Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

08-08-2018

LLO’s Høringssvar til ”Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (mere robuste andelsboligforeninger)”

Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) takker for at have fået ovennævnte lovforslag i høring d. 6. december 2017.

LLO kan samlet set ikke støtte forslaget, henset til de forringelser og de uklarheder forslaget vil medføre for lejernes retsstilling.

Vi kan ikke støtte forslaget på trods af, vi finder det fornuftigt at stille krav til andelsforeningernes vurdering og finansiering, som lovforslaget gør.

Uklarheden medfører behov for objektive kriterier

Det er vores opfattelse, at lejelovgivningen bedst laves ud fra objektive kriterier, og dette giver den bedste klarhed for begge parter. I forslaget gives udlejer muligheden for at vælge imellem to ligestillede lejefastsættelsesformer: Leje fastsat efter lejelovens regler og leje fastsat på baggrund af den tidligere boligafgift (som et gennemsnit over de sidste 4 år).

Dette gælder alene tidligere andelshavere i foreningen og kun i en periode på seks år.

Da udlejer efter lovgivningen suverænt vælger hvilken lejefastsættelse, der skal være tale om, har lejeren ikke klarhed over , hvad han eller hun skal betale.

Udlejers valg afhænger som oftest af hvilken type leje, der vil medføre den højeste husleje, og dette kan ikke vides på forhånd, da man både kan forestille sig at boligafgiften er højere og lavere end leje fastsat efter lejelovgivningen, særligt i nyere ejendomme, eller ejendomme, der har gennemgået større forbedringsprojekter.

Lovgivningen medfører derfor ikke, at lejer ved, hvad han skal betale i leje, og det giver reelt udlejer to muligheder, der kan bruges efter forgodtbefindende. Det er ikke klarhed.

Kan udlejer vælge og vrage?

Endvidere er det uklart om udlejers beslutning har virkning for alle boliger i ejendommen for de konkursramte andelshavere, eller om udlejer har mulighed for frit at vælge lejefastsættelse i hvert enkelt lejemål, for på den måde at få huslejen til at blive så høj som muligt. Såfremt dette er tilfældet, bliver det endnu vanskeligere for lejerne at forudse, hvad deres husleje bliver, og dette medfører selvsagt større uklarhed. 

Problemer med tidligere 5,2 lejemål

Forslaget nævner ikke de lejemål, der allerede var udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 på tidspunktet for andelsboligernes stiftelse, og dette efterlader spørgsmålet om disse lejemål kan udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (på trods af lovforslagets bemærkninger), hvis tidligere andelshavere rammes af konkurs. Dette spørgsmål giver i praksis anledning til et større antal tvister. Det vil være rart med en præcisering af dette spørgsmål, særligt med hensyn til aftale imellem forligspartierne ”Aftale om mere robuste andelsforeninger af 27.november 2017” side 4 nr. 7: ” Aftaleparterne er enige om, at udlejer hverken kan opkræve depositum eller forudbetalt leje, eller opkræve en husleje i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.”

Da udgangspunktet for betaling af omkostningsbestemt husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 sker på baggrund af objektive kriterier, giver det som udgangspunkt ikke problemer at overgå til denne lejefastsættelsesform (med undtagelse af omkostningsbestemt leje, der overstiger det lejedes værdi).

Det forholder sig dog anderledes med husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor der ikke er noget fast startniveau, og udlejeren fastsætter derfor den leje, som lejeren kan få prøvet i huslejenævnet, som kan sætte huslejen ned. I den mellemliggende periode skal lejeren betale udlejers udgangspunkt til husleje, hvis han eller hun ikke vil risikere at blive mødt med en ophævelsessag.

Huslejenævnets sagsbehandlingstid afhænger typisk af kommunen, men et rimeligt skøn er et huslejenævnssager typisk tager 6-9 måneder i gennemsnit. Hvis udlejeren sætter huslejen abnormt højt i denne periode, kan den øgede huslejebetaling (uanset at den senere vil blive underkendt i huslejenævnet) reelt medføre at lejeren bliver nødt til at fraflytte. Man kan frygte at udlejeren tømmer ejendommen på denne måde, og lejerens almindelige opsigelsesbeskyttelse dermed udhules.

Opsamling

Samlet set er det vores opfattelse, at de nye regler ikke skaber større klarhed for lejerne, men i stedet medfører at lejefastsættelsesreglerne bliver endnu mere komplicerede, til skade for lejer. Dette på trods af skiftende regeringers ønske om at forenkle lejeloven.

Den klarhed forslaget medfører, kommer alene en køber af ejendommen til gode, da han eller hun kan regne ud hvad han som minimum kan få som lejeindtægt i seks år.

Uklarheden i forhold til de lejemål, der tidligere har været lejet ud som efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er meget uhensigtsmæssig, og er endvidere til skade for lejer.

Det er vores opfattelse, at klarheden lettere vil kunne opnås ved at fremsætte objektive kriterier, som begge parter var bundet af.

Endeligt, så er det vores politiske opfattelse at konkursramte andelshavere i forvejen er i en økonomisk sårbar situation, og ikke bør bære yderligere økonomiske byrder.

Alternativ løsning

LLO mener, at en samlet løsning på spørgsmålet, om hvad der skal ske med de konkursramte andelshavere, der tilgodeser alle interessenter, lejere, tidligere andelshavere, investorer og kreditorer, er følgende:

Loven ændres, således at der for de tidligere andelshavere gælder en leje efter Brl. § 5 stk.1, dog med den udtrykkelige begrænsning, at 5.1 lejen er begrænset af det lejedes værdi, og at der i beregningen tages hensyn til afskrivningen af brugsværdien af forbedringerne.

Mht. depositum forslår LLO, at andelshaverne genindbetaler det gamle depositum (dette er ofte brugt til at købe andelen), dog kun såfremt, at andelsboligen ikke har været handlet siden andelsboligforeningens stiftelse.

 

Med venlig hilsen

Lejernes LO i Hovedstaden

Helene Toxværd

/Anders Svendsen

Læs mere…
11-04-2018

Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) til forslag til lov om ændring af udlændingeloven (Reform af reglerne om ægtefællesammenføring - nyt integrationskrav i stedet for tilknytningskravet, skærpet boligkrav mv.)

Udlændinge- og Integrationsministeriet

Slotsholmsgade 10

DK-1216 København K

Deres j.nr. 2017-16507.

Sendt pr. e-mail til sbt@uim.dk og uim@uim.dk

Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring.

Vi skal understrege, at LLO ikke har nogle generelle holdninger til dansk udlændingepolitik, men i stedet har fokus på boligpolitik. Derfor vil vi alene fokusere på den del af forslaget, der vedrører krav til bopæl.

Der lægges op til, at lejere i visse ejendomme, på den såkaldte ”ghetto-liste” jf. Lov om almene boliger § 61 a, stk. 1., ikke skal have krav på ægtefællesammenføring.

I LLO mener vi ikke, at borgernes adresser bør påvirke deres rettigheder, herunder retten til familieliv og retten til frit at bosætte sig, hvor man ønsker.

Om virkningen af den påtænkte regulering henviser vi til lovforslagets s. 42:

”Der foreligger ikke entydig dokumentation for, at en udlændings boligs placering har betydning for vedkommendes vellykkede integration, og der er også undersøgelser, hvis resultater taler imod at indføre den her beskrevne ordning.”

Vi noterer os dog, at begrænsningen i ægtefællesammenføring ikke er absolut jf. lovforslagets s. 49:

”Der må endvidere lægges vægt på, at der efter forslaget skal gives tilladelse til ægtefællesammenføring i tilfælde, hvor ganske særlige grunde, herunder hensynet til familiens enhed, taler derfor. Som nævnt ovenfor i pkt. 2.5.4.1 vil det f.eks. kunne være tilfældet, hvor det kan dokumenteres, at der ikke er tilstrækkelige muligheder for at finde en anden bolig i den kommune, hvor den herboende persons nuværende bolig ligger.”

Det skal hertil bemærkes, at dette nok vil være tilfældet i landets større byer, hvor det i forvejen er meget vanskeligt at finde en betalelig bolig. Vi foreslår, at kommunen pålægges at give lejeren hjælp til at flytte til en anden bolig i nærområdet, der ikke er på ”ghetto-listen”, således at formålet med lovgivningen også kan nås af frivillighedens vej.

Vi kan af ovennævnte årsager ikke støtte denne del af lovforslaget.

Vi har ingen holdning til forslagets øvrige indhold.

 

Med venlig hilsen

Lejernes LO i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand                                                                                                               

/Anders Svendsen.

Læs mere…
01-04-2018

Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation (LLO) til ”Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje (initiativer der modvirker parallelsamfund)”

 

København 30/03/2018

Tak for fremsendelse af ovennævnte lovforslag til høring, LLO skal hermed give sin vurdering af forslaget.

LLO mener helt overordnet, at regeringens fokus på at bekæmpe problemerne i udsatte boligområder er både nødvendig og helt rigtig. Det er afgørende for LLO, at alle borgere kan føle sig trygge i deres hjem og boligområde, uanset hvor og under hvilke ejerformer de bor. Det er således godt, at der gøres noget for beboernes tryghed, fx ved at holde hårde kriminelle ude af områderne.

Mange af de tiltag, der er en del af lovpakken, er efter vores vurdering næppe egnet til at opnå formålet med pakken, men vil alene gøre det mindre attraktiv at være lejer i landets almene boliger.

Forslagets problemdefinition af den almene boligsektor som værende selve problemet, er efter LLOs vurdering helt forkert og endvidere meget svagt begrundet. Som et eksempel på dette, kan nævnes forslagets side 16, hvor der står: ”Det vurderes at en væsentlig årsag til, at et ghettoområde er opstået, er den ensidige boligsammensætning med et meget stort antal almene familieboliger i boligområdet”.

LLO finder det ikke godtgjort, at det er selve ejerformen og/eller antallet af familieboliger der er et problem i sig selv.

Vi vil i det følgende fokusere på de dele af forslaget, der specifikt og direkte har med boligpolitik at gøre, og henvise f.eks. spørgsmål vedrørende kriminalitetsbekæmpelse til høringssvar afgivet af andre høringsberettigede, f.eks. Det Kriminalpræventive Råd, eller spørgsmål om f.eks.  de menneskeretlige aspekter til høringssvar fra Institut for Menneskerettigheder.

I LLO vil vi derfor i det følgende fokusere på fire punkter, der af os anses som væsentlige:

  1. Salg af almene boliger til private
  2. Indskrænkning af beboerdemokratiet
  3. Finansiering af forslaget herunder forringelse af ydelsesstøtten
  4. Forringelse af beboernes tryghed og rettigheder som lejere.

 

1. Salg af almene boliger til private

LLO er imod salg af almene boliger til private, også efter almenlovens nuværende regler.

Der er for LLO at se ingen som helst fordel for beboerne ved at overgå fra at være almen lejer til lejer i privat udlejning, hvor beboerindflydelsen er langt mere begrænset, og hvor der udover drift og vedligeholdelse, også skal genereres et egentligt overskud (en profit) til ejer.

Da der lægges op til, at lejer skal kunne opsiges som følge af salg (se også punkt 4 i dette høringssvar), vil lejemålene som udgangspunkt kunne moderniseres efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og dermed væsentligt forhøje huslejen for de berørte boliger.

At disse boliger derved bliver dyrere er alene til gavn for de private udlejere – ikke lejerne, og det vil ikke biddrage positivt på lav- og mellemindkomsters, eller singlers mulighed for at bosætte i de større byer i Danmark.

2. Indskrænkning af beboerdemokratiet

Der lægges i lovforslaget op, at andre end boligafdelingen selv, skal kunne bestemme om afdelingen eller dele heraf skal sælges eller nedrives. Det er vores holdning, at beboerne skal kunne bestemme over deres bolig og hjem, og herunder over, hvilke projekter, der skal iværksættes for at gøre boligområdet mere attraktivt.

LLO finder det særligt betænkeligt, at lovforslaget lægger op til, at give ministeren mulighed for at gennemføre vidtrækkende beslutninger hen over hovedet på lejerne, både i de konkrete afdelingsbestyrelser og organisationsbestyrelserne.

Hvis beboerne ikke må bestemme, om de vil sælge eller renovere deres egen ejendom, så er der ikke meget tilbage af beboerdemokratiet, der så de facto sættes ude af spil.

LLO er derfor imod denne bemyndigelse til ministeren og mener, at lejerne skal have det sidste ord i disse sager, og dermed indflydelse på så vigtige beslutninger, der vedrører eget hjem.

LLO mener desuden, at boligorganisationerne og boligafdelingerne, der i sidste instans bør afgøre hvilke ventelistekriterier, der skal gælde for de enkelte afdelinger og boligområder.

3. Finansiering af forslaget herunder forringelse af ydelsesstøtten

Grundlæggende mener LLO, at parallelsamfundsproblemerne er samfundsproblemer, der derfor må løftes af hele samfundet.

Regeringen har foreslået at ca. 12 mia. øremærkes til arbejder i de 57 boligområder, som regeringen kalder ”udsatte”.

Dette gør at de øvrige projekter i fonden, må vente længere tid på at få gennemført nødvendige arbejder på boligen.

Kan de ikke vente (f.eks. ved ejendomme angrebet af skimmelsvamp), så må lejerne betale en højere husleje, også selvom de allerede har betalt ind til Landsbyggefonden over huslejen.

LLO henviser i denne forbindelse til Boligselskabers Landsforenings høringssvar herom.

Det er ikke acceptabelt at udskyde nødvendige renoveringer på denne måde. Ønsker regeringen at der skal laves en større indsats for at gøre de berørte områder mere attraktive, må finansiering ske ved statens midler.

Endvidere lægges der op til at inddrage 13 mia. kr. i perioden 2019-2045 ved at standse statens ydelsesstøtte til opførelse af nye almene boliger, endda med tilbagevirkende kraft for årene 2007-2014. Dette tiltag er dybt bekymrende og det kan ikke undgå at få store konsekvenser for både de almene boligers renoveringsstandard og muligheden for at fastholde en fornuftig og betalelig husleje i de almene boliger.

LLO finder det svært at finde den saglige og faglige begrundelse for, at staten reducerer i ydelsesstøtten, bortset fra, at staten naturligvis på denne måde forbedrer sit råderum med ca. 500-900 mio. om året, en forbedring vi har yderst vanskeligt ved at forstå skal ske på lejernes bekostning.

Dette er hverken rimeligt eller sagligt begrundet, når man påtænker at midlerne i Landsbyggefonden kommer fra lejernes egen opsparing og anvendes til at opretholde en fornuftig boligstandard for de almene lejere – også i de udsatte boligområder.

Dette må endvidere anses som værende ekspropriation, og regeringens eneste begrundelse for at dette ikke er tilfældet, at Landsbyggefonden er en selvejende institution indenfor den offentlige forvaltning. Med den begrundelse kunne lovgivningsmagten tømme Landsbyggefonden i morgen, uden at dette skulle være et problem. Det er tvivlsomt om denne vurdering vil blive delt af domstolene.

4. Forringelse af beboernes tryghed og rettigheder

I det følgende vil der blive fokuseret på udvidelsen af hhv. opsigelse og ophævelsesadgang.

Opsigelse af lejer ved salg af ejendommen

Regeringens forslag lægger op til, at lejerne skal kunne opsiges, hvis en privat investor ønsker at købe en almene boligafdeling.

Dermed bryder forslaget med alt, hvad der er og hidtil har været bærende principper i dansk lejeret, nemlig tryghed, forankret i en stærk opsigelsesbeskyttelse for den enkelte lejer, og som et fundament for alle lejerens øvrige rettigheder.

Disse principper har været hårdt tilkæmpede, og en vedtagelse af dette forslag vil være et nederlag for lejerne i Danmark.

Regeringen henviser som den eneste begrundelse til denne store ændring af dansk lejerbeskyttelse til, at ejendommen vil kunne sælges dyrere. Dette vil formentligt være tilfældet ved al privat udlejning, hvor salg af ejendom ikke er en gyldig opsigelsesgrund.

Det bemærkes endvidere, at der er tale om en potentielt meget stor persongruppe, der kan risikere at blive ramt af disse opsigelser, nemlig næsten 120.000 beboere, dog vil de, der er i den største risikogruppe, være beboere uden for arbejdsmarkedet, og med begrænset uddannelse (jf. forslaget til ny § 27 c i almenboligloven og s. 52f), som er i den største fare for at blive smidt ud, og som desuden vil have sværest ved at finde en ny passende bolig.

Vi antager, at forhold såsom (forældres) oprindelsesland ikke må indgå som grundlag for opsigelse eller tinglyste deklarationer på ejendomme jf. 27 c, stk. 1. Det antages endvidere, at det er forholdene på indgåelsestidspunktet, der er afgørende. 

Vi har spurgt vores internationale samarbejdspartner, International Union of Tenants (IUT) om de kender lignende eksempler på salg af almene boliger til private Investorer. De oplyser at de ikke kender til sådanne fortilfælde.

Lovforslaget anfører, at det er de almindelige regler for permanent genhusning, der gælder, hvis ejendommen bliver solgt. Det betyder, at lejeren har krav på at få ét tilbud om en anden bolig i samme kommune, der enten har lige så mange værelser som den tidligere bolig eller et værelse mere, end der er personer i husstanden.

Lejeren kan dog ikke stille krav til det, der normalt er det vigtigste parameter, nemlig husleje. Der er simpelthen ikke nogen regler herom.

Hvad hjælper det beboere, der i dag ikke har råd til at flytte fra Mjølnerparken, at blive tilbudt en genhusningsbolig til 14.000 kroner om måneden et andet sted i byen?

Såfremt der er et politisk ønske om at sprede beboerne, så mener LLO, at lejerne bør beboerne tilbydes frivillig genhusning til en bolig med samme husleje og forhold i stedet.

Det ville nok hjælpe på udspillet, hvis der også kom gulerod og ikke kun pisk til beboerne.

Om udvidet ophævelsesadgang.

Lovforslaget indebærer, at udlejere skal kunne ophæve lejere, der modtager en ubetinget fængselsdom for kriminelle handlinger, der begås i en radius af én kilometer fra den ejendom lejemålet er beliggende i. Dette kommer oveni regeringens forslag om dobbelt straflængde for forbrydelser begået i visse områder.

Denne regel skal ikke kun gælde i de udsatte boligområder, men for alle lejere i hele Danmark. Både lejerne der bor til privat udlejning og alment, det vil sige at ca. 41% af Danmarks befolkning bliver påvirket af forslaget.

Dette gælder også hvis et medlem af husstanden begår kriminalitet. Dette fremgår direkte af lovforslaget.

Det er nemt at forudse nogle meget uheldige konsekvenser ved forslaget:

Hvis en lejer bor på Østerbro, og begår dennes hjemmeboende søn kriminel handling (eksempelvis simpel vold) til en kamp i TeliaParken, så mister lejeren sin bolig. Dette sker dog ikke hvis han begår den samme handling til en udekamp i en anden by.

Endvidere kan den voldsramte kvinde risikere at miste sit hjem, fordi partneren er voldelig. For hvis den voldelige partner er en del af husstanden, så ryger hele familien ud.

Sådanne konsekvenser kan ikke være regeringens hensigt med lovforslaget, og vi håber derfor at denne del af lovforslaget ikke bliver en realitet. Det er desuden vanskeligt at se hvorfor det er nødvendigt i en parallelsamfundspakke, at omfatte alle landets lejere, som jo ikke alle sammen kan siges at bo i parallelsamfund.

LLO mener, at kriminalitet skal straffes med en strafferetlig sanktion. At tildele gerningsmanden yderligere sanktioner i form af ophævelse af vedkommendes lejemål, straffer lejere hårdere end beboere af andre boligformer.

Hvis de kriminelle handlinger har en direkte relation til ejendommen er der mulighed for at ophæve lejeren i forvejen, efter gældende ret.

Det må desuden ikke anses at være realistisk at man i den yderst begrænsede bevisførelse, der tillades i fogedretten vil kunne ske en tilstrækkelig prøvelse af, hvorvidt en ophævelse vil være i strid med en lejers menneskerettigheder.

LLO’s samlede vurdering af parallelsamfundspakken

I LLO mener vi, at det er godt, at regeringen tager problemerne i de udsatte boligområder alvorligt. Men mange af forslagene er noget, der allerede i dag adresseres i forskellige indsatser, projekter og omdannelsesbestræbelser med de almene lejere som vigtige og interesserede medspillere. Andre af forslagene vil medføre helt grundlæggende og alvorlige ændringer i lejernes rettigheder som vi kender dem i dag, både hvad angår opsigelsesbeskyttelsen og beboerdemokratiet. LLO finder disse ændringer uproportionale og (i bedste fald) uvirksomme i forhold til at bekæmpe parallelsamfund  (i værste fald, direkte skadelige i forhold til den erklærede hensigt)..

I LLO anerkender vi, at der er problemer i mange udsatte boligområder, men vi tror at problemerne i højere grad løses ved at have fokus på at skabe bedre liv og livskvalitet for de mennesker, der bor i områderne, for det er vel også det, det drejer sig om.

En bekæmpelse af parallelsamfund, bør dog ikke være et angreb på den almene boligsektor, eller Landsbyggefonden, og det er denne pakke. Dette er bedst belyst ved, at regeringen regner med at kunne spare over 9 milliarder imellem 2018-2030. Regeringen kan ikke spare udsatte boligområder væk. Hvis boligstandarden på sigt forringes, bliver det endnu vanskeligere at tiltrække ressourcestærke beboere til de udsatte boligområder.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd /Anders Svendsen

                                                                                                                                                                                             

 

Læs mere…
06-03-2018

Høringsforslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer

Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Sendt pr. e-mail til: Boliglov@tbst.dk

Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation til ”forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer”.

Sagsnr.:BO0301-00003

 

Vi takker for at have fået lovforslaget i høring.

Lovforslagets indhold:

Ifølge Regeringen er lovforslagets overordnede formål at forenkle byfornyelseslovens anvendelses- og støttemuligheder, således at loven tilpasses de bevillingsmæssige muligheder. Endvidere vil lovforslaget bidrage til større valgfrihed for den enkelte kommune. Forenklingen vil dermed øge decentraliseringen og gøre kommunernes handlerum mere smidigt og fleksibelt i forhold til ændrede bevillingsniveauer.

Forenkling af loven indebærer, at støttemuligheder og refusionsprocenter tilpasses, så der er lige muligheder for anvendelse af beslutningstyper og byfornyelsesinstrumenter uanset bystørrelse. Disse ændringer i byfornyelsesloven har til hensigt at bidrage til større valgfrihed, skabe lige valgmuligheder for alle kommuner og gøre reglerne enkle at anvende. Lovforslaget forenkler fordelingen af midler til byfornyelse i alle dele af landet, så der uddeles en ramme til hver kommune, som den enkelte kommune selv kan råde over. Dermed ophæves de tidligere delpuljer, der skulle ansøges separat om at få del i.

Lejernes Landsorganisations (LLO) kommentarer:

Vi har sympati for ønsket om regelforenkling, men vi mener, at det er uklart hvorledes man vil sørge for at imødekomme hensynene bag den nuværende regulering. Da det ikke findes i bemærkningerne til lovforslaget, må vi slutte at dette er af mindre betydning for Regeringen. 

Dette er uheldigt da hensigten bag mange af reglerne er at sikre at hele landet bliver tilgodeset, og i visse tilfælde at særlige tyndt befolkede områder har brug for en ekstra hjælpende hånd (ift. En øget refusionsgrad). Overlades dette til kommunernes skøn, kan man risikere at statens midler vil blive brugt uhensigtsmæssigt.

Det er LLO’s holdning at bygningsfornyelsen, må anses for værende vigtigere end områdefornyelse etc. Det er vores frygt at man ved den påtænkte regulering kan forestille sig at kommunerne vil benytte midlerne på oprettelse af torve og pladser i stedet for at afhjælpe forfaldne boliger i kommunen. Vi ønsker derfor at afhjælpning af brand- og sundhedsfarlige boliger gives førsteprioritet.

Det er vores erfaring som landsdækkende lejerorganisation, at der er store regionale forskelle på de problemer lejerne oplever i forskellige kommuner: I de største byer er der mange sager om lejens lovlighed, og i tyndere befolkede områder, er der store problemer med vedligeholdelsesefterslæb og skimmelsvamp.

Der er endvidere stor forskel på hvor tilbøjelige kommunerne er til at kondemnere sundhedsskadelige boliger. Desværre er der ofte et stort sammenfald imellem kommuner med mange kondemnable ejendomme, og en tilbageholdenhed med at kondemnere. Det betyder desværre at ens sager vurderes forskelligt, og dette er beklageligt. 

Der er formentligt en økonomisk årsag til disse forskellige vurderinger, og den foreslåede regulering, løser ikke dette problem.

Da den foreslåede regulering ikke stiller lejerne bedre, og da den ikke løser de afgørende spørgsmål om sundhedsfarlige boliger, kan Lejernes LO ikke støtte forslaget.

 

Med venlig hilsen


Lejernes Landsorganisation i Danmark
Anders Svendsen
Juridisk og politisk konsulent.
Cand.jur.

Reventlowsgade 14, 1651 København V
E-mail: asv@llo.dk
Mobil: +46 76 344 6922
www.llo.dk

 

Læs mere…
22-09-2017

Høringssvar vedr. forslag til lov om forbud mod forskelsbehandling på grund af handicap

Børne- og Socialministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

Ministeriets sagsnr. 2017-1186

Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring.

Lovforslaget forbyder forskelsbehandling på grund af handicap, men forbuddet undtager pligt til, at der foretages en ”rimelig tilpasning eller tilgængelighed”, jf. lovforslagets § 3.

Ved ”rimelig tilpasning” forstås, at ”tilbud og ydelser skal tilpasses, således at personer med handicap kan benytte tilbuddene eller have samme udbytte af ydelserne, som personer uden handicap”[1].

Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) ser overordnet set positivt på indførslen af et forbud imod diskrimination personer med handicap, men det er vores bekymring at den foreslåede lovgivning ikke vil opnå formålet. Især ikke for lejere med handicap.

Indledende bemærkninger.

Der er i Lejeloven allerede mulighed for at kommunen kan foretage tilpasninger af lejemål, jf. § 29,stk. 9:

[LL § 29, stk. 9]” Lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler mv. i det lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren. Lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere”

Der er således allerede mulighed for at foretage ændringer i det lejede, og fællesarealer.

Der opstår dog ofte problemer i forbindelse med større bygningsarbejder i ejendommen (både vedligeholdelses- og forbedringsarbejder), hvor lejere med handicap bliver ramt væsentligt hårdere end lejere uden handicap. Vi har samlet nogle eksempler på dette i det følgende, og forklaret hvorfor loven ikke er tilstrækkelig i sin nuværende form.

Situationer hvor personer med handicap oplever forskelsbehandling i lejeforhold.

Ombygningsarbejder – under byggeprocessen.

Ved større ombygningsarbejder er der ofte en begrænset adgang til at bruge ejendommen, som man tidligere har gjort. Det kan eksempelvis være, at badeværelset ikke kan benyttes i en længere periode, og udlejer indsætter bad- og toiletvogne i gården i stedet.

Det kan ligeledes være at en elevator ikke kan benyttes i en længere periode, og beboerne er henvist til at benytte trappen i stedet.

Under byggeprocessen kan der være behov for at tage særlige hensyn til beboere med handicap, men efter lejelovene gælder der ikke på nuværende tidspunkt en forpligtelse til dette. Et krav om rimelig tilpasning vil indebære en pligt til at udlejer foretog rimelig tilpasning, eksempelvis tog højde for bevægelseshandicap i forbindelse med etablering af et midlertidigt toilet/bad under byggeriet.

Gener under byggeriet vil normalt ikke udløse et lejenedslag, men være noget som lejeren skal tåle i en kortere periode, med mindre det lejede bliver decideret ubeboeligt[2]. I vurderingen af om en mangel gør det lejede ubeboeligt anvendes en ”objektiv” bedømmelse[3], der ikke tager hensyn til om lejemålet er beboeligt for den konkrete lejer, men i stedet om det ville være beboeligt for lejere uden handicap[4]. Disse gener kan dog medføre at boligen reelt bliver ubeboelig for personer med handicap.

Der er således ingen tvivl om, at disse lejere ikke vil kunne bo der, men de kan end ikke få sat deres leje ned, fordi en person uden handicap, godt ville kunne bo i lejemålet.

Dette er en urimelig retsstilling, som udgør forskelsbehandling på grund af handicap.

Hvis udlejer ikke får en pligt til at sørge for rimelig tilpasning, vil denne forskelsbehandling formentligt kunne fortsætte, og lovens hensigt vil ikke blive opfyldt.

Det bemærkes endvidere, at lejere i privat udlejning som udgangspunkt ikke har krav på genhusning i disse sager. På det almene område er der krav på genhusning under visse forhold. Denne retsstilling medvirker til at personer med handicap kan have svært ved at benytte den private udlejningssektor.

Ombygningsarbejder – efter arbejderne er færdiggjort.

Når arbejderne er færdiggjort, kan de i visse tilfælde medføre en lejestigning, særligt når arbejderne har medført en øget brugsværdi for lejeren[5].

Når man skal måle om et arbejde har haft en øget brugsværdi, tager man dog ikke udgangspunkt i brugsværdiforøgelsen for den enkelte lejer, men henviser i stedet til ”objektive” bedømmelser[6].

Dette medfører eksempelvis, at hvis et ældre handicapegnet køkken udskiftes med et nyt køkken, der ikke er handicapvenligt, kan dette medføre en lejestigning, uanset at lejeren ikke kan benytte det[7][8].

Lejeren har med andre ord ikke samme udbytte af forandringen i hans lejemål/ydelsen, som andre lejere, og efter den foreslåede regulering vil der stadig være mulighed for at gennemføre forbedringer, der reelt gør lejemålet ubrugeligt for den eksisterende lejer, fordi der ikke lægges op til at medtage et krav om rimelig tilpasning.

Det spiller ingen rolle om den oprindelige handicapvenlige indretning af lejemålet er finansieret ved brug af kommunale byfornyelsesmidler, og at kommunen i øvrigt vil blive nødt til at ændre de gennemførte arbejder umiddelbart efter, for at tilpasse køkkenet til lejerens behov[9]. Dette er rent kommunalt værdispild, som kommunen ikke kan undgå som følge af de nuværende regler.

Sammenfatning

Intentionen med lovgivning er god, men det er vanskeligt at se i hvilket omfang den vil gøre en forskel på flere punkter indenfor lejeretten. Det er vores vurdering, at retstillingen vil blive kraftigt forbedret såfremt man fjernede begrænsningerne rimelig tilpasning og tilgængelighed[10]. I modsat fald vil flere lejere med handicap fortsat skulle leve med at blive nægtet lejenedslag, genhusning eller en for lejer hensigtsmæssig ændring af lejemålet.

Vi henviser i øvrigt til høringssvar afgivet af Institut for menneskerettigheder.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

/Anders Svendsen

 

[1] Lovforslagets bemærkninger til § 3, s. 18.

[2] Lejeloven med Kommentarer, 1. udgave,2015 af Martin Birk, Claus Rohde og Marianne Kjær Stolt, (herefter:(Birk, Rohde, & Stolt, 2015))s. 202

[3] (Birk, Rohde, & Stolt, 2015)s. 203

[4] (Birk, Rohde, & Stolt, 2015) s. 203 Her nævnes astmatikere som eksempel.

[5] Jf. princippet i LL § 58

[6] (Birk, Rohde, & Stolt, 2015) s. 538, her nævnes handicap direkte.

[7] Se Retten på Frederiksbergs dom af 10. juli 2017 sag nr. BS G-1644/2015 (utrykt).

[8] Sagen er refereret i Politiken 10. februar under overskriften ”Han fik nyt køkken og huslejestigning – men kan ikke lave mad.” http://politiken.dk/indland/art5827624/Han-fik-nyt-k%C3%B8kken-og-huslejestigning-%E2%80%93-men-kan-ikke-l%C3%A6ngere-lave-mad

[9] Jf. LL § 29, stk. 9

[10] Jf. lovforslagets § 3

Læs mere…
11-08-2017

Høringssvar – Lejernes Landsorganisation i Danmark – friplejeboliger

Vi takker for at have fået lovforslaget ” Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler)” i høring.

Lovudkastet indeholder en ændring af den retlige status for hovelejekontrakten ved drift af friplejeboliger i lejede lokaler, således at sådanne lejekontrakter fremover vil være omfattet af erhvervslejeloven.

Vi noterer os, at forslaget alene har betydning for retsforholdet imellem bygningens ejer og indehaveren af friplejeboligvirksomheden. Beboerens retsstilling er derfor uændret, og de mange forringelser af lejerens almindelige retstilling (jf. friplejeboliglovens § 34), er uændrede. Det er beklageligt, at man ønsker at fastholde de mange undtagelser fra lejelovens udgangspunkt, uanset at denne lovændring ikke forringer dette.

Den forventelige konsekvens ved en overgang fra en reguleret leje, til en der baseret på markedsleje efter erhvervslejeloven, må være at lejen må antages at blive højere. Udlejer har således en interesse i at leje ud til friplejeboliger fremfor direkte til beboelseslejere. Man kan frygte, at udlejer vil være mindre tilbøjelig til at leje beboelseslejemål ud til lejere, og at udbuddet af almindelige lejeboliger bliver mindre.

Samlet set ser forslaget ud til at medføre en højere leje i hovedlejeforholdet, samt en mulighed for at udlejer kan leje ud på mere gunstige vilkår til særlige lejere. Vi kan af disse årsager ikke støtte lovforslaget.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

Læs mere…
11-08-2017

Høringssvar – Lejernes Landsorganisation i Danmark – billige boliger

Lejernes Landsorganisation i Danmark takker for at have fået lovforslag ” Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., (Fleksibel kommunal anvisningsret, etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger, forenkling af krav til indretning af nybyggeri, afhændelse og nedrivning af almene boliger m.v.)” i høring.

Forslaget angår forskellige tiltag for at nedsætte omkostningerne i den almene boligsektor, herunder at nybyggeri skal leve op til færre bygningsmæssige krav og at udslusningsboliger skal kunne oprettes blandt ældreboliger. Dertil kommer der en kodificering af ministeriets praksis ved afhændelse og nedrivning af almene afdelinger.

 

Vedrørende ændringer i krav til boligstandard

Lejernes Landsorganisation kan ikke støtte, at der slækkes på boligkravene. Lejerbevægelsen har historisk set kæmpet for at højne landets boligstandard, og erfaringen har været, at dette ikke sker som følge af ejerens gode hensigter, men i form af lovfæstede krav til byggeriet. Loven vil medføre at boliger fra før lovens gennemførelse vil have en højere standard end efter. Det er ikke en samfundsudvikling vi ønsker.

Det er ofte mindst omkostningstungt i det lange løb at indtænke bygningsmæssige løsninger ved opførelsen fremfor senere at foretage arbejderne. Det er billigere kun at sætte et stillads op én gang. Det virker derfor mærkværdigt at man i ældreboliger vil slække på kravene til bygningens kørestolsvenlighed.

I forhold til at ungdomsboliger ikke længere skal have selvstændigt toilet, bad og køkken, hvis kommunalbestyrelsen dispenserer, fremgår det af lovforslagets bemærkninger, at dette skyldes hensynet til boligudgifterne, og ikke hensynet til beboerne. Hensynet til beboerne bør tillægges vægt og vi bør ikke i det enogtyvende århundrede opføre ejendomme med toilet i gården eller længere ned af gangen.

Vi har forståelse for at boligudgifterne (og som følge heraf huslejen) så høj at en stor del af lejerens SU (eller anden indkomst) går til boligudgifter, men løsningen herpå bør være at lade boligstøtte og SU-satser harmonere med boligudgifterne fremfor at lade unge mennesker bo dårligere.

 

Vedr. At kombinere udslusningsboliger med ældreboliger

Udslusningsboliger og ældreboliger tjener to forskellige gruppers behov. LLO forudser, at en blanding af disse to grupper kan resultere i problematiske situationer: Udslusningsboliger bruges når stærke sociale behov tilsiger det, og det er uklart hvordan disse sociale behov imødeses i ældreboliger. Samtidigt er det vanskeligt at se hvordan de ældres behov til blandt andet tryghed tilgodeses ved at indføje beboere som ikke er ældre, og som har stærke sociale behov.

Lovforslagets bemærkninger fokuserer alene på udlejningsvanskeligheder for ældreboligerne, men ikke beboernes behov, eller den forventelige påvirkning lovforslaget måtte medføre hos beboerne.

 

Vedr. Nedrivning og afhændelse af almene boliger

LLO finder det positivt at den nuværende praksis kodificeres, ud fra retssikkerhedsmæssige hensyn.

Vi er dog ikke tilfredse med, at både afhændelse og salg kan ske imod de berørte beboeres protester (et flertal af lejerne i boligafdelingen). De berørte beboere bør beslutte deres egen skæbne, og gives vetoret i disse sager. Der bør ligeledes stilles krav til at beboerne får klarhed over hvilke erstatningsboliger, der tilbydes, således at beslutningen er udtryk for en rationel afvejning af sin nuværende og eventuelt kommende boligsituation, og denne kan foretages på et så oplyst grundlag som muligt.

Vi finder endvidere at begrundelsen for ”at give et socialt område et løft” (jf. den foreslåede § 27, stk. 3, og § 28 stk. 3) et upræcist kriterium, som man kan frygte vil blive brugt vilkårligt.

På den baggrund kan LLO ikke støtte de nævnte dele af lovforslaget i sin nuværende form.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand.

Læs mere…
28-03-2017

Høringssvar bekendtgørelser almen effektivisering

Per Larsen, Chefkonsulent

Center for Bolig-, Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14
2300 København S

Tlf. 72 21 88 00, dir. tlf.: +45 41 71 77 82 og tlf.: +45 72 21 88 00

Høringssvar til: info@tbst.dk, cc. til pel@uibm.dk, mærket j.nr. 2016-13554.

Vedrørende høring over bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse nr. 1540 af 16. december 2013 om drift af almene boliger m.v. (effektivisering og vedligehold), bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse nr. 770 af 27. juni 2011 om bygningsdrift (granskning) og bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til almene boliger m.v. (hårde hvidevarer).

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Bekendtgørelserne følger op på lov nr. 1559 af 13. december 2016 om effektivisering af den almene boligsektor og har til formål at styrke fokus på effektivisering og dermed billiggørelse af driften af de almene boligorganisationer og afdelinger.

Bekendtgørelsesudkastene indeholder ændringer, der præciserer organisationsbestyrelsens ansvar for driften på en række områder, herunder tilrettelæggelse af driften, økonomistyring og egenkontrol. Bekendtgørelserne vil endvidere indebære, at henlæggelserne til vedligehold skal ske på grundlag af en plan, der omfatter de kommende 30 år, ligesom planen skal granskes hvert 5. år af en uvildig byggesagkyndig. Desuden skal den enkelte afdelings effektivitet fremgå af styringsrapporten, og administrationsaftaler skal kunne opsiges med 1 års varsel.

Endelig fastsættes det, at alene hårde hvidevarer i form af komfur, køleskab og emhætte kan medtages i den støtteberettigede anskaffelsessum.

Lejernes LO deler ønsket om at effektiviserer driften af de almene afdelinger og boligorganisationer.

Lejernes LO kunne ønske sig, at det blev præciseret, at det er afdelingen, der udpeger den uvildige rådgiver, og at det i forbindelse med opstart af store renoveringsarbejder også var sikret, at lejerne formelt blev bedt om at tage stilling til behovet for at tilknytte en uafhængig byggesagkyndig.   

Det er LLO’s erfaring, at mange afdelingsbestyrelser i den almene sektor kan være skeptiske overfor boligorganisationens eller administrators rådgivning. Derfor er det absolut en fordel at fremme muligheder for en uafhængig rådgivning.

LLO forslår derfor, at det præciseres, at afdelingsbestyrelsen, ligesom beboerrepræsentationen i privat udlejning, efter en beslutning på et afdelingsmøde, evt. ved urafstemning, uanset om boligorganisationens måtte modsætte sig dette, med henblik på uvildig rådgivning, kan tegne en sekretariatsaftale med en lokal lejerforening. I dag nægter en del boligorganisationer at godkende, at afdelingen har ret til at få finansieret denne uvildige rådgivning gennem en sekretariatsaftale. En sekretariatsaftale omfatter både råd og bistand til afdelingsbestyrelsen og rådgivning til de enkelte lejere i afdelingen, således at lejeren individuelt kan få råd og vejledning om fx fraflytningsopgør, råderet og mangler i lejemålet.

Via en sekretariatsaftale får afdelingsbestyrelsen mulighed for med LLO at drøfte administrationens forslag til budget. Det giver afdelingsbestyrelsen en bedre økonomisk forståelse, og dialogen om budgettet fremmer ofte bestræbelser på at effektivisere driften. Lejernes LO tilbyder afdelingerne en sådan sekretariatsaftale for mellem 100 og 240 kr. pr. lejer om året, afhængig af antallet af lejemål i afdelingen. Hermed sparer også enkelt lejere et dyrere individuelt kontingent på 600 til 1000 kr. om året. Desværre vil nogle boligorganisationer ikke anerkende en sekretariatsaftale, og boligorganisationen modsætter sig at betaling til denne kan opkræves via huslejen.

Dernæst er det LLO’s ønske, at der åbnes for en økonomisk støtte til lejerorganisationernes informations – og oplysningsvirksomhed i den almene udlejningssektor. Udlejer - og Lejerorganisationerne i Grundejernes Investeringsfond har i to årtier til begge parters tilfredshed administreret en støtteordning, som betyder, at fonden inden for en ramme på 3 mio. kr. årligt kan støtte, at organisationerne afholder en informations – og oplysningsvirksomhed for lejerne i den private udlejningssektor. Det har betydet, at LLO og andre lejerorganisationer har kunnet finansiere oplysningsmateriale til lejerne, kurser i lejeret for tillidsfolkene og kurser for beboerrepræsentationerne.

LLO anmoder om, at Landsbyggefonden får adgang til at støtte en lignende oplysningsvirksomhed for lejerne i den almene udlejningssektor. Det vil styrke lejernes indseende i beboerdemokratiet, og det vil betyde, at mange flere lejere i almene bebyggelser kender deres rettigheder og dermed føler, at deres bovilkår respekteres, uden at være afhængig af, hvilken information, deres udlejer ønsker at fremlægge.

Lejernes LO anerkender og støtter beboerdemokratiet i den almene udlejningssektor, men LLO mener, at det er vigtigt at erkende, at der kan være interessemodsætninger mellem lejer og udlejer, mellem afdeling og boligorganisation og mellem administrator og lejere. Derfor er det vigtigt, at støtte lejerorganisationernes oplysningsarbejde, sådan som det også anerkendes i den private udlejningssektor.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd, formand Lejernes LO

 

 

 

 

Læs mere…
29-08-2016

Høring over rapport om harmonisering og modernisering af reglerne for ung- domsboligområdet

Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet

Almene boliger Slotsholmsgade 10

1216 København K

Tel.                6198 4000

Mail               uibm@uibm.dk

Web              www.uibm.dk

Mikael Lynnerup Kristensen

Tel.                4171 7781

Mail               mlk@uibm.dk

Høringssvar til almenbo- lig@uibm.dk..

 

Høring over rapport om harmonisering og modernisering af reglerne for ung- domsboligområdet

Et udvalg under Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet har gennemgået det eksisterende regelsæt for offentligt støttede ungdomsboliger med henblik på en harmonisering og modernisering af regelsættet for ungdomsboliger. Det drejer sig nærmere om målgrupper for støttede ungdomsboliger, anvisning af ledige boliger, økonomiske vilkår for ejerne af boligerne samt det kommunale tilsyn og samarbejde.

Udvalget har været sammensat med repræsentanter for KL, BL – Danmarks almene boliger, Indstillingsudvalg og kollegiekontorer i Danmark, Danske Studerendes Kollegieråd (DSK) samt ministeriet (formandskab).

Hermed fremsendes Lejernes LO’s høringssvar til udvalgets rapport om harmonisering og modernisering af reglerne for ungdomsboligområdet.

Lejernes LO skal indledningsvis beklage, at vi ikke er blevet anmodet om at deltage i udvalget. Heller ikke ”Ungdomsboligrådet” er blevet involveret i rapporten.

Rapporten afslører, at i forhold til antal uddannelsessøgende på videregående uddannelser og på erhvervsuddannelserne er der en yderst ringe dækning af ungdomsboliger. På landsplan kun 23 %.

Den private udlejningssektor har derfor en central rolle som boligudbyder til studerende. Det er ikke udvalgets opgave at analysere dette nærmere, men LLO må nødvendigvis gøre opmærksom på, at bestanden af betalelige boliger i den private udlejningssektor er og har været kraftigt faldende, og at flere og flere studerende må dække deres boligbehov via mere eller mindre uortodokse deleboligordninger.

Lejerens LO kan støtte udvalgets forslag om:

  • At fællesanvisning og centralisering af anvisningen af en ledig ungdomsbolig varetages gennem en organisation i kommunen, der er godkendt af kommunalbestyrelsen. LLO anmoder som repræsentant for de boligsøgende om repræsentation i repræsentantskabet for fællesanvisningen.
  • At kommunen fastsætter fordelingsnøglen, således at kommunen har ret til at anvise boliger en andel af boligerne til unge med særligt behov og at kommunen fremover kan fastlægge fordelingsnøglen mellem boliger til unge med et særligt behov og unge uddannelsessøgende.

LLO skal i den forbindelse anmode om, at kriterierne for et særligt behov gøres rimeligt brede, således at fx unge med familiære samlivsproblemer grundet eksempelvis skilsmisse også kan grupperes under gruppen af unge med et særligt behov. LLO skal endvidere anbefale, at der etableres en klagemulighed for kommunens afgørelser.

LLO forslår, at kommunens fastsættelse af konkrete andele for den enkelte almene boligafdeling eller selvejende institution skal ske efter en høringsproces med afdelingen.

LLO kan støtte, at kommunen godkender fællesanvisningernes aktiviteter som led i en samordnet virksomhed. LLO skal i den forbindelse foreslå, at kommunen skal udarbejde og løbende ajourføre en oversigt over de ustøttede private ungdomsboliger, deres fordelingskriterier mv,  i kommunen, der ikke er omfattet af fællesanvisningen..

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd

Formand for Lejernes LO

                                                                 Pdv

                                                                 Jesper Larsen, cheføkonom

                                                                 

Læs mere…
18-08-2016

Forslag til lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Erhvervsstyrelsen

Dahlerups Pakhus
Langelinie Alle 17
2100 København Ø
Tlf. 35 29 10 00
Fax. 35 29 10 01
CVR-nr.: 10150817

Mail:  erhvervsregulering@erst.dk, julann@erst.dk og peterm@erst.dk.

Vedrørende høring om forslag til lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler og vurdering af markedslejen) sagsnummer 2016-3497.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Erhvervsstyrelsen har udarbejdet et forslag til lov om ændring af erhvervslejeloven. Lovforslaget forventes fremsat i Folketinget i oktober 2016. Formålet med lovforslaget er at styrke konkurrencen i Danmark ved bl.a. at skabe mere gennemsigtighed i reglerne på området.

Lovforslaget indeholder to hovedelementer. For det første et forslag om at indføre en videre mulighed for at tidsbegrænse erhvervslejeaftaler. Forslaget følger af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens analyse om fremtidens detailhandel fra foråret 2014. Der blev som opfølgning på analysen nedsat en arbejdsgruppe. På baggrund af arbejdsgruppens anbefalinger foreslås loven ændret, så der fremadrettet kan indgås tidsbegrænsede lejeaftaler i et videre omfang, end tilfældet er i dag.

For det andet indeholder lovforslaget en præcisering af kravet til de oplysninger, der skal fremgå i forbindelse med vurdering af markedslejen i erhvervslejemål, når der anvendes sammenlignelige lejemål.

Lejernes LO skal takke for at have fået ovennævnte udkast til lovforslag i høring. På grund af ferie og sygdom kan vi først fremsende høringssvar nu.

Forslagets indhold fsva. angår fratagelse af lejerens ret til at få tilsidesat tidsbegrænsningen (med den begrundelse at begrænsningen ikke er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold jf. forlagets § 1 nr. 4) er for LLO at se stærkt problematisk.

Såfremt udlejer ikke længere skal have en god grund til at tidsbegrænse lejen, medfører det reelt set en stærk begrænsning af lejers rettigheder, da lejer ved enhver henvendelse om lejenedslag, vedligeholdelse eller andet skal vurdere om dette vil få betydning for muligheden for at kontrakten bliver forlænget. Desuden bliver opsigelsesbestemmelsen og – beskyttelsen overflødig såfremt lejemålet tidsbegrænset.

Med andre ord bliver enhver af lejers rettigheder uden relevans, hvis lejer alligevel er på en kort tidsbegrænset lejeaftale, som udlejer ikke har pligt til at forlænge.

Det gør kun forholdet værre, at lejer fratages muligheden for at få prøvet lejens størrelse i perioden. På denne måde erstattes markedslejen (jf. ELL kap. 3), med fri leje som vi kender det fra Lejelovens § 53, stk. 3-6.

Det må særligt antages at være lejere uden adgang eller ressourcer til advokater, der i første omgang vil lide under de nye reguleringer. På længere sigt må det forventes, at der i langt mindre grad benyttes tidsubegrænsede aftaler. Dette er typisk mindre virksomheder der vil blive berørt.

Den kundekreds og good - will lejer opbygger i den tidsbegrænsede lejeperiode, vil som oftest fortabes, hvis kontrakten ikke bliver forlænget, og lejers forhandlingsposition vil derfor blive væsentligt svagere.

Da tidsbegrænsninger ikke uden videre vil kunne aftales med tilbagevirkende kraft, må det antages, at disse regler alene har betydning for kontrakter, der er indgået efter lovens ikrafttræden. Dette vil skabe en skævvridning i omkostninger imellem de virksomheder, der har oprindelige kontrakter (som har en leje fastsat efter markedslejen) og de virksomheder, der er underlagt de foreslåede regler (der ikke er begrænset til markedslejen, hvorfor lejen formentligt kan fastsættes højere).

Samlet set er dette forsalg (med undtagelse af forslagets § 1, nr. 3, som er en fornuftig ændring), en urimelig foræring til udlejerne, som vil medføre, at særligt små erhvervslejere vil få større usikkerhed og højere huslejer (da lejen ikke længere kan reguleres efter markedsleje jf. ELL § 13). Det må antages, at disse højere huslejere medfører højere priser for forbrugerne.

Lejernes LO ser gerne, at Erhvervslejeloven bliver forbedret med henblik på at øge gennemsigtigheden og trygheden for erhvervslejerne. Der er behov for at revidere loven, således at de mindre erhvervslejeres rettigheder sikres bedre. Erhvervslejeloven skal ændres, således at parterne i et erhvervslejeforhold får mulighed for hurtigt, trygt og billigt at få afgjort tvister om mangler og forbrugsregnskaber ved huslejenævnene.

I 2000 gennemførte SR regeringen efter anbefaling fra udlejer - og lejerorganisationerne en revidering af erhvervslejelovgivningen, således at der indførtes markedsleje for erhvervslejemål og således at aftalemuligheder mellem parterne vedrørende lejevilkår og lejeændringer blev væsentligt udvidet.

Erhvervslejemålene fik deres helt egen lovgivningen, og den hidtidige sammenskrivning med lejelovgivningen for beboelseslejemål blev ophævet.

Erfaringerne med loven viser, at især de mindre erhvervsdrivende har vanskeligt ved at forstå og bruge bestemmelserne i erhvervslejeloven.

Da huslejenævnene ikke som tidligere har kompetence på erhvervslejeområdet er den mindre erhvervsdrivende lejer ved en tvist med udlejer henvist til at føre sin sag i boligretten. Det betyder store udgifter til advokat, samt en lang sagsbehandling. Ofte en periode på et halvt år til et år.

Sagen belaster dermed den erhvervsdrivende unødigt meget. Det er samfundsøkonomisk problem, at mindre danske erhvervsdrivende skal bruge uforholdsmæssige mange kræfter på at få sin ret i selv meget ”små” sager om vedligeholdelsesmangler eller tvister om forbrugsregnskaber. 

Lejernes LO forslår derfor, at huslejenævnet i sager, der vedrører mangler i lejemålet og tvister om forbrugsregnskaber, kan træffe afgørelser i tvister mellem mindre erhvervslejere og udlejer.

Formålet er at give parterne i et erhvervslejeforhold mulighed for hurtigt, trygt og billigt at få afgjort tvister om mangler og forbrugsregnskaber ved huslejenævnene.

Sagsbehandlingstiden ved huslejenævnene er kort, nævnene er underlagt pligt til vejledning af parterne og officialmaksimen, og sagsomkostninger er lave. Udover den forenkling af konfliktbehandlingen, der følger af forslaget, forventes forslaget at lette presset på boligretterne.

Mindre erhvervslejere kunne for eksempel afgrænses til erhvervslejere, med en omsætning på mindre end 5 mill. kr. om året, hvor det lejede er mindre end 500 m2 og hvor der er mindre end 5 ansatte i virksomheden.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd

Formand for Lejernes LO

 

                                                                 Pdv

                                                                 Jesper Larsen, cheføkonom

                                                                 Anders Svendsen, juridisk konsulent

Læs mere…
1 2 3 4 5  >

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser