Erhvervs- og Boligstyrelsen

Dahlerups Pakhus 

Langelinie Alle 17

2100  København Ø

Att.: Nils Hein, 

Fremsendes pr. email udlejningsbyggeri@ebst.dk

 

Vedr.: Høring over forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri samt forslag til lov om ændring af ligningsloven, lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. og lov om indkomstskat for personer m.v.

Forslaget har til formål at fremme byggeriet af private udlejningsboliger samt indretning af tagetager i eksisterende private udlejningsejendomme. I forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri fastsættes reglerne for fordeling af investeringsrammen. Fordelingen heraf administreres af Økonomi- og Erhvervsministeriet. I forslag til ændring af ligningsloven m.v. fastsættes reglerne for opnåelse af skattefradrag. 

Hovedelementerne i forslagene, der skal ses under ét, er følgende:

Der fastsættes en investeringsramme på 1 mia. kr. årligt i 2003-2007, inden for hvilken der kan opnås skattemæssigt fradrag for anskaffelsessummen, til nyt privat udlejningsbyggeri. For yderligere at styrke livsforsikringsselskabers og pensionskassers incitament til at opføre privat udlejningsbyggeri gives der mulighed for, at disse investorer på nærmere angivne betingelser kan opføre nybyggeri med videresalg for øje.

De økonomiske muligheder for indretning af nye tagboliger i eksisterende private udlejningsejendomme ønsker Regeringen forbedret gennem en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven ved, at det bliver muligt at kræve markedsleje for de nye lejligheder. Samtidig lettes beslutningsproceduren i forbindelse med indretning af nye tagboliger gennem en ændring af ejerlejlighedsloven.

Regeringen skønner, forslaget med en årlig investeringsramme i nyt privat udlejningsbyggeri på 1 mia. kr. i 5 år, sammen med forslaget om indretning af tagboliger i eksisterende udlejningsejendomme, vil medføre en forøgelse af udbuddet af private udlejningsboliger på 6.000 – 6.500 boliger, med 800 nybyggede boliger og ca. 500 tagboliger hvert år. Forslaget er rettet imod såvel pensionsinstitutter samt andre private investores ønske om at opføre privat udlejningsbyggeri/indrette nye tagetageboliger. 

De økonomiske incitamenter til investorerne er følgende:

Mulighed for skattefradragsret for boligbyggeri til udlejning

Mulighed for at livsforsikringsselskaber og pensionskasser kan opføre boliger med henblik på salg. 

Fri leje for nyindrettede tagboliger og lettere procedure for indretning af ejerlejligheder i tagetager.

Ad. 1    Mulighed for skattefradragsret for boligbyggeri til udlejning

Det foreslås, at der gives de private bygherrer ret til at foretage skattemæssige fradrag for hele anskaffelsessummen for nybyggede udlejningsboliger ved opgørelse af henholdsvis beskatningsgrundlaget og den skattepligtige indkomst. 

Fradragsretten gives inden for en årlig investeringramme på 1 mia. kr. i hvert af finansårene 2003 – 2007.

Retten til fradrag for hele anskaffelsessummen forpligter ikke bygherren til at beholde ejendommen. Ejendommen kan således godt sælges efter ibrugtagelse. For at sikre den bedste udnyttelse af investeringsrammen kan fradragsretten imidlertid kun udnyttes af den bygherre, der har fået tilsagn om en andel af investeringsrammen. Specielt gælder det, at fradragsretten bortfalder, hvis overdragelsen sker før ibrugtagningstilladelsen foreligger.

For at målrette støtten mod boliger, hvis anskaffelsespris muliggør, at de kan lejes ud til en leje, der kan betales af en bredere del af befolkningen, fastsættes begrænsninger i størrelsen af anskaffelsessummen for boligerne. Der er imidlertid betydelige geografiske forskelle i grundpriserne, som især ligger højt i de centrale dele af hovedstadsområdet. For at dette ikke skal medføre uhensigtsmæssige forskelle i det beløb, der er til rådighed for de øvrige byggeudgifter, sker der er geografisk differentiering af begrænsningerne i anskaffelsessummen.

I det samtidigt hermed fremsatte forslag om ændring af ligningsloven, pensionsafkastbeskatningsloven og personskatteloven foreslås det på denne baggrund, at anskaffelsessummen for den enkelte bolig ikke må overstige 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal og 1.800.000 kr. pr. bolig (2003-prisniveau) for boligbyggerier, der opføres i Københavns og Frederiksberg kommuner samt i Københavns amt, mens anskaffelsessummen i det øvrige land ikke må overstige 15.000 kr. pr. m² bruttoetageareal og 1.590.000 kr. pr. bolig. 

For at sikre, at det nye byggeri er færdiggjort i en tidssvarende standard, og at der er mulighed for at udleje det til en leje, der kan betales af husstande med almindelige indkomster, må der ikke i 10 år efter ibrugtagelsen opkræves lejeforhøjelser for forbedringer af ejendommen.

For nybyggeri omfattet af forslaget kan lejen fastsættes frit. Der gælder således samme regler for nybyggeri efter forslaget som for andre ejendomme, der er opført efter udgangen af 1991. 

På et frit marked vil investorerne i nyt privat udlejningsbyggeri naturligt søge hen, hvor efterspørgselen er størst. Da der imidlertid er tale om en begrænset investeringsramme, opdeles den i to lige store puljer á 500 mill. kr., som fordeles to gange årligt.

For at sikre, at projekter fra alle dele af landet kan få andel i investeringsrammen, opdeles puljen ved den første årlige tildelingsrunde i to kvoter á 250 mill. kr., som reserveres til henholdsvis kommuner med mindst 90.000 indbyggere og andre kommuner. Inden for kvoterne fordeles tilsagn i den rækkefølge, hvori ansøgningerne modtages.

Ad. 2    Mulighed for at livsforsikringsselskaber og pensionskasser kan opføre boliger med henblik på salg. 

For yderligere at styrke livsforsikringsselskabers og pensionskassers incitament til at opføre udlejningsbyggeri, foreslås det at give disse investorer mulighed for i et vist omfang at opføre boliger med henblik på salg. Disse virksomheder skal således kunne opføre private udlejningsejendomme, hvor indtil halvdelen af lejlighederne kan sælges som ejerlejligheder, uden at disse forinden har været lejet ud. Ejendommen skal omfatte mindst 15 lejelejligheder, der skal lejes ud i mindst 20 år. 

Ad. 3    Fri leje for nyindrettede tagboliger og lettere procedure for indretning af ejerlejligheder i tagetager

Indretning af nye tagboliger kan både medføre arbejder vedrørende tagboligerne og den samlede ejendom. Indretning af tagboliger kræver som for andet byggeri byggetilladelse, jf. byggelovens § 2.

Nye tagboliger skal endvidere som andet nybyggeri leve op til dagens standarder og krav med hensyn til bl.a. indeklima, brandsikkerhed, lydforhold, tilgængelighed og komfort. For at gøre byggeriet tilgængeligt for bl.a. handicappede, ældre og andre gangbesværede stilles der krav om, at der skal installeres elevator, når der indrettes en bolig på ejendommens 2. sal eller derover.

Kommunalbestyrelsen har efter de gældende regler adgang til at se bort fra elevatorkravet, hvis det ud fra en konkret vurdering skønnes, at installation af elevator ikke byggeteknisk kan realiseres på en hensigtsmæssig måde inden for de eksisterende bygningsmæssige rammer og uden indgribende ændringer i bebyggelsen. Ved vurdering af konkrete projekter vedrørende indretning af nye tagboliger bør kommunalbestyrelsen være opmærksom på denne adgang. Elevatorkravet bør ikke i sig selv være til hinder for realiseringen af i øvrigt økonomisk bæredygtige tagboligprojekter. Der kan imidlertid ikke stilles krav om, at der skal etableres elevatoradgang til tagboligerne via en påbygning til den eksisterende bebyggelse eller ved opførelse af et elevatortårn, når tagboligerne etableres uden andre større ombygninger af ejendommen.

Det foreslås, at der indføres en ordning med fri husleje ved udlejning af nye tagboliger. Forslaget indebærer et væsentligt incitament for udlejere til at indrette nye boliger i uudnyttede tagetager, idet huslejens størrelse ved udlejning kan fastsættes frit efter parternes aftale uden at være omfattet af den gældende lejelovgivnings regler om huslejeregulering. Forslaget medfører, at den aftalte leje i lejeperioden kan reguleres med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter udviklingen i nettoprisindekset.

For at forbedre mulighederne for, at der kan indrettes tagboliger i ejerlejlighedsejendomme, er det foreslået, at beslutninger om indretning af tagboliger på fællesejendom kan træffes på generalforsamlingen med kvalificeret flertal på 2/3 af de stemmeberettigede, svarende til det flertal, der kræves til vedtægtsændringer.

Regeringen skønner, at der vil kunne opføres 700 - 800 private udlejningsboliger årligt i den 5 årige periode, og men en betydelig usikkerhed skønnes det at der vil blive nyindrettet omkring 500 tagetageboliger om året. 

Samlet skønnes lovforslaget at medføre et merbyggeri af private udlejningsboliger på omkring 1.250 boliger om året, i hvert af årene 2003 – 2007.

Ministeriet har endvidere oplyst, at når det gælder de 700-800 private udlejningsboliger forudsættes det, at ca. 95 % heraf opføres af pensionsinstitutter. Og hvis det videre antages, at forholdet mellem udlejningsboliger og ejerboliger i pensionsinstitutternes projekter er 2:1 vil det medføre af 250-300 ejerboliger årligt. 

Den maksimale anskaffelsessum pr. bolig gør det ifølge ministeriet muligt at opføre en bolig, der både sikrer et konkurrencedygtigt afkast og en husleje som en bredere del af befolkningen kan betale. Det konstateres dog af ministeriet, at det stadig vil være efterspørgslen, der konkret vil bestemme, hvilken leje, der vil blive krævet i en nybygget udlejningsbolig.

Ministeriet vurderer, at nye private udlejningsboliger kan udlejes til en husleje, som giver mulighed for at indregne afkastbidrag på 4,5 % af anskaffelsessummen. Dette skønnes, som følge af skattefradraget, at give investorerne mulighed for at opnå et tilfredsstillende afkast efter skat. Hvis det samtidig forudsættes, at de øvrige driftsudgifter udgør 250 kr. pr. kvm., bliver huslejen 970 kr. pr. kvm. ved en anskaffelsessum på 16.000 kr. pr. kvm. For en bolig på 85 kvm. (svarende til gennemsnitsstørrelsen for en almen familiebolig) giver det en månedlig husleje på knapt 6.900 kr. sammenlignet med 6.200 kr. i en tilsvarende familiebolig.

Lejernes LO kan ikke støtte forslaget af følgende grunde:

Meget dyre boliger

For det første bliver det private udlejningsbyggeri og de nyindrettede taglejligheder for dyre. Økonomi- og erhvervsministeriet har skønnet, at lejlighederne kan udlejes til omkring 950 kr. pr. kvm.

Dette er et meget højt lejeniveau, der ikke tilgodeser den almindelige befolknings boligefterspørgsel. De enlige og de unge nye på boligmarkedet vil ikke kunne leje en familiebolig til denne pris. Den individuelle boligstøtte i form af boligsikring dækker maksimalt 15 % af huslejen, så der er ikke plads til, at en almindelig gennemsnits indkomst kan betale en husleje af denne størrelse.

Hvis pensionskasserne skal opfylde regeringens målsætning om, de nye private udlejningsboliger til almindelige indkomster bliver det som følge af denne kvadratmeterpris kun muligt, hvis boligerne bliver bygget som små boliger. Det er uacceptabelt. 

For det andet er der intet i regeringens lovforslag, der sikrer, at boligerne faktisk vil blive udlejet til 950 kr. pr. kvm. Da forslaget bygger på, at der fortsat er fri leje ved udlejning af nyt privat udlejningsbyggeri kan udlejer frit udleje efter markedsvilkår, hvor udbud og efterspørgsel bestemmer prisen.

Som begrundelse for boligbyggeriet har regeringen anført, at lejeboligmarkedet er presset. Der mangler lejeboliger. Hermed har regeringen anerkendt, at efterspørgsel er større end udbuddet. Dette presser alt andet lige markedsprisen i vejret.

I By- og boligministeriets huslejeundersøgelse fra 1999 er det oplyst, at gennemsnitslejen i nyt privat udlejningsbyggeri opført efter 1995 er 703 kr. pr. kvm. Vi kan oplyse, at lejen i nyt privat udlejningsbyggeri p.t. ligger på et niveau på mellem 1100-1200 kr. pr. kvm. Der er intet i regeringens forslag, der sikrer, at det nybyggede udlejningsbyggeri vil falde i pris grundet den større subsidiering. Tværtimod har pensionskasserne klaget over, at udlejning til 1100 kr. pr. kvm ikke er tilstrækkelig rentabelt. En øget subsidiering vil derfor blive brugt til at gøre byggeriet rentabel, ikke til at sænke lejen.

For det tredje indeholder regeringens forslag fortsat mulighed for at udleje disse lejligheder med indeksregulering og trappeleje. Det betyder, at lejeren sluses ind i boligen med en kunstig lav leje i starten. Det er Lejernes LO’s erfaring, at mange lejere uanset det nævnes i lejekontrakten klart og tydeligt, ikke er klar over, hvor voldsomme konsekvenser det har for deres privatøkonomi, at de har skrevet under på en trappelejeaftale. Efterhånden som trappelejeaftalen medfører en optrapning af lejeniveauet presses lejerens økonomi. Det er svært for disse lejere at fraflytte lejemålet, fordi det samtidig er udlejers betingelse, at lejemålet skal afleveres fuldt istandsat ved fraflytning. Fraflytningen vil derfor være forbundet med store flytteomkostninger.

For det fjerde indebærer lovforslaget urimelige og uacceptable huslejer, der ikke kan tilsidesættes. Som vedlagte sag viser kan der være tale om, at en lejer har lejet en lejlighed til 1.368 kr. pr. kvm. En sådan leje kan ikke ændres af huslejenævn eller boligret. Bordet fanger. Den eneste beskyttelse lejeren har mod ublu lejeaftaler er aftalelovens § 36, som har til formål at dæmme op for åger. Ser man på kreditlovgivningen erfarer man, at der først er tale om åger, hvis det aftalte renteniveau er mere end 3 gange højere end bankernes gennemsnitlige udlånsrente. Lejernes LO ser derfor ikke nogen særlig redning for lejeren i aftalelovens § 36. Der findes heller ikke i praksis eksempler på, at aftaleloven § 36 har været brugt til at nedsætte høje huslejer i nyt privat udlejningsbyggeri opført efter 1991.

For en lukket kreds

Regeringen ønsker ikke at gribe ind overfor pensionskassernes mulighed for alene at tilbyde boligerne til deres medlemmer. Lejernes LO kan ikke støtte, at et øget udbud af boliger alene bliver afgrænset til en særlig gruppe af befolkningen, nemlig pensionskassens medlemmer.

Manglende social anvisning

I den tidligere regerings forslag om at fremme privat udlejningsbyggeri indgik, at ¼ af boligerne skulle stilles til rådighed til boligsociale opgaver. Det indgår ikke i den nuværende regerings forslag. Hermed har regeringen lyttet til de private udlejeres ønske om, alene at afgrænse den boligsociale opgave til den almene lejesektor. Det betyder, at det boligsociale pres på de almene boliger ikke vil lettes med regeringens forslag, og det er selv sagt uacceptabelt for Lejernes LO.

Salg som ejerboliger

Lejernes LO kan heller ikke støtte regeringens forslag, hvorefter de private udlejningsboliger kan sælges som ejerboliger. Vi har bemærket, at forslaget ikke tvinger lejerne ud af deres bolig. Lejernes LO’s bekymring drejer sig mere om den fremtidige sammensætning af boligbestanden. Efterspørgslen efter lejligheder i byerne antages ikke at mindskes i fremtiden. Hermed vil det alt andet lige være lukrativt for pensionskasserne successivt at sælge ejerlejlighederne til det der populært kaldes det grå guld i parcelhuskvarterne. Hermed vil der ske et fald i antallet af udbudte lejeboliger, og det vil igen betyde et pres på lejeboligmarkedet.

Flyttekædeeffekten

Regeringen har nævnt, at selv om det nye private udlejningsbyggeri/de nye taglejligheder fortrinsvis vil blive efterspurgt af den bedre del af mellemindkomst og højindkomsterne, så vil flyttekæden frigøre billige boliger til resten af befolkningen. Det er vigtigt for Lejernes LO at pege på, at regeringen har overset nogle væsentlige pointer i denne argumentation.

I det omfang, at der frigøres billige private udlejningsboliger er det i øjeblikket således, at disse boliger i højere og højere grad moderniseres ved genudlejning. Udlejerne benytter boligreguleringslovens § 5.2. til at lave en gennemgribende modernisering, hvorefter lejen ved genudlejning kan sættes til det lejedes værdi. Lejeniveauet for disse boliger ligger på mellem 700-1000 kr. pr. kvm. Denne aktivitet betyder, at der ikke bliver frigjort billige boliger som følge af flyttekæden.

Når det gælder den almene sektor er Lejernes LO af den opfattelse, at der ikke i særlig høj grad vil være tale om en flytteeffekt knyttet til nyt privat udlejningsbyggeri. Den almene sektor er i endnu højere grad end den private udlejningssektor kendetegnet ved lavindkomster og der er ikke meget, der sandsynliggør, at de enlige husstande, der bor i små lejligheder, vil flytte sammen med andre husstande i en større dyr privat udlejningsbolig.

Det må derfor konkluderes, at uanset om man alene ser på de direkte effekter eller også medregner de afledende effekter, er regeringens udspil asocialt, fordi det alene er rettede mod de bedre stille i befolkningen.

Beboerdemokratiet

Et ofte overset pointe omkring forskellen mellem privat udlejning og almen udlejning er beboernes indflydelse og nærdemokratiet. I nyt privat udlejningsbyggeri er det populært sagt ”Den private vært, der bestemmer”. Det eneste der stort set er overladt til lejernes medindflydelse er spørgsmålet om, hvilken husorden der skal gælde i ejendommen. Havde regeringen derimod i stedet besluttet at anvende sine mange støttekroner til alment boligbyggeri, ville man få en boligform, hvor lejerne vælger en afdelingsbestyrelse, som skal beslutte budgettet for bebyggelsen for det kommende år. I denne proces har lejerne stor indflydelse på, hvilke moderniseringer, der skal laves på ejendommen eller i de enkelte lejemål, og hvilke vedligeholdelsesarbejder, der skal iværksættes. Privat udlejningsbyggeri er en forældet boligform, der tilhører en tid, hvor kvinderne ikke havde valgret og enhver hyttede sig eget.