Hjørnet af Hoffmeyersvej ud mod Roskildevej er et eksempel på en sagspukkel, som er med til at give Frederiksberg førstepladsen i ventetid på afgørelse af tvister mellem lejere og udlejere. Søndervangsgården blev bygget til beboere, der mistede deres bolig under bombningen af den franske skole under 2. verdenskrig. De 95 lejligheder blev taget i brug i 1947. Det er i huslejenævn et sagskompleks fra 2018 om lejens størrelse og huslejestigninger. Når sagerne snart får sin afslutning, vil den gennemsnitlige sagsbehandlingstid for det år stige kraftigt. FOTO: Propstep/Newsec
Kommunen med Danmarks længste ventetider på tvister mellem lejere og udlejere kæmper for at vende udviklingen. Gamle og komplekse sager trækker ned. På trods af større fokus forventer Frederiksberg først i 2029 eller 2030 en genkomst til normale forhold, hvor sager afgøres inden for et år.
Ventetider ved Frederiksberg Huslejenævn var i begyndelsen af 2025 på cirka to og et halvt år i gennemsnit. I højsommeren er den faldet til mellem et og halvandet år.
De store udsving har i syv år været den ny normal på Frederiksberg. Men en faktor, der ikke har været udsving i, det er placeringen som den kommune i Danmark med de længste gennemsnitlige ventetider. Hvordan er det kommet så vidt? Er lejerne en underprioriteret underklasse i den gamle konservative højborg, som siden sidste kommunalvalg har haft en socialdemokratisk borgmester?
Tempo og spidsbelastning
Frederiksberg har siden 2022 brugt mere energi på behandling af sager om tvister mellem lejere og udlejere på Frederiksberg efter en kraftig stigning i antallet af sager og sagsbehandlingstiderne. Det forklarer juridisk chef i kommunen Lars Engberg.
Der er ansat to ekstra jurister, en ekstra bygningssagkyndig og der er oprettet et ekstra huslejenævn af specialister, der parallelt med det oprindelige huslejenævn træffer afgørelser i sager, efter sekretariatet med jurister og bygningssagkyndige har forberedt dem. Dermed er tempoet i sagsbehandling sat op de seneste år.
Normaldrift i 2029… eller 2030
Initiativet har frem til sommeren 2025 betydet, at der er blevet behandlet flere sager end tidligere. Sagsbunken er blevet reduceret fra cirka 1000 sager til 600 sager. “Initiativet har haft den ønskede effekt”, og udviklingen er ifølge Oluf Engberg under kontrol. Men der skal ikke mere end et par uger til, før sagsbunken er steget igen, til 660 sager, Det går noget tid, før Frederiksberg får rystet førstepladsen i ventetider af sig.
“Min forventning er, at vi i løbet af 2029 eller 2030 har normaldrift igen efter en årrække med mange sager og lange ventetider,” siger chefjuristen i Frederiksberg Kommune. og fortsætter:
“Normaldrift for os er, at de fleste sager afgøres i løbet af et år. Nogle typer af tvister meget hurtigere, for eksempel fraflytninger og varmeregnskaber, mens forbedringsforhøjelser og omkostningsbestemt husleje typisk tager længere tid”.
Frederiksberg har forsøgt at knække kurven ved at arbejde med forskellige initiativer, som bedre arbejdstilrettelæggelse, lean-tankegang og sagstype-skabeloner.
Et enkelt eksempel: Tidligere blev sager behandlet i den rækkefølge, de kom ind. Nu samles de i sagstyper, så juristerne i perioder kan arbejde med én sagskategori ad gangen, såsom varmeregnskaber eller huslejestigninger, for at sikre større effektivitet.
Sværere at sagsbehandle
Der har på trods af jeres initiativer været en stor stigning i ventetiderne på Frederiksberg siden 2018. Hvad vurderer du er årsagen til udviklingen?
“Der kommer flere sager til. Men derudover er det svært at udpege én enkelt årsag. En medvirkende årsag er en lovændring, som har affødt en ny sagstype, hvor planlagte huslejeforhøjelser med påstand om moderniseringer skal forhåndsgodkendes af et huslejenævn. Det er dog ikke de sværeste sager at arbejde med. Den akkumulerede kompleksitet i lovgivningen gør en forskel. Det er ikke blevet nemmere at sagsbehandle,” siger Oluf Engberg.
Nævnet har i en periode nedprioriteret komplicerede sager for at komme i bund med sagsbunkerne, altså taget de nemme sager først. Nu arbejdes der i flere kategorier af sager på mere eller mindre på samme tid, og tyren tages ved hornene, når den banker på porten, så at sige. Dog med hårde konsekvenser for den gennemsnitlige sagsbehandlingstid, som borgerne forholder sig til.
Store og gamle sager tynger
En af de helt store sager, der er blevet håndteret af huslejenævnet på Frederiksberg fornyelig, er Hostrups Have. Det var en andelsforening, der gik konkurs i 2016 og herefter opkøbt af investeringsselskabet Heimstaden. I dag består Hostrups Have af knap 700 lejemål. Af dem har mange haft vedligeholdelsesproblemer af tag og vinduer og diskussioner i årevis med ejer om lejens størrelse.
Sagerne afventede en afgørelse ved landsretten, før de kunne afsluttes, og er nu helt ude af nævnets hænder. Og snart er de også gledet ud af statistikken over ventetid.
“Lige nu i sommeren 2025 ligger vi på cirka et års ventetid i gennemsnit, men den vil snart stige igen. Mekanikken er, at når vi laver, hvad vi kalder ’pukkelsagsbehandling’, så påvirker det statistikken meget, når sagerne afsluttes. Det er, fordi den gennemsnitlige sagsbehandlingstid opgøres på baggrund af årets afsluttede sager,“ forklarer Oluf Engberg.
“Hostrups Have-sagerne går tilbage til 2018, og når de kommer ud på én gang, som afsluttede sager hos os, påvirker det statistikken kraftigt. Sagsbehandlingstiderne steg derfor til 2,5 år i 2024”. 
Grafik: Frederiksberg Kommune/LLOH
Liggetid eller sagsbehandlingstid
Oluf Engberg reflekterer fra Rådhuset på Frederiksberg, ligesom i København, over, hvordan kommunerne mest fair kan opgøre statistikken over den tid, det tager at behandle en klagesag fra en lejer.
“Man kan diskutere, om det er en retvisende måde at gøre sagsbehandlingstiderne op på. Men der er ikke ret mange måder at vælge imellem. Man kan opgøre liggetider løbende, men det fortæller ikke noget om, hvor lang tid kommunens lejere reelt skal vente. Vi arbejder internt med både liggetider og sagsbehandlingstider, men vores måltal overfor borgerne er sagsbehandlingstiderne i gennemsnit for de sager, der er afsluttet i løbet af året.”
Usikre tider
Lejerne på Frederiksberg kan ikke være helt sikre på, at de går bedre ventetider i møde i nær fremtid. I forbindelse med citatgodkendelsen til artiklen her, blev målet for, hvornår ventetiderne igen er normale, altså ifølge kommunen under et år i gennemsnit, flyttet.
Efter en status i august i kommunen, og et pludseligt sommer-ryk-ind af nye sager, bad chefjuristen om at ændre tidspunktet fra 2026 til 2029-2030.
“Vi sætter her i 2025 fuldt fokus på de resterende sværeste, tungeste og ældste sager for at få dem ud af verden. Sagerne kan være juridisk komplicerede og indeholde mange dokumenter. De sværeste sager er forbedringsforhøjelser og omkostningsbestemt husleje, hvor vi skal ind og vurdere, om huslejen kan stige på baggrund af mange, mange dokumenter, ofte tre år tilbage i tiden, og nogle gange hundreder af dokumenter med mange fakturaer.”
Alle spørger til alt
Ud over sagspukler og kompleks lovgivning og nye sager, der bliver ved med at komme til, har nævnet også en ekstra arbejdsbyrde som har vokseværk.
Huslejernes størrelse i de dyre byer tiltrækker en enorm nysgerrighed fra omverdenen. Betaler jeg for meget? Kan jeg tjene mere på den her lejlighed? Skal jeg sælge eller udleje?
Anmodninger om aktindsigter bipper ustoppeligt ind i kommunens indbakke. Antallet er syvdoblet på tre år og kræver et såkaldt halvt årsværk, altså flere hundredetusinde skattekroner om året på Frederiksberg, at sagsbehandle.
“Anmodningerne er en blandet landhandel. Nogle er bare nysgerrige, men det er primært ejere, lejere, ejendomsmæglere og advokater, der vil kende niveauet for husleje. Ejere vil gerne have en fornemmelse af, hvad de kan kræve i husleje. Lejere vil vide, om de betaler for meget. Og ejendomsmæglere vil vide, hvad man kan forlange i pris i området,” siger Oluf Engberg.
På Frederiksberg er cirka halvdelen er anmodningerne fra ejendomsmæglere, og en tredjedel fra advokater. Det kunne være relateret til den tendens, at flere tvister ikke slutter med huslejenævnets afgørelse, men har et liv videre ind i boligretten.
