Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

23-06-2011

Bekendtgørelse om forsøgsordning med fradrag for hjælp og istandsættelse i hjemmet, udkast til ændringsbekendtgørelse til kildeskattebekendtgørelsen og udkast til ændringsbekendtgørelse til momsbekendtgørelsen

 

Skatteministeriet,

Jura og Samfundsøkonomi

 js@skat.dk

Reference til J.nr. 2011-311-0063.

 

Svar på høring af udkast til bekendtgørelse om forsøgsordning med fradrag for hjælp og istandsættelse i hjemmet, udkast til ændringsbekendtgørelse til kildeskattebekendtgørelsen og udkast til ændringsbekendtgørelse til momsbekendtgørelsen

Lejernes LO har modtaget udkast til bekendtgørelse om forsøgsordning med fradrag for hjælp og istandsættelse i hjemmet, jf. lov nr. 572 af 7. juni 2011, udkast til ændringsbekendtgørelse til kildeskattebekendtgørelsen (nr. 1254 af 9. november 2010), samt udkast til ændringsbekendtgørelse til momsbekendtgørelsen (nr. 663 af 16. juni 2006) i høring. Alle tre bekendtgørelser har sammenhæng med vedtagelsen af ovennævnte lov nr. 572 af 7. juni 2011, der udmønter den såkaldte BoligJobplan.

Forslaget om en forsøgsordning med fradrag for hjælp og istandsættelse i hjemmet (Boligjobplanen) blev fremsat af Skatteministeren d. 19. maj 2011. Forslaget blev ikke sendt i høring. Forslaget indfører et skattemæssigt fradrag for lønudgifter til hjælp og istandsættelse i hjemmet. Ordningen indføres som et forsøg fra den 1. juni 2011 til og med 2013. 

Skattefradraget udformes som et ligningsmæssigt fradrag, hvilket svarer til et tilskud på ca. 1/3 af lønudgiften i en gennemsnitskommune. Fradraget gives til personer, der er fyldt 18 år, og kan maksimalt udgøre 15.000 kr. årligt pr. person. Ordningen omfatter personer i både ejer- og lejeboliger. 

Lovforslaget blev vedtaget d. 1. juni 2011.

Vi rettede den 31. maj 2011, efter flere dages intenst arbejde med spørgsmål til ministeren, en henvendelse til skatte – og boligudvalget, hvor vi blandt andet anførte:

LLO vil hermed henlede Skatte- og Boligudvalgets opmærksomhed på, at L208, som er under hastig vedtagelse i Folketinget, med de nuværende udmeldinger stiller lejere betydeligt ringere end ejere, for så vidt angår muligheden for at foretage fradrag for lønudgifter til boligens vedligeholdelse og forbedring. 

Skatteministeren har udtalt, at den enkelte lejer ikke kan foretage fradrag for indbetalinger til vedligeholdelseskonti, som er den måde lejere oftest betaler for vedligeholdelse på. Lejeren kan heller ikke får fradrag for forbedringer i boligen, hvis forbedringen sker via en såkaldt forbedringsforhøjelse, varslet af udlejer.

Vi bemærkede, at der især er usikkerhed om lejernes fradragsmulighed, når det gælder udgifter til istandsættelse ved fraflytning. Vi anmodede derfor de relevante ministre om at anvise, i hvilke tilfælde en lejer kan foretage fradrag. Indtil en sådan vejledning foreligger, har vi udarbejdet følgende vejledning om lejernes brug af fradragsordningen ved fraflytning. Vi beklager, at det er blevet alt for omstændigt for lejerne, men det er det nærmeste vi kan komme indtil nærmere retningslinjer foreligger fra Skatteministeren.”

Ministerens svar har vejledt med følgende:

I den udstrækning en lejer i henhold til lejeaftalen har råderet i forhold til at vedligeholde eller forbedre lejemålets ydre og indre rammer og afholder disse udgifter selv, har lejeren ret til servicefradraget.

Det afgørende er således ikke, hvem der bestiller arbejdet, men i stedet hvorvidt istandsættelsesarbejdet foregår på lejerens faste bopæl, om lejeren afholder udgiften selv, og om der er tale om istandsættelsesarbejde, som ligger inden for lejerens råderet i henhold til lejeaftalen.” (kilde svar 69)

Som det fremgår af svaret på spørgsmål 69, er det afgørende ikke, hvem der bestiller arbejdet, men i stedet hvorvidt istandsættelsesarbejdet foregår på lejerens faste bopæl, om lejeren afholder udgiften selv, og om der er tale om istandsættelsesarbejde, som ligger inden for lejerens råderet i henhold til lejeaftalen.

Hvorvidt lejeren har afholdt udgiften selv må bero på en konkret vurdering.

Hvis udlejeren har afholdt udgiften på vegne af lejeren, og lejeren efterfølgende refunderer udgiften til udlejer – eksempelvis via modregning i depositum - har lejeren reelt afholdt udgiften. Lejer bør altid sikre dokumentation for, at lejeren er den, som reelt har afholdt udgiften.” (kilde svar 84)

Det fremsendte forslag til bekendtgørelse præciserer desværre ikke, hvorledes udlejer og lejer bedst og mest hensigtsmæssigt kan aftale istandsættelsesarbejder ved fraflytning, således at lejeren kan anvende fradraget.

Der gives ingen anvisning på, om lejeren kan anvende fraflytningsopgørelsen som dokumentation for de afholdte udgifter, ligesom det ikke belyses, om Skats eventuelle bilagskontrol på basis af lejerens dokumentation med en fraflytningsopgørelse fra udlejer kan og skal indhentes fra udlejer.

Dokumentationen skal opfylde de krav, som stilles i bekendtgørelsen. Det er oplyst, at det betyder bl.a., at hvis udlejer betaler håndværkeren og modregner i depositum, skal lejer have kopi af fakturaen (som skal opfylde kravene hertil) – på samme måde, som når lejeren betaler håndværkeren direkte. Desværre giver lejelovgivningen ikke lejer adgang til at få en sådan kopi udleveret.

Det er derudover uafklaret, hvorledes lejeren kan udnytte fradraget, hvis arbejderne koster mere end lejerens depositum. Hermed er der ikke tale om en modregning alene, men om betaling ud over depositum.

Vi må konkludere, at skal lejer have mulighed for at udnytte fradraget, forudsætter det en frivillig aftale med udlejer, om at udlejer udlevere den nødvendige dokumentation.

Dette er et alt for løst og usikkert grundlag for lejerne.

Resultat er, at Lejernes LO på det foreliggende grundlag må anbefale lejerne en mere sikker vej til fradraget, nemlig selv at bestille og få arbejderne udført, mens lejeren stadig har bopæl og råderet over lejemålet (dvs. nøglerne ikke er afleveret til udlejer)

Hermed er lejer og udlejer havnet i en bureaukratisk og konfliktskabende fraflytningsprocedure, som ingen af parterne er tjent med.

Det er derfor vor opfordring, at vi indbydes til en afklarende samtale med ministeriet, således at bekendtgørelsen udarbejdes mest hensigtsmæssigt for alle parter, og således at lejer og boligejer i lige omfang kan udnytte fradraget.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Formand,

Lejernes LO

 

Læs mere…
11-01-2010

Vedrørende høring over forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om tvungen administration af udlejningsejendomme (Forenkling og modernisering, stråmandsudlejning, energibesparelser m.v.)

Indenrigs - og Socialministeriet

Departementet, Holmens Kanal 22, 1060 København K

Tlf. 3392 9300, Fax. 3393 2518,

E-mail ism@ism.dk

 J.nr. 2009-39

Høringssvar til ism@ism.dk og kopi til nih@ism.dk .

 

Vedrørende høring over forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om tvungen administration af udlejningsejendomme (Forenkling og modernisering, stråmandsudlejning, energibesparelser m.v.)

_______________________________________________________________________________________

 

Hermed fremsendes høringssvar til ovennævnte fra Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO.

Generelle bemærkninger:

Regeringens valgløfte om huslejegaranti for lejerne er ikke overholdt.

Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO må påpege, og dybt beklage, at VK - regeringen med dette lovforslag lægger op til at overtræde den garanti mod huslejeforhøjende ændringer af lejelovgivningen, som partiernes statsministerkandidat afgav før valget i 2007. Så sent som i besvarelse af spm. fra Skatteudvalget vedrørende moms på administration og vicevært garanterede skatteministeren, at der ikke ville blive rørt ved huslejegarantien.

Det foreliggende lovforslag i høring ændrer netop på regelsættet for beregningen af lejen ved energiarbejder på ejendomme, således at lejerne får højere leje end efter de gældende regler. De samme arbejder gennemført efter nugældende regler, vil simpelt hen give en væsentlig lavere samlet husleje. Gennemføres denne del af lovforslaget må organisationerne i givet fald konkludere, at lejerne ikke kan stole på regeringens garantier og valgløfter.

Regeringens forkaster lejelovsforliget mellem parterne

Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO beklager, at regeringen og dens ressortminister Indenrigs- og Socialminister Karin Ellemann, ikke har villet respektere det forlig, som de fem udlejer- og lejerorganisationer har forhandlet på plads med henblik på forenkling af lejelovgivningen.

Organisationerne har, på direkte opfordring fra daværende ressortminister, i 3 til 4 år grundigt forhandlet lejelovgivningen og til ministeren i oktober 2008 fremsendt et positivt forligsresultat, i form af en enighedsliste med 57 punkter, ledsaget af de fem organisationers enige anbefaling af en samlet gennemførelse.

Ministeren har på trods af den forhandlede enighed valgt at fremsætte sit eget lejelovsforslag, som er totalt anderledes, og som kun indeholder ganske få elementer fra organisationernes lejelovsforlig. Ministeren har forud herfor fremsendt et lignende forslag i præhøring, som parterne i enighed meddelte, at de ikke kunne tiltræde, samtidig med at de endnu engang anbefalede gennemførelse af organisationernes lejelovsforlig fra oktober 2008. – Det er dette særlige lille forløb ministeren stærkt misvisende omtaler som ”sammenbrud” i organisationsforhandlingerne. Hovedforhandlingerne 2004 til 2008 førte derimod til det omtalte forlig mellem organisationerne. –

Ministeren har herefter (ensidigt i udlejernes favør) redigeret i forslaget fra præhøringen, og det er så resultatet heraf der nu er fremsendt i høring. Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO beklager, at regeringen på denne måde giver sig til kende så ensidigt som udlejers partsrepræsentant, og dette i en sådan grad, at regeringen klart bryder egne valgløfter.

Regeringens forslag er ikke forenkling.

Endelig beklager Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO, at regeringen med forslaget lægger op til det diametralt modsatte af en forenkling af lejelovgivningen, som ellers var ministerens erklærede målsætning for de langvarige organisationsforhandlinger. Det foreliggende lovforslag vil nemlig i væsentlig grad komplicere den eksisterende lovgivning gennem tilføjelse af endnu flere varianter og undtagelser i lejeberegning og kategorier af lejemål.

Særlige bemærkninger til enkelte punkter

Ad § 1

1.

Lejerorganisationer har som bekendt for flere år siden foreslået problemet med stråmandsudlejning løst ved en ændring til boligreguleringslovens § 46, stk. 1, første pkt. med tilføjelsen: ”eller at udleje denne til andre end fysiske personer”.

Hvis dette enkle og klare forslag ikke kan samle flertal, er forslaget til ændring af lejelovens § 1, stk. 1 da bedre end ingenting, men organisationerne skal gøre opmærksom på, at den foreslåede ændring ikke fører til de ønskede resultater.

Det fremgår hverken af lovens tekst eller bemærkningerne hertil, at lejen i så fald skal fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, såfremt ejendommen er beliggende i boligreguleringslovens område.

Hvis det er meningen, hvad det jo burde være, bør der stå noget særligt herom. Ellers risikerer man, at lejen blot fastsættes efter det lejedes værdi, og henses til de elendige bevisbyrderegler, som domstolene har skabt på dette område, får lejeren som bekendt store vanskeligheder med at fastholde huslejenævnenes afgørelser herom i boligretten.

Det bør derfor præciseres, at boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler er udgangspunktet.

Dernæst betyder ændringen, at kun en meget lille del af problemet med stråmandsudlejning løses. Det foreslås præciseret, at lejelovens regler gælder i lejeforhold om boliger, uanset om lejeren er en fysisk person eller en juridisk person (f.eks. et selskab), såfremt det lejede i øvrigt er omfattet af loven.

Formålet er ifølge bemærkningerne at gribe ind over for stråmandsudlejning i følgende to typer. ”Da firmaet imidlertid tilhører den boligsøgendes familie eller vennekreds, og er stillet til rådighed med henblik på at hjælpe den boligsøgende med at få den pågældende bolig, vil en lejenedsættelse påføre dette firma et tab, som ikke kan overvæltes på udlejeren. Det samme gælder, hvis firmaet er den boligsøgendes arbejdsgiver, der indvilliger i at være fremlejegiver i forhold til den boligsøgende.”

Ministreret ønsker at sikre, at firmaet også kan få sat lejen ned. Men grundforudsætningen er her, at firmaet og lejerne er gode venner.  Og det er reelt kun tilfældet i mindretallet af stråmandsudlejninger.

For mange stråmandsudlejninger gælder, at det er udlejeren, der har fundet en virksomhed, der skal være udlejer til lejeren. Det arrangeres, at virksomheden lejer tidsbegrænset af udlejer, hvorefter at lejeren de facto også bor tidsbegrænset. Hefter er lejerens ret til at klage over lejen illusorisk, da lejeren ikke får forlænget sin lejekontrakt, hvis han klager over lejen.

En anden stor gruppe af stråmandsudlejninger er hoteludlejning. Her må virksomheden sande, at den ikke får lejligheder i hoteludlejning en anden gang, hvis virksomheden klager over lejen. Virksomheden, der trækker lejeudgiften fra på selvangivelsen, vil derfor ikke klage over lejen, og lejeren vil følgelig ikke turde klage over lejen, da det vil skabe et modsætningsforhold til virksomheden.

2.

I § 11, stk. 1, indsættes som 3. pkt.:  »2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejer har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.«. Lejerorganisationerne kan tiltræde ændringen.

3.

I § 19, stk. 2, indsættes efter »hvidtning«: », lakering af gulve«.

Forslaget er ”plukket skævt” fra organisationernes lejelovsforlig, enighedslisten på 57 punkter. Lejerorganisationerne går imod ændringsforslaget idet vi henviser til, at forslaget udgør en indrømmelse til udlejersiden, der ikke som i lejelovsforliget mellem de fem organisationer indgår i en afbalanceret helhed med tilsvarende indrømmelser til lejerne. 

4.

I § 19 indsættes som stk. 4:

»Stk. 4. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom, herunder fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til værdien af de påbudte arbejder, såfremt udlejeren ikke overholder en frist fastsat efter 1. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 60, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.«

Lejerorganisationerne foreslår, at i første punktum ændres til:

”Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.”

Det følger af ”klippekortsordningen” for uefterrettelige udlejere, at der skal være en ikke efterlevet afgørelse. Det kan kun konstateres, hvis nævnet fastsætter en tidsfrist.

12.

I § 36, stk. 2, 3. pkt., indsættes efter »lov om fremme af energibesparelser i bygninger«: »eller regler udstedt i medfør heraf«.

Lejerorganisationer mener principielt, at kun forbrugsafhængige udgifter skal indgå i varme og vandregnskabet.

Organisationerne er derfor af den opfattelse, at ministeriets bevæger sig ind på en glidebane, hvor flere og flere ikke- forbrugsafhængige udgifter hældes over på varme - og vandregnskabet. Dette er til skade for lejerne, b.la. fordi udgifterne ikke i samme grad er boligstøtteberettigede. 

13.

I § 36, stk. 2, indsættes efter 3. pkt.:

»Udgifterne til energimærkning medtages i varme- og varmtvandsregnskabet med lige store beløb hvert år i 5 år.«

Se bemærkning nr. 12 ovenfor.

15.

I § 47, stk. 1, litra a), indsættes efter »58, stk. 3«: »og 4« og efter »46 a, stk. 3«, indsættes: »§ 58, stk. 3,«.

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget i § 1, pkt. 21, som lejerorganisationerne er imod. Se vor bemærkning til nr. 21.

16.

I § 47, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »forbedret efter«: »§ 58, stk. 3, og«.

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget i § 1, pkt. 21, som lejerorganisationerne er imod. Se vor bemærkning til nr. 21.

17.

I § 51, indsættes efter stk. 1 som nyt stk.:

Stk. 2. Reglerne i § 50 gælder også udgifter til vand og renovation som følge af forøgelse af forbruget.

Stk. 2-4 bliver herefter stk. 3-5.

Lejerorganisationerne beklager, at der lægges op til uheldige fiflerier på dette område. Det var mellem parterne enighed om, at kun ændringer i de samlede udgifter (til skatter og afgifter) skulle kunne medføre ændringer i lejen og ikke, som ministeren lægger op til, at udlejer ensidigt kan vælge et delelement ud.

21.

I § 58 indsættes som stk. 3:

»Stk. 3. For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Indenrigs- og socialministeren fastsætter nærmere regler om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og forhøjelsens beregning.«

Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.

Det er ganske enkelt både urimeligt og uhensigtsmæssigt, at lejerne med dette forslag ikke får nogen økonomisk fordel ved gennemførelse af energiforbedrende arbejder, men det modsatte: Næppe nogen enkeltlejer opnår med ministerens forslag nedsættelse i den samlede boligudgift incl. varmeudgift. Derimod vil alle berørte lejere få lejeforhøjelser der er væsentligt større end ud fra nugældende lovgivning, og flertallet af lejerne vil også få væsentlige forhøjelser af den samlede boligudgift, incl. varmebidrag.

Lejerorganisationerne finder derfor forslaget meget forkert og finder, at dets eventuelle gennemførelse vil medføre en stærk forrykkelse af de økonomiske og styrkemæssige balancer til udlejernes fordel.

Lejerorganisationerne er med andre ord imod forslaget, hvilket vi finder anledning til at uddybe med følgende betragtninger:

a) Hvad lejeren teoretisk kunne spare på energien, som følge af gennemførte energiforbedrende arbejder, vil udlejer med forslaget indkassere fra lejeren, som en ny ekstra lejeforhøjelse.

Det skyldes, at den del af omkostningerne ved de energiforbedrende arbejder, som i dag henregnes til vedligeholdelse af bygningsdelene, og som med den nugældende lovgivning sikrer, at lejerne kun betaler lejeforhøjelse for værdien af forbedringer, med forslaget ikke længere skal modregnes i lejeforhøjelsen.

Forslaget betyder derigennem, at en gennemsnitlig energimodernisering vil medføre en lejeforhøjelse, der er 15 - 25 % højere, end den ville have været efter de gamle regler, hvor udlejer betaler den del af udgiften, der er vedligeholdelse af bygningsdelene.

Forslaget betyder endvidere, at henlæggelserne til vedligeholdelse (ofte ca. 160 kr. pr kvm. årligt) som lejerne betaler over huslejen, i givet fald bliver mere eller mindre meningsløse, for lejerne skal jo med forslaget alligevel til at betale lejeforhøjelse også for vedligeholdelsesdelen, når der laves forbedringer i ejendommen. 

Endelige betyder forslaget, at det lejedes værdi som overgrænse for lejen ikke skal gælde ved energibesparende arbejder på ejendommen. Lejen vil hermed kunne stige til et niveau, der alene bestemmes af markedsforholdene og den grad af akut boligmangel, som boligmarkedet og den konkrete lejer befinder sig i. Kun aftalelovens meget lidt anvendelige paragraf 36 vil lægge en beskeden dæmper på helt ublu lejestigninger.

Af samme grund, + på grund af følgebestemmelsen om at disse lejeforhøjelser ikke skal indgå ved vurderingen af lejeniveauet efter det lejedes værdi, vil ændringen medføre højere huslejer end for fuldstændig identiske lejemål, hvor energitilstanden er etableret før denne lov.

Denne ændring af regelsættet for beregningen af lejen i udlejers favør er som nævnt under de generelle bemærkninger i strid med regeringens huslejegaranti.

b) Det er lovgivningsteknisk særdeles uhensigtsmæssigt at de bestemmelser der ønskes indført ikke er skrevet færdigt i selve loven, idet færdigskrivningen med forslaget udskydes til udformning af en minister-bekendtgørelse.

c) En ændring som foreslået vil medføre en ikke uvæsentlig komplicering af lejelovgivningen, med nye under-kategorier af lejemål, for hvilke der gælder nye yderligere sær-regler og undtagelsesregler for lejefastsættelse  mv.

d) Forslaget indebærer en ordning der vil være meget bureaukratisk tung både at gennemføre og administrere. Det er det modsatte der er behov for.

22.

I § 59 a, stk. 1, indsættes som 2. pkt.:

»Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om den samlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«

 

Lejerorganisationerne er imod. Se vor kommentar til nr. 3 vedr. den manglende helhed.

25.

§ 84, litra a, 2. pkt. udgår.

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.

26.

I § 84, litra d, ændres »udstykning« til: »opdeling«.

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.

27.

I § 84, litra d, indsættes som 2. og 3. pkt.:

»Er lejeaftalen indgået før 1. januar 1980, gælder 1. pkt. ikke. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det ud over det i 1. pkt. anførte tillige en betingelse for opsigelse, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.«

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét:

Såfremt der foretages den nedenfor angivne rettelse vedr. nr. 27, vil det være korrekt som angivet i bemærkningerne, at ændringerne er rent redaktionelle og ikke indebærer realitets-ændringer.

Den ændring der er nødvendig i nr. 27 består i, at der ved sammenskrivningen er fjernet en af de betingelser, der fremgår af nuv. LL § 119, stk. 2.

Med vores forslag til ændring fremhævet, vil forslaget lyde:

»Er lejeaftalen indgået før 1. januar 1980 og var det lejede omdannet til ejerlejlighed før lejeaftalens indgåelse, gælder 1. pkt. ikke. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det ud over det i 1. pkt. anførte tillige en betingelse for opsigelse, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.«

28.

§ 106, nr. 4, 2. og 3. pkt., affattes således:

»Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene samt tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.«

Lejerorganisationerne kan tiltræde ændringen, men skal udtrykke, at det er tvivlsomt, om ændringen opnår den ønskede effekt. Det forslås derfor, at nævnene får pligt til som en del af nævnenes vejledningspligt at opfordre parterne til at fremskaffe et alternativt tilbud på istandsættelsesarbejderne i forbindelse med fraflytningen.

29.

§ 119, stk. 2, ophæves.

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.

Ad  § 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 988 af 27. oktober 2009, foretages følgende ændringer:

2.

I § 5 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:

»Stk. 3. Stk. 2 kan kun finde anvendelse for lejemål i ejendomme med en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. «

Stk. 3-9 bliver herefter stk. 4-10.

Forslaget vil efter ministerens opfattelse sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke kan anvendes ved genudlejning af lejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold. Forslaget gælder dog kun lejligheder, der moderniseres efter lovens ikrafttrædelse. Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunne udlejes efter disse regler.

Lejerorganisationerne finder, at indholdet af energiramme D er forældet og ikke er tilstrækkeligt belyst. For eksempel er det vigtigt, at der finder en termomåling sted af ejendommens klimaskærm, samt at der måles for utætheder i klimaskjoldet. Disse målinger er der efter organisationernes oplysning ikke forpligtigelse til at fremskaffe. 

4.

I § 5, stk. 7, nr. 2, der bliver stk. 8, nr. 2, indsættes efter »og efter«: »§ 58, stk. 3, og«, og efter »§ 46 a, stk. 3,« indsættes: »§ 58, stk. 3,«.

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget i § 1, pkt. 21, som lejerorganisationerne er imod. Se vor bemærkning til § 1, nr. 21.

7.

I § 15, stk. 3, ændres »§ 29, stk. 3« til: »§ 29, stk. 9«.

Der er vel tale om, hvad man kunne kalde rettelse af en henvisningsfejl i gældende lov. Vi foreslår at henvisningsfejlen rettes fuldt ud, så  »§ 29, stk. 3« i stedet ændres til: »§ 29, stk. 1, stk. 2 eller stk. 9«.

10.

§ 21, stk. 2, affattes således:

»Nævnet afgør endvidere uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene samt uenighed om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.«

Forslaget har tilknytning forslaget i § 1, nr. 28. Se vor bemærkning til § 1, nr. 28.

13.

I § 25 a, stk. 2, indsættes som 2. og 3. pkt.: »Det samme gælder størrelsen af den leje, som en udlejer vil kunne opkræve ved udlejning af et lejemål, der er gennemgribende moderniseret efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om den samlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«

Se vor bemærkning til § 1, nr. 21/22 og nr. 3 vedr. den manglende helhed.

 

Med venlig hilsen

For Lejernes LO                                                            For Danmarks Lejerforeninger

 

Helene Toxværd, landsformand                                     Bodil Kjærum, landsformand

Jesper Larsen, cheføkonom                                           Henrik Stougård, landssekretær,

 

Reventlowsgade 14, 4.                                                   Sankt Peders Stræde 2, 1.

1651 København V                                                       4000 Roskilde

 

Læs mere…
16-01-2006

Vedrørende: Uopfordret høringssvar til velfærdskommissionens afsluttende rapport.

Velfærdskommissionen                                                                     
Landgreven 4
1301 København K

Epost: kontakt@velfaerd.dk
Telefon:  33 95 10 60

 

Vedrørende: Uopfordret høringssvar til velfærdskommissionens afsluttende rapport.

Velfærdskommissionens offentliggjorde den d. 7. december sin slutrapport ”Fremtidens velfærd - vores valg”. Velfærdskommissionens kommissorium angiver, at kommissionens endelige betænkning skal fremlægges for og diskuteres med en række udvalgte organisationer. Mange organisationerne er blevet opfordret til at bidrage til debatten, men Lejernes LO er ikke blevet opfordret til at komme med tilkendegivelser eller data til velfærdkommissionens analyser. Organisationen er heller ikke valgt som høringsberettiget.

Dette anså vi oprindeligt for helt i tråd med velfærdskommissionens kommissorium, idet dette ikke på nogen måde indikerede, at velfærdskommissionen skulle beskæftige sig med boligmarkedet. 

Imidlertid har velfærdskommissionen overraskende valgt at inddrage boligområdet i sin rapport, herunder at fremlægge politikanbefalinger. Dette sker endda, selv om velfærdskommissionen i det væsentligste blot gentager den mangelfulde analyse, som vismændene fremlagde i deres forårsrapport 2001. Velfærdskommissionen benytter dog lejligheden til at politisere lidt ekstra ved at anbefale en meget mere vidtgående liberalisering end den, vismændenes anbefalede i deres forårsrapport 2001. Mest vidtgående er velfærdskommissionen anbefaling om at afskaffe andelsboligen og den almene bolig. Det politiske mål på sigt for velfærdskommissionen er to boligformer i Danmark, nemlig ejerboligen og den private udlejningsbolig.

For at medvirke til den nødvendige, brede og nuancerede debat om velfærdskommissionens synspunkter fremsender Lejernes LO derfor dette uopfordrede høringssvar, idet vi beder kommissionen forholde sig til vore synspunkter og argumenter, således som høringssvar sædvanligvis kommenteres.

Kopi af dette høringssvar sendes også til Folketingets Boligudvalg og til Socialministeriet med henblik på at indgå i overvejelserne i det tværministerielle udvalg, som i juni 2006 skal fremlægge forslag til en mere selvbærende almen sektor, jf. Boligaftalen, november 2005 og dens udmøntning i L70.

 

Med venlig hilsen

Klaus Hansen

Landsformand, Lejernes LO

 

Lejernes LO’s kommentarer til velfærdskommissionens politikanbefalinger:

Ejerboligerne:

Lejernes LO kan ikke støtte kommissionens anbefaling, hvorefter ejendomsværdiskatten hæves langsomt over 20 år fra 1 pct. til 1,5 pct. Hermed vil en boligejernes subsidier i form af skatterabat formindskes, dog ikke så meget som foreslået af Ølgårdudvalget i slutningen af 80-erne eller Vismændene i deres 2001 rapport. Begge beregnede, at en fordobling var nødvendig for helt at fjerne subsidierne til boligejerne.

Organisationens beregninger over den privatøkonomiske balance mellem boligformerne på vor balancemodel for ejer/lejerbalancen (samt i øvrigt de balanceberegninger, som tidligere er udført af lejelovskommissionen, vismændene og Socialministeriet) viser, at en ensidig forhøjelse af ejendomsværdibeskatningen vil medfører, at ejerboliger opnår mindre subsidier end lejerboligen.

Lejernes Lo er dog enig i, at skattestoppet for boligejerne bør ophæves.

Organisationen har bemærket, at den forslåede forhøjelse af ejendomsværdiskatten for Velfærdskommissionen dels hænger sammen forslaget om en liberalisering af lejefastsættelsen for lejerne i den almen og private udlejningssektor, og dels er i overensstemmelse med Velfærdskommissionen generelle ønske om at fjerne direkte og indirekte ”murstenstilskud” fra boligmarkedet, til gengæld for en nedsættelse af marginalskatterne.

Lejernes LO er ikke enig i denne overordnede omprioritering i den generelle velfærdspolitik.  Det har, som også Velfærdskommissionen anfører på side 1 i boligafsnittet, haft stor betydning for den enkeltes boligforbrug, at samfundet overordnet har støttet dette. Danmark kan således fremvise en absolut førerstilling, når det gælder den enkelte husstands boligforbrug, fx målt efter areal pr. beboer i husstanden. Boligen er en central velfærdskomponent, som det har god mening at støtte med offentlige subsidier. Samtidigt vil det ramme lejerne ensidigt og meget voldsomt, hvis den gældende måde at støtte boligforbruget blev erstattet med Velfærdskommissionens forslag.

Frem for at fjerne ”murstenstilskuddene”, så Lejernes LO hellere, at Velfærdskommissionen havde foreslået tiltag, der kunne sikre en bedre løbende fordeling og balance i disse tilskud.

Til dette formål forslår Lejernes LO, at Velfærdskommissionen forbedrer og udbygger sin analyse af mulighederne for en beskatning af de reale kapitalgevinster. Lejernes LO anbefaler den svenske model for beskatning af de reale kapitalgevinster, samt en kompensationsordning for boligejerne ved et realiseret tab på en investering i ejerbolig. Provenuet for en konjunkturbeskatning kunne opspares i en ”Boligejernes konjunkturfond”.

En kapitalgevinstbeskatning vil have en tiltrængt konjunkturudlignende effekt. Den vil i høj grad gavne den privatøkonomiske balance mellem lejerne og boligejerne. Herudover vil forslaget kunne erhverve den folkelige og dermed vælgermæssige opbakning, som velfærdskommissionens eget forslag om generel afskaffelse af boligsubsidierne totalt mangler.

Velfærdskommissionen er ikke totalt afvisende overfor en kapitalgevinstbeskatning, men kapitalgevinstbeskatning kritiseres på side 25 for at nedsætte mobiliteten og for at være praktisk svær at gennemføre. Lejernes LO mener, at det ikke empirisk er godtgjort, at mobiliteten væsentligt forringes som følge af en sådan beskatning. Forskningen viser, at mobiliteten og flytninger er begrundet i helt andre forhold. Det er heller ikke dokumenteret, at der er uovervindelige praktisk målingsproblemer, når det gælder skelnen mellem vedligeholdelse og forbedring. Denne sondring er således helt praktisk gennemarbejdet og metodeunderbygget i den private udlejningssektor, idet kun forbedringer og ikke vedligeholdelse kan giver lejeforhøjelse. Skattelovgivningen har på det private udlejningsområde også en indarbejdet sondring mellem vedligeholdelse og forbedring.

Velfærdskommissionen mener, at en forhøjelse af den løbende beskatning via ejendomsværdibeskatning er at foretrække, frem for en kapitalgevinstbeskatning. Det er ærgerligt. For det første ved kommissionen udmærket, at den er ude i et politisk urealistisk forslag, fordi stærke interessegrupper (boligejerne, kreditforeningerne og bankerne) ikke ønsker sådanne indgreb overfor ejerboligmarkedet.  For det andet er ejendomsværdiskatten svær at forklare boligejerne. Stigende huspriser fører til højere ejendomsværdiskat, og da boligejeren ikke har realiseret gevinsten, og er særdeles usikker overfor, hvorledes den kan og bør belånes, er det vanskeligt at vinde en forståelse for en udvidelse af denne form for beskatning af boligen.

De private udlejningsejendomme:

Lejernes LO kan ikke støtte Velfærdskommissionens forslag, hvorefter huslejefastsættelsen skal liberaliseres over 20-30 år.

Jævnfør ovenstående støtter Lejernes LO, at der er ”murstenstilskud”, her i form af en reguleringsgevinst eller ”lejerfordel”, som velfærdskommissionen pædagogisk til forskel for vismændene har valgt at kalde forskellen mellem den regulerede leje og markedslejen.

Velfærdkommissionens forslag om at kompensere befolkningen med nedsættelse af marginalskatten, vil ikke gavne lejerne, da disse typisk ikke betaler mellem - eller topskat. Det samme kan anføres, hvis man kompenserer med en forhøjelse af beskæftigelsesfradraget. Heller ikke her vil den typiske lejer opleve en kompensation, fordi over halvdelen af lejerne er ude af erhverv. Og så har Velfærdkommissionen det problem, at den for at skabe et større arbejdsudbud ønsker mere ”pisk” overfor lavindkomster ude af erhverv. Så denne gruppe bliver af den grund ikke kompenseret med øget offentlig støtte. Så er der den store gruppe af pensionister i lejergruppen. For dem forslår Velfærdskommissionen forringelser i boligydelsen, så heller ikke her kan lejerne hente kompensation.

Det vil føre til meget store huslejestigninger, hvis huslejekontrollen fjernes. Hvor meget har vismændene (forårsrapport, 2001) og også lejelovskommissionen (1997) beregnet. I gennemsnit vil hus­lejerne stige omkring 40 % og i København og på Frederiksberg vil huslejeniveauet løftes med knap 70 %. 

Ophæves huslejereguleringen ensidigt, fjernes som nævnt ovenfor den reguleringsgevinst for lejerne, som skal sikre en privatøkonomisk balance til boligejernes skatterabat.

Vismændene opgjorde boligomkostningerne (usercost) for forskellige boligtyper med samme anskaffelsespris. Det fremgår her, at ejerboligen i de første 20 år er billigere end den almene bolig, og at andelsboligen er billigst. I beregningen er ikke engang inddraget reale kapitalgevinster. Går vi tilbage i tiden er skævheden i endnu højere grad i ejerboligens favør. Beregningerne viser, at lejernes reguleringsgevinst fuldt ud modsvares af boligejernes skatterabat. Der er endda et efterslæb lejernes disfavør.

Det er selvfølgelig klart, og det er glædeligt, at velfærdskommissionen på side 13 også pointerer, at den individuelle boligstøtte ikke kan indregnes i opgørelsen af balancen i subsidierne. Den har en hel anden begrundelse, nemlig at sikre lavindkomster et større og bedre boligforbrug end deres indkomst kan finansierer. 

Det er blevet en udbredt misforståelse, at det er de velstillede, der har størst gavn af huslejereguleringen. Vismændene har ganske vist beregnet, at de højeste indkomster får langt den største reguleringsgevinst. Men senere tal, udarbejdet som opfølgning af kritik fra LLO, viste, at det er den store gruppe af lavindkomster, der får mest ud af huslejereguleringen. Både som samlet andel og også som procentandel i forhold til indkomst. Så det er ikke, som mange tror ” i høj grad andre (end lavindkomsterne, red.), der stryger gevinsten”. Citat: Politikens leder 28/12 2005.

Velfærdskommissionen anser det for et problem, at billige lejligheder forsvinder ved modernisering ved genudlejning. Men det er forkert, når velfærdskommissionen på denne måde anser ikke-moderniserede lejelejligheder for specielt billige. Det kan simpelt hen ikke dokumenteres med beregninger. Hvis man laver en beregning over boligomkostningerne, hvor der inddrages de reale kapitalgevinster (og selvfølgelig undlader de aktuelle enorme prisstigninger, men anvender en almindelig gennemsnit størrelse over 20 – 30 år) så er ejerboligen faktisk mere fordelagtig (billig) end lejerboligen.  Dette til trods for, at en lejebolig i gennemsnit kan lejes for 500 kr. pr. kvm om året.

Hvorfor er den ”billige” lejebolig så ekstrem efterspurgt. Fordi den ikke kræver kreditværdighed, og fordi prisen for andre boliger er steget voldsomt. Ejerboligens pris stiger pga. skattelettelser og lånefavorisering, andelsboligerne stiger fordi regeringen med sine ændringer i reglerne for belåning af andelsboliger har igangsat en prisstigningsskrue, idet flere og flere andelsboligforeninger går over til at anvende et markedsprincip for vurderingen og lejelejlighederne stiger, fordi udlejer moderniserer lejligheden ved genudlejning og dermed træder ud af den omkostningsbestemte lejeregulering. . 

Det er korrekt konstateret af Velfærdskommissionens side 42, at lejelejligheder efter gennemgribende moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5. stk. 2 får en leje efter det lejedes værdi, og ”dermed opnås en leje, der svarer til markedslejen”.  Både analyser fra Socialministeriet og Ejendomsforeningen Danmark viser, at lejen her næsten er lig med en frimarkedslejen. Lejernes LO er enig med Velfærdskommissionen, når den på side 6 påpeger, at det betyder et spild, fordi disse regler ”kan skabe en situation, hvor der samfundsmæssigt anvendes for mange ressourcer på forbedringsinvesteringen.” Kort og mere direkte sagt, de eksisterende regler fremmer uhensigtsmæssige og rent spekulative forbedringer. De er samtidigt en bombe under ejendommes fremtidige vedligeholdelsesaktivitet. De moderniserede boliger bliver meget dyre, og det er vigtigt for Lejernes LO igen og igen at pointere, at de dermed ikke længere er et reelt boligtilbud til lav - og mellemindkomsterne.

Velfærdskommissionen burde have gravet dybere i denne problemstilling. Hvis Velfærdskommissionen skulle være konsekvent og ærlig overfor sin egen overordnede model for lejeboligmarkedet, burde kommissionen have forslået en særlig individuel boligstøtteordning for lejerne i disse dyre boliger. Det samme burde kommissionen have foreslået for den gruppe af nyopførte udlejningsboliger, som har fri leje (lejemål i ejendomme ibrugtaget efter 1991).

Hverken politikerne eller velfærdskommissionen har haft øje for løsning af de boligsociale problemer, som på denne måde allerede i dag er en følge af frimarkedet. Dette lover ikke godt for troværdigheden i Velfærdskommissionens frimarkedsmodel.  Vismændene og mindretallet i Lejelovskommissionen lovede lejerne, at de nok skal blive kompenseret af en forbedret individuel boligstøtte. Velfærdskommissionen er ikke så klar på dette område, kommissionen er mere stemt for personskattelettelser. Selv om dette, som anført ovenfor, ikke vil gavne de typiske lejere. På side 1 anfører Velfærdskommissionen, at ”subsidieringen skal – populært sagt – omlægges fra mursten til mennesker”. Men kommissionen uddyber eller beregner ikke konsekvenserne for samfundets udgifter til mere ”menneskestøtte”, dvs. individuelle boligstøtte, ligesom kommissionen ikke har bud på, hvorledes lavindkomster ude af erhverv i lejergruppen skal kompenseres over skattesystemet.

Dertil gælder, at det ikke lige er sådan nemt at ophæve huslejeregulering og skattesubsidier. Den politiske situation viser, at lejerne bliver tabere. For Regeringen skal nok sørge for at beskytte boligejerne.

Dernæst, ophævelsen af lejereguleringen, og en eventuel social kompensation med en forbedret individuel boligstøtte vil give så store ”individuel støtte” samspilsproblemer for lejerne, at det vil forhindre et øget arbejdsudbud, og dermed modvirke fleksibiliteten på arbejdsmarkedet.

Derudover vil en frimarkedsmodel, hvor lejernes nettoleje er dybt afhængig af de årlige finanslovsforhandlinger om den individuelle boligstøtte, sætte lejerne i en uholdbar politisk sårbar situation. Vi har historisk haft mange og endda også aktuelt et finanslovsforslag (endda med et markant overskud på de offentlige finanser), hvor der var nedskæringer i boligstøtten for lejerne. Lejernes LO ønsker ikke, at denne politiske ad hoc afhængighed skal forværres.  

Slutteligt er det helt overset af Velfærdskommissionen, at ophævelsen af boligsubsidierne vil sætte boligbyggeriet i stå. Det fremgår klart af Lejelovskommissionens og vismændenes konsekvensanalyser.

For at undgå at maksimalpriserne fører til penge under bordet eller anden sort økonomi, mener Lejernes LO, at der bør indføres obligatoriske offentligt tilgængelige ventelister. Særreglerne om beboernes fortrinsret skal harmoniseres efter en ny model, der også omfatter de øvrige udlejningsformer, og det offentlige skal, som for eksempel foreslået af Velfærdskommissionen, have forbedrede muligheder for at kunne købe anvisningsret i de private udlejningsejendomme. Det har ikke overrasket Lejernes LO, at den gældende honorering ikke var tilstrækkelig nok til at kompenserer for de private udlejeres økonomiske og ikke monetære gevinster ved anvisningsretten.

De almene boliger:

Velfærdskommissionen forslår, at den almen bolig på sigt afskaffes og erstattes af den private udlejningsbolig.

Velfærdkommissionen har ikke på nogen måde vurderet fordele og ulemper knyttet til denne danske model for en demokratiseret udlejningsform. Politiske ønsker om lokalt demokrati, indflydelse og engagement har været ligegyldige for Velfærdskommissionen. Måske hører disse elementer af velfærd ikke under de kompetencer, Velfærdskommissionen har syntes, at den rådede over. Kommissionen burde så have meddelt, at dens løsningsforslag har analytiske begrænsninger. 

På side 68 i Velfærdskommissionens boligafsnit står: ”Kommissionens langsigtede mål for den almene sektor er, at beboerne i de attraktive almene boligafdelinger enten betaler markedsprisen – eller alternativt løfter en større del af den boligsociale opgave”. Hermed binder Velfærdskommissionen den boligsociale opgave sammen med lejernes huslejefordel.

Det er ærgerligt, at Velfærdskommissionen ikke klart fortæller, at et sådant system selvfølgelig bygger på, at ”murstenstilskuddet” til ejer - eller andelsboligsektoren samtidigt forudsættes fjernet. Det kan umuligt være sådan, at Velfærdskommissionen mener, at man isoleret set kan fjerne ”lejerfordelen”,  og så til gengæld for en lejerfordel kan kræve en social anvisningsret.

Så er der langt mere perspektiv i kommissionens alternative forslag nederst side 71, hvorefter betalingen for den boligsociale forpligtelse knyttes til den enkelte borger. Såfremt det ikke politisk er muligt eller ønsket at afskaffe ”murstenstilskuddene” til alle boligformer, må det gældende system accepteres, og der må skabes en rimelig privatøkonomisk balance i subsidierne mellem de forskellige boligformer. Herefter er det logisk, at samfundet, som anført på side 71 - 72, betaler for den boligsociale opgave, og kommissionen anfører som eksempel den allerede eksisterende mulighed for ved køb af anvisningsret i den private udlejningssektor. Lejernes LO kræver, at samfundet betaler for den boligsociale anvisning. Det er over 1 mia. kr., som samfundet på denne måde skylder lejerne i den almene sektor.

Det er uforståeligt, at Velfærdskommissionen ikke kan se sin egen logik på andre områder. For eksempel skriver kommissionen (også på side 71), at den almene sektors formue stammer fra offentlige tilskud (dvs. murstenstilskuddene), og det er mærkværdigt, at dette forhold åbenbart sætter grænser for det offentliges intervention i forhold til den almene sektor, for eksempel ved at man er nødt til at forhandle med sektoren.

På den ene side pointerer Velfærdskommissionen, at alle boligformer subsidieres. På den anden side siger man, at det offentlige har en speciel rettighed i den almene sektor, fordi den subsidieres. Det kunne være interessant, om velfærdskommissionen ville forklare, hvorfor den så ikke kræver gratis anvisningsret i andelsboligsektoren eller ejerlejlighedsbebyggelser. Disse boligformer er jo ifølge Velfærdskommissionen fuldstændig lige så offentligt subsidieret.

Lejernes LO erkender, at heller ikke den offentlige debat her er særlig klar. Ofte hører man, endda fra fremtrædende tillidsfolk i den almene sektor, den forkerte logiske slutning, hvorefter samfundet, til gengæld for årtiers murstenstilskud til de almene boliger, har samfundet krav på en gratis varetagelse af en boligsocial opgave.

Andelsboligerne:

Velfærdskommissionen forslår, at andelsboligen pålignes ejendomsværdiskat på linie med ejerboligen, og at maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger ophæves.

Lejernes LO kan støtte, at andelsboligen pålignes ejendomsværdiskat. Det vil medføre, at andelsboligerne privatøkonomisk ligestilles med leje - og ejerboligen. Andelsboligen er i dag den mest begunstigede boligform.

Til gengæld kan Lejernes LO ikke støtte, at maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger ophæves. Det vil medføre, at andelsboligen bliver omdannet til en ejerlejlighed. Bestemmelserne om maksimalpriserne medfører, at andelsboligen er økonomisk tilgængelig for almindelige indkomster. Desværre har regeringens liberalisering af belåningsmuligheder ført til, at andelshaverne i højere og højere grad går over til en markedsvurdering, med den følge at andelsboligen bliver væsentligt dyrere.  Derfor skal andelsboligerne prisudvikling højst kunne følge udviklingen i forbrugerpriserne.

For at undgå at maksimalpriserne fører til penge under bordet eller anden sort økonomi, bør der indføres obligatoriske offentligt tilgængelige ventelister. Særreglerne om beboernes fortrinsret skal harmoniseres efter en ny model, der også omfatter de øvrige udlejningsformer, og det offentlige skal mod betaling, for eksempel som foreslået af Velfærdskommissionen i den private udlejningssektor, kunne købe anvisningsret i de private andelsboligforeninger.

 

Bilag:

Oversigt over velfærdskommissionen politikanbefalinger på boligområdet:

Ejerboligen:

Forslag 12.1. Ejendomsværdiskatten hæves langsomt over 20 år til 1,5 pct. Det bringer beskatningen af boliger på niveau med beskatningen af andre former for kapital. Dog bevares den nuværende progression i ejendomsværdiskatten for de ca. 5 pct. dyreste ejendomme.

Forslag 12.2. 98-særreglerne, der giver skatterabat til ejendomme erhvervet før 1.7. 1998, ophæves.

Forslag 12.3. Den nuværende indefrysningsordning af grundskyld for pensionister udbredes til også at gælde ejendomsværdiskatten.

Privat udlejningsejendom:

Forslag 12.4. Huslejefastsættelsen liberaliseres over 20-30 år. Den derved skabte kapitalgevinst for udlejer beskattes delvist. Lejeboligens særlige karakteristika nødvendiggør en fortsat regulering, herunder beskyttelse af lejer mod usaglig opsigelser.

Forslag 12.5. Den skatte- og tilskudsmæssige favorisering af visse dele af sektoren ophæves. Herunder skattefritagelsen for visse af pensions-sektorens ejendomme.

Andelsboligen:

Forslag 12.6. Andelsboligen pålignes ejendomsværdiskat på linie med ejerboligen.

Forslag 12.7. Maksimalprisbestemmelserne for andelsboliger ophæves.

Almen bolig:

Forslag 12.8. De offentlige tilskud til løsning af boligsociale problemer søges givet mere målrettet uden, at der nødvendigvis skal bruges færre midler.

Forslag 12.9. Huslejefordelen i den almene boligsektor skal beskattes.

Forslag 12.10. Huslejen i den almene boligsektor skal i højere grad afspejle markedsvilkår. I den forbindelse ophæves skattefritagelsen.

Forslag 12.11. Den del af huslejebetalingen i den almene boligsektor, der modsvarer den offentlige sektors afdrag på anskaffelsessummen, tilbagebetales til det offentlige

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Læs mere…
21-11-2005

Høring vedrørende forslag L 69 til lov om ændring af lov om individuel boligstøtte

Til Anders Elbo

Socialministeriet

Departementet, Holmens Kanal 22, 1060 København K

Tlf. 3392 9300, Fax. 3393 2518, E-mail sm@sm.dk

AEL/ J.nr. 07-304

ael@sm.dk og nhd@sm.dk 

 

Vedrørende:

Høring vedrørende forslag L 69 til lov om ændring af lov om individuel boligstøtte (Nedsættelse af aldersgrænsen fra 23 år til 18 år for, hvornår børn indgår i boligstøtteberegningen som børn, mv.)

Hermed høringssvar fra Lejernes LO.

Idet vi beklager den korte høringsfrist, skal vi meddele, at organisationen ikke kan støtte det fremsendte lovforslag. Lejernes LO finder det helt urimeligt, at regeringen vil forringe den individuelle boligstøtteordning.

For det første er det en uacceptabel forringelse for de svageste i samfundet.

For det andet er der ikke nogen statsfinansiel rimelighed i denne besparelse. Regeringen har fremlagt et finanslovsforslag med et overskud på 30 milliarder kroner.

For det tredje er dette forslag udtryk for en arrogant og hamrende uretfærdigt fordelingspolitik. Regeringen og dens støtteparti, Dansk Folkeparti, bør i stedet for denne nedskæring for de svageste indkomster give lejerne nogle økonomisk modydelser til de store gaver, boligejerne har fået.

Boligejerne har fået store skatte - og arbejdsfri værdistigningsgevinster. De skyldes ikke bare det internationale rentefald, men også de gunstige låneformer og det stop for stigninger i ejendomsværdiskatten, som regeringen sammen med Dansk Folkeparti har gennemført. Disse begunstigelser har foræret boligejerne i tusindvis af værdistigningskroner, uden så meget som at en eneste boligejer har behøvet at stå tidligere op om morgenen. 

 

Med venlig hilsen

Klaus Hansen

Landsformand, Lejernes LO

 

 

 

Læs mere…
25-02-2003

Høring om lovforslag om ForbrugerForum

Økonomi- og Erhvervsministeriet

Sara Gøtske

Slotsholmsgade 10-12

1216  København K

 

Høring om lovforslag om ForbrugerForum

Lejernes LO har modtaget lovforslaget vedr. ForbrugerForum til udtalelse.

Lejernes LO støtter, at der skabes fora med myndigheder og erhverv til drøftelse af forbrugernes interesser. Det er vigtigt at understrege, at forbrugernes synspunkter skal kunne fremføres uafhængig af erhvervsinteresser, hvorfor Forbruger Rådets rolle som uafhængig interesseorganisation ønskes styrket, f.eks. ved øget offentlig bidrag og uden binding fra myndighederne.

Lejernes LO har modtaget Forbruger Rådets udtalelse som vi fuldt ud kan tilslutte os.

 

Med venlig hilsen

Klaus Hansen

Læs mere…
18-10-2002

Høring over forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri samt forslag til lov om ændring af ligningsloven, lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. og lov om indkomstskat for personer m.v.

Erhvervs- og Boligstyrelsen

Dahlerups Pakhus 

Langelinie Alle 17

2100  København Ø

Att.: Nils Hein, 

Fremsendes pr. email udlejningsbyggeri@ebst.dk

 

Vedr.: Høring over forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri samt forslag til lov om ændring af ligningsloven, lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. og lov om indkomstskat for personer m.v.

Forslaget har til formål at fremme byggeriet af private udlejningsboliger samt indretning af tagetager i eksisterende private udlejningsejendomme. I forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri fastsættes reglerne for fordeling af investeringsrammen. Fordelingen heraf administreres af Økonomi- og Erhvervsministeriet. I forslag til ændring af ligningsloven m.v. fastsættes reglerne for opnåelse af skattefradrag. 

Hovedelementerne i forslagene, der skal ses under ét, er følgende:

Der fastsættes en investeringsramme på 1 mia. kr. årligt i 2003-2007, inden for hvilken der kan opnås skattemæssigt fradrag for anskaffelsessummen, til nyt privat udlejningsbyggeri. For yderligere at styrke livsforsikringsselskabers og pensionskassers incitament til at opføre privat udlejningsbyggeri gives der mulighed for, at disse investorer på nærmere angivne betingelser kan opføre nybyggeri med videresalg for øje.

De økonomiske muligheder for indretning af nye tagboliger i eksisterende private udlejningsejendomme ønsker Regeringen forbedret gennem en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven ved, at det bliver muligt at kræve markedsleje for de nye lejligheder. Samtidig lettes beslutningsproceduren i forbindelse med indretning af nye tagboliger gennem en ændring af ejerlejlighedsloven.

Regeringen skønner, forslaget med en årlig investeringsramme i nyt privat udlejningsbyggeri på 1 mia. kr. i 5 år, sammen med forslaget om indretning af tagboliger i eksisterende udlejningsejendomme, vil medføre en forøgelse af udbuddet af private udlejningsboliger på 6.000 – 6.500 boliger, med 800 nybyggede boliger og ca. 500 tagboliger hvert år. Forslaget er rettet imod såvel pensionsinstitutter samt andre private investores ønske om at opføre privat udlejningsbyggeri/indrette nye tagetageboliger. 

De økonomiske incitamenter til investorerne er følgende:

Mulighed for skattefradragsret for boligbyggeri til udlejning

Mulighed for at livsforsikringsselskaber og pensionskasser kan opføre boliger med henblik på salg. 

Fri leje for nyindrettede tagboliger og lettere procedure for indretning af ejerlejligheder i tagetager.

Ad. 1    Mulighed for skattefradragsret for boligbyggeri til udlejning

Det foreslås, at der gives de private bygherrer ret til at foretage skattemæssige fradrag for hele anskaffelsessummen for nybyggede udlejningsboliger ved opgørelse af henholdsvis beskatningsgrundlaget og den skattepligtige indkomst. 

Fradragsretten gives inden for en årlig investeringramme på 1 mia. kr. i hvert af finansårene 2003 – 2007.

Retten til fradrag for hele anskaffelsessummen forpligter ikke bygherren til at beholde ejendommen. Ejendommen kan således godt sælges efter ibrugtagelse. For at sikre den bedste udnyttelse af investeringsrammen kan fradragsretten imidlertid kun udnyttes af den bygherre, der har fået tilsagn om en andel af investeringsrammen. Specielt gælder det, at fradragsretten bortfalder, hvis overdragelsen sker før ibrugtagningstilladelsen foreligger.

For at målrette støtten mod boliger, hvis anskaffelsespris muliggør, at de kan lejes ud til en leje, der kan betales af en bredere del af befolkningen, fastsættes begrænsninger i størrelsen af anskaffelsessummen for boligerne. Der er imidlertid betydelige geografiske forskelle i grundpriserne, som især ligger højt i de centrale dele af hovedstadsområdet. For at dette ikke skal medføre uhensigtsmæssige forskelle i det beløb, der er til rådighed for de øvrige byggeudgifter, sker der er geografisk differentiering af begrænsningerne i anskaffelsessummen.

I det samtidigt hermed fremsatte forslag om ændring af ligningsloven, pensionsafkastbeskatningsloven og personskatteloven foreslås det på denne baggrund, at anskaffelsessummen for den enkelte bolig ikke må overstige 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal og 1.800.000 kr. pr. bolig (2003-prisniveau) for boligbyggerier, der opføres i Københavns og Frederiksberg kommuner samt i Københavns amt, mens anskaffelsessummen i det øvrige land ikke må overstige 15.000 kr. pr. m² bruttoetageareal og 1.590.000 kr. pr. bolig. 

For at sikre, at det nye byggeri er færdiggjort i en tidssvarende standard, og at der er mulighed for at udleje det til en leje, der kan betales af husstande med almindelige indkomster, må der ikke i 10 år efter ibrugtagelsen opkræves lejeforhøjelser for forbedringer af ejendommen.

For nybyggeri omfattet af forslaget kan lejen fastsættes frit. Der gælder således samme regler for nybyggeri efter forslaget som for andre ejendomme, der er opført efter udgangen af 1991. 

På et frit marked vil investorerne i nyt privat udlejningsbyggeri naturligt søge hen, hvor efterspørgselen er størst. Da der imidlertid er tale om en begrænset investeringsramme, opdeles den i to lige store puljer á 500 mill. kr., som fordeles to gange årligt.

For at sikre, at projekter fra alle dele af landet kan få andel i investeringsrammen, opdeles puljen ved den første årlige tildelingsrunde i to kvoter á 250 mill. kr., som reserveres til henholdsvis kommuner med mindst 90.000 indbyggere og andre kommuner. Inden for kvoterne fordeles tilsagn i den rækkefølge, hvori ansøgningerne modtages.

Ad. 2    Mulighed for at livsforsikringsselskaber og pensionskasser kan opføre boliger med henblik på salg. 

For yderligere at styrke livsforsikringsselskabers og pensionskassers incitament til at opføre udlejningsbyggeri, foreslås det at give disse investorer mulighed for i et vist omfang at opføre boliger med henblik på salg. Disse virksomheder skal således kunne opføre private udlejningsejendomme, hvor indtil halvdelen af lejlighederne kan sælges som ejerlejligheder, uden at disse forinden har været lejet ud. Ejendommen skal omfatte mindst 15 lejelejligheder, der skal lejes ud i mindst 20 år. 

Ad. 3    Fri leje for nyindrettede tagboliger og lettere procedure for indretning af ejerlejligheder i tagetager

Indretning af nye tagboliger kan både medføre arbejder vedrørende tagboligerne og den samlede ejendom. Indretning af tagboliger kræver som for andet byggeri byggetilladelse, jf. byggelovens § 2.

Nye tagboliger skal endvidere som andet nybyggeri leve op til dagens standarder og krav med hensyn til bl.a. indeklima, brandsikkerhed, lydforhold, tilgængelighed og komfort. For at gøre byggeriet tilgængeligt for bl.a. handicappede, ældre og andre gangbesværede stilles der krav om, at der skal installeres elevator, når der indrettes en bolig på ejendommens 2. sal eller derover.

Kommunalbestyrelsen har efter de gældende regler adgang til at se bort fra elevatorkravet, hvis det ud fra en konkret vurdering skønnes, at installation af elevator ikke byggeteknisk kan realiseres på en hensigtsmæssig måde inden for de eksisterende bygningsmæssige rammer og uden indgribende ændringer i bebyggelsen. Ved vurdering af konkrete projekter vedrørende indretning af nye tagboliger bør kommunalbestyrelsen være opmærksom på denne adgang. Elevatorkravet bør ikke i sig selv være til hinder for realiseringen af i øvrigt økonomisk bæredygtige tagboligprojekter. Der kan imidlertid ikke stilles krav om, at der skal etableres elevatoradgang til tagboligerne via en påbygning til den eksisterende bebyggelse eller ved opførelse af et elevatortårn, når tagboligerne etableres uden andre større ombygninger af ejendommen.

Det foreslås, at der indføres en ordning med fri husleje ved udlejning af nye tagboliger. Forslaget indebærer et væsentligt incitament for udlejere til at indrette nye boliger i uudnyttede tagetager, idet huslejens størrelse ved udlejning kan fastsættes frit efter parternes aftale uden at være omfattet af den gældende lejelovgivnings regler om huslejeregulering. Forslaget medfører, at den aftalte leje i lejeperioden kan reguleres med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter udviklingen i nettoprisindekset.

For at forbedre mulighederne for, at der kan indrettes tagboliger i ejerlejlighedsejendomme, er det foreslået, at beslutninger om indretning af tagboliger på fællesejendom kan træffes på generalforsamlingen med kvalificeret flertal på 2/3 af de stemmeberettigede, svarende til det flertal, der kræves til vedtægtsændringer.

Regeringen skønner, at der vil kunne opføres 700 - 800 private udlejningsboliger årligt i den 5 årige periode, og men en betydelig usikkerhed skønnes det at der vil blive nyindrettet omkring 500 tagetageboliger om året. 

Samlet skønnes lovforslaget at medføre et merbyggeri af private udlejningsboliger på omkring 1.250 boliger om året, i hvert af årene 2003 – 2007.

Ministeriet har endvidere oplyst, at når det gælder de 700-800 private udlejningsboliger forudsættes det, at ca. 95 % heraf opføres af pensionsinstitutter. Og hvis det videre antages, at forholdet mellem udlejningsboliger og ejerboliger i pensionsinstitutternes projekter er 2:1 vil det medføre af 250-300 ejerboliger årligt. 

Den maksimale anskaffelsessum pr. bolig gør det ifølge ministeriet muligt at opføre en bolig, der både sikrer et konkurrencedygtigt afkast og en husleje som en bredere del af befolkningen kan betale. Det konstateres dog af ministeriet, at det stadig vil være efterspørgslen, der konkret vil bestemme, hvilken leje, der vil blive krævet i en nybygget udlejningsbolig.

Ministeriet vurderer, at nye private udlejningsboliger kan udlejes til en husleje, som giver mulighed for at indregne afkastbidrag på 4,5 % af anskaffelsessummen. Dette skønnes, som følge af skattefradraget, at give investorerne mulighed for at opnå et tilfredsstillende afkast efter skat. Hvis det samtidig forudsættes, at de øvrige driftsudgifter udgør 250 kr. pr. kvm., bliver huslejen 970 kr. pr. kvm. ved en anskaffelsessum på 16.000 kr. pr. kvm. For en bolig på 85 kvm. (svarende til gennemsnitsstørrelsen for en almen familiebolig) giver det en månedlig husleje på knapt 6.900 kr. sammenlignet med 6.200 kr. i en tilsvarende familiebolig.

Lejernes LO kan ikke støtte forslaget af følgende grunde:

Meget dyre boliger

For det første bliver det private udlejningsbyggeri og de nyindrettede taglejligheder for dyre. Økonomi- og erhvervsministeriet har skønnet, at lejlighederne kan udlejes til omkring 950 kr. pr. kvm.

Dette er et meget højt lejeniveau, der ikke tilgodeser den almindelige befolknings boligefterspørgsel. De enlige og de unge nye på boligmarkedet vil ikke kunne leje en familiebolig til denne pris. Den individuelle boligstøtte i form af boligsikring dækker maksimalt 15 % af huslejen, så der er ikke plads til, at en almindelig gennemsnits indkomst kan betale en husleje af denne størrelse.

Hvis pensionskasserne skal opfylde regeringens målsætning om, de nye private udlejningsboliger til almindelige indkomster bliver det som følge af denne kvadratmeterpris kun muligt, hvis boligerne bliver bygget som små boliger. Det er uacceptabelt. 

For det andet er der intet i regeringens lovforslag, der sikrer, at boligerne faktisk vil blive udlejet til 950 kr. pr. kvm. Da forslaget bygger på, at der fortsat er fri leje ved udlejning af nyt privat udlejningsbyggeri kan udlejer frit udleje efter markedsvilkår, hvor udbud og efterspørgsel bestemmer prisen.

Som begrundelse for boligbyggeriet har regeringen anført, at lejeboligmarkedet er presset. Der mangler lejeboliger. Hermed har regeringen anerkendt, at efterspørgsel er større end udbuddet. Dette presser alt andet lige markedsprisen i vejret.

I By- og boligministeriets huslejeundersøgelse fra 1999 er det oplyst, at gennemsnitslejen i nyt privat udlejningsbyggeri opført efter 1995 er 703 kr. pr. kvm. Vi kan oplyse, at lejen i nyt privat udlejningsbyggeri p.t. ligger på et niveau på mellem 1100-1200 kr. pr. kvm. Der er intet i regeringens forslag, der sikrer, at det nybyggede udlejningsbyggeri vil falde i pris grundet den større subsidiering. Tværtimod har pensionskasserne klaget over, at udlejning til 1100 kr. pr. kvm ikke er tilstrækkelig rentabelt. En øget subsidiering vil derfor blive brugt til at gøre byggeriet rentabel, ikke til at sænke lejen.

For det tredje indeholder regeringens forslag fortsat mulighed for at udleje disse lejligheder med indeksregulering og trappeleje. Det betyder, at lejeren sluses ind i boligen med en kunstig lav leje i starten. Det er Lejernes LO’s erfaring, at mange lejere uanset det nævnes i lejekontrakten klart og tydeligt, ikke er klar over, hvor voldsomme konsekvenser det har for deres privatøkonomi, at de har skrevet under på en trappelejeaftale. Efterhånden som trappelejeaftalen medfører en optrapning af lejeniveauet presses lejerens økonomi. Det er svært for disse lejere at fraflytte lejemålet, fordi det samtidig er udlejers betingelse, at lejemålet skal afleveres fuldt istandsat ved fraflytning. Fraflytningen vil derfor være forbundet med store flytteomkostninger.

For det fjerde indebærer lovforslaget urimelige og uacceptable huslejer, der ikke kan tilsidesættes. Som vedlagte sag viser kan der være tale om, at en lejer har lejet en lejlighed til 1.368 kr. pr. kvm. En sådan leje kan ikke ændres af huslejenævn eller boligret. Bordet fanger. Den eneste beskyttelse lejeren har mod ublu lejeaftaler er aftalelovens § 36, som har til formål at dæmme op for åger. Ser man på kreditlovgivningen erfarer man, at der først er tale om åger, hvis det aftalte renteniveau er mere end 3 gange højere end bankernes gennemsnitlige udlånsrente. Lejernes LO ser derfor ikke nogen særlig redning for lejeren i aftalelovens § 36. Der findes heller ikke i praksis eksempler på, at aftaleloven § 36 har været brugt til at nedsætte høje huslejer i nyt privat udlejningsbyggeri opført efter 1991.

For en lukket kreds

Regeringen ønsker ikke at gribe ind overfor pensionskassernes mulighed for alene at tilbyde boligerne til deres medlemmer. Lejernes LO kan ikke støtte, at et øget udbud af boliger alene bliver afgrænset til en særlig gruppe af befolkningen, nemlig pensionskassens medlemmer.

Manglende social anvisning

I den tidligere regerings forslag om at fremme privat udlejningsbyggeri indgik, at ¼ af boligerne skulle stilles til rådighed til boligsociale opgaver. Det indgår ikke i den nuværende regerings forslag. Hermed har regeringen lyttet til de private udlejeres ønske om, alene at afgrænse den boligsociale opgave til den almene lejesektor. Det betyder, at det boligsociale pres på de almene boliger ikke vil lettes med regeringens forslag, og det er selv sagt uacceptabelt for Lejernes LO.

Salg som ejerboliger

Lejernes LO kan heller ikke støtte regeringens forslag, hvorefter de private udlejningsboliger kan sælges som ejerboliger. Vi har bemærket, at forslaget ikke tvinger lejerne ud af deres bolig. Lejernes LO’s bekymring drejer sig mere om den fremtidige sammensætning af boligbestanden. Efterspørgslen efter lejligheder i byerne antages ikke at mindskes i fremtiden. Hermed vil det alt andet lige være lukrativt for pensionskasserne successivt at sælge ejerlejlighederne til det der populært kaldes det grå guld i parcelhuskvarterne. Hermed vil der ske et fald i antallet af udbudte lejeboliger, og det vil igen betyde et pres på lejeboligmarkedet.

Flyttekædeeffekten

Regeringen har nævnt, at selv om det nye private udlejningsbyggeri/de nye taglejligheder fortrinsvis vil blive efterspurgt af den bedre del af mellemindkomst og højindkomsterne, så vil flyttekæden frigøre billige boliger til resten af befolkningen. Det er vigtigt for Lejernes LO at pege på, at regeringen har overset nogle væsentlige pointer i denne argumentation.

I det omfang, at der frigøres billige private udlejningsboliger er det i øjeblikket således, at disse boliger i højere og højere grad moderniseres ved genudlejning. Udlejerne benytter boligreguleringslovens § 5.2. til at lave en gennemgribende modernisering, hvorefter lejen ved genudlejning kan sættes til det lejedes værdi. Lejeniveauet for disse boliger ligger på mellem 700-1000 kr. pr. kvm. Denne aktivitet betyder, at der ikke bliver frigjort billige boliger som følge af flyttekæden.

Når det gælder den almene sektor er Lejernes LO af den opfattelse, at der ikke i særlig høj grad vil være tale om en flytteeffekt knyttet til nyt privat udlejningsbyggeri. Den almene sektor er i endnu højere grad end den private udlejningssektor kendetegnet ved lavindkomster og der er ikke meget, der sandsynliggør, at de enlige husstande, der bor i små lejligheder, vil flytte sammen med andre husstande i en større dyr privat udlejningsbolig.

Det må derfor konkluderes, at uanset om man alene ser på de direkte effekter eller også medregner de afledende effekter, er regeringens udspil asocialt, fordi det alene er rettede mod de bedre stille i befolkningen.

Beboerdemokratiet

Et ofte overset pointe omkring forskellen mellem privat udlejning og almen udlejning er beboernes indflydelse og nærdemokratiet. I nyt privat udlejningsbyggeri er det populært sagt ”Den private vært, der bestemmer”. Det eneste der stort set er overladt til lejernes medindflydelse er spørgsmålet om, hvilken husorden der skal gælde i ejendommen. Havde regeringen derimod i stedet besluttet at anvende sine mange støttekroner til alment boligbyggeri, ville man få en boligform, hvor lejerne vælger en afdelingsbestyrelse, som skal beslutte budgettet for bebyggelsen for det kommende år. I denne proces har lejerne stor indflydelse på, hvilke moderniseringer, der skal laves på ejendommen eller i de enkelte lejemål, og hvilke vedligeholdelsesarbejder, der skal iværksættes. Privat udlejningsbyggeri er en forældet boligform, der tilhører en tid, hvor kvinderne ikke havde valgret og enhver hyttede sig eget.

Læs mere…
17-09-2001

Vedr.: Lovforslag om ændring af lov om kommunal anvisningsret og lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. (pensionsafkastbeskatningsloven) – Kommunal anvisningsret og skattefritagelse for afkast af pensionskassebyggeri

By- og Boligministeriet

Slotsholmsgade 1, 3.

1216  København K

 

Høringssvar.

Vedr.: Lovforslag om ændring af lov om kommunal anvisningsret og lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. (pensionsafkastbeskatningsloven) – Kommunal anvisningsret og skattefritagelse for afkast af pensionskassebyggeri

Hermed fremsender organisationen sit høringssvar til ovennævnte udkast til lovforslag.

Forslaget indfører fritagelse for afkastbeskatning af pensionskassebyggeri af boliger, samt kommunal anvisning til boliger, som opføres af pensionsinstitutter.

Ifølge By- og boligministeren er formålet med ordningen at skabe incitamenter til øget byggeri af boliger, hvor huslejen er af en størrelse som husstande med almindelige indkomster kan betale.

Endvidere er formålet at udvide området for kommunernes boligsociale anvisningsret.

Lejernes LO kan ikke støtte forslaget af følgende grunde:

For det første bliver pensionskassebyggeriet for dyrt. Lejen pr. kvm vil selv efter fritagelse for pensionsafkastbeskatning ligge på omkring 1.000 kr. pr. kvm. Lavindkomsterne og en stor del af de mellemindkomster, der er enlige boligsøgende husstande, vil dermed være afskåret fra dette byggeri. En lejlighed på 70 kvm vil således koste 5.800 kr. om måneden eksklusiv varme. Til denne udgift vil enlige husstande, der ikke er pensionister, højst kunne modtage 15% i boligsikring, såfremt deres indkomst berettiger hertil. Dette betyder, at disse boliger reelt ikke er et tilbud til denne gruppe.

Kun såfremt pensionskasserne beslutter at bygge små boliger på omkring 50 kvm. vil boligudbuddet være for den nederste gruppe af mellemindkomster og lavindkomsterne. Mange kommuner vil imidlertid finde det uacceptabelt, at nybyggeriet skal være boliger af denne størrelse.

Det har været nævnt, at dette boligbyggeri vil lette presset på mindre billige boliger. Denne effekt må dog antages at være yderst begrænset, dels på grund af den store boligmangel og dels fordi nyopførte pensionskasseboliger alt andet lige vil have leje som familiebolig, der slet ikke står i forhold til den støttede leje i almene boliger eller den subsidierede boligomkostning i andelsboliger og ejerboliger.

For det andet er det urimeligt, at disse boliger for ¾’s vedkommende vil blive tilbudt en lukket kreds. Kun ¼ af boligerne er omfattede af en mulighed for kommunal anvisning, resten udbydes ikke frit på ventelister, men i stedet via pensionskassens interne ventelister for medlemmerne.

For det tredje mener Lejernes LO, at beboerdemokrati først skal styrkes i privat udlejningsbyggeri. Lejerne er sat uden for indflydelse, når det gælder væsentlige beslutninger for boligen og boligområdet. Det gælder vedligeholdelsen af ejendommen og det gælder beslutninger om forbedringer. Selvom forbedringsaktiviteten begrænses i de første 10 år for at undgå en luksuspræg af boligerne, vil disse boliger senere kunne bruges til samme spekulation i luksusmoderniseringer, som vi i dag oplever i gode ældre private udlejningsboliger fra 1950-erne.

Lejernes LO mener, at dette initiativ for at fremskaffe flere boliger rammer forkert. Der er i udspillet i for høj grad taget hensyn til høj- og mellemindkomstgruppernes boligbehov. Initiativet vil formentlig lette presset på prisdannelsen for ejerlejligheder, men det vil ikke mindske behovet for flere boliger til lavindkomstfamilier og enlige husstande.

 

Med venlig hilsen

Klaus Hansen

Landsformand

Læs mere…
< 1 2 3 4 

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser