Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

01-04-2018

Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation (LLO) til ”Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje (initiativer der modvirker parallelsamfund)”

 

København 30/03/2018

Tak for fremsendelse af ovennævnte lovforslag til høring, LLO skal hermed give sin vurdering af forslaget.

LLO mener helt overordnet, at regeringens fokus på at bekæmpe problemerne i udsatte boligområder er både nødvendig og helt rigtig. Det er afgørende for LLO, at alle borgere kan føle sig trygge i deres hjem og boligområde, uanset hvor og under hvilke ejerformer de bor. Det er således godt, at der gøres noget for beboernes tryghed, fx ved at holde hårde kriminelle ude af områderne.

Mange af de tiltag, der er en del af lovpakken, er efter vores vurdering næppe egnet til at opnå formålet med pakken, men vil alene gøre det mindre attraktiv at være lejer i landets almene boliger.

Forslagets problemdefinition af den almene boligsektor som værende selve problemet, er efter LLOs vurdering helt forkert og endvidere meget svagt begrundet. Som et eksempel på dette, kan nævnes forslagets side 16, hvor der står: ”Det vurderes at en væsentlig årsag til, at et ghettoområde er opstået, er den ensidige boligsammensætning med et meget stort antal almene familieboliger i boligområdet”.

LLO finder det ikke godtgjort, at det er selve ejerformen og/eller antallet af familieboliger der er et problem i sig selv.

Vi vil i det følgende fokusere på de dele af forslaget, der specifikt og direkte har med boligpolitik at gøre, og henvise f.eks. spørgsmål vedrørende kriminalitetsbekæmpelse til høringssvar afgivet af andre høringsberettigede, f.eks. Det Kriminalpræventive Råd, eller spørgsmål om f.eks.  de menneskeretlige aspekter til høringssvar fra Institut for Menneskerettigheder.

I LLO vil vi derfor i det følgende fokusere på fire punkter, der af os anses som væsentlige:

  1. Salg af almene boliger til private
  2. Indskrænkning af beboerdemokratiet
  3. Finansiering af forslaget herunder forringelse af ydelsesstøtten
  4. Forringelse af beboernes tryghed og rettigheder som lejere.

 

1. Salg af almene boliger til private

LLO er imod salg af almene boliger til private, også efter almenlovens nuværende regler.

Der er for LLO at se ingen som helst fordel for beboerne ved at overgå fra at være almen lejer til lejer i privat udlejning, hvor beboerindflydelsen er langt mere begrænset, og hvor der udover drift og vedligeholdelse, også skal genereres et egentligt overskud (en profit) til ejer.

Da der lægges op til, at lejer skal kunne opsiges som følge af salg (se også punkt 4 i dette høringssvar), vil lejemålene som udgangspunkt kunne moderniseres efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og dermed væsentligt forhøje huslejen for de berørte boliger.

At disse boliger derved bliver dyrere er alene til gavn for de private udlejere – ikke lejerne, og det vil ikke biddrage positivt på lav- og mellemindkomsters, eller singlers mulighed for at bosætte i de større byer i Danmark.

2. Indskrænkning af beboerdemokratiet

Der lægges i lovforslaget op, at andre end boligafdelingen selv, skal kunne bestemme om afdelingen eller dele heraf skal sælges eller nedrives. Det er vores holdning, at beboerne skal kunne bestemme over deres bolig og hjem, og herunder over, hvilke projekter, der skal iværksættes for at gøre boligområdet mere attraktivt.

LLO finder det særligt betænkeligt, at lovforslaget lægger op til, at give ministeren mulighed for at gennemføre vidtrækkende beslutninger hen over hovedet på lejerne, både i de konkrete afdelingsbestyrelser og organisationsbestyrelserne.

Hvis beboerne ikke må bestemme, om de vil sælge eller renovere deres egen ejendom, så er der ikke meget tilbage af beboerdemokratiet, der så de facto sættes ude af spil.

LLO er derfor imod denne bemyndigelse til ministeren og mener, at lejerne skal have det sidste ord i disse sager, og dermed indflydelse på så vigtige beslutninger, der vedrører eget hjem.

LLO mener desuden, at boligorganisationerne og boligafdelingerne, der i sidste instans bør afgøre hvilke ventelistekriterier, der skal gælde for de enkelte afdelinger og boligområder.

3. Finansiering af forslaget herunder forringelse af ydelsesstøtten

Grundlæggende mener LLO, at parallelsamfundsproblemerne er samfundsproblemer, der derfor må løftes af hele samfundet.

Regeringen har foreslået at ca. 12 mia. øremærkes til arbejder i de 57 boligområder, som regeringen kalder ”udsatte”.

Dette gør at de øvrige projekter i fonden, må vente længere tid på at få gennemført nødvendige arbejder på boligen.

Kan de ikke vente (f.eks. ved ejendomme angrebet af skimmelsvamp), så må lejerne betale en højere husleje, også selvom de allerede har betalt ind til Landsbyggefonden over huslejen.

LLO henviser i denne forbindelse til Boligselskabers Landsforenings høringssvar herom.

Det er ikke acceptabelt at udskyde nødvendige renoveringer på denne måde. Ønsker regeringen at der skal laves en større indsats for at gøre de berørte områder mere attraktive, må finansiering ske ved statens midler.

Endvidere lægges der op til at inddrage 13 mia. kr. i perioden 2019-2045 ved at standse statens ydelsesstøtte til opførelse af nye almene boliger, endda med tilbagevirkende kraft for årene 2007-2014. Dette tiltag er dybt bekymrende og det kan ikke undgå at få store konsekvenser for både de almene boligers renoveringsstandard og muligheden for at fastholde en fornuftig og betalelig husleje i de almene boliger.

LLO finder det svært at finde den saglige og faglige begrundelse for, at staten reducerer i ydelsesstøtten, bortset fra, at staten naturligvis på denne måde forbedrer sit råderum med ca. 500-900 mio. om året, en forbedring vi har yderst vanskeligt ved at forstå skal ske på lejernes bekostning.

Dette er hverken rimeligt eller sagligt begrundet, når man påtænker at midlerne i Landsbyggefonden kommer fra lejernes egen opsparing og anvendes til at opretholde en fornuftig boligstandard for de almene lejere – også i de udsatte boligområder.

Dette må endvidere anses som værende ekspropriation, og regeringens eneste begrundelse for at dette ikke er tilfældet, at Landsbyggefonden er en selvejende institution indenfor den offentlige forvaltning. Med den begrundelse kunne lovgivningsmagten tømme Landsbyggefonden i morgen, uden at dette skulle være et problem. Det er tvivlsomt om denne vurdering vil blive delt af domstolene.

4. Forringelse af beboernes tryghed og rettigheder

I det følgende vil der blive fokuseret på udvidelsen af hhv. opsigelse og ophævelsesadgang.

Opsigelse af lejer ved salg af ejendommen

Regeringens forslag lægger op til, at lejerne skal kunne opsiges, hvis en privat investor ønsker at købe en almene boligafdeling.

Dermed bryder forslaget med alt, hvad der er og hidtil har været bærende principper i dansk lejeret, nemlig tryghed, forankret i en stærk opsigelsesbeskyttelse for den enkelte lejer, og som et fundament for alle lejerens øvrige rettigheder.

Disse principper har været hårdt tilkæmpede, og en vedtagelse af dette forslag vil være et nederlag for lejerne i Danmark.

Regeringen henviser som den eneste begrundelse til denne store ændring af dansk lejerbeskyttelse til, at ejendommen vil kunne sælges dyrere. Dette vil formentligt være tilfældet ved al privat udlejning, hvor salg af ejendom ikke er en gyldig opsigelsesgrund.

Det bemærkes endvidere, at der er tale om en potentielt meget stor persongruppe, der kan risikere at blive ramt af disse opsigelser, nemlig næsten 120.000 beboere, dog vil de, der er i den største risikogruppe, være beboere uden for arbejdsmarkedet, og med begrænset uddannelse (jf. forslaget til ny § 27 c i almenboligloven og s. 52f), som er i den største fare for at blive smidt ud, og som desuden vil have sværest ved at finde en ny passende bolig.

Vi antager, at forhold såsom (forældres) oprindelsesland ikke må indgå som grundlag for opsigelse eller tinglyste deklarationer på ejendomme jf. 27 c, stk. 1. Det antages endvidere, at det er forholdene på indgåelsestidspunktet, der er afgørende. 

Vi har spurgt vores internationale samarbejdspartner, International Union of Tenants (IUT) om de kender lignende eksempler på salg af almene boliger til private Investorer. De oplyser at de ikke kender til sådanne fortilfælde.

Lovforslaget anfører, at det er de almindelige regler for permanent genhusning, der gælder, hvis ejendommen bliver solgt. Det betyder, at lejeren har krav på at få ét tilbud om en anden bolig i samme kommune, der enten har lige så mange værelser som den tidligere bolig eller et værelse mere, end der er personer i husstanden.

Lejeren kan dog ikke stille krav til det, der normalt er det vigtigste parameter, nemlig husleje. Der er simpelthen ikke nogen regler herom.

Hvad hjælper det beboere, der i dag ikke har råd til at flytte fra Mjølnerparken, at blive tilbudt en genhusningsbolig til 14.000 kroner om måneden et andet sted i byen?

Såfremt der er et politisk ønske om at sprede beboerne, så mener LLO, at lejerne bør beboerne tilbydes frivillig genhusning til en bolig med samme husleje og forhold i stedet.

Det ville nok hjælpe på udspillet, hvis der også kom gulerod og ikke kun pisk til beboerne.

Om udvidet ophævelsesadgang.

Lovforslaget indebærer, at udlejere skal kunne ophæve lejere, der modtager en ubetinget fængselsdom for kriminelle handlinger, der begås i en radius af én kilometer fra den ejendom lejemålet er beliggende i. Dette kommer oveni regeringens forslag om dobbelt straflængde for forbrydelser begået i visse områder.

Denne regel skal ikke kun gælde i de udsatte boligområder, men for alle lejere i hele Danmark. Både lejerne der bor til privat udlejning og alment, det vil sige at ca. 41% af Danmarks befolkning bliver påvirket af forslaget.

Dette gælder også hvis et medlem af husstanden begår kriminalitet. Dette fremgår direkte af lovforslaget.

Det er nemt at forudse nogle meget uheldige konsekvenser ved forslaget:

Hvis en lejer bor på Østerbro, og begår dennes hjemmeboende søn kriminel handling (eksempelvis simpel vold) til en kamp i TeliaParken, så mister lejeren sin bolig. Dette sker dog ikke hvis han begår den samme handling til en udekamp i en anden by.

Endvidere kan den voldsramte kvinde risikere at miste sit hjem, fordi partneren er voldelig. For hvis den voldelige partner er en del af husstanden, så ryger hele familien ud.

Sådanne konsekvenser kan ikke være regeringens hensigt med lovforslaget, og vi håber derfor at denne del af lovforslaget ikke bliver en realitet. Det er desuden vanskeligt at se hvorfor det er nødvendigt i en parallelsamfundspakke, at omfatte alle landets lejere, som jo ikke alle sammen kan siges at bo i parallelsamfund.

LLO mener, at kriminalitet skal straffes med en strafferetlig sanktion. At tildele gerningsmanden yderligere sanktioner i form af ophævelse af vedkommendes lejemål, straffer lejere hårdere end beboere af andre boligformer.

Hvis de kriminelle handlinger har en direkte relation til ejendommen er der mulighed for at ophæve lejeren i forvejen, efter gældende ret.

Det må desuden ikke anses at være realistisk at man i den yderst begrænsede bevisførelse, der tillades i fogedretten vil kunne ske en tilstrækkelig prøvelse af, hvorvidt en ophævelse vil være i strid med en lejers menneskerettigheder.

LLO’s samlede vurdering af parallelsamfundspakken

I LLO mener vi, at det er godt, at regeringen tager problemerne i de udsatte boligområder alvorligt. Men mange af forslagene er noget, der allerede i dag adresseres i forskellige indsatser, projekter og omdannelsesbestræbelser med de almene lejere som vigtige og interesserede medspillere. Andre af forslagene vil medføre helt grundlæggende og alvorlige ændringer i lejernes rettigheder som vi kender dem i dag, både hvad angår opsigelsesbeskyttelsen og beboerdemokratiet. LLO finder disse ændringer uproportionale og (i bedste fald) uvirksomme i forhold til at bekæmpe parallelsamfund  (i værste fald, direkte skadelige i forhold til den erklærede hensigt)..

I LLO anerkender vi, at der er problemer i mange udsatte boligområder, men vi tror at problemerne i højere grad løses ved at have fokus på at skabe bedre liv og livskvalitet for de mennesker, der bor i områderne, for det er vel også det, det drejer sig om.

En bekæmpelse af parallelsamfund, bør dog ikke være et angreb på den almene boligsektor, eller Landsbyggefonden, og det er denne pakke. Dette er bedst belyst ved, at regeringen regner med at kunne spare over 9 milliarder imellem 2018-2030. Regeringen kan ikke spare udsatte boligområder væk. Hvis boligstandarden på sigt forringes, bliver det endnu vanskeligere at tiltrække ressourcestærke beboere til de udsatte boligområder.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd /Anders Svendsen

                                                                                                                                                                                             

 

Tilbage

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser