da der er tale om forhold, der i sidste ende kan medføre en afvikling af boligområdet (jf. bekendtgørelsens § 15, stk. 2, nr. 2), bør afsenderen af udviklingsplanen have krav på tilpasse ansøgningen. Dette kan ske ved en ny frist for at lave evt. påkrævede ændringer førend ministeren påbyder afvikling.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd, Landsformand /

Anders Svendsen

Læs mere…
1 2 3 4 5 6  >

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser