Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

23-08-2018

”Høring over udkast til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om friplejeboliger (Nedsættelse af grundkapital for almene boliger og kapitalindskud for friplejeboliger mm.)

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Styrelsens j.nr. BO0102-00024

Sendt pr. e-mail til almenbolig@tbst.dk

 

Forslaget omhandler muligheden for nedsættelse af kommunal grundkapital til almene boliger og kapitalindskud til friplejeboliger samt differentiering af kommunal grundkapital til almene familieboliger.

Lejernes LO kan støtte forslaget, da det efter vores opfattelse vil bidrage til at kommunerne tilskyndes at bygge flere almene boliger, herunder særligt mindre almene boliger, som der er mangel på i landets større byer.

Lejernes LO finder det desuden glædeligt at den statslige ydelsesstøtte ikke ændres, således som der var lagt op til i det tidligere fremsendte lovforslag (Styrelsens j.nr. BO0102-00021), da en sådan ændring ville have påvirket den almene sektor i en meget negativ økonomisk retning.

 

Med venlig hilsen

Lejernes LO i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand                                                                                                                

/Anders Svendsen                                                                                                    

Læs mere…
23-08-2018

Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation (LLO) til "Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje (initiativer der modvirker parallelsamfund)"

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Ministeriets j.nr. BO100-00385

Sendt pr. e-mail til almenbolig@tbst.dk

København 22/08/2018

 

Tak for fremsendelse af ovennævnte lovforslag til høring. LLO skal hermed give sin vurdering af forslaget.

LLO mener helt overordnet, at aftaleparternes fokus på at bekæmpe problemerne i udsatte boligområder er både nødvendig og helt rigtig. Det er afgørende for LLO, at alle borgere kan føle sig trygge i deres hjem og boligområde, uanset hvor og under hvilke ejerformer de bor. Det er således godt, at der gøres noget for beboernes tryghed, fx ved at holde hårde kriminelle ude af områderne.

Det nuværende forslag ændrer på flere områder det første udkast til initiativer, der modvirker parallelsamfund. Det er LLO’s opfattelse at det nuværende forslag samlet set har været en forbedring i forhold til det første udkast. Vi vil særligt fremhæve, at det er positivt at forringelsen af ydelsesstøtten blev taget af bordet. Når dette er sagt, så er forslaget efter vores opfattelse stadigvæk en forringelse i forhold til loven som den ser ud nu.

Vi må derfor fastholde at mange af de tiltag, der er en del af lovpakken, efter vores vurdering næppe egnet til at opnå formålet med pakken, men vil alene gøre det mindre attraktiv at være lejer i landets almene boliger.

Forslagets problemdefinition er ændret siden første udkast, da det blandt andet fremgår at: ”Ghettoområder bliver således en delmængde af de udsatte boligområder. Med afgrænsningen sættes der fokus på, at den helt centrale udfordring [vor fremhævning] i ghettoområderne er manglende integration af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande.” *1

Dog er påstanden om, at den almene boligsektor er selve problemet ift. parallelsamfund gentaget. Denne vurdering er efter LLO’s mening helt forkert og endvidere meget svagt begrundet. Begrundelsen er uændret fra første udkast: Det vurderes at en væsentlig årsag til, at et ghettoområde er opstået, er den ensidige boligsammensætning med et meget stort antal almene familieboliger i boligområdet”. *2

LLO finder det ikke godtgjort, at det er selve ejerformen og/eller antallet af familieboliger der er et problem i sig selv. BL har tidligere påpeget, at der er over 7000 almene afdelinger i Danmark, hvoraf kun denne meget begrænsede del, der synes at have problemer med parallelsamfund.

At sige at det er de almene lejeres boliger, der gør at der er parallelsamfund i Danmark, er ikke korrekt, og er manglende respekt overfor landets almene lejere.

LLO kan derfor ikke støtte lovforslaget.

Vi vil i det følgende gennemgå lovforslaget i forslagets egen kronologi og afslutte med vores samlede kommentarer

 

1.Ny definition af udsatte boligområder og ghettoområder

Det er for LLO at se ikke fornuftigt, at der lægges op til at ændre de såkaldte ”ghettokriterier” for tredje gang siden 2010. Det er dog mere alvorligt at kriterierne nu kan føre til mere alvorlige konsekvenser end tidligere (herunder eksempelvis nedrivning eller salg uden beboernes samtykke).

De skærpede konsekvenser indføres desuden reelt med tilbagevirkende kraft, da man ændrer kriterierne og derefter lægger boligafdelingernes forhold efter de nye kriterier og ikke de daværende til grund. Dette er ikke fordrende for at boligafdelingen vil kunne tilpasse sig (og dermed undgå nedrivning etc.) de nye kriterier. Såfremt der indføres nye kriterier, bør disse gælde for fremtiden.

Selve definitionen også påregnes at give problemer for boligselskaberne og for beboerne:

Det er for det første problematisk for beboerne imellem at naboens oprindelsesland har betydning for om området kan klassificeres som en ”ghetto” og dermed at lejeren kan blive boende i sin bolig. Man kan spørge hvordan vil det påvirke naboskabet, at en nabo fra et ikke vestligt land flytter ind, hvis et boligområde i forvejen er et udsat område?

Dette kan ikke undgå at give interne spændinger i afdelingen, og dette på trods af at vores eget eller vores forældres oprindelsesland er forhold udenfor vores egen kontrol.

Det er ikke rimeligt, at der skal ses skævt til lejere med ikke vestlig baggrund, fordi deres blotte tilstedeværelse kan have store betydning for om afdelingen skal rives ned, sælges eller på anden måde omdannes.

Dernæst vil definitionen være problematisk for boligorganisationerne, som har til opgave at ændre beboersammensætningen, da de ikke må diskriminere på baggrund af race og etnicitet. Samtidigt ved de, at såfremt beboersammensætningen ikke ændres, kan ejendommen i yderste konsekvens eksproprieres:

Får en lejer med ikke vestlig baggrund boligen, hvis det dermed vil betyde at (dele af boligområdet) skal omdannes? Eller får han lov af blive boende efter et delvist salg af afdelingen til private investorer?

Andre parametre end etnicitet kan der naturligvis tages højde for (tilknytning til arbejdsmarkedet etc.) ved udlejning af boligerne, men afdelingerne kan reelt risikere at blive revet ned som følge af kriterier, som de ikke selv må lægge vægt på. De stilles derfor i en umulig situation, hvis de ønsker at ændre på netop oprindelseslandskriteriet ift. beboersammensætningen.

Endeligt vil vi igen opfordre til ikke at benytte ordvalget ”ghetto”. Udtrykket er nedsættende og det er er enestående i international sammenhæng, at omtale et boligområde på en sådan måde i officiel sammenhæng. Vi ønsker at ordvalget ændres og at der vises en større respekt for beboerne.

 

2.Initiativer til udvikling af ghettoområder

Dette nye forslag, indeholder desværre den meget uheldige 40%-regel, om end denne regel gives en ”ventil”, således at der under særlige omstændigheder kan dispenseres fra reglen.

Reglen medfører at afdelinger, der har været på ”ghettolisten” i 4 år skal lave en plan for hvordan man kommer ned på maksimalt 40% almene familieboliger inden 2030.

I LLO mener vi ikke, at man løser integrationspolitiske udfordringer ved at omdanne almene boliger.

Hvis de såkaldte ghettoområders ”helt centrale udfordring” er ”integration af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande” *3, så virker det mærkværdigt at løse denne udfordring ved at rive boliger ned, sælge dem til private investorer eller på anden vis omdanne disse.

Vi hæfter os endvidere ved, at det i forslaget antages at 11.000 familieboliger forsvinder, som følge af denne regel.

Forslaget indeholder ikke forslag om at bygge 11.000 nye boliger i nærområderne til de lejere, der rammes af forslaget, det angives alene at boligselskabet kan anvende en del af nettoprovenuet ved omdannelse af boligområdet til grundkøb andre steder. Det fremgår dog ikke hvor mange nye boliger det antages at dette tiltag vil medføre. Det må antages ikke at være i samme størrelsesorden som det antal boliger, der forsvinder.

Det er vores opfattelse at ”ventilen”, de tre kumulative betingelser er for specifikke til at have andet end meget beskeden betydning for 40% reglen.

 

3.Afvikling af ghettoområder

Forslaget fastholder muligheden for at en almen boligafdelingen kan gives et såkaldt ”Afviklingspåbud” *4, såfremt boligselskaberne ikke kan eller vil gennemføre tiltag, der tager afdelingen af den såkaldte ”ghettoliste”.

I LLO finder vi det meget ekstraordinært at ekspropriere, fordi man finder beboersammensætning uhensigtsmæssig. Tiltaget er i strid med den beboerdemokratiske tanke om, at beboerne har blot en grad af selvbestemmelse over deres egen bolig.

Dette lovforslag henviser flere steder til at give organisationsbestyrelserne yderligere muligheder for at gennemføre de tiltag de selv finder nødvendige for at undgå at blive klassificeret som et ”udsat boligområde” eller en ”ghetto”.

Det påpeges ved samme lejlighed, at lejerne i boligselskabet har bestemmende indflydelse i organisationsbestyrelsen, og lejerne derfor stadigvæk har det sidste ord.

Reelt har lejerne dog ikke det sidste ord. Hvis Folketinget (reelt ministeriet) alligevel kan vride armen om på organisationsbestyrelsen, og organisationsbestyrelsen kan vride armen om på afdelingen, er det reelt ministeriet, der bestemmer.

Hvis et boligområde skal afvikles, så sker det ved lov og med fuld kompensation.

Staten overtager pligten til genhusning og dette er tænkt som ved Almenlejelovens § 86. Dette betyder reelt at lejerne skal tilbydes en anden bolig i kommunen, der enten har det samme antal beboelsesrum som den nuværende eller har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer *5.

Lejerne skal derfor stadigvæk flytte, måske til et helt andet sted i kommunen, og kan få dækket sine flytteudgifter. Det er alene boligselskabet, der modtager den eventuelt økonomiske kompensation.

Det er vores opfattelse, at det lejerne mister, når statens eksproprierer, er mere end en ret til at bo i en hvilken som helst almen bolig i kommunen og flyttehjælp. De mister et hjem, og det bør de få en rimelig økonomisk kompensation for.

 

4.Afkald på tillægskøbesum

Tillægskøbesummen *6 er til at give et retvisende billede af markedsværdien. Det foreslås at kommunen kan se bort fra dette beløb ved salg til private og dermed sælge under markedsværdien.

Det er ikke vores opfattelse at private udlejere behøver et sådan subsidium, og denne mulighed vil formentligt blive brugt til at få en kommune til at sælge billigere, til ugunst for kommunernes økonomi.

 

5.Udvidelse af boligorganisationernes mulighed for at gennemføre indsatser mod parallelsamfund uden afdelingens godkendelse

Det foreslås, at organisationsbestyrelsens muligheder for at overtrumfe afdelingen udvides til at omfatte indsatser imod parallelsamfund og ”forebyggende indsatser”.

Ordningen medfører, at lejerne får mindre indflydelse på deres egne boligforhold. En stor del af afdelingens fremtid og selvbestemmelse er således ikke længere hos beboeren. Dette gælder også helt afgørende spørgsmål om omdannelse, nedrivning etc.

Det er LLO’s holdning, at beboerne skal kunne bestemme over deres bolig og hjem, og herunder over, hvilke projekter, der skal iværksættes for at gøre boligområdet mere attraktivt.

Hvis beboerne ikke må bestemme, om de vil sælge eller renovere deres egen ejendom, så er der ikke meget tilbage af beboerdemokratiet, der så de facto sættes ude af spil.

LLO er derfor imod denne bemyndigelse til organisationsbestyrelserne og mener, at lejerne skal have det sidste ord også i disse sager, og dermed indflydelse på så vigtige beslutninger, der vedrører eget hjem.

Vi finder det ligeledes kritisabelt at de ”forebyggende indsatser” ikke er defineret skarpere. Såfremt det antages, at en forebyggende indsats kan være ethvert tiltag, som organisationen skønner, vil gøre afdelingen mere attraktiv, vil en afdelingsbestyrelse reelt ikke kunne modsætte sig.

Som nævnt i afsnit 3, kan en beboer på et afdelingsmøde reelt blive magtesløs. Hvis beboeren ved, at hun bliver overtrumfet af boligselskabet, hvis hun siger nej, og hun ved at, hvis organisationsbestyrelsen siger nej, bliver de overtrumfet af ministeriet, hvorfor skulle hun så overhovedet stemme?

 

6.Skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler

Forslaget vil gøre det obligatorisk for boligselskaber i udsatte områder at benytte ”fleksibel udlejning” ved tildeling af boliger efter venteliste. Endvidere må kommunen ikke anvise nye lejere som ikke opfylder ”fleksibel udlejning” kriterierne.

Som det blandt andet er påpeget af BL, benyttes disse muligheder allerede i samarbejde med boligorganisationerne og kommunerne, og det er ikke nødvendigt at vedtage ny lovgivning herom.

Det er dog relevant at spørge, hvad der kommer til at ske med ventelisterne for landets almene lejere, hvis flere boligafdelinger bliver lukket land?

Som følge af 40%-reglen må det påregnes at flere boligselskaber og kommuner vil forsøge at ændre beboersammensætningen ved at lave forebyggende indsatser, og i større grad benytte fleksibel udlejning.

Jo flere afdelinger, der benytter fleksibel udlejning, jo vanskeligere bliver det for de lejere, der ikke opfylder kriterierne at kunne skrive sig op til en almen bolig.

Disse lejere bliver henvist til at skrive sig op til andre boliger, der ikke har fleksibel udlejning, og disse afdelinger vil derfor opleve længere ventelister.

I LLO finder vi, at det er den almene afdeling, selv der skal bestemme, men Folketinget bør under alle omstændigheder undersøge effekterne af yderligere brug af fleksibel udlejning for ventelisterne i den almene sektor.

For LLO at se ville det være langt mere ønskværdigt at løse ventelisteproblemerne ved at bygge flere almene boliger og ved at åbne det private lejemarked op for lav- og mellemindkomstgrupperne (ved afskaffelse af muligheden for at fastsætte lejen efter det lejedes værdi, ved gennemgribende renoveringer *7).

Vi ønsker med andre ord, at lejerne får flere boliger at flytte ind i, fremfor at springe visse lejere over i køen.

 

7.Ophævelse af lejekontrakt på grund af kriminalitet

Lovforslaget indebærer, at udlejere skal kunne ophæve lejere, der modtager en ubetinget fængselsdom *8 for visse kriminelle handlinger, der begås i en radius af én kilometer fra den ejendom lejemålet er beliggende i. Dette kommer oveni regeringens forslag om dobbelt straflængde for forbrydelser begået i visse områder.

Denne regel skal ikke kun gælde i de udsatte boligområder, men for alle lejere i hele Danmark. Både lejerne der bor til privat udlejning og alment, det vil sige at ca. 41% af Danmarks befolkning bliver påvirket af forslaget.

Dette gælder også hvis et medlem af husstanden begår kriminalitet. Dette fremgår direkte af lovforslaget.

Det er nemt at forudse nogle meget uheldige konsekvenser ved forslaget:

Hvis en lejer bor på Østerbro, og begår dennes hjemmeboende søn kriminel handling (eksempelvis simpel vold) til en kamp i TeliaParken, så mister lejeren sin bolig. Dette sker dog ikke hvis han begår den samme handling til en udekamp i en anden by.

Endvidere kan den voldsramte kvinde risikere at miste sit hjem, fordi partneren er voldelig. For hvis den voldelige partner er en del af husstanden, så ryger hele familien ud.

Sådanne konsekvenser kan ikke være aftaleparternes hensigt med lovforslaget, og vi håber derfor at denne del af lovforslaget ikke bliver en realitet. Det er desuden vanskeligt at se hvorfor det er nødvendigt i en parallelsamfundspakke, at omfatte alle landets lejere, som jo ikke alle sammen kan siges at bo i parallelsamfund.

LLO mener, at kriminalitet skal straffes med en strafferetlig sanktion. At tildele gerningsmanden yderligere sanktioner i form af ophævelse af vedkommendes lejemål, straffer lejere hårdere end beboere af andre boligformer.

Hvis de kriminelle handlinger har en direkte relation til ejendommen, er der mulighed for at ophæve lejeren i forvejen, efter gældende ret.

Det må desuden ikke anses at være realistisk at man i den yderst begrænsede bevisførelse, der tillades i fogedretten, vil kunne ske en tilstrækkelig prøvelse af, hvorvidt en ophævelse vil være i strid med en lejers menneskerettigheder. Såfremt noget sådan skulle kunne lade sig gøre, må fogedretterne tilføjes yderligere træning og de nødvendige ressourcer, da menneskeretlige vurderinger adskiller sig fra fogedrettens normale arbejdsopgaver.

 

8.Videregivelse af oplysninger om kriminalitet

LLO kan acceptere dette forslag i det omfang der er tale om kriminalitet, der udgør eller har udgjort en fare for ejendommens øvrige beboere. Ordningen må dog ikke misbruges, til at omfatte andre forhold der er uden indflydelse på lejeren eller de øvrige beboeres boligsituation, hvorfor spørgsmålet bør begrænses til netop ovennævnte forhold.

 

9.Afhændelse og nedrivning af ejendomme omfattende almene boliger

LLO er imod at almene familieboliger skal sælges til private investorer, og at dette skulle udgøre en lovlig opsigelsesgrund.

Der er tale om en total lejeretlig nyskabelse, som eksempelvis ikke findes i den private lejeret, hvor udlejers salg ikke kan retfærdiggøre salg af lejers bolig.

Forslaget om at lade almene lejere opsige for at opnå en højere salgspris (som nævnt i vores tidligere høringssvar) uden internationalt sidestykke.

Der er for LLO at se ingen som helst fordel for beboerne ved at overgå fra at være almen lejer til lejer i privat udlejning, hvor beboerindflydelsen er mere begrænset, og hvor der udover drift og vedligeholdelse, også skal genereres et egentligt overskud (en profit) til ejer.

Det må påregnes at dyre private lejemål afløser betalelige almene lejemål. Dette begrundes med, at udlejer vil kunne foretage en gennemgribende modernisering af de solgte lejemål lejen vil derefter fastsættes efter det lejedes værdi *9.

 

10.Anvendelse af nettoprovenu til tilskud til grundkøb

En ændring fra det forrige forslag, er at hvis en almen bolig bliver solgt, vil boligselskabet kunne bruge dette beløb til grundkøb, med henblik på at etablere nye almene boliger på steder, der har høje grundpriser.

LLO finder i situationen, er en fornuftig brug af et nettoprovenu, idet vi dog understreger, at vi er imod salg af almene boliger (se afsnit 8).

 

11.Ommærkning af almene familieboliger til ungdomsboliger

LLO anerkender, at det kan være nødvendigt for boliger at skifte status, såfremt der i visse områder overskud af visse boligtyper og mangel på andre. eksempelvis ungdomsboliger.

Ommærkning i tilfælde, hvor der ikke er overskud af en bestemt boligtype, f.eks. betalelige familieboliger, er dog ikke en acceptabel.

Et sådan tiltag vil dog oftest kræve oprettelse af nye boliger. Dette gælder særligt, hvis der er tale om et geografisk område med bolignød, da familien fra familieboligen, stadigvæk har brug for et sted at bo.

 

12.Fastsættelse af udlejningskriterier i forbindelse med afhændelse af en almen boligorganisationsejendom

LLO er som nævnt imod salg af almene boliger til private (afsnit 8) og skal endvidere gøre opmærksom på at såfremt boligerne bliver solgt og derefter gennemgribende renoveret, så vil de beboergrupper, som man ønsker skal fraflytte området, alligevel ikke have råd til at leje boligerne.

 

LLO’s samlede vurdering af lovforslaget

I LLO mener vi, at det er godt, at aftaleparterne tager problemerne i de udsatte boligområder alvorligt. Men mange af forslagene er noget, der allerede i dag adresseres i forskellige indsatser, projekter og omdannelsesbestræbelser med de almene lejere som vigtige og interesserede medspillere.

Forslaget er ændret på flere områder siden det første udkast, og må ses som en forbedring i forhold til det oprindeligt fremlagte. Forslaget er dog fortsat en alvorlig forringelse af lejernes vilkår i forhold til den nuværende lovgivning.

Der er stadigvæk lagt op til at gennemføre helt grundlæggende og alvorlige ændringer i lejernes rettigheder og i den almene boligform, herunder særligt beboerdemokratiet. Man prøver stadigvæk at rive (gode) boliger ned for at løse integrationspolitiske og sociale problemer.

LLO finder derfor, at disse ændringer er uproportionale og (i bedste fald) uvirksomme i forhold til at bekæmpe parallelsamfund  (i værste fald, direkte skadelige i forhold til den erklærede hensigt).

Det er desuden stadigvæk ukendt hvilke konsekvenser forslagene vil have for den øvrige almene sektor, som formentligt vil opleve et endnu større pres. Dette pres skal fjernes ved at give beboerne mulighed for at flytte ind i andre nye almene boliger, eller ved at fjerne de regler, der gør det private udlejningsmarked for dyrt for lav- og mellemindkomstgrupperne, der hvor bolignøden er størst.

I LLO anerkender vi, at der er problemer i mange udsatte boligområder, men vi tror at problemerne i højere grad løses ved at have fokus på at skabe bedre liv og livskvalitet for de mennesker, der bor i områderne.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd                                                                                                                          /Anders Svendsen

 

 

*1 Forslagets s. 16

*2 Forslagets s. 17

*3 Forslagets s. 16

*4 ”Ved afvikling forstås, at området afvikles som alment boligområde f.eks. ved afhændelse af bygninger til private investorer, afhændelse af arealer, ombygning med henblik på afhændelse, afhændelse med henblik på anvendelse som ejerboliger eller private udlejningsboliger, nedrivning af boliger m.v.”

*5 ALL § 86, stk. 2, 1.-4. pkt.: ”Har udlejeren efter stk. 1 besluttet, at genhusningen skal være permanent, skal udlejeren opsige lejeren. Udlejeren skal herefter uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden bolig i kommunen. Boligen skal være af passende størrelse, beliggenhed og kvalitet og med passende udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig”

*6 Tillægskøbesum er et beløb, som kommunen opkræver, hvis ejendommen udnyttes mere eller til et andet formål end forudsat ved den oprindelige afhændelse. Beløbet svarer til markedsprisen for den øgede anvendelse.

*7 Afskaffelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2

*8 Eller anden ubetinget frihedsstraf.

*9 jf. BRL § 5, stk.2.

Læs mere…
17-08-2018

Høringssvar Lejernes Landsorganisation i Danmark: vedr. ”Høring over forslag til lov om Lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Kontrol og sanktion vedrørende bopælspligt)”

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Deres j.nr. BO0201-00022

Sendt pr. e-mail til boliglov@tbst.dk og psh@tbst.dk

 

Forslaget styrker kommunernes mulighed for at sikre overholdelsen af reglerne om bopælspligt ved at give indføre en udtrykkelig hjemmel til at samkøre CPR-registret med BBR-registret og Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR), ved at give kommune mulighed for at opsøge udvalgte husstande på bopælen (dog ikke længere end døren til boligen) og mulighed for at indhente oplysninger fra forsyningsselskaber om en husstands forbrug.

Lejernes LO i Danmark støtter forslaget, da det forfølger et nødvendigt og sagligt formål, nemlig en hensigtsmæssig benyttelse af boligmassen. Desuden giver lovforslaget ikke direkte adgang til at komme indenfor lejerens hjem, men kun at møde frem til dørtærsklen, hvilket synes at være en rimelig afvejning.

 

Med venlig hilsen

Lejernes LO i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand                                                                                                        

/Anders Svendsen

Læs mere…
17-08-2018

Lejernes LO’s høringssvar til ”Forslag til Lov om ændring af ligningsloven, ejendomsværdiskatteloven, personskatteloven, skatteindberetningsloven og lov om et indkomstregister (Bedre vilkår for vækst og korrekt skattebetaling i dele- og platformsøkonomien

Til Skatteministeriet

Nicolai Eigtveds Gade 28

DK 1402 – København K

Sendt til e-mail lovgivningogoekonomi@skm.dk og MCA@skm.dk

Deres j.nr. J.nr. 2018 - 3007

Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring.

Vi vil i det følgende alene fokusere på de dele af forslaget, som vi mener er relevante for boligforholdene i Danmark, nemlig den del, der handler om kortidsudlejning af boliger.

Det er LLO’s helt overordnede opfattelse, at perioden for korttidsudlejning er for lang, at de nye regler ikke sikrer, at lejerne kan bruge deleøkonomiske boligtjenester, og at de nye regler ikke er tilpasset lejelovens regler.

Perioden er for lang.

LLO finder det rimeligt at kunne leje en almindelig bolig ud til ferieformål i begrænset omfang, da det i modsat fald kan have negativ betydning for boligbenyttelsen. For os at se, bør ”begrænset omfang” svare til det antal ferieuger, som langt de fleste mennesker på arbejdsmarkedet har, nemlig ca. seks uger, svarende til 42 dage.

I det udsendte forslag, er grænsen sat til ti uger, svarende til 70 dage, hvilket LLO finder er for meget, både set i relation til ferieperioden og set i relation til de øvrige beboeres vilkår og ejendommens generelle funktion og tryghed.

Endvidere er det i bemærkningerne til lejeloven (Lov nr. 310 2015) antaget at udlejning til ferieformål maksimalt kan udgøre 6-8 uger. Det virker ikke hensigtsmæssigt eller logisk at arbejde med to forskellige perioder for ferieudlejning.

Lejerne har (nok) ikke krav på at benytte deleboligtjenester.

Flere teoretikere har påpeget at deleboligordninger som f.eks. AirBnB, ikke er noget som lejeren kan benytte uden udlejerens tilladelse jf. LL § 26. Dette er også antaget i en byretsdom (GD 2016.63).

Selvom der muligvis kan stilles spørgsmål til hvorfor korte udlejningsforløb ikke skulle være dækket af den legale fremlejeret (som typisk er endnu længere), så er der et åbenlyst behov for en præcisering af loven, således at lejeren ikke risikerer ophæves af sit lejemål, fordi han eller hun har benyttet deleøkonomiske tiltag.

Fordi lejeren i dag og i fremtiden ikke ønsker en trussel om ophævelse eller opsigelse hængende over hovedet, vil lejeren formentligt afstå fra at fremleje sin bolig via deleøkonomiske tjenester. Dermed forløses deleøkonomiens potentiale ikke for så vidt angår lejerne.

Eksempelvis er det kun 22% af boligerne i København, der er ejerboliger, imens private og almene lejeboliger tilsammen udgør 48% Københavns boliger *1

På landsplan udgør antallet af private udlejningsboliger 570.408 og almene udlejningsboliger udgør 611.144. Svarende til ca. 42% af boligerne i Danmark *2

Hvis Folketinget ønsker at udbrede brugen af deleboliger, bør det være oplagt at give lejerne (og andelshaverne) de samme muligheder som ejerne. Dette kan opnås ved eksempelvis at give den samme ret til deleøkonomisk fremleje som man nu har til delvis fremleje af boligen jf. Lejelovens § 69.

Såfremt en sådan mulighed ikke gives, forløses potentialet ved deleboliger ikke fuldt ud og lejerne (og andelshaverne) går glip af de mere lempelige skatteregler, der også er en del af dette forslag.

De nye regler bør tilpasses lejelovens regler.

Ved vedtagelsen af lejelovsændringerne fra 2015 (lov nr. 310 2015), blev udlejning til ferie- og fritidsformål undtaget lejeloven jf. Lejelovens § 1, stk. 3.

Når det skal vurderes, om et lejeforhold var til ferie og fritidsformål fremgik følgende af bemærkningerne:

”I vurderingen af, om der er tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige  formål,  indgår  bl.a.  lejeperiodens  længde.  I den  forbindelse  lægges  til  grund,  at  sædvanlig  udlejning  til sådanne formål ikke overstiger i størrelsesordenen 6-8 uger.” *3

 

Det er som tidligere nævnt beklageligt, at lovgiver umiddelbart ikke har valgt at benytte den samme definition i begge love.

Såfremt et lejeforhold via deleøkonomiske tjenester er længere end den tidligere nævnte periode, må lejeforholdet blive omfattet af lejelovens regler.

I LLO frygter vi endvidere, at den lange periode kan føre til flere tidsbegrænsede lejeaftaler, fordi udlejer måske ønsker at bruge en bolig til ferieformål i højsæsonen, for at benytte den som almindelig lejlighed resten af året.

For at undgå dette, vil LLO opfordre Folketinget til at indskærpe, at tidsbegrænset udleje af boliger (jf. Lejelovens § 80) ikke lovligt kan begrundes i udlejers ønske om at benytte deleøkonomisk boligudlejning.

Konklusion

Samlet set, mener LLO, at det er både fornuftigt og nødvendigt, at forsøge at sætte rammer om den korttidsudlejning, der allerede i dag finder sted. Men LLO kan ikke støtte det fremsendte forslag, såfremt lejer ikke gives de samme muligheder som ejer. Endvidere er det centralt at sikre, at undgå at disse deleøkonomiske tiltag kommer til at påvirke almindelige menneskers muligheder for at finde en bolig, og at nye regler ikke fører til yderligere tidsbegrænsninger af ganske almindelige boliglejemål.

Og så ønsker LLO en ligestilling af boligformerne, således at lejerne også får mulighed for at bruge de deleøkonomiske tjenester, men i en kortere periode end det foreslåede.

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand                                                                                        

/Anders Svendsen

 

 

 

*1. Rapport fra udvalg om ejerlejlighedsloven (2018) s. 52

*2. Ibid. S. 47.

*3. Bemærkningerne til lov nr. 310 2015, s. 24

Læs mere…
08-08-2018

LLO’s Høringssvar til ”Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (mere robuste andelsboligforeninger)”

Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) takker for at have fået ovennævnte lovforslag i høring d. 6. december 2017.

LLO kan samlet set ikke støtte forslaget, henset til de forringelser og de uklarheder forslaget vil medføre for lejernes retsstilling.

Vi kan ikke støtte forslaget på trods af, vi finder det fornuftigt at stille krav til andelsforeningernes vurdering og finansiering, som lovforslaget gør.

Uklarheden medfører behov for objektive kriterier

Det er vores opfattelse, at lejelovgivningen bedst laves ud fra objektive kriterier, og dette giver den bedste klarhed for begge parter. I forslaget gives udlejer muligheden for at vælge imellem to ligestillede lejefastsættelsesformer: Leje fastsat efter lejelovens regler og leje fastsat på baggrund af den tidligere boligafgift (som et gennemsnit over de sidste 4 år).

Dette gælder alene tidligere andelshavere i foreningen og kun i en periode på seks år.

Da udlejer efter lovgivningen suverænt vælger hvilken lejefastsættelse, der skal være tale om, har lejeren ikke klarhed over , hvad han eller hun skal betale.

Udlejers valg afhænger som oftest af hvilken type leje, der vil medføre den højeste husleje, og dette kan ikke vides på forhånd, da man både kan forestille sig at boligafgiften er højere og lavere end leje fastsat efter lejelovgivningen, særligt i nyere ejendomme, eller ejendomme, der har gennemgået større forbedringsprojekter.

Lovgivningen medfører derfor ikke, at lejer ved, hvad han skal betale i leje, og det giver reelt udlejer to muligheder, der kan bruges efter forgodtbefindende. Det er ikke klarhed.

Kan udlejer vælge og vrage?

Endvidere er det uklart om udlejers beslutning har virkning for alle boliger i ejendommen for de konkursramte andelshavere, eller om udlejer har mulighed for frit at vælge lejefastsættelse i hvert enkelt lejemål, for på den måde at få huslejen til at blive så høj som muligt. Såfremt dette er tilfældet, bliver det endnu vanskeligere for lejerne at forudse, hvad deres husleje bliver, og dette medfører selvsagt større uklarhed. 

Problemer med tidligere 5,2 lejemål

Forslaget nævner ikke de lejemål, der allerede var udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 på tidspunktet for andelsboligernes stiftelse, og dette efterlader spørgsmålet om disse lejemål kan udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (på trods af lovforslagets bemærkninger), hvis tidligere andelshavere rammes af konkurs. Dette spørgsmål giver i praksis anledning til et større antal tvister. Det vil være rart med en præcisering af dette spørgsmål, særligt med hensyn til aftale imellem forligspartierne ”Aftale om mere robuste andelsforeninger af 27.november 2017” side 4 nr. 7: ” Aftaleparterne er enige om, at udlejer hverken kan opkræve depositum eller forudbetalt leje, eller opkræve en husleje i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.”

Da udgangspunktet for betaling af omkostningsbestemt husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 sker på baggrund af objektive kriterier, giver det som udgangspunkt ikke problemer at overgå til denne lejefastsættelsesform (med undtagelse af omkostningsbestemt leje, der overstiger det lejedes værdi).

Det forholder sig dog anderledes med husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor der ikke er noget fast startniveau, og udlejeren fastsætter derfor den leje, som lejeren kan få prøvet i huslejenævnet, som kan sætte huslejen ned. I den mellemliggende periode skal lejeren betale udlejers udgangspunkt til husleje, hvis han eller hun ikke vil risikere at blive mødt med en ophævelsessag.

Huslejenævnets sagsbehandlingstid afhænger typisk af kommunen, men et rimeligt skøn er et huslejenævnssager typisk tager 6-9 måneder i gennemsnit. Hvis udlejeren sætter huslejen abnormt højt i denne periode, kan den øgede huslejebetaling (uanset at den senere vil blive underkendt i huslejenævnet) reelt medføre at lejeren bliver nødt til at fraflytte. Man kan frygte at udlejeren tømmer ejendommen på denne måde, og lejerens almindelige opsigelsesbeskyttelse dermed udhules.

Opsamling

Samlet set er det vores opfattelse, at de nye regler ikke skaber større klarhed for lejerne, men i stedet medfører at lejefastsættelsesreglerne bliver endnu mere komplicerede, til skade for lejer. Dette på trods af skiftende regeringers ønske om at forenkle lejeloven.

Den klarhed forslaget medfører, kommer alene en køber af ejendommen til gode, da han eller hun kan regne ud hvad han som minimum kan få som lejeindtægt i seks år.

Uklarheden i forhold til de lejemål, der tidligere har været lejet ud som efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er meget uhensigtsmæssig, og er endvidere til skade for lejer.

Det er vores opfattelse, at klarheden lettere vil kunne opnås ved at fremsætte objektive kriterier, som begge parter var bundet af.

Endeligt, så er det vores politiske opfattelse at konkursramte andelshavere i forvejen er i en økonomisk sårbar situation, og ikke bør bære yderligere økonomiske byrder.

Alternativ løsning

LLO mener, at en samlet løsning på spørgsmålet, om hvad der skal ske med de konkursramte andelshavere, der tilgodeser alle interessenter, lejere, tidligere andelshavere, investorer og kreditorer, er følgende:

Loven ændres, således at der for de tidligere andelshavere gælder en leje efter Brl. § 5 stk.1, dog med den udtrykkelige begrænsning, at 5.1 lejen er begrænset af det lejedes værdi, og at der i beregningen tages hensyn til afskrivningen af brugsværdien af forbedringerne.

Mht. depositum forslår LLO, at andelshaverne genindbetaler det gamle depositum (dette er ofte brugt til at købe andelen), dog kun såfremt, at andelsboligen ikke har været handlet siden andelsboligforeningens stiftelse.

 

Med venlig hilsen

Lejernes LO i Hovedstaden

Helene Toxværd

/Anders Svendsen

Læs mere…
11-04-2018

Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) til forslag til lov om ændring af udlændingeloven (Reform af reglerne om ægtefællesammenføring - nyt integrationskrav i stedet for tilknytningskravet, skærpet boligkrav mv.)

Udlændinge- og Integrationsministeriet

Slotsholmsgade 10

DK-1216 København K

Deres j.nr. 2017-16507.

Sendt pr. e-mail til sbt@uim.dk og uim@uim.dk

Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring.

Vi skal understrege, at LLO ikke har nogle generelle holdninger til dansk udlændingepolitik, men i stedet har fokus på boligpolitik. Derfor vil vi alene fokusere på den del af forslaget, der vedrører krav til bopæl.

Der lægges op til, at lejere i visse ejendomme, på den såkaldte ”ghetto-liste” jf. Lov om almene boliger § 61 a, stk. 1., ikke skal have krav på ægtefællesammenføring.

I LLO mener vi ikke, at borgernes adresser bør påvirke deres rettigheder, herunder retten til familieliv og retten til frit at bosætte sig, hvor man ønsker.

Om virkningen af den påtænkte regulering henviser vi til lovforslagets s. 42:

”Der foreligger ikke entydig dokumentation for, at en udlændings boligs placering har betydning for vedkommendes vellykkede integration, og der er også undersøgelser, hvis resultater taler imod at indføre den her beskrevne ordning.”

Vi noterer os dog, at begrænsningen i ægtefællesammenføring ikke er absolut jf. lovforslagets s. 49:

”Der må endvidere lægges vægt på, at der efter forslaget skal gives tilladelse til ægtefællesammenføring i tilfælde, hvor ganske særlige grunde, herunder hensynet til familiens enhed, taler derfor. Som nævnt ovenfor i pkt. 2.5.4.1 vil det f.eks. kunne være tilfældet, hvor det kan dokumenteres, at der ikke er tilstrækkelige muligheder for at finde en anden bolig i den kommune, hvor den herboende persons nuværende bolig ligger.”

Det skal hertil bemærkes, at dette nok vil være tilfældet i landets større byer, hvor det i forvejen er meget vanskeligt at finde en betalelig bolig. Vi foreslår, at kommunen pålægges at give lejeren hjælp til at flytte til en anden bolig i nærområdet, der ikke er på ”ghetto-listen”, således at formålet med lovgivningen også kan nås af frivillighedens vej.

Vi kan af ovennævnte årsager ikke støtte denne del af lovforslaget.

Vi har ingen holdning til forslagets øvrige indhold.

 

Med venlig hilsen

Lejernes LO i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand                                                                                                               

/Anders Svendsen.

Læs mere…
01-04-2018

Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation (LLO) til ”Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje (initiativer der modvirker parallelsamfund)”

 

København 30/03/2018

Tak for fremsendelse af ovennævnte lovforslag til høring, LLO skal hermed give sin vurdering af forslaget.

LLO mener helt overordnet, at regeringens fokus på at bekæmpe problemerne i udsatte boligområder er både nødvendig og helt rigtig. Det er afgørende for LLO, at alle borgere kan føle sig trygge i deres hjem og boligområde, uanset hvor og under hvilke ejerformer de bor. Det er således godt, at der gøres noget for beboernes tryghed, fx ved at holde hårde kriminelle ude af områderne.

Mange af de tiltag, der er en del af lovpakken, er efter vores vurdering næppe egnet til at opnå formålet med pakken, men vil alene gøre det mindre attraktiv at være lejer i landets almene boliger.

Forslagets problemdefinition af den almene boligsektor som værende selve problemet, er efter LLOs vurdering helt forkert og endvidere meget svagt begrundet. Som et eksempel på dette, kan nævnes forslagets side 16, hvor der står: ”Det vurderes at en væsentlig årsag til, at et ghettoområde er opstået, er den ensidige boligsammensætning med et meget stort antal almene familieboliger i boligområdet”.

LLO finder det ikke godtgjort, at det er selve ejerformen og/eller antallet af familieboliger der er et problem i sig selv.

Vi vil i det følgende fokusere på de dele af forslaget, der specifikt og direkte har med boligpolitik at gøre, og henvise f.eks. spørgsmål vedrørende kriminalitetsbekæmpelse til høringssvar afgivet af andre høringsberettigede, f.eks. Det Kriminalpræventive Råd, eller spørgsmål om f.eks.  de menneskeretlige aspekter til høringssvar fra Institut for Menneskerettigheder.

I LLO vil vi derfor i det følgende fokusere på fire punkter, der af os anses som væsentlige:

  1. Salg af almene boliger til private
  2. Indskrænkning af beboerdemokratiet
  3. Finansiering af forslaget herunder forringelse af ydelsesstøtten
  4. Forringelse af beboernes tryghed og rettigheder som lejere.

 

1. Salg af almene boliger til private

LLO er imod salg af almene boliger til private, også efter almenlovens nuværende regler.

Der er for LLO at se ingen som helst fordel for beboerne ved at overgå fra at være almen lejer til lejer i privat udlejning, hvor beboerindflydelsen er langt mere begrænset, og hvor der udover drift og vedligeholdelse, også skal genereres et egentligt overskud (en profit) til ejer.

Da der lægges op til, at lejer skal kunne opsiges som følge af salg (se også punkt 4 i dette høringssvar), vil lejemålene som udgangspunkt kunne moderniseres efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og dermed væsentligt forhøje huslejen for de berørte boliger.

At disse boliger derved bliver dyrere er alene til gavn for de private udlejere – ikke lejerne, og det vil ikke biddrage positivt på lav- og mellemindkomsters, eller singlers mulighed for at bosætte i de større byer i Danmark.

2. Indskrænkning af beboerdemokratiet

Der lægges i lovforslaget op, at andre end boligafdelingen selv, skal kunne bestemme om afdelingen eller dele heraf skal sælges eller nedrives. Det er vores holdning, at beboerne skal kunne bestemme over deres bolig og hjem, og herunder over, hvilke projekter, der skal iværksættes for at gøre boligområdet mere attraktivt.

LLO finder det særligt betænkeligt, at lovforslaget lægger op til, at give ministeren mulighed for at gennemføre vidtrækkende beslutninger hen over hovedet på lejerne, både i de konkrete afdelingsbestyrelser og organisationsbestyrelserne.

Hvis beboerne ikke må bestemme, om de vil sælge eller renovere deres egen ejendom, så er der ikke meget tilbage af beboerdemokratiet, der så de facto sættes ude af spil.

LLO er derfor imod denne bemyndigelse til ministeren og mener, at lejerne skal have det sidste ord i disse sager, og dermed indflydelse på så vigtige beslutninger, der vedrører eget hjem.

LLO mener desuden, at boligorganisationerne og boligafdelingerne, der i sidste instans bør afgøre hvilke ventelistekriterier, der skal gælde for de enkelte afdelinger og boligområder.

3. Finansiering af forslaget herunder forringelse af ydelsesstøtten

Grundlæggende mener LLO, at parallelsamfundsproblemerne er samfundsproblemer, der derfor må løftes af hele samfundet.

Regeringen har foreslået at ca. 12 mia. øremærkes til arbejder i de 57 boligområder, som regeringen kalder ”udsatte”.

Dette gør at de øvrige projekter i fonden, må vente længere tid på at få gennemført nødvendige arbejder på boligen.

Kan de ikke vente (f.eks. ved ejendomme angrebet af skimmelsvamp), så må lejerne betale en højere husleje, også selvom de allerede har betalt ind til Landsbyggefonden over huslejen.

LLO henviser i denne forbindelse til Boligselskabers Landsforenings høringssvar herom.

Det er ikke acceptabelt at udskyde nødvendige renoveringer på denne måde. Ønsker regeringen at der skal laves en større indsats for at gøre de berørte områder mere attraktive, må finansiering ske ved statens midler.

Endvidere lægges der op til at inddrage 13 mia. kr. i perioden 2019-2045 ved at standse statens ydelsesstøtte til opførelse af nye almene boliger, endda med tilbagevirkende kraft for årene 2007-2014. Dette tiltag er dybt bekymrende og det kan ikke undgå at få store konsekvenser for både de almene boligers renoveringsstandard og muligheden for at fastholde en fornuftig og betalelig husleje i de almene boliger.

LLO finder det svært at finde den saglige og faglige begrundelse for, at staten reducerer i ydelsesstøtten, bortset fra, at staten naturligvis på denne måde forbedrer sit råderum med ca. 500-900 mio. om året, en forbedring vi har yderst vanskeligt ved at forstå skal ske på lejernes bekostning.

Dette er hverken rimeligt eller sagligt begrundet, når man påtænker at midlerne i Landsbyggefonden kommer fra lejernes egen opsparing og anvendes til at opretholde en fornuftig boligstandard for de almene lejere – også i de udsatte boligområder.

Dette må endvidere anses som værende ekspropriation, og regeringens eneste begrundelse for at dette ikke er tilfældet, at Landsbyggefonden er en selvejende institution indenfor den offentlige forvaltning. Med den begrundelse kunne lovgivningsmagten tømme Landsbyggefonden i morgen, uden at dette skulle være et problem. Det er tvivlsomt om denne vurdering vil blive delt af domstolene.

4. Forringelse af beboernes tryghed og rettigheder

I det følgende vil der blive fokuseret på udvidelsen af hhv. opsigelse og ophævelsesadgang.

Opsigelse af lejer ved salg af ejendommen

Regeringens forslag lægger op til, at lejerne skal kunne opsiges, hvis en privat investor ønsker at købe en almene boligafdeling.

Dermed bryder forslaget med alt, hvad der er og hidtil har været bærende principper i dansk lejeret, nemlig tryghed, forankret i en stærk opsigelsesbeskyttelse for den enkelte lejer, og som et fundament for alle lejerens øvrige rettigheder.

Disse principper har været hårdt tilkæmpede, og en vedtagelse af dette forslag vil være et nederlag for lejerne i Danmark.

Regeringen henviser som den eneste begrundelse til denne store ændring af dansk lejerbeskyttelse til, at ejendommen vil kunne sælges dyrere. Dette vil formentligt være tilfældet ved al privat udlejning, hvor salg af ejendom ikke er en gyldig opsigelsesgrund.

Det bemærkes endvidere, at der er tale om en potentielt meget stor persongruppe, der kan risikere at blive ramt af disse opsigelser, nemlig næsten 120.000 beboere, dog vil de, der er i den største risikogruppe, være beboere uden for arbejdsmarkedet, og med begrænset uddannelse (jf. forslaget til ny § 27 c i almenboligloven og s. 52f), som er i den største fare for at blive smidt ud, og som desuden vil have sværest ved at finde en ny passende bolig.

Vi antager, at forhold såsom (forældres) oprindelsesland ikke må indgå som grundlag for opsigelse eller tinglyste deklarationer på ejendomme jf. 27 c, stk. 1. Det antages endvidere, at det er forholdene på indgåelsestidspunktet, der er afgørende. 

Vi har spurgt vores internationale samarbejdspartner, International Union of Tenants (IUT) om de kender lignende eksempler på salg af almene boliger til private Investorer. De oplyser at de ikke kender til sådanne fortilfælde.

Lovforslaget anfører, at det er de almindelige regler for permanent genhusning, der gælder, hvis ejendommen bliver solgt. Det betyder, at lejeren har krav på at få ét tilbud om en anden bolig i samme kommune, der enten har lige så mange værelser som den tidligere bolig eller et værelse mere, end der er personer i husstanden.

Lejeren kan dog ikke stille krav til det, der normalt er det vigtigste parameter, nemlig husleje. Der er simpelthen ikke nogen regler herom.

Hvad hjælper det beboere, der i dag ikke har råd til at flytte fra Mjølnerparken, at blive tilbudt en genhusningsbolig til 14.000 kroner om måneden et andet sted i byen?

Såfremt der er et politisk ønske om at sprede beboerne, så mener LLO, at lejerne bør beboerne tilbydes frivillig genhusning til en bolig med samme husleje og forhold i stedet.

Det ville nok hjælpe på udspillet, hvis der også kom gulerod og ikke kun pisk til beboerne.

Om udvidet ophævelsesadgang.

Lovforslaget indebærer, at udlejere skal kunne ophæve lejere, der modtager en ubetinget fængselsdom for kriminelle handlinger, der begås i en radius af én kilometer fra den ejendom lejemålet er beliggende i. Dette kommer oveni regeringens forslag om dobbelt straflængde for forbrydelser begået i visse områder.

Denne regel skal ikke kun gælde i de udsatte boligområder, men for alle lejere i hele Danmark. Både lejerne der bor til privat udlejning og alment, det vil sige at ca. 41% af Danmarks befolkning bliver påvirket af forslaget.

Dette gælder også hvis et medlem af husstanden begår kriminalitet. Dette fremgår direkte af lovforslaget.

Det er nemt at forudse nogle meget uheldige konsekvenser ved forslaget:

Hvis en lejer bor på Østerbro, og begår dennes hjemmeboende søn kriminel handling (eksempelvis simpel vold) til en kamp i TeliaParken, så mister lejeren sin bolig. Dette sker dog ikke hvis han begår den samme handling til en udekamp i en anden by.

Endvidere kan den voldsramte kvinde risikere at miste sit hjem, fordi partneren er voldelig. For hvis den voldelige partner er en del af husstanden, så ryger hele familien ud.

Sådanne konsekvenser kan ikke være regeringens hensigt med lovforslaget, og vi håber derfor at denne del af lovforslaget ikke bliver en realitet. Det er desuden vanskeligt at se hvorfor det er nødvendigt i en parallelsamfundspakke, at omfatte alle landets lejere, som jo ikke alle sammen kan siges at bo i parallelsamfund.

LLO mener, at kriminalitet skal straffes med en strafferetlig sanktion. At tildele gerningsmanden yderligere sanktioner i form af ophævelse af vedkommendes lejemål, straffer lejere hårdere end beboere af andre boligformer.

Hvis de kriminelle handlinger har en direkte relation til ejendommen er der mulighed for at ophæve lejeren i forvejen, efter gældende ret.

Det må desuden ikke anses at være realistisk at man i den yderst begrænsede bevisførelse, der tillades i fogedretten vil kunne ske en tilstrækkelig prøvelse af, hvorvidt en ophævelse vil være i strid med en lejers menneskerettigheder.

LLO’s samlede vurdering af parallelsamfundspakken

I LLO mener vi, at det er godt, at regeringen tager problemerne i de udsatte boligområder alvorligt. Men mange af forslagene er noget, der allerede i dag adresseres i forskellige indsatser, projekter og omdannelsesbestræbelser med de almene lejere som vigtige og interesserede medspillere. Andre af forslagene vil medføre helt grundlæggende og alvorlige ændringer i lejernes rettigheder som vi kender dem i dag, både hvad angår opsigelsesbeskyttelsen og beboerdemokratiet. LLO finder disse ændringer uproportionale og (i bedste fald) uvirksomme i forhold til at bekæmpe parallelsamfund  (i værste fald, direkte skadelige i forhold til den erklærede hensigt)..

I LLO anerkender vi, at der er problemer i mange udsatte boligområder, men vi tror at problemerne i højere grad løses ved at have fokus på at skabe bedre liv og livskvalitet for de mennesker, der bor i områderne, for det er vel også det, det drejer sig om.

En bekæmpelse af parallelsamfund, bør dog ikke være et angreb på den almene boligsektor, eller Landsbyggefonden, og det er denne pakke. Dette er bedst belyst ved, at regeringen regner med at kunne spare over 9 milliarder imellem 2018-2030. Regeringen kan ikke spare udsatte boligområder væk. Hvis boligstandarden på sigt forringes, bliver det endnu vanskeligere at tiltrække ressourcestærke beboere til de udsatte boligområder.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd /Anders Svendsen

                                                                                                                                                                                             

 

Læs mere…
06-03-2018

Høringsforslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer

Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Sendt pr. e-mail til: Boliglov@tbst.dk

Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation til ”forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer”.

Sagsnr.:BO0301-00003

 

Vi takker for at have fået lovforslaget i høring.

Lovforslagets indhold:

Ifølge Regeringen er lovforslagets overordnede formål at forenkle byfornyelseslovens anvendelses- og støttemuligheder, således at loven tilpasses de bevillingsmæssige muligheder. Endvidere vil lovforslaget bidrage til større valgfrihed for den enkelte kommune. Forenklingen vil dermed øge decentraliseringen og gøre kommunernes handlerum mere smidigt og fleksibelt i forhold til ændrede bevillingsniveauer.

Forenkling af loven indebærer, at støttemuligheder og refusionsprocenter tilpasses, så der er lige muligheder for anvendelse af beslutningstyper og byfornyelsesinstrumenter uanset bystørrelse. Disse ændringer i byfornyelsesloven har til hensigt at bidrage til større valgfrihed, skabe lige valgmuligheder for alle kommuner og gøre reglerne enkle at anvende. Lovforslaget forenkler fordelingen af midler til byfornyelse i alle dele af landet, så der uddeles en ramme til hver kommune, som den enkelte kommune selv kan råde over. Dermed ophæves de tidligere delpuljer, der skulle ansøges separat om at få del i.

Lejernes Landsorganisations (LLO) kommentarer:

Vi har sympati for ønsket om regelforenkling, men vi mener, at det er uklart hvorledes man vil sørge for at imødekomme hensynene bag den nuværende regulering. Da det ikke findes i bemærkningerne til lovforslaget, må vi slutte at dette er af mindre betydning for Regeringen. 

Dette er uheldigt da hensigten bag mange af reglerne er at sikre at hele landet bliver tilgodeset, og i visse tilfælde at særlige tyndt befolkede områder har brug for en ekstra hjælpende hånd (ift. En øget refusionsgrad). Overlades dette til kommunernes skøn, kan man risikere at statens midler vil blive brugt uhensigtsmæssigt.

Det er LLO’s holdning at bygningsfornyelsen, må anses for værende vigtigere end områdefornyelse etc. Det er vores frygt at man ved den påtænkte regulering kan forestille sig at kommunerne vil benytte midlerne på oprettelse af torve og pladser i stedet for at afhjælpe forfaldne boliger i kommunen. Vi ønsker derfor at afhjælpning af brand- og sundhedsfarlige boliger gives førsteprioritet.

Det er vores erfaring som landsdækkende lejerorganisation, at der er store regionale forskelle på de problemer lejerne oplever i forskellige kommuner: I de største byer er der mange sager om lejens lovlighed, og i tyndere befolkede områder, er der store problemer med vedligeholdelsesefterslæb og skimmelsvamp.

Der er endvidere stor forskel på hvor tilbøjelige kommunerne er til at kondemnere sundhedsskadelige boliger. Desværre er der ofte et stort sammenfald imellem kommuner med mange kondemnable ejendomme, og en tilbageholdenhed med at kondemnere. Det betyder desværre at ens sager vurderes forskelligt, og dette er beklageligt. 

Der er formentligt en økonomisk årsag til disse forskellige vurderinger, og den foreslåede regulering, løser ikke dette problem.

Da den foreslåede regulering ikke stiller lejerne bedre, og da den ikke løser de afgørende spørgsmål om sundhedsfarlige boliger, kan Lejernes LO ikke støtte forslaget.

 

Med venlig hilsen


Lejernes Landsorganisation i Danmark
Anders Svendsen
Juridisk og politisk konsulent.
Cand.jur.

Reventlowsgade 14, 1651 København V
E-mail: asv@llo.dk
Mobil: +46 76 344 6922
www.llo.dk

 

Læs mere…
22-09-2017

Høringssvar vedr. forslag til lov om forbud mod forskelsbehandling på grund af handicap

Børne- og Socialministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

Ministeriets sagsnr. 2017-1186

Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring.

Lovforslaget forbyder forskelsbehandling på grund af handicap, men forbuddet undtager pligt til, at der foretages en ”rimelig tilpasning eller tilgængelighed”, jf. lovforslagets § 3.

Ved ”rimelig tilpasning” forstås, at ”tilbud og ydelser skal tilpasses, således at personer med handicap kan benytte tilbuddene eller have samme udbytte af ydelserne, som personer uden handicap”[1].

Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) ser overordnet set positivt på indførslen af et forbud imod diskrimination personer med handicap, men det er vores bekymring at den foreslåede lovgivning ikke vil opnå formålet. Især ikke for lejere med handicap.

Indledende bemærkninger.

Der er i Lejeloven allerede mulighed for at kommunen kan foretage tilpasninger af lejemål, jf. § 29,stk. 9:

[LL § 29, stk. 9]” Lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler mv. i det lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren. Lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere”

Der er således allerede mulighed for at foretage ændringer i det lejede, og fællesarealer.

Der opstår dog ofte problemer i forbindelse med større bygningsarbejder i ejendommen (både vedligeholdelses- og forbedringsarbejder), hvor lejere med handicap bliver ramt væsentligt hårdere end lejere uden handicap. Vi har samlet nogle eksempler på dette i det følgende, og forklaret hvorfor loven ikke er tilstrækkelig i sin nuværende form.

Situationer hvor personer med handicap oplever forskelsbehandling i lejeforhold.

Ombygningsarbejder – under byggeprocessen.

Ved større ombygningsarbejder er der ofte en begrænset adgang til at bruge ejendommen, som man tidligere har gjort. Det kan eksempelvis være, at badeværelset ikke kan benyttes i en længere periode, og udlejer indsætter bad- og toiletvogne i gården i stedet.

Det kan ligeledes være at en elevator ikke kan benyttes i en længere periode, og beboerne er henvist til at benytte trappen i stedet.

Under byggeprocessen kan der være behov for at tage særlige hensyn til beboere med handicap, men efter lejelovene gælder der ikke på nuværende tidspunkt en forpligtelse til dette. Et krav om rimelig tilpasning vil indebære en pligt til at udlejer foretog rimelig tilpasning, eksempelvis tog højde for bevægelseshandicap i forbindelse med etablering af et midlertidigt toilet/bad under byggeriet.

Gener under byggeriet vil normalt ikke udløse et lejenedslag, men være noget som lejeren skal tåle i en kortere periode, med mindre det lejede bliver decideret ubeboeligt[2]. I vurderingen af om en mangel gør det lejede ubeboeligt anvendes en ”objektiv” bedømmelse[3], der ikke tager hensyn til om lejemålet er beboeligt for den konkrete lejer, men i stedet om det ville være beboeligt for lejere uden handicap[4]. Disse gener kan dog medføre at boligen reelt bliver ubeboelig for personer med handicap.

Der er således ingen tvivl om, at disse lejere ikke vil kunne bo der, men de kan end ikke få sat deres leje ned, fordi en person uden handicap, godt ville kunne bo i lejemålet.

Dette er en urimelig retsstilling, som udgør forskelsbehandling på grund af handicap.

Hvis udlejer ikke får en pligt til at sørge for rimelig tilpasning, vil denne forskelsbehandling formentligt kunne fortsætte, og lovens hensigt vil ikke blive opfyldt.

Det bemærkes endvidere, at lejere i privat udlejning som udgangspunkt ikke har krav på genhusning i disse sager. På det almene område er der krav på genhusning under visse forhold. Denne retsstilling medvirker til at personer med handicap kan have svært ved at benytte den private udlejningssektor.

Ombygningsarbejder – efter arbejderne er færdiggjort.

Når arbejderne er færdiggjort, kan de i visse tilfælde medføre en lejestigning, særligt når arbejderne har medført en øget brugsværdi for lejeren[5].

Når man skal måle om et arbejde har haft en øget brugsværdi, tager man dog ikke udgangspunkt i brugsværdiforøgelsen for den enkelte lejer, men henviser i stedet til ”objektive” bedømmelser[6].

Dette medfører eksempelvis, at hvis et ældre handicapegnet køkken udskiftes med et nyt køkken, der ikke er handicapvenligt, kan dette medføre en lejestigning, uanset at lejeren ikke kan benytte det[7][8].

Lejeren har med andre ord ikke samme udbytte af forandringen i hans lejemål/ydelsen, som andre lejere, og efter den foreslåede regulering vil der stadig være mulighed for at gennemføre forbedringer, der reelt gør lejemålet ubrugeligt for den eksisterende lejer, fordi der ikke lægges op til at medtage et krav om rimelig tilpasning.

Det spiller ingen rolle om den oprindelige handicapvenlige indretning af lejemålet er finansieret ved brug af kommunale byfornyelsesmidler, og at kommunen i øvrigt vil blive nødt til at ændre de gennemførte arbejder umiddelbart efter, for at tilpasse køkkenet til lejerens behov[9]. Dette er rent kommunalt værdispild, som kommunen ikke kan undgå som følge af de nuværende regler.

Sammenfatning

Intentionen med lovgivning er god, men det er vanskeligt at se i hvilket omfang den vil gøre en forskel på flere punkter indenfor lejeretten. Det er vores vurdering, at retstillingen vil blive kraftigt forbedret såfremt man fjernede begrænsningerne rimelig tilpasning og tilgængelighed[10]. I modsat fald vil flere lejere med handicap fortsat skulle leve med at blive nægtet lejenedslag, genhusning eller en for lejer hensigtsmæssig ændring af lejemålet.

Vi henviser i øvrigt til høringssvar afgivet af Institut for menneskerettigheder.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

/Anders Svendsen

 

[1] Lovforslagets bemærkninger til § 3, s. 18.

[2] Lejeloven med Kommentarer, 1. udgave,2015 af Martin Birk, Claus Rohde og Marianne Kjær Stolt, (herefter:(Birk, Rohde, & Stolt, 2015))s. 202

[3] (Birk, Rohde, & Stolt, 2015)s. 203

[4] (Birk, Rohde, & Stolt, 2015) s. 203 Her nævnes astmatikere som eksempel.

[5] Jf. princippet i LL § 58

[6] (Birk, Rohde, & Stolt, 2015) s. 538, her nævnes handicap direkte.

[7] Se Retten på Frederiksbergs dom af 10. juli 2017 sag nr. BS G-1644/2015 (utrykt).

[8] Sagen er refereret i Politiken 10. februar under overskriften ”Han fik nyt køkken og huslejestigning – men kan ikke lave mad.” http://politiken.dk/indland/art5827624/Han-fik-nyt-k%C3%B8kken-og-huslejestigning-%E2%80%93-men-kan-ikke-l%C3%A6ngere-lave-mad

[9] Jf. LL § 29, stk. 9

[10] Jf. lovforslagets § 3

Læs mere…
11-08-2017

Høringssvar – Lejernes Landsorganisation i Danmark – friplejeboliger

Vi takker for at have fået lovforslaget ” Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler)” i høring.

Lovudkastet indeholder en ændring af den retlige status for hovelejekontrakten ved drift af friplejeboliger i lejede lokaler, således at sådanne lejekontrakter fremover vil være omfattet af erhvervslejeloven.

Vi noterer os, at forslaget alene har betydning for retsforholdet imellem bygningens ejer og indehaveren af friplejeboligvirksomheden. Beboerens retsstilling er derfor uændret, og de mange forringelser af lejerens almindelige retstilling (jf. friplejeboliglovens § 34), er uændrede. Det er beklageligt, at man ønsker at fastholde de mange undtagelser fra lejelovens udgangspunkt, uanset at denne lovændring ikke forringer dette.

Den forventelige konsekvens ved en overgang fra en reguleret leje, til en der baseret på markedsleje efter erhvervslejeloven, må være at lejen må antages at blive højere. Udlejer har således en interesse i at leje ud til friplejeboliger fremfor direkte til beboelseslejere. Man kan frygte, at udlejer vil være mindre tilbøjelig til at leje beboelseslejemål ud til lejere, og at udbuddet af almindelige lejeboliger bliver mindre.

Samlet set ser forslaget ud til at medføre en højere leje i hovedlejeforholdet, samt en mulighed for at udlejer kan leje ud på mere gunstige vilkår til særlige lejere. Vi kan af disse årsager ikke støtte lovforslaget.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

Læs mere…
1 2 3 4 5  >

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser