Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

23-08-2018

Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation (LLO) til "Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje (initiativer der modvirker parallelsamfund)"

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Ministeriets j.nr. BO100-00385

Sendt pr. e-mail til almenbolig@tbst.dk

København 22/08/2018

 

Tak for fremsendelse af ovennævnte lovforslag til høring. LLO skal hermed give sin vurdering af forslaget.

LLO mener helt overordnet, at aftaleparternes fokus på at bekæmpe problemerne i udsatte boligområder er både nødvendig og helt rigtig. Det er afgørende for LLO, at alle borgere kan føle sig trygge i deres hjem og boligområde, uanset hvor og under hvilke ejerformer de bor. Det er således godt, at der gøres noget for beboernes tryghed, fx ved at holde hårde kriminelle ude af områderne.

Det nuværende forslag ændrer på flere områder det første udkast til initiativer, der modvirker parallelsamfund. Det er LLO’s opfattelse at det nuværende forslag samlet set har været en forbedring i forhold til det første udkast. Vi vil særligt fremhæve, at det er positivt at forringelsen af ydelsesstøtten blev taget af bordet. Når dette er sagt, så er forslaget efter vores opfattelse stadigvæk en forringelse i forhold til loven som den ser ud nu.

Vi må derfor fastholde at mange af de tiltag, der er en del af lovpakken, efter vores vurdering næppe egnet til at opnå formålet med pakken, men vil alene gøre det mindre attraktiv at være lejer i landets almene boliger.

Forslagets problemdefinition er ændret siden første udkast, da det blandt andet fremgår at: ”Ghettoområder bliver således en delmængde af de udsatte boligområder. Med afgrænsningen sættes der fokus på, at den helt centrale udfordring [vor fremhævning] i ghettoområderne er manglende integration af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande.” *1

Dog er påstanden om, at den almene boligsektor er selve problemet ift. parallelsamfund gentaget. Denne vurdering er efter LLO’s mening helt forkert og endvidere meget svagt begrundet. Begrundelsen er uændret fra første udkast: Det vurderes at en væsentlig årsag til, at et ghettoområde er opstået, er den ensidige boligsammensætning med et meget stort antal almene familieboliger i boligområdet”. *2

LLO finder det ikke godtgjort, at det er selve ejerformen og/eller antallet af familieboliger der er et problem i sig selv. BL har tidligere påpeget, at der er over 7000 almene afdelinger i Danmark, hvoraf kun denne meget begrænsede del, der synes at have problemer med parallelsamfund.

At sige at det er de almene lejeres boliger, der gør at der er parallelsamfund i Danmark, er ikke korrekt, og er manglende respekt overfor landets almene lejere.

LLO kan derfor ikke støtte lovforslaget.

Vi vil i det følgende gennemgå lovforslaget i forslagets egen kronologi og afslutte med vores samlede kommentarer

 

1.Ny definition af udsatte boligområder og ghettoområder

Det er for LLO at se ikke fornuftigt, at der lægges op til at ændre de såkaldte ”ghettokriterier” for tredje gang siden 2010. Det er dog mere alvorligt at kriterierne nu kan føre til mere alvorlige konsekvenser end tidligere (herunder eksempelvis nedrivning eller salg uden beboernes samtykke).

De skærpede konsekvenser indføres desuden reelt med tilbagevirkende kraft, da man ændrer kriterierne og derefter lægger boligafdelingernes forhold efter de nye kriterier og ikke de daværende til grund. Dette er ikke fordrende for at boligafdelingen vil kunne tilpasse sig (og dermed undgå nedrivning etc.) de nye kriterier. Såfremt der indføres nye kriterier, bør disse gælde for fremtiden.

Selve definitionen også påregnes at give problemer for boligselskaberne og for beboerne:

Det er for det første problematisk for beboerne imellem at naboens oprindelsesland har betydning for om området kan klassificeres som en ”ghetto” og dermed at lejeren kan blive boende i sin bolig. Man kan spørge hvordan vil det påvirke naboskabet, at en nabo fra et ikke vestligt land flytter ind, hvis et boligområde i forvejen er et udsat område?

Dette kan ikke undgå at give interne spændinger i afdelingen, og dette på trods af at vores eget eller vores forældres oprindelsesland er forhold udenfor vores egen kontrol.

Det er ikke rimeligt, at der skal ses skævt til lejere med ikke vestlig baggrund, fordi deres blotte tilstedeværelse kan have store betydning for om afdelingen skal rives ned, sælges eller på anden måde omdannes.

Dernæst vil definitionen være problematisk for boligorganisationerne, som har til opgave at ændre beboersammensætningen, da de ikke må diskriminere på baggrund af race og etnicitet. Samtidigt ved de, at såfremt beboersammensætningen ikke ændres, kan ejendommen i yderste konsekvens eksproprieres:

Får en lejer med ikke vestlig baggrund boligen, hvis det dermed vil betyde at (dele af boligområdet) skal omdannes? Eller får han lov af blive boende efter et delvist salg af afdelingen til private investorer?

Andre parametre end etnicitet kan der naturligvis tages højde for (tilknytning til arbejdsmarkedet etc.) ved udlejning af boligerne, men afdelingerne kan reelt risikere at blive revet ned som følge af kriterier, som de ikke selv må lægge vægt på. De stilles derfor i en umulig situation, hvis de ønsker at ændre på netop oprindelseslandskriteriet ift. beboersammensætningen.

Endeligt vil vi igen opfordre til ikke at benytte ordvalget ”ghetto”. Udtrykket er nedsættende og det er er enestående i international sammenhæng, at omtale et boligområde på en sådan måde i officiel sammenhæng. Vi ønsker at ordvalget ændres og at der vises en større respekt for beboerne.

 

2.Initiativer til udvikling af ghettoområder

Dette nye forslag, indeholder desværre den meget uheldige 40%-regel, om end denne regel gives en ”ventil”, således at der under særlige omstændigheder kan dispenseres fra reglen.

Reglen medfører at afdelinger, der har været på ”ghettolisten” i 4 år skal lave en plan for hvordan man kommer ned på maksimalt 40% almene familieboliger inden 2030.

I LLO mener vi ikke, at man løser integrationspolitiske udfordringer ved at omdanne almene boliger.

Hvis de såkaldte ghettoområders ”helt centrale udfordring” er ”integration af indvandrere og efterkommere fra ikkevestlige lande” *3, så virker det mærkværdigt at løse denne udfordring ved at rive boliger ned, sælge dem til private investorer eller på anden vis omdanne disse.

Vi hæfter os endvidere ved, at det i forslaget antages at 11.000 familieboliger forsvinder, som følge af denne regel.

Forslaget indeholder ikke forslag om at bygge 11.000 nye boliger i nærområderne til de lejere, der rammes af forslaget, det angives alene at boligselskabet kan anvende en del af nettoprovenuet ved omdannelse af boligområdet til grundkøb andre steder. Det fremgår dog ikke hvor mange nye boliger det antages at dette tiltag vil medføre. Det må antages ikke at være i samme størrelsesorden som det antal boliger, der forsvinder.

Det er vores opfattelse at ”ventilen”, de tre kumulative betingelser er for specifikke til at have andet end meget beskeden betydning for 40% reglen.

 

3.Afvikling af ghettoområder

Forslaget fastholder muligheden for at en almen boligafdelingen kan gives et såkaldt ”Afviklingspåbud” *4, såfremt boligselskaberne ikke kan eller vil gennemføre tiltag, der tager afdelingen af den såkaldte ”ghettoliste”.

I LLO finder vi det meget ekstraordinært at ekspropriere, fordi man finder beboersammensætning uhensigtsmæssig. Tiltaget er i strid med den beboerdemokratiske tanke om, at beboerne har blot en grad af selvbestemmelse over deres egen bolig.

Dette lovforslag henviser flere steder til at give organisationsbestyrelserne yderligere muligheder for at gennemføre de tiltag de selv finder nødvendige for at undgå at blive klassificeret som et ”udsat boligområde” eller en ”ghetto”.

Det påpeges ved samme lejlighed, at lejerne i boligselskabet har bestemmende indflydelse i organisationsbestyrelsen, og lejerne derfor stadigvæk har det sidste ord.

Reelt har lejerne dog ikke det sidste ord. Hvis Folketinget (reelt ministeriet) alligevel kan vride armen om på organisationsbestyrelsen, og organisationsbestyrelsen kan vride armen om på afdelingen, er det reelt ministeriet, der bestemmer.

Hvis et boligområde skal afvikles, så sker det ved lov og med fuld kompensation.

Staten overtager pligten til genhusning og dette er tænkt som ved Almenlejelovens § 86. Dette betyder reelt at lejerne skal tilbydes en anden bolig i kommunen, der enten har det samme antal beboelsesrum som den nuværende eller har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer *5.

Lejerne skal derfor stadigvæk flytte, måske til et helt andet sted i kommunen, og kan få dækket sine flytteudgifter. Det er alene boligselskabet, der modtager den eventuelt økonomiske kompensation.

Det er vores opfattelse, at det lejerne mister, når statens eksproprierer, er mere end en ret til at bo i en hvilken som helst almen bolig i kommunen og flyttehjælp. De mister et hjem, og det bør de få en rimelig økonomisk kompensation for.

 

4.Afkald på tillægskøbesum

Tillægskøbesummen *6 er til at give et retvisende billede af markedsværdien. Det foreslås at kommunen kan se bort fra dette beløb ved salg til private og dermed sælge under markedsværdien.

Det er ikke vores opfattelse at private udlejere behøver et sådan subsidium, og denne mulighed vil formentligt blive brugt til at få en kommune til at sælge billigere, til ugunst for kommunernes økonomi.

 

5.Udvidelse af boligorganisationernes mulighed for at gennemføre indsatser mod parallelsamfund uden afdelingens godkendelse

Det foreslås, at organisationsbestyrelsens muligheder for at overtrumfe afdelingen udvides til at omfatte indsatser imod parallelsamfund og ”forebyggende indsatser”.

Ordningen medfører, at lejerne får mindre indflydelse på deres egne boligforhold. En stor del af afdelingens fremtid og selvbestemmelse er således ikke længere hos beboeren. Dette gælder også helt afgørende spørgsmål om omdannelse, nedrivning etc.

Det er LLO’s holdning, at beboerne skal kunne bestemme over deres bolig og hjem, og herunder over, hvilke projekter, der skal iværksættes for at gøre boligområdet mere attraktivt.

Hvis beboerne ikke må bestemme, om de vil sælge eller renovere deres egen ejendom, så er der ikke meget tilbage af beboerdemokratiet, der så de facto sættes ude af spil.

LLO er derfor imod denne bemyndigelse til organisationsbestyrelserne og mener, at lejerne skal have det sidste ord også i disse sager, og dermed indflydelse på så vigtige beslutninger, der vedrører eget hjem.

Vi finder det ligeledes kritisabelt at de ”forebyggende indsatser” ikke er defineret skarpere. Såfremt det antages, at en forebyggende indsats kan være ethvert tiltag, som organisationen skønner, vil gøre afdelingen mere attraktiv, vil en afdelingsbestyrelse reelt ikke kunne modsætte sig.

Som nævnt i afsnit 3, kan en beboer på et afdelingsmøde reelt blive magtesløs. Hvis beboeren ved, at hun bliver overtrumfet af boligselskabet, hvis hun siger nej, og hun ved at, hvis organisationsbestyrelsen siger nej, bliver de overtrumfet af ministeriet, hvorfor skulle hun så overhovedet stemme?

 

6.Skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler

Forslaget vil gøre det obligatorisk for boligselskaber i udsatte områder at benytte ”fleksibel udlejning” ved tildeling af boliger efter venteliste. Endvidere må kommunen ikke anvise nye lejere som ikke opfylder ”fleksibel udlejning” kriterierne.

Som det blandt andet er påpeget af BL, benyttes disse muligheder allerede i samarbejde med boligorganisationerne og kommunerne, og det er ikke nødvendigt at vedtage ny lovgivning herom.

Det er dog relevant at spørge, hvad der kommer til at ske med ventelisterne for landets almene lejere, hvis flere boligafdelinger bliver lukket land?

Som følge af 40%-reglen må det påregnes at flere boligselskaber og kommuner vil forsøge at ændre beboersammensætningen ved at lave forebyggende indsatser, og i større grad benytte fleksibel udlejning.

Jo flere afdelinger, der benytter fleksibel udlejning, jo vanskeligere bliver det for de lejere, der ikke opfylder kriterierne at kunne skrive sig op til en almen bolig.

Disse lejere bliver henvist til at skrive sig op til andre boliger, der ikke har fleksibel udlejning, og disse afdelinger vil derfor opleve længere ventelister.

I LLO finder vi, at det er den almene afdeling, selv der skal bestemme, men Folketinget bør under alle omstændigheder undersøge effekterne af yderligere brug af fleksibel udlejning for ventelisterne i den almene sektor.

For LLO at se ville det være langt mere ønskværdigt at løse ventelisteproblemerne ved at bygge flere almene boliger og ved at åbne det private lejemarked op for lav- og mellemindkomstgrupperne (ved afskaffelse af muligheden for at fastsætte lejen efter det lejedes værdi, ved gennemgribende renoveringer *7).

Vi ønsker med andre ord, at lejerne får flere boliger at flytte ind i, fremfor at springe visse lejere over i køen.

 

7.Ophævelse af lejekontrakt på grund af kriminalitet

Lovforslaget indebærer, at udlejere skal kunne ophæve lejere, der modtager en ubetinget fængselsdom *8 for visse kriminelle handlinger, der begås i en radius af én kilometer fra den ejendom lejemålet er beliggende i. Dette kommer oveni regeringens forslag om dobbelt straflængde for forbrydelser begået i visse områder.

Denne regel skal ikke kun gælde i de udsatte boligområder, men for alle lejere i hele Danmark. Både lejerne der bor til privat udlejning og alment, det vil sige at ca. 41% af Danmarks befolkning bliver påvirket af forslaget.

Dette gælder også hvis et medlem af husstanden begår kriminalitet. Dette fremgår direkte af lovforslaget.

Det er nemt at forudse nogle meget uheldige konsekvenser ved forslaget:

Hvis en lejer bor på Østerbro, og begår dennes hjemmeboende søn kriminel handling (eksempelvis simpel vold) til en kamp i TeliaParken, så mister lejeren sin bolig. Dette sker dog ikke hvis han begår den samme handling til en udekamp i en anden by.

Endvidere kan den voldsramte kvinde risikere at miste sit hjem, fordi partneren er voldelig. For hvis den voldelige partner er en del af husstanden, så ryger hele familien ud.

Sådanne konsekvenser kan ikke være aftaleparternes hensigt med lovforslaget, og vi håber derfor at denne del af lovforslaget ikke bliver en realitet. Det er desuden vanskeligt at se hvorfor det er nødvendigt i en parallelsamfundspakke, at omfatte alle landets lejere, som jo ikke alle sammen kan siges at bo i parallelsamfund.

LLO mener, at kriminalitet skal straffes med en strafferetlig sanktion. At tildele gerningsmanden yderligere sanktioner i form af ophævelse af vedkommendes lejemål, straffer lejere hårdere end beboere af andre boligformer.

Hvis de kriminelle handlinger har en direkte relation til ejendommen, er der mulighed for at ophæve lejeren i forvejen, efter gældende ret.

Det må desuden ikke anses at være realistisk at man i den yderst begrænsede bevisførelse, der tillades i fogedretten, vil kunne ske en tilstrækkelig prøvelse af, hvorvidt en ophævelse vil være i strid med en lejers menneskerettigheder. Såfremt noget sådan skulle kunne lade sig gøre, må fogedretterne tilføjes yderligere træning og de nødvendige ressourcer, da menneskeretlige vurderinger adskiller sig fra fogedrettens normale arbejdsopgaver.

 

8.Videregivelse af oplysninger om kriminalitet

LLO kan acceptere dette forslag i det omfang der er tale om kriminalitet, der udgør eller har udgjort en fare for ejendommens øvrige beboere. Ordningen må dog ikke misbruges, til at omfatte andre forhold der er uden indflydelse på lejeren eller de øvrige beboeres boligsituation, hvorfor spørgsmålet bør begrænses til netop ovennævnte forhold.

 

9.Afhændelse og nedrivning af ejendomme omfattende almene boliger

LLO er imod at almene familieboliger skal sælges til private investorer, og at dette skulle udgøre en lovlig opsigelsesgrund.

Der er tale om en total lejeretlig nyskabelse, som eksempelvis ikke findes i den private lejeret, hvor udlejers salg ikke kan retfærdiggøre salg af lejers bolig.

Forslaget om at lade almene lejere opsige for at opnå en højere salgspris (som nævnt i vores tidligere høringssvar) uden internationalt sidestykke.

Der er for LLO at se ingen som helst fordel for beboerne ved at overgå fra at være almen lejer til lejer i privat udlejning, hvor beboerindflydelsen er mere begrænset, og hvor der udover drift og vedligeholdelse, også skal genereres et egentligt overskud (en profit) til ejer.

Det må påregnes at dyre private lejemål afløser betalelige almene lejemål. Dette begrundes med, at udlejer vil kunne foretage en gennemgribende modernisering af de solgte lejemål lejen vil derefter fastsættes efter det lejedes værdi *9.

 

10.Anvendelse af nettoprovenu til tilskud til grundkøb

En ændring fra det forrige forslag, er at hvis en almen bolig bliver solgt, vil boligselskabet kunne bruge dette beløb til grundkøb, med henblik på at etablere nye almene boliger på steder, der har høje grundpriser.

LLO finder i situationen, er en fornuftig brug af et nettoprovenu, idet vi dog understreger, at vi er imod salg af almene boliger (se afsnit 8).

 

11.Ommærkning af almene familieboliger til ungdomsboliger

LLO anerkender, at det kan være nødvendigt for boliger at skifte status, såfremt der i visse områder overskud af visse boligtyper og mangel på andre. eksempelvis ungdomsboliger.

Ommærkning i tilfælde, hvor der ikke er overskud af en bestemt boligtype, f.eks. betalelige familieboliger, er dog ikke en acceptabel.

Et sådan tiltag vil dog oftest kræve oprettelse af nye boliger. Dette gælder særligt, hvis der er tale om et geografisk område med bolignød, da familien fra familieboligen, stadigvæk har brug for et sted at bo.

 

12.Fastsættelse af udlejningskriterier i forbindelse med afhændelse af en almen boligorganisationsejendom

LLO er som nævnt imod salg af almene boliger til private (afsnit 8) og skal endvidere gøre opmærksom på at såfremt boligerne bliver solgt og derefter gennemgribende renoveret, så vil de beboergrupper, som man ønsker skal fraflytte området, alligevel ikke have råd til at leje boligerne.

 

LLO’s samlede vurdering af lovforslaget

I LLO mener vi, at det er godt, at aftaleparterne tager problemerne i de udsatte boligområder alvorligt. Men mange af forslagene er noget, der allerede i dag adresseres i forskellige indsatser, projekter og omdannelsesbestræbelser med de almene lejere som vigtige og interesserede medspillere.

Forslaget er ændret på flere områder siden det første udkast, og må ses som en forbedring i forhold til det oprindeligt fremlagte. Forslaget er dog fortsat en alvorlig forringelse af lejernes vilkår i forhold til den nuværende lovgivning.

Der er stadigvæk lagt op til at gennemføre helt grundlæggende og alvorlige ændringer i lejernes rettigheder og i den almene boligform, herunder særligt beboerdemokratiet. Man prøver stadigvæk at rive (gode) boliger ned for at løse integrationspolitiske og sociale problemer.

LLO finder derfor, at disse ændringer er uproportionale og (i bedste fald) uvirksomme i forhold til at bekæmpe parallelsamfund  (i værste fald, direkte skadelige i forhold til den erklærede hensigt).

Det er desuden stadigvæk ukendt hvilke konsekvenser forslagene vil have for den øvrige almene sektor, som formentligt vil opleve et endnu større pres. Dette pres skal fjernes ved at give beboerne mulighed for at flytte ind i andre nye almene boliger, eller ved at fjerne de regler, der gør det private udlejningsmarked for dyrt for lav- og mellemindkomstgrupperne, der hvor bolignøden er størst.

I LLO anerkender vi, at der er problemer i mange udsatte boligområder, men vi tror at problemerne i højere grad løses ved at have fokus på at skabe bedre liv og livskvalitet for de mennesker, der bor i områderne.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd                                                                                                                          /Anders Svendsen

 

 

*1 Forslagets s. 16

*2 Forslagets s. 17

*3 Forslagets s. 16

*4 ”Ved afvikling forstås, at området afvikles som alment boligområde f.eks. ved afhændelse af bygninger til private investorer, afhændelse af arealer, ombygning med henblik på afhændelse, afhændelse med henblik på anvendelse som ejerboliger eller private udlejningsboliger, nedrivning af boliger m.v.”

*5 ALL § 86, stk. 2, 1.-4. pkt.: ”Har udlejeren efter stk. 1 besluttet, at genhusningen skal være permanent, skal udlejeren opsige lejeren. Udlejeren skal herefter uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden bolig i kommunen. Boligen skal være af passende størrelse, beliggenhed og kvalitet og med passende udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig”

*6 Tillægskøbesum er et beløb, som kommunen opkræver, hvis ejendommen udnyttes mere eller til et andet formål end forudsat ved den oprindelige afhændelse. Beløbet svarer til markedsprisen for den øgede anvendelse.

*7 Afskaffelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2

*8 Eller anden ubetinget frihedsstraf.

*9 jf. BRL § 5, stk.2.

Tilbage

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser