Meget tyder på, at afkastet på udlejningsboliger uden regulering af huslejen er _overnormalt_ og højere, end hvad der er nødvendigt for at tiltrække investorer. Foto: TVP, LLO
Udlejningsboliger uden regulering af huslejen – som ejes af store kapitalfonde, pensionskasser og andre tunge aktører – er så dyre, at beboerne har Danmarksrekord i mobilitet på boligmarkedet. Høje afkast på moderniserede lejeboliger antyder, at der burde være rigeligt råd til et loft over stigninger i huslejer i Hovedstaden. Artiklen er bragt i Magasinet KBH
Er vi ved at glemme de mange lejere i udlejningsboliger, som lejes ud til markedsleje, uden nogen form for regulering af huslejen?
Et uafhængigt udvalg af økonomer under Boligministeriet i 2019 beregnede, at afkastet ved en investering i modernisering af private lejeboliger – og derefter genudlejning – var yderst gunstigt, nemlig 13 procent om året.
Mon ikke der er plads til et huslejeloft, hvis den årlige forrentning i den private udlejningssektor er 13 procent?
Jacob Mark bør undersøge
Desværre har den nye regering ikke et huslejeloft med i sit regeringsgrundlag. Regeringen og den nye minister for boliger, Jacob Mark (SF), kan begynde med at fremskaffe nye og uafhængige beregninger af afkastet i det private nybyggeri. Det gavner ikke debatten, at tallene skal være skjulte.
Et politisk mål bør være en regulering af stigninger i huslejerne. Et huslejeloft vil i kombination med støtte til at bygge mange flere almene boliger, især i Hovedstaden, kompensere lejerne for nogle af de mange urimeligheder og markedsfejl, der er i det private nybyggeri.
Autosvar fra pensionskasserne
I sidste nyhedsbrev i LLO i Hovedstaden spurgte direktør Claus Højte fra LLO Hovedstaden i sin klumme, hvorfor pensionskasserne opfører sig som boligspekulanter. En hovedpointe var, at pensionskasserne forrenter deres investeringer i udlejningsejendomme højt og burde løfte et socialt ansvar ved at vride en mere beskeden fortjeneste ud af boligmarkedet.
Spørgsmålet blev viderebragt i dagbladet Børsen, hvor det fremprovokerede flere svar. Blandt andet fra direktør Per Geckler Møller fra brancheorganisationen Forsikring & Pension. Han skrev, at et huslejeloft i de privatejede udlejningsboliger med fri markedsleje vil øge boligmanglen og forstærke en krise. Simpelthen fordi det vil medføre “færre private investeringer – og færre boliger”.
I Danmark har cirka 200.000 boliger fri markedsleje. Det er en fjerdedel af de privatejede udlejningsboliger. Mange af dem ejes af pensionskasserne, som er – med deres tilknytning til lønmodtagerne – en væsentlig stemme i debatten.
Snæversynet analyse
Analysen fra Forsikring & Pension er typisk økonomisk og alt for snæversynet til virkeligheden. Markedsmekanismen og individuel boligstøtte egner sig ikke til at fremskaffe boliger til den del af befolkningen, der ikke har en stærk nok privatøkonomi til andre boligformer end lejeboligen.
Det er lige så uretfærdigt, som hvis man brugte udbud/efterspørgsel kombineret med individuel støtte til at prissætte og fordele sundhed, uddannelse og kultur mellem borgerne.
Lejeboliger bør anses som et såkaldt merit-gode, som vi kender det fra sundhed, uddannelse og kultur. Altså et gode, samfundet beslutter, at alle borgere bør have adgang til, fordi det i sig selv har positive effekter langt ud over den enkeltes interesser. Når et område fra politisk side udpeges som et merit-gode, så har samfundet samtidig accepteret, at en vis grad af indgriben og regulering er ok.
Markedsmekanismen skader lejerne
Markedsmekanismen på markedet for lejeboliger skaber i dag en skadelig socioøkonomisk opsplitning af byer og boligkvarterer, og den fremmer en forældet udemokratisk boligform. Det er samtidigt en bolig med en unfair pris og en urimelig høj boligbyrde for lavindkomsterne.
En unfair pris, fordi lejerne i markedslejeboligerne ikke som boligejerne får en skatterabat. Og fordi lejerne i markedslejeboligerne ikke som lejerne i almene boliger, andelsboliger eller ældre privat udlejningsboliger får en reguleringsgevinst. Skatterabatten og reguleringsgevinsten er nævnt af de økonomiske vismænd i deres rapporter fra 2019 og 2023.
En urimelig høj boligbyrde, fordi boligbyrden, uanset individuel boligstøtte, er alt for høj for lavindkomsterne. Markedslejeboligerne er så uøkonomiske og dyre for beboerne, at de har Danmarksrekord i mobilitet på boligmarkedet.
Overnormalt afkast i lejeboliger
Det er også værd at bemærke, at markedsmekanismen på boligmarkedet, som hyldes af Forsikring & Pension, i forvejen fejler af andre grunde end huslejereguleringer.
Markedsmekanismen fungerer for eksempel ikke visse steder i provinsen på grund af ”magtkoncentration”. Der er meget få udlejere, og de kan derfor sætte huslejen, som de vil. Det beskrev de økonomiske vismænd i deres rapport i 2023.
Markedsmekanismen fungerer heller ikke i storbyerne, hvor politikerne detailstyrer boligudbuddet og kommer til at gøre det endnu mere.
Samme vismandsrapport fra 2023 siger også, at huslejen i markedslejeboligerne er steget 1,4 % mere end prisudviklingen. Det er en klar indikation af, at markedet ikke fungerer. Ideen med markedet er jo for fortalerne, at det skal føre til relativt billigere boliger. Læg til det, at boliginvestorer som pensionskasserne hellere vil udleje, end – trods et ophedet ejerboligmarked med meget høje priser – sælge boligerne.
Tilsammen tyder situationen på et overnormalt afkast på udlejning. Altså at markedslejen er højere, end hvad der er nødvendigt for at tiltrække investorer.
De økonomiske vismænd var i deres 2023-rapport enige i, at et huslejeloft ud fra et rent økonomisk perspektiv vil medføre færre investeringer.
Men vismændene sluttede også af med at anføre, at en vis regulering af boligmarkedet er nødvendig – og at boligbyggeriet kunne vælges at fremmes på anden måde. Budskabet var med andre ord, at det står politikerne frit at vælge en grad af regulering på boligmarkedet som et alternativ til et snævert økonomisk perspektiv.
