Til Skatteudvalget.

Vedr:. Forslag til Lov om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme og Tinglysningsafgiftsloven (Vurderingerne i 2013-2015 og tinglysningsafgift af handelsprisen), L 80.

Hermed retter Lejernes Landsorganisation henvendelse vedrørende ovennævnte forslag, som skatteministeren Holger K. Nielsen, SF, fremsatte den 20. november 2013.

Forslaget fremkommer som en reaktion på Rigsrevisionens beretning august 2013 om den offentlige ejendomsvurdering. Beretningen førte d. 21. august 2013 til følgende udtalelse fra statsrevisorerne.

”Statsrevisorerne påtaler i den forbindelse skarpt:

• at kvaliteten af SKATs vurderingsarbejde har været faldende over årene. Forskellen mellem SKATs ejendomsvurderinger og de faktiske salgspriser er stor. I denne beretning sandsynliggør Rigsrevisionen bl.a., at træfsikkerheden af SKATs ejendomsvurderinger har været lav i 2011, idet 75 % af parcelhusene enten har været overvurderede eller undervurderede i forhold til salgsprisen.
• at SKATs vurderinger ikke har levet op til vurderingslovens bemærkninger om, at vurderingerne skal være i underkanten af og ikke må overstige handelspris­niveauet.
• at SKAT har behandlet knap halvdelen af klagerne over 2010- og 2011-vur­de­rin­ger­ne i strid med de grundlæggende forvaltningsretlige regler for sagsbehandling. Fx har der manglet dokumentation for afgørelser.
• at Skatteministeriet og SKAT ikke har gjort en målrettet indsats for at øge kvalite­ten og ensartetheden i ejendomsvurderingerne, på trods af at man siden 2003 har haft viden om kritiske problemer på området.

Sammenfattende indebærer lovforslaget ifølge skatteministeren følgende:

1. Vurderingerne i 2013 og 2014 foretages ved en videreførelse af vurderingerne fra henholdsvis 2011 og 2012. Vurderingerne fra 2011 af ejerboliger reduceres med 2,5 pct.
2. Vurdering af nye og ændrede ejendomme i 2013 og 2014 (ejerboliger såvel som erhvervsejendomme m.v.). Vurderingerne af ejerboliger reduceres med 2,5 pct.
3. Erhvervsejendomme m.v. vurderes i 2015 samtidig med vurderingen af ejerboliger. Vurderingerne vil skulle foretages med anvendelse af et nyt vurderingssystem etableret med udgangspunkt i ekspertudvalgets anbefalinger.
4. Klage over ovennævnte vurderinger kan ske i det tidsrum, hvor klage over 2015-vurderingen er mulig. I forlængelse heraf suspenderes muligheden for at få foretaget en vurdering uden for de almindelige vurderingsterminer.
5. Ændring af tinglysningsafgiftsloven

Lejernes LO har i korthed følgende kommentarer til skatteministrens forslag:

Skatteministerens forslag overser, at lejerne i Danmarks 530.000 privat udlejningsboliger og 540.000 almene boliger med samlet over 2,7 mio. beboere har betalt for meget i husleje, fordi ejendomsvurderingerne har været for høje.

Lejernes LO finder det ikke rimeligt,

1. at ejerne kan forvente et automatisk nedslag, mens lejerne, uanset lejerne bor i almene eller privatejede udlejningsejendomme, må vente med et evt. nedslag, til der kommer nye vurderinger og da først efter en efterfølgende klage.  
2. at lejerne i den private udlejningssektor ikke selvstændigt kan klage over vurderingen, men er afhængige af, at udlejer ønsker at klage. Den private udlejer har alt andet lige en interesse i at fastholde en for høj vurdering, fordi en højere vurdering giver en bedre soliditet, og fordi udlejer fuldt ud kan overvælte ejendomsskatterne på lejerne.

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Landsformand,

Lejernes LO

Jesper Larsen Cheføkonom, 

Lejernes LO                                                                                                       

MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Boliglovgivning

Gl. Mønt 4

1117 København K

Høringssvar til: P-almbolig@mbbl.dk.

Vedrørende ministeriets høring over udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.

Ministeriet foreslår, at  § 3, stk. 3 i ”Bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.” affattes således:

”Stk. 3. Boligorganisationen opkræver ved optagelse på ventelisten et gebyr (opnoteringsgebyr), der ikke i væsentligt omfang må overstige boligorganisationens udgifter ved administrationen. Ved opnoteringen skal boligorganisationen skriftligt oplyse den boligsøgende om reglerne i 3., 5. og 7. pkt. Yderligere administrationsgebyrer opkræves 1 gang årligt ved ajourføring af ventelisten (ajourføringsgebyrer). Boligorganisationen kan dog efter forudgående aftale med den boligsøgende opkræve ajourføringsgebyret for en længere periode, dog højst for en periode på 5 år. Betaler den boligsøgende ikke gebyret, skal boligorganisationen sende en påmindelse om den manglende betaling til den boligsøgende. Påmindelsen skal indeholde oplysning om reglen i 7. pkt. Betaler den boligsøgende ikke trods påmindelsen, slettes den boligsøgende fra ventelisten.”

LLO kan tilslutte sig de foreslåede ændringer, da en større klarhed om opnotering og betaling af opnoteringsgebyr efter organisationens vurdering vil betyde en styrkelse af de boligsøgende retssikkerhed. Lejernes LO foreslår i den forbindelse, at de boligsøgendes indsigt og orientering ved følgende:

1. Boligorganisationen forpligtes til at oplyse antal aktivt søgende til en afdeling og den enkelte boligsøgendes ventelistenummer (et sådant system kendes fra pensionskasserne)
2. Boligorganisationen skal i den årlige afrapportering oplyse, hvor mange af boligerne i en afdeling, der fordeles via intern og ekstern venteliste og kommunal anvisning.
3. Der gives beboerne mulighed for på det årlige afdelingsmøde at få adgang til at se ventelisten (en åbenhed, der kendes fra andelsboligforeningerne)
4. Der indføres en maksgrænse for gebyret. 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Formand Lejernes LO

MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Boliglovgivning

Gl. Mønt 4

1117 København K

nih@mbbl.dk

4171 7775

Vedrørende ministeriets høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

I aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og K, om den danske energipolitik 2012-2020, indgår en række initiativer under overskriften ”Et energieffektivt samfund med mindre energispild”.

Ét af initiativerne vedrører gennemførelse af en energisparrepakke, der som opfølgning på energiaftalen i 2008 og strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger, skal fremme energibesparelser i private lejeboliger. I energiaftalen er det beskrevet, hvilke hovedelementer der indgår i energisparrepakken.

Regeringen og V, DF, EL og K, har i forlængelse heraf den 9. oktober 2012, indgået en aftale om udmøntningen af energisparepakken i lovgivning.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, har på denne baggrund udarbejdet et udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv., som en samlet energisparepakke, som ifølge ministeriet har til hensigt uden at forrykke balancen mellem lejere og udlejere at skabe væsentligt forbedrede incitamenter til gennemførelse af energibesparelser i private lejeboliger. Lovforslag forventes fremsat i december 2012.

Udkastet til lovforslag indeholder følgende hovedelementer:

1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.

2. Aftalt grøn byfornyelse.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.

6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til

    køling.

Ad 1 Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer

Lejernes Landsorganisation kan slet ikke støtte denne model, da det på bekostning af lejerens rettigheder, gøres lettere og mere fordelagtigt for udlejer, at gennemføre energisparearbejder med tvang.

Grundlæggende bør modellen derfor vige for aftaler mellem parterne, efter reglerne i Grøn Byfornyelse. Det bør i det mindste være således, at det er en betingelse for den totaløkonomiske model, at udlejer og lejer har forsøgt grøn byfornyelse (forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed for at bruge tvang via den totaløkonomiske model.

Udlejer kan i dag med tvang gennemføre moderniseringsarbejder, herunder energisparearbejder. Lejerne har i dag ingen vetoret, men er beskyttet af lejerens ret, til at bremse arbejderne under henvisning til ringe hensigtsmæssighed. Lejeren er ligeledes beskyttet af lejelovens § 26 stk. 1, som fastslår, at såfremt moderniseringen betyder en lejeforhøjelse på mere end 186 kr. pr. kvm. årligt, skal lejeren tilbydes en erstatningsbolig.

Efter lejeloven skal lejeren, betale en højere leje for moderniseringen. Lejeforhøjelse beregnes som ydelsen på et 20 årigt fast annuitetslån, og er stedsevarende, dvs. lejeforhøjelsen løber i praksis uendeligt (indtil moderniseringen bortfalder eller udskiftes).

Lejeforhøjelsen beregnes på baggrund af anskaffelsesprisen, dog modregnes det, der kaldes sparet vedligeholdelse i anskaffelsesprisen. Denne modregning skyldes, at lejeren over huslejen løbende betaler til vedligeholdelse og udskiftning af bygningsdele på ejendommen (ca. 160 kr. pr. kvm årligt). Denne betaling ville være ligegyldig, hvis udlejer alligevel får betalt alle udgifterne til udskiftning ved en modernisering. I lejeretten reducerer man derfor anskaffelsesprisen, der giver lov til lejeforhøjelse. Denne reduktion kaldes sparet vedligeholdelse ved en modernisering, fordi udlejer ved udskift af for eksempel vinduer, sparer vedligeholdelsen og udskiftning af de eksisterende vinduer til eksisterende kvalitet. (det er jo det, lejeren betaler løbende til over lejen). Eksempelvis reducerer man anskaffelsesprisen med 30 % ved udskiftning af 1 lagglas vinduer til termovinduer.

Det forhold, at lejer i nogle situationer ved en energiforbedring, skal betale en lejeforhøjelse, der er lavere end energibesparelsen, har fået nogle til at pege på et paradoksproblem. Paradokset skulle bestå i, at udlejer betaler, mens lejer høster alle fordelene. Dette er ikke korrekt. Udlejer får dækket alle udgifter, dels via en lejeforhøjelse for forbedringen, og dels via lejernes betaling til vedligeholdelseskontoen. I det omfang vedligeholdelseskontiene er negative, kan dette skyldes dårlig administration af midlerne. I det omfang der er vedligeholdelsesefterslæb på ejendommene, vil dette have haft indvirkning på ejendommene ifm. køb og salg af dem.

Ved større omfattende moderniseringer på ejendomme, er lejerne i dag yderligere beskyttet af bestemmelsen om, at en særlig høj leje af huslejenævn eller boligret kan nedsættes, fordi lejen kommer til overstige det lejedes værdi. Mange lejemål i den private udlejningssektor er gennemgribende spekulationsmoderniseret indvendigt ved genudlejning. Dette betyder, at lejen ved en modernisering typisk ender på mellem 1100 og 1300 kr. pr. kvm. pr. år i København.

Ved en efterfølgende energimodernisering, der for eksempel betyder en lejeforhøjelse på 200 kr. pr. kvm. årligt, vil lejeren med al sandsynlighed kunne få en del af denne lejeforhøjelse tilsidesat under henvisning til det lejede værdi, som reglerne er i dag. 

Det foreliggende udkast til lovforslag betyder:

• At lejerens ret til erstatningsbolig fjernes.
• At der ikke længere skal fratrækkes sparet vedligeholdelse. Det er herefter meningsløst, at lejeren over huslejen betaler til udvendig vedligeholdelse.
• At det lejedes værdi fjernes. Det betyder, at lejeren kan risikerer at skulle betale en leje, helt ude af trit med, hvad andre betaler for tilsvarende bolig.
• At støtten fra et energiselskab ikke kommer lejerne til gode. Det er i den totaløkonomiske model ikke sikret, at udlejers eventuelle tilskud fra et energiselskab kommer lejerne til gode, gennem en lavere lejeforhøjelse. 

Som beskyttende foranstaltning for lejerne, har ministeriet foreslået, at lejeforhøjelsen ikke må overstige den opnåede energibesparelse. Lejerens nettoudgift skal være uændret.

Et af udlejer hyret certificeret firma skal beregne energibesparelsen, og udlejer kan så opnå samme uendeligt løbende lejeforhøjelse, som energibesparelsen er beregnet til første år. Er lejer utilfreds med certificeringsmålingen kan denne formentlig indankes for Energistyrelsen, som kan ophæve certificeringen, hvis målingerne fra firmaet er for dårlige.  

Da lejeforhøjelsen løber uendeligt, får lejerne ikke, som alle andre danskere, der investerer og betaler for energirenoveringer, den glæde, at investeringen har en relativ kort tilbagebetalingstid og at der herefter er tale om en nettobesparelse for investor.

Lejeren får komfortforbedringen, men det gør alle andre også.

Lejerne får besparelser, hvis energipriserne stiger på længere sigt, men det gør alle andre også.

Det er klart, at selve beregningen af energibesparelsen, er kernepunktet i ordningen. Stor besparelse giver ret til en stor lejeforhøjelse. På Klima-, Energi- og Bygningsministeriets møde nr. 2 i netværksgruppen om ”Finansiering og Økonomisk usikkerhed” oplyste en af ministeriet indkaldt ekspert i energimåling, Peter Noyer, FRI, at der ikke findes ensartede regler for måling af energibesparelser og at der er stor usikkerhed knyttet til disse målinger.

Det er derfor, for Lejernes LO vigtig, at det i lovforslaget sikres, at det er lejerne, der vælger, hvilket firma, der skal står for målingen af varmebesparelsen.

Uanset lovforslaget forbedres, med de ovenfor ønskede forslag er der tale om et forslag, der fjerner en grundlæggende beskyttelse og væsentlige rettigheder for lejerne. Lejernes LO anbefaler derfor, at denne model forkastes.

2. Aftalt grøn byfornyelse

Lejernes LO kan med mindre korrektioner, støtte den foreslåede model for byfornyelse. Ordningen er som udgangspunkt demokratisk og bygger på en moderne respekt for at  udlejer og lejer, i de enkelte ejendomme, kan forhandle sig frem til en fornuftig løsning.

Grundlæggende bør modellen derfor fremmes, således at det i det mindste bliver en betingelse for den totaløkonomiske model, at udlejer og lejer har forsøgt grøn byfornyelse (forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed for at bruge den totaløkonomiske model.

Dernæst bør regeringen erkende, at uanset regeringen i denne ordning lægger op til tilskud via energiselskabernes sparrepulje, så opnås der ikke af den vej tilstrækkelig økonomisk grundlag for fremme af energirenoveringer. Dertil er tilskuddet efter Lejernes LO’s beregninger alt for betydningsløst.

Derfor forslår Lejernes LO, at der tilføjes en støtteordning, for eksempel efter en model, som kendes fra byfornyelsen.

Hvis eksempelvis vinduer og varmeanlæg i en ejendom med 30 lejemål på 50 kvm energirenoveres, med henholdsvis 3 lag glas, isolering af brystning, tidskontrol på fjernevarmeanlæg, kedelisolering, for i alt 1,8 mio. kr., og hvis vedligeholdelsesdelen af denne udgift (ca. 500.000) støttes kontant med 50 % og hvis der hvert år, årligt afsættes 25 mio. kr. til støtte, vil det hvert år række til energirenovering af 100 ejendomme med i alt 3000 lejemål. Det er tre gange det antal, ministeriet skønner i udkastet til lovforslag.

Det foreslås, at ”Grundejernes Investeringsfond får mulighed for at yde udlejere og lejere en udvidet rådgivning, i stil med den rådgivning, fonden har ydet i forbindelse med tidligere ordninger.” Desværre fremgår det af bemærkningerne til lovforslagets enkelte bestemmelser (§ 2 nr. 10), at fonden selv skal varetage den uvildige rådgivning. Dette er i strid med den tidligere rådgivningsordning til ”Aftalt Boligforbedring”, hvor det var fonden, der finansiererede en partsrådgivning. 

Lejernes LO kan støtte, at udlejer i GI kan indhente rådgivning om den korrekte beregning af lejeforhøjelsen, inden for et vist område, sådan at udlejer undgår ubehagelige overraskelser, såfremt en lejer ønsker projektet forhåndsgodkendt af huslejenævnet. Huslejenævnet skal ifølge forslaget i forbindelse med en forhåndsgodkendelse i Grøn byfornyelse blandt andet beregne og oplyse to huslejer, nemlig lejeforhøjelsen, såfremt lejer betaler både forbedring og vedligeholdelse og lejeforhøjelsen, såfremt lejer kun betaler for forbedringerne. Men da huslejenævnet først kommer ind i processen, såfremt en lejer stemmer imod projektet, vil det være fornuftigt, at afstemningen i udgangspunktet, har bygget på et seriøst grundlag.

Det ligger i aftalemodellen, at hverken Huslejenævnet eller GI kan rådgive om den leje, parterne skal stemme for. Hvis eksempelvis den korrekte lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler både vedligeholdelse og forbedring er 700 kr. om måneden og 500 kr. om måneden, hvis lejer alene betaler for forbedringen, så kan hverken huslejenævn eller GI rådgive, hvilken konkret leje, parterne skal enes om. Det kan kun en partsrådgiver gøre.

Partsrådgiveren vil f.eks. kunne anbefale lejerne, at stemme for en lejeforhøjelse på 650 kr. pr. måned, måske fordi varmebesparelsen er 200 kr. pr måned og fordi lejerne gerne vil have den medfølgende komfort og mulighed for besparelse, hvis energipriserne stiger. 

I Aftalt Boligforbedring løste partsrådgiveren netop denne opgave, og parterne var den gang enige om, at partsrådgivningen fjernede mange knaster fra processen. Parterne var trygge ved rådgivningen, og det gavnede beslutningsprocessen.

Forslaget udelukker ikke, at udlejer med alle lejere, dvs. uden protest, kan aftale en lejeforhøjelse, der er højere end lejers betaling af både vedligeholdelses- og forbedringsdelen. Derfor kunne det overvejes, om udlejer altid skal indhente en forhåndsgodkendelse. Da dette sandsynligvis ville overbelaste huslejenævnenes kapacitet og i øvrigt undergrave huslejenævnenes rolle som et tvistnævn, skal Lejernes LO i stedet forslå, at det gøres til en gyldighedsbetingelse for aftalen, at udlejer har orienteret lejerne om mulighed for partsrådgivning.

Lejernes LO skal i øvrigt forslå, at Boligreguleringslovens bestemmelse om informationsmidler til organisationerne ajourføres med en pristalsregulering og således, at efterslæbet på 10 år uden regulering genoprettes. Hermed får organisationerne også økonomi til at orientere om deres rådgivningsmuligheder i grøn byfornyelse mv..

Det er LLO’s erfaring, at det i nogle tilfælde er umuligt, at formå udlejer til at energirenovere. Der bør derfor indføres mulighed for, at kommunerne kan gennemtvinge byfornyelse i ejendomme med energimærke lavere end D.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Det er skuffende, at forslaget i forhold til det lignende forslag fra VK regeringen i 2009, nu indeholder en bestemmelse, at ejere af dårlige ejendomme, som ikke opfylder energistand D, kan forsætte med Brl. § 5. stk. 2 moderniseringer, såfremt udlejer investerer for 400 kr. pr. kvm bruttoetageareal i energiforbedringer af ejendommen.

Lejernes LO’s beregninger viser, at dette svarer til, at udlejer kan nøjes med at skifte vinduer, fra ét lag glas (fx med af lejerne enkeltvis etablerede forsatsvinduer af forskellig kvalitet), til ensartet tre lags glas termovinduer. Herefter, er der frit slav i bolledejen til at fortsætte med, at bruge ejendommens vedligeholdelsesmidler til 5.2 moderniseringer, hvilket vil gøre det endnu sværere at få plads til, at lejerne kan betale lejeforhøjelser for de restende energimangler på ejendommen (tidsvarende varmestyring/anlæg, hulmursisolering, tagisolering, kælder isolering etc.).

Som så ofte anført ønsker Lejernes LO Brl. § 5 stk 2 fjernet fra lejelovgivningen. Det skyldes at:

Moderniseringerne er en barriere for senere energirenoveringer

- En godkendelse af udlejning efter Brl. § 5 stk. 2 forudsætter, at der ikke kan gives vedligeholdelsespåbud af huslejenævnet, - ikke at ejendommene er energieffektive.

Moderniserede ejendomme fastlåses i dårlig energimæssig stand, fordi den høje leje efter moderniseringerne af enkeltlejlighederne, udelukker et lejepotentiale til at betale for energiforbedringerne.

Der opstår blandt beboerne et modsætningsforhold i forhold til energirenoveringer. De lejere, der bor i de moderniserede højlejeboliger modsætter sig energirenoveringer, medens de lejere, der bor i ikke moderniserede lejligheder ønsker energirenoveringer.

Moderniseringerne betyder øget segregering og er en barriere for byudvikling

- Moderniseringerne betyder, at befolkningen yderligere opdeles på forskellige boligkvarterer efter indkomst, socialt tilhørsforhold etc.. En byudvikling i form af sammenlægning af små lejligheder udelukkes. Det skyldes, at udlejer ved anmodning om sammenlægning vil betragte lejemålet som nyudlejet, og derfor modernisere og sætte lejen efter Brl. § 5.2. Herefter har lejeren ikke råd til sammenlægningen. 

Moderniseringerne tilsidesætter lejerens frie valg

- Lejerne har ingen indflydelse på modernisering ved genudlejning. Hvis lejeren fik det frie valg, leje lejligheden uden modernisering til en lavere leje eller til høj leje som følge af moderniseringen, ville 9 ud af 10 lejere vælge den ikke moderniserede lejlighed. Lejeren ville helle gennem råderetten, modernisere lejligheden i takt med lejernes økonomiske bærerevne.

Moderniseringerne fjerner betalelige boliger

- Modernisering efter Brl. § 5 stk. 2 betyder, at der hvert år forsvinder mange betalelige boliger til unge, til singler og til studerende. Afgangen er meget større end tilgangen af betalelige boliger.

Moderniseringerne er spekulative og grundlæggende meningsløse

- De fleste moderniseringer vedrører ikke rumændringer og installation af bad og toilet. Langt de fleste moderniseringer består i nedrivning og afmontering af eksisterende køkkener og toiletter. Disse erstattes med nye elementer, suppleret med mange dyre hårde hvidevarer, for at komme op over grænsen for en gennemgribende modernisering.

Moderniseringerne øger spekulation i andelsboliger

- Moderniseringerne øger nutidsværdien af ejendommen, fordi lejestigningerne er større end omkostningerne ved moderniseringerne. Dette er en af årsagerne, til de meget høje valuarvurderinger af andelsboligforeningernes ejendomme og dermed den væsentligste årsag til fejlvurderinger, overbelåning og bousikkerhed i andelsboligerne.

4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser

Der henvises her til bemærkningerne under forrige punkt.                     

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet

Lejernes LO kan støtte forslaget, idet vi beder om, at ministeren sikrer, at lejer kan ydes godtgørelse for eget arbejde, således at lejer ligestilles med andelsboligindehavere, der forbedrer deres bolig og ved fraflytning kan få en godtgørelse herfor. 

6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling.

Lejernes LO kan ikke støtte, at udlejer ensidigt kan forlange, at der skal opsættes vandmålere. Organisationen mener, at det fortsat skal være lejerne, der beslutter, om der skal opsættes målere eller om lejerne vil fortsætte med at afregne for vandforbrug uden individuelle målere.

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Formand, Lejernes LO

Skatteministeriet,

Jura og Samfundsøkonomi

 js@skat.dk

Reference til J.nr. 2011-311-0063.

Svar på høring af udkast til bekendtgørelse om forsøgsordning med fradrag for hjælp og istandsættelse i hjemmet, udkast til ændringsbekendtgørelse til kildeskattebekendtgørelsen og udkast til ændringsbekendtgørelse til momsbekendtgørelsen

Lejernes LO har modtaget udkast til bekendtgørelse om forsøgsordning med fradrag for hjælp og istandsættelse i hjemmet, jf. lov nr. 572 af 7. juni 2011, udkast til ændringsbekendtgørelse til kildeskattebekendtgørelsen (nr. 1254 af 9. november 2010), samt udkast til ændringsbekendtgørelse til momsbekendtgørelsen (nr. 663 af 16. juni 2006) i høring. Alle tre bekendtgørelser har sammenhæng med vedtagelsen af ovennævnte lov nr. 572 af 7. juni 2011, der udmønter den såkaldte BoligJobplan.

Forslaget om en forsøgsordning med fradrag for hjælp og istandsættelse i hjemmet (Boligjobplanen) blev fremsat af Skatteministeren d. 19. maj 2011. Forslaget blev ikke sendt i høring. Forslaget indfører et skattemæssigt fradrag for lønudgifter til hjælp og istandsættelse i hjemmet. Ordningen indføres som et forsøg fra den 1. juni 2011 til og med 2013. 

Skattefradraget udformes som et ligningsmæssigt fradrag, hvilket svarer til et tilskud på ca. 1/3 af lønudgiften i en gennemsnitskommune. Fradraget gives til personer, der er fyldt 18 år, og kan maksimalt udgøre 15.000 kr. årligt pr. person. Ordningen omfatter personer i både ejer- og lejeboliger. 

Lovforslaget blev vedtaget d. 1. juni 2011.

Vi rettede den 31. maj 2011, efter flere dages intenst arbejde med spørgsmål til ministeren, en henvendelse til skatte – og boligudvalget, hvor vi blandt andet anførte:

”LLO vil hermed henlede Skatte- og Boligudvalgets opmærksomhed på, at L208, som er under hastig vedtagelse i Folketinget, med de nuværende udmeldinger stiller lejere betydeligt ringere end ejere, for så vidt angår muligheden for at foretage fradrag for lønudgifter til boligens vedligeholdelse og forbedring. 

Skatteministeren har udtalt, at den enkelte lejer ikke kan foretage fradrag for indbetalinger til vedligeholdelseskonti, som er den måde lejere oftest betaler for vedligeholdelse på. Lejeren kan heller ikke får fradrag for forbedringer i boligen, hvis forbedringen sker via en såkaldt forbedringsforhøjelse, varslet af udlejer.

Vi bemærkede, at der især er usikkerhed om lejernes fradragsmulighed, når det gælder udgifter til istandsættelse ved fraflytning. Vi anmodede derfor de relevante ministre om at anvise, i hvilke tilfælde en lejer kan foretage fradrag. Indtil en sådan vejledning foreligger, har vi udarbejdet følgende vejledning om lejernes brug af fradragsordningen ved fraflytning. Vi beklager, at det er blevet alt for omstændigt for lejerne, men det er det nærmeste vi kan komme indtil nærmere retningslinjer foreligger fra Skatteministeren.”

Ministerens svar har vejledt med følgende:

”I den udstrækning en lejer i henhold til lejeaftalen har råderet i forhold til at vedligeholde eller forbedre lejemålets ydre og indre rammer og afholder disse udgifter selv, har lejeren ret til servicefradraget.

Det afgørende er således ikke, hvem der bestiller arbejdet, men i stedet hvorvidt istandsættelsesarbejdet foregår på lejerens faste bopæl, om lejeren afholder udgiften selv, og om der er tale om istandsættelsesarbejde, som ligger inden for lejerens råderet i henhold til lejeaftalen.” (kilde svar 69)

”Som det fremgår af svaret på spørgsmål 69, er det afgørende ikke, hvem der bestiller arbejdet, men i stedet hvorvidt istandsættelsesarbejdet foregår på lejerens faste bopæl, om lejeren afholder udgiften selv, og om der er tale om istandsættelsesarbejde, som ligger inden for lejerens råderet i henhold til lejeaftalen.

Hvorvidt lejeren har afholdt udgiften selv må bero på en konkret vurdering.

Hvis udlejeren har afholdt udgiften på vegne af lejeren, og lejeren efterfølgende refunderer udgiften til udlejer – eksempelvis via modregning i depositum - har lejeren reelt afholdt udgiften. Lejer bør altid sikre dokumentation for, at lejeren er den, som reelt har afholdt udgiften.” (kilde svar 84)

Det fremsendte forslag til bekendtgørelse præciserer desværre ikke, hvorledes udlejer og lejer bedst og mest hensigtsmæssigt kan aftale istandsættelsesarbejder ved fraflytning, således at lejeren kan anvende fradraget.

Der gives ingen anvisning på, om lejeren kan anvende fraflytningsopgørelsen som dokumentation for de afholdte udgifter, ligesom det ikke belyses, om Skats eventuelle bilagskontrol på basis af lejerens dokumentation med en fraflytningsopgørelse fra udlejer kan og skal indhentes fra udlejer.

Dokumentationen skal opfylde de krav, som stilles i bekendtgørelsen. Det er oplyst, at det betyder bl.a., at hvis udlejer betaler håndværkeren og modregner i depositum, skal lejer have kopi af fakturaen (som skal opfylde kravene hertil) – på samme måde, som når lejeren betaler håndværkeren direkte. Desværre giver lejelovgivningen ikke lejer adgang til at få en sådan kopi udleveret.

Det er derudover uafklaret, hvorledes lejeren kan udnytte fradraget, hvis arbejderne koster mere end lejerens depositum. Hermed er der ikke tale om en modregning alene, men om betaling ud over depositum.

Vi må konkludere, at skal lejer have mulighed for at udnytte fradraget, forudsætter det en frivillig aftale med udlejer, om at udlejer udlevere den nødvendige dokumentation.

Dette er et alt for løst og usikkert grundlag for lejerne.

Resultat er, at Lejernes LO på det foreliggende grundlag må anbefale lejerne en mere sikker vej til fradraget, nemlig selv at bestille og få arbejderne udført, mens lejeren stadig har bopæl og råderet over lejemålet (dvs. nøglerne ikke er afleveret til udlejer)

Hermed er lejer og udlejer havnet i en bureaukratisk og konfliktskabende fraflytningsprocedure, som ingen af parterne er tjent med.

Det er derfor vor opfordring, at vi indbydes til en afklarende samtale med ministeriet, således at bekendtgørelsen udarbejdes mest hensigtsmæssigt for alle parter, og således at lejer og boligejer i lige omfang kan udnytte fradraget.

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Formand,

Lejernes LO

Velfærdskommissionen                                                                     
Landgreven 4
1301 København K

Epost: kontakt@velfaerd.dk
Telefon:  33 95 10 60

Vedrørende: Uopfordret høringssvar til velfærdskommissionens afsluttende rapport.

Velfærdskommissionens offentliggjorde den d. 7. december sin slutrapport ”Fremtidens velfærd - vores valg”. Velfærdskommissionens kommissorium angiver, at kommissionens endelige betænkning skal fremlægges for og diskuteres med en række udvalgte organisationer. Mange organisationerne er blevet opfordret til at bidrage til debatten, men Lejernes LO er ikke blevet opfordret til at komme med tilkendegivelser eller data til velfærdkommissionens analyser. Organisationen er heller ikke valgt som høringsberettiget.

Dette anså vi oprindeligt for helt i tråd med velfærdskommissionens kommissorium, idet dette ikke på nogen måde indikerede, at velfærdskommissionen skulle beskæftige sig med boligmarkedet. 

Imidlertid har velfærdskommissionen overraskende valgt at inddrage boligområdet i sin rapport, herunder at fremlægge politikanbefalinger. Dette sker endda, selv om velfærdskommissionen i det væsentligste blot gentager den mangelfulde analyse, som vismændene fremlagde i deres forårsrapport 2001. Velfærdskommissionen benytter dog lejligheden til at politisere lidt ekstra ved at anbefale en meget mere vidtgående liberalisering end den, vismændenes anbefalede i deres forårsrapport 2001. Mest vidtgående er velfærdskommissionen anbefaling om at afskaffe andelsboligen og den almene bolig. Det politiske mål på sigt for velfærdskommissionen er to boligformer i Danmark, nemlig ejerboligen og den private udlejningsbolig.

For at medvirke til den nødvendige, brede og nuancerede debat om velfærdskommissionens synspunkter fremsender Lejernes LO derfor dette uopfordrede høringssvar, idet vi beder kommissionen forholde sig til vore synspunkter og argumenter, således som høringssvar sædvanligvis kommenteres.

Kopi af dette høringssvar sendes også til Folketingets Boligudvalg og til Socialministeriet med henblik på at indgå i overvejelserne i det tværministerielle udvalg, som i juni 2006 skal fremlægge forslag til en mere selvbærende almen sektor, jf. Boligaftalen, november 2005 og dens udmøntning i L70.

Med venlig hilsen

Klaus Hansen

Landsformand, Lejernes LO

Lejernes LO’s kommentarer til velfærdskommissionens politikanbefalinger:

Ejerboligerne:

Lejernes LO kan ikke støtte kommissionens anbefaling, hvorefter ejendomsværdiskatten hæves langsomt over 20 år fra 1 pct. til 1,5 pct. Hermed vil en boligejernes subsidier i form af skatterabat formindskes, dog ikke så meget som foreslået af Ølgårdudvalget i slutningen af 80-erne eller Vismændene i deres 2001 rapport. Begge beregnede, at en fordobling var nødvendig for helt at fjerne subsidierne til boligejerne.

Organisationens beregninger over den privatøkonomiske balance mellem boligformerne på vor balancemodel for ejer/lejerbalancen (samt i øvrigt de balanceberegninger, som tidligere er udført af lejelovskommissionen, vismændene og Socialministeriet) viser, at en ensidig forhøjelse af ejendomsværdibeskatningen vil medfører, at ejerboliger opnår mindre subsidier end lejerboligen.

Lejernes Lo er dog enig i, at skattestoppet for boligejerne bør ophæves.

Organisationen har bemærket, at den forslåede forhøjelse af ejendomsværdiskatten for Velfærdskommissionen dels hænger sammen forslaget om en liberalisering af lejefastsættelsen for lejerne i den almen og private udlejningssektor, og dels er i overensstemmelse med Velfærdskommissionen generelle ønske om at fjerne direkte og indirekte ”murstenstilskud” fra boligmarkedet, til gengæld for en nedsættelse af marginalskatterne.

Lejernes LO er ikke enig i denne overordnede omprioritering i den generelle velfærdspolitik.  Det har, som også Velfærdskommissionen anfører på side 1 i boligafsnittet, haft stor betydning for den enkeltes boligforbrug, at samfundet overordnet har støttet dette. Danmark kan således fremvise en absolut førerstilling, når det gælder den enkelte husstands boligforbrug, fx målt efter areal pr. beboer i husstanden. Boligen er en central velfærdskomponent, som det har god mening at støtte med offentlige subsidier. Samtidigt vil det ramme lejerne ensidigt og meget voldsomt, hvis den gældende måde at støtte boligforbruget blev erstattet med Velfærdskommissionens forslag.

Frem for at fjerne ”murstenstilskuddene”, så Lejernes LO hellere, at Velfærdskommissionen havde foreslået tiltag, der kunne sikre en bedre løbende fordeling og balance i disse tilskud.

Til dette formål forslår Lejernes LO, at Velfærdskommissionen forbedrer og udbygger sin analyse af mulighederne for en beskatning af de reale kapitalgevinster. Lejernes LO anbefaler den svenske model for beskatning af de reale kapitalgevinster, samt en kompensationsordning for boligejerne ved et realiseret tab på en investering i ejerbolig. Provenuet for en konjunkturbeskatning kunne opspares i en ”Boligejernes konjunkturfond”.

En kapitalgevinstbeskatning vil have en tiltrængt konjunkturudlignende effekt. Den vil i høj grad gavne den privatøkonomiske balance mellem lejerne og boligejerne. Herudover vil forslaget kunne erhverve den folkelige og dermed vælgermæssige opbakning, som velfærdskommissionens eget forslag om generel afskaffelse af boligsubsidierne totalt mangler.

Velfærdskommissionen er ikke totalt afvisende overfor en kapitalgevinstbeskatning, men kapitalgevinstbeskatning kritiseres på side 25 for at nedsætte mobiliteten og for at være praktisk svær at gennemføre. Lejernes LO mener, at det ikke empirisk er godtgjort, at mobiliteten væsentligt forringes som følge af en sådan beskatning. Forskningen viser, at mobiliteten og flytninger er begrundet i helt andre forhold. Det er heller ikke dokumenteret, at der er uovervindelige praktisk målingsproblemer, når det gælder skelnen mellem vedligeholdelse og forbedring. Denne sondring er således helt praktisk gennemarbejdet og metodeunderbygget i den private udlejningssektor, idet kun forbedringer og ikke vedligeholdelse kan giver lejeforhøjelse. Skattelovgivningen har på det private udlejningsområde også en indarbejdet sondring mellem vedligeholdelse og forbedring.

Velfærdskommissionen mener, at en forhøjelse af den løbende beskatning via ejendomsværdibeskatning er at foretrække, frem for en kapitalgevinstbeskatning. Det er ærgerligt. For det første ved kommissionen udmærket, at den er ude i et politisk urealistisk forslag, fordi stærke interessegrupper (boligejerne, kreditforeningerne og bankerne) ikke ønsker sådanne indgreb overfor ejerboligmarkedet.  For det andet er ejendomsværdiskatten svær at forklare boligejerne. Stigende huspriser fører til højere ejendomsværdiskat, og da boligejeren ikke har realiseret gevinsten, og er særdeles usikker overfor, hvorledes den kan og bør belånes, er det vanskeligt at vinde en forståelse for en udvidelse af denne form for beskatning af boligen.

De private udlejningsejendomme:

Lejernes LO kan ikke støtte Velfærdskommissionens forslag, hvorefter huslejefastsættelsen skal liberaliseres over 20-30 år.

Jævnfør ovenstående støtter Lejernes LO, at der er ”murstenstilskud”, her i form af en reguleringsgevinst eller ”lejerfordel”, som velfærdskommissionen pædagogisk til forskel for vismændene har valgt at kalde forskellen mellem den regulerede leje og markedslejen.

Velfærdkommissionens forslag om at kompensere befolkningen med nedsættelse af marginalskatten, vil ikke gavne lejerne, da disse typisk ikke betaler mellem - eller topskat. Det samme kan anføres, hvis man kompenserer med en forhøjelse af beskæftigelsesfradraget. Heller ikke her vil den typiske lejer opleve en kompensation, fordi over halvdelen af lejerne er ude af erhverv. Og så har Velfærdkommissionen det problem, at den for at skabe et større arbejdsudbud ønsker mere ”pisk” overfor lavindkomster ude af erhverv. Så denne gruppe bliver af den grund ikke kompenseret med øget offentlig støtte. Så er der den store gruppe af pensionister i lejergruppen. For dem forslår Velfærdskommissionen forringelser i boligydelsen, så heller ikke her kan lejerne hente kompensation.

Det vil føre til meget store huslejestigninger, hvis huslejekontrollen fjernes. Hvor meget har vismændene (forårsrapport, 2001) og også lejelovskommissionen (1997) beregnet. I gennemsnit vil hus­lejerne stige omkring 40 % og i København og på Frederiksberg vil huslejeniveauet løftes med knap 70 %. 

Ophæves huslejereguleringen ensidigt, fjernes som nævnt ovenfor den reguleringsgevinst for lejerne, som skal sikre en privatøkonomisk balance til boligejernes skatterabat.

Vismændene opgjorde boligomkostningerne (usercost) for forskellige boligtyper med samme anskaffelsespris. Det fremgår her, at ejerboligen i de første 20 år er billigere end den almene bolig, og at andelsboligen er billigst. I beregningen er ikke engang inddraget reale kapitalgevinster. Går vi tilbage i tiden er skævheden i endnu højere grad i ejerboligens favør. Beregningerne viser, at lejernes reguleringsgevinst fuldt ud modsvares af boligejernes skatterabat. Der er endda et efterslæb lejernes disfavør.

Det er selvfølgelig klart, og det er glædeligt, at velfærdskommissionen på side 13 også pointerer, at den individuelle boligstøtte ikke kan indregnes i opgørelsen af balancen i subsidierne. Den har en hel anden begrundelse, nemlig at sikre lavindkomster et større og bedre boligforbrug end deres indkomst kan finansierer. 

Det er blevet en udbredt misforståelse, at det er de velstillede, der har størst gavn af huslejereguleringen. Vismændene har ganske vist beregnet, at de højeste indkomster får langt den største reguleringsgevinst. Men senere tal, udarbejdet som opfølgning af kritik fra LLO, viste, at det er den store gruppe af lavindkomster, der får mest ud af huslejereguleringen. Både som samlet andel og også som procentandel i forhold til indkomst. Så det er ikke, som mange tror ” i høj grad andre (end lavindkomsterne, red.), der stryger gevinsten”. Citat: Politikens leder 28/12 2005.

Velfærdskommissionen anser det for et problem, at billige lejligheder forsvinder ved modernisering ved genudlejning. Men det er forkert, når velfærdskommissionen på denne måde anser ikke-moderniserede lejelejligheder for specielt billige. Det kan simpelt hen ikke dokumenteres med beregninger. Hvis man laver en beregning over boligomkostningerne, hvor der inddrages de reale kapitalgevinster (og selvfølgelig undlader de aktuelle enorme prisstigninger, men anvender en almindelig gennemsnit størrelse over 20 – 30 år) så er ejerboligen faktisk mere fordelagtig (billig) end lejerboligen.  Dette til trods for, at en lejebolig i gennemsnit kan lejes for 500 kr. pr. kvm om året.

Hvorfor er den ”billige” lejebolig så ekstrem efterspurgt. Fordi den ikke kræver kreditværdighed, og fordi prisen for andre boliger er steget voldsomt. Ejerboligens pris stiger pga. skattelettelser og lånefavorisering, andelsboligerne stiger fordi regeringen med sine ændringer i reglerne for belåning af andelsboliger har igangsat en prisstigningsskrue, idet flere og flere andelsboligforeninger går over til at anvende et markedsprincip for vurderingen og lejelejlighederne stiger, fordi udlejer moderniserer lejligheden ved genudlejning og dermed træder ud af den omkostningsbestemte lejeregulering. . 

Det er korrekt konstateret af Velfærdskommissionens side 42, at lejelejligheder efter gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5. stk. 2 får en leje efter det lejedes værdi, og ”dermed opnås en leje, der svarer til markedslejen”.  Både analyser fra Socialministeriet og Ejendomsforeningen Danmark viser, at lejen her næsten er lig med en frimarkedslejen. Lejernes LO er enig med Velfærdskommissionen, når den på side 6 påpeger, at det betyder et spild, fordi disse regler ”kan skabe en situation, hvor der samfundsmæssigt anvendes for mange ressourcer på forbedringsinvesteringen.” Kort og mere direkte sagt, de eksisterende regler fremmer uhensigtsmæssige og rent spekulative forbedringer. De er samtidigt en bombe under ejendommes fremtidige vedligeholdelsesaktivitet. De moderniserede boliger bliver meget dyre, og det er vigtigt for Lejernes LO igen og igen at pointere, at de dermed ikke længere er et reelt boligtilbud til lav - og mellemindkomsterne.

Velfærdskommissionen burde have gravet dybere i denne problemstilling. Hvis Velfærdskommissionen skulle være konsekvent og ærlig overfor sin egen overordnede model for lejeboligmarkedet, burde kommissionen have forslået en særlig individuel boligstøtteordning for lejerne i disse dyre boliger. Det samme burde kommissionen have foreslået for den gruppe af nyopførte udlejningsboliger, som har fri leje (lejemål i ejendomme ibrugtaget efter 1991).

Hverken politikerne eller velfærdskommissionen har haft øje for løsning af de boligsociale problemer, som på denne måde allerede i dag er en følge af frimarkedet. Dette lover ikke godt for troværdigheden i Velfærdskommissionens frimarkedsmodel.  Vismændene og mindretallet i Lejelovskommissionen lovede lejerne, at de nok skal blive kompenseret af en forbedret individuel boligstøtte. Velfærdskommissionen er ikke så klar på dette område, kommissionen er mere stemt for personskattelettelser. Selv om dette, som anført ovenfor, ikke vil gavne de typiske lejere. På side 1 anfører Velfærdskommissionen, at ”subsidieringen skal – populært sagt – omlægges fra mursten til mennesker”. Men kommissionen uddyber eller beregner ikke konsekvenserne for samfundets udgifter til mere ”menneskestøtte”, dvs. individuelle boligstøtte, ligesom kommissionen ikke har bud på, hvorledes lavindkomster ude af erhverv i lejergruppen skal kompenseres over skattesystemet.

Dertil gælder, at det ikke lige er sådan nemt at ophæve huslejeregulering og skattesubsidier. Den politiske situation viser, at lejerne bliver tabere. For Regeringen skal nok sørge for at beskytte boligejerne.

Dernæst, ophævelsen af lejereguleringen, og en eventuel social kompensation med en forbedret individuel boligstøtte vil give så store ”individuel støtte” samspilsproblemer for lejerne, at det vil forhindre et øget arbejdsudbud, og dermed modvirke fleksibiliteten på arbejdsmarkedet.

Derudover vil en frimarkedsmodel, hvor lejernes nettoleje er dybt afhængig af de årlige finanslovsforhandlinger om den individuelle boligstøtte, sætte lejerne i en uholdbar politisk sårbar situation. Vi har historisk haft mange og endda også aktuelt et finanslovsforslag (endda med et markant overskud på de offentlige finanser), hvor der var nedskæringer i boligstøtten for lejerne. Lejernes LO ønsker ikke, at denne politiske ad hoc afhængighed skal forværres.  

Slutteligt er det helt overset af Velfærdskommissionen, at ophævelsen af boligsubsidierne vil sætte boligbyggeriet i stå. Det fremgår klart af Lejelovskommissionens og vismændenes konsekvensanalyser.

For at undgå at maksimalpriserne fører til penge under bordet eller anden sort økonomi, mener Lejernes LO, at der bør indføres obligatoriske offentligt tilgængelige ventelister. Særreglerne om beboernes fortrinsret skal harmoniseres efter en ny model, der også omfatter de øvrige udlejningsformer, og det offentlige skal, som for eksempel foreslået af Velfærdskommissionen, have forbedrede muligheder for at kunne købe anvisningsret i de private udlejningsejendomme. Det har ikke overrasket Lejernes LO, at den gældende honorering ikke var tilstrækkelig nok til at kompenserer for de private udlejeres økonomiske og ikke monetære gevinster ved anvisningsretten.

De almene boliger:

Velfærdskommissionen forslår, at den almen bolig på sigt afskaffes og erstattes af den private udlejningsbolig.

Velfærdkommissionen har ikke på nogen måde vurderet fordele og ulemper knyttet til denne danske model for en demokratiseret udlejningsform. Politiske ønsker om lokalt demokrati, indflydelse og engagement har været ligegyldige for Velfærdskommissionen. Måske hører disse elementer af velfærd ikke under de kompetencer, Velfærdskommissionen har syntes, at den rådede over. Kommissionen burde så have meddelt, at dens løsningsforslag har analytiske begrænsninger. 

På side 68 i Velfærdskommissionens boligafsnit står: ”Kommissionens langsigtede mål for den almene sektor er, at beboerne i de attraktive almene boligafdelinger enten betaler markedsprisen – eller alternativt løfter en større del af den boligsociale opgave”. Hermed binder Velfærdskommissionen den boligsociale opgave sammen med lejernes huslejefordel.

Det er ærgerligt, at Velfærdskommissionen ikke klart fortæller, at et sådant system selvfølgelig bygger på, at ”murstenstilskuddet” til ejer - eller andelsboligsektoren samtidigt forudsættes fjernet. Det kan umuligt være sådan, at Velfærdskommissionen mener, at man isoleret set kan fjerne ”lejerfordelen”,  og så til gengæld for en lejerfordel kan kræve en social anvisningsret.

Så er der langt mere perspektiv i kommissionens alternative forslag nederst side 71, hvorefter betalingen for den boligsociale forpligtelse knyttes til den enkelte borger. Såfremt det ikke politisk er muligt eller ønsket at afskaffe ”murstenstilskuddene” til alle boligformer, må det gældende system accepteres, og der må skabes en rimelig privatøkonomisk balance i subsidierne mellem de forskellige boligformer. Herefter er det logisk, at samfundet, som anført på side 71 - 72, betaler for den boligsociale opgave, og kommissionen anfører som eksempel den allerede eksisterende mulighed for ved køb af anvisningsret i den private udlejningssektor. Lejernes LO kræver, at samfundet betaler for den boligsociale anvisning. Det er over 1 mia. kr., som samfundet på denne måde skylder lejerne i den almene sektor.

Det er uforståeligt, at Velfærdskommissionen ikke kan se sin egen logik på andre områder. For eksempel skriver kommissionen (også på side 71), at den almene sektors formue stammer fra offentlige tilskud (dvs. murstenstilskuddene), og det er mærkværdigt, at dette forhold åbenbart sætter grænser for det offentliges intervention i forhold til den almene sektor, for eksempel ved at man er nødt til at forhandle med sektoren.

På den ene side pointerer Velfærdskommissionen, at alle boligformer subsidieres. På den anden side siger man, at det offentlige har en speciel rettighed i den almene sektor, fordi den subsidieres. Det kunne være interessant, om velfærdskommissionen ville forklare, hvorfor den så ikke kræver gratis anvisningsret i andelsboligsektoren eller ejerlejlighedsbebyggelser. Disse boligformer er jo ifølge Velfærdskommissionen fuldstændig lige så offentligt subsidieret.

Lejernes LO erkender, at heller ikke den offentlige debat her er særlig klar. Ofte hører man, endda fra fremtrædende tillidsfolk i den almene sektor, den forkerte logiske slutning, hvorefter samfundet, til gengæld for årtiers murstenstilskud til de almene boliger, har samfundet krav på en gratis varetagelse af en boligsocial opgave.

Andelsboligerne:

Velfærdskommissionen forslår, at andelsboligen pålignes ejendomsværdiskat på linie med ejerboligen, og at maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger ophæves.

Lejernes LO kan støtte, at andelsboligen pålignes ejendomsværdiskat. Det vil medføre, at andelsboligerne privatøkonomisk ligestilles med leje - og ejerboligen. Andelsboligen er i dag den mest begunstigede boligform.

Til gengæld kan Lejernes LO ikke støtte, at maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger ophæves. Det vil medføre, at andelsboligen bliver omdannet til en ejerlejlighed. Bestemmelserne om maksimalpriserne medfører, at andelsboligen er økonomisk tilgængelig for almindelige indkomster. Desværre har regeringens liberalisering af belåningsmuligheder ført til, at andelshaverne i højere og højere grad går over til en markedsvurdering, med den følge at andelsboligen bliver væsentligt dyrere.  Derfor skal andelsboligerne prisudvikling højst kunne følge udviklingen i forbrugerpriserne.

For at undgå at maksimalpriserne fører til penge under bordet eller anden sort økonomi, bør der indføres obligatoriske offentligt tilgængelige ventelister. Særreglerne om beboernes fortrinsret skal harmoniseres efter en ny model, der også omfatter de øvrige udlejningsformer, og det offentlige skal mod betaling, for eksempel som foreslået af Velfærdskommissionen i den private udlejningssektor, kunne købe anvisningsret i de private andelsboligforeninger.

Bilag:

Oversigt over velfærdskommissionen politikanbefalinger på boligområdet:

Ejerboligen:

Forslag 12.1. Ejendomsværdiskatten hæves langsomt over 20 år til 1,5 pct. Det bringer beskatningen af boliger på niveau med beskatningen af andre former for kapital. Dog bevares den nuværende progression i ejendomsværdiskatten for de ca. 5 pct. dyreste ejendomme.

Forslag 12.2. 98-særreglerne, der giver skatterabat til ejendomme erhvervet før 1.7. 1998, ophæves.

Forslag 12.3. Den nuværende indefrysningsordning af grundskyld for pensionister udbredes til også at gælde ejendomsværdiskatten.

Privat udlejningsejendom:

Forslag 12.4. Huslejefastsættelsen liberaliseres over 20-30 år. Den derved skabte kapitalgevinst for udlejer beskattes delvist. Lejeboligens særlige karakteristika nødvendiggør en fortsat regulering, herunder beskyttelse af lejer mod usaglig opsigelser.

Forslag 12.5. Den skatte- og tilskudsmæssige favorisering af visse dele af sektoren ophæves. Herunder skattefritagelsen for visse af pensions-sektorens ejendomme.

Andelsboligen:

Forslag 12.6. Andelsboligen pålignes ejendomsværdiskat på linie med ejerboligen.

Forslag 12.7. Maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger ophæves.

Almen bolig:

Forslag 12.8. De offentlige tilskud til løsning af boligsociale problemer søges givet mere målrettet uden, at der nødvendigvis skal bruges færre midler.

Forslag 12.9. Huslejefordelen i den almene boligsektor skal beskattes.

Forslag 12.10. Huslejen i den almene boligsektor skal i højere grad afspejle markedsvilkår. I den forbindelse ophæves skattefritagelsen.

Forslag 12.11. Den del af huslejebetalingen i den almene boligsektor, der modsvarer den offentlige sektors afdrag på anskaffelsessummen, tilbagebetales til det offentlige