Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

14-10-2014

Høringssvar fra LLO vedr. udkast til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4, 1117 København K,

Mail:  mbbl@mbbl.dk med kopi til lag@mbbl.dk

 

Høringssvar fra LLO vedr. udkast til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om byfornyelse og udvikling af byer. Sagsnr. 2013-2665

Vi skal indledningsvist takke for at have fået lovforslaget i høring. Høringsudkastet tager udgangspunkt i et bredt lejelovsforlig af 11.06.2014 mellem Regeringen, Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten, samt i den enighedsliste, som udlejer – og lejerorganisationerne har afleveret til og forhandlet under ledelse af skiftende regeringer siden 2005. I det omfang forliget ikke er eksplicit, har ministeriet ændret lejelovgivningen under hensyn til ønsket fra forligspartierne om at fastholde balancen mellem udlejer og lejer.

Således giver høringsudkastet til lovændringer udlejer en række lettelser i administreringen af privat udlejningsvirksomhed, for eksempel ny lettere kombineret regulering af lejen med nettoprisindeks/omkostningsbestemt leje i storhuse, indeksregulering i småhuse, lettelser i afrapportering af vedligeholdelsesregnskaber og lettelser i pligten til involvering af beboerrepræsentationen i beslutningsprocessen. Og ikke mindst de såkaldte amatørudlejere får betydelige lettelser i adgangen til at opsige lejer.

LLO er tilfredse med, at lejerne får øget tryghed i form af pligt til ind-og fraflytningssyn, samt dertil obligatoriske ind – og fraflytningsrapporter, øget gennemskuelighed ved at trappeleje erstattes af indeksregulering, og derudover øget indseende og forståelse for ejendommens vilkår via udlejers pligt til i storhuse at involverer beboerrepræsentationerne i vedligeholdelsesplanlægningen.

Desværre får lejerne ikke den lettelse i fraflytningsudgifterne, som ministeren havde lagt op til, men i stedet er der en lettelse for de lejere, der kun har boet i lejemålet i kort tid. LLO finder det  ærgerligt, at lejernes indseende og kontrol med vedligeholdelsesregnskabet formindskes og det er både uhensigtsmæssigt og uforståeligt for parterne, at ministeriet har valgt at fjerne partenes mulighed for lokalt at aftale en frivillig forøgelse af henlæggelserne til vedligeholdelse.  LLO er selv sagt ikke tilfreds med at beboerrepræsentationen på en række områder gives færre rettigheder end efter nuværende lovgivning. Vi skal især beklage, at reglerne for beboerrepræsentationens kompetence ikke er blevet gjort mere klare og at overtrædelse af de hidtidige usanktionerede bestemmelser, ikke er blevet sanktioneret, men for eksempel erstattet af bestemmelser, der er korte hensigtserklæringer.

Alt i alt bevarer forliget dog efter vor opfattelse den balance mellem ejer og lejer, som har været vigtig for forligsparterne og som følger af et bredt forlig i Folketinget. For lejerne er der tale om vigtige forbedringer, som vi har efterspurgt længe. Vi er derfor tilfredse med udspillet, og vi mener, at udspillet er med til at styrke lejernes rettigheder i Danmark, og dermed gør lejeloven nemmere at overskue.

I det følgende fremlægger vi en række forslag til specifikke ændringer , som efter vor opfattelse er mere hensigtsmæssige i forhold til den udmøntning af forliget, som ministeriet har foretaget, og som vil afklare uklarheder/ulogiske dele af udkastet til lovtekst.

Forligets punkt 1: obligatorisk ind- og fraflytningssyn.

Specifikke  bemærkninger:

  1. Lejers mulighed for at påpege indflytningsmangler inden 14 dage fra indflytning jf. LL §14 er uændret.
    1. Det foreslås at lejer gøres tydelig opmærksom på at denne mulighed består, da lejer i modsat fald må håbe, at udlejer har lavet en fyldestgørende indflytningsrapport, som senere vil kunne bruges imod udlejer selv. Det foreslås at dette fremgår af nye versioner af typeformularen.
  2. Det fremgår ikke klart med hvilken frist lejer skal indkaldes til synet. Dette medfører teknisk set en mulighed for omgåelse. Hvis lejers 14-dages frist jf. LL § 14 ikke skal ses i forlængelse af synet med udlejer, kan komme i den uhensigtsmæssige situation at, lejers deadline for at have påtalt indflytningsmangler udløber inden tidspunktet for indflytningssynet.
    1. Det foreslås at det fremgår af loven at indflytningssynet skal foretages ved rådighedsoverdragelsen. I modsat fald, finder retsfølgen i den nye LL § 5, stk. 2, 3. pkt anvendelse.
    2. Det foreslås desuden at lejers frist jf. LL § 14, løber fra modtagelsen af indflytningsrapporten, ikke fra indflytning.
    3. Ligeledes bør det af loven fremgå, at lejeren ikke nødvendigvis skal underskrive en indflytningsrapport (vi er opmærksomme på at dette fremgår af bemærkningerne, men det bør fremgå direkte af loven, til gavn for overskueligheden).
  3. Det er oplyst, at forhold som skyldes misligholdelse altid vil kunne påtales, uanset at der ikke foreligger en indflytningsrapport, jf. bemærkningerne s. 43-44. Dette er med til at udvande bestemmelsen, da lejeren sædvanligvis alene hæfter for sin misligholdelse ved fraflytning (med undtagelse af nyistandsatte lejemål). Manglende vedligeholdelse kan, efter praksis, udgøre misligholdelse, hvis der eksempelvis ikke bliver malet i en længere periode, eller lakeret gulve ofte nok.
    1. Det foreslås at man enten udspecificerer hvad begrebet ”misligholdelse” dækker over i loven, eller at det specificeres hvilke dele af misligholdelsesbegrebet ikke skal finde anvendelse ved ovennævnte krav, ved introduktion af begrebet ”skader”.
  4. Det er i praksis ikke muligt for lejer at vide hvor mange boliger som udlejeren udlejer og dermed om reglerne om indflytningssyn overhovedet finder anvendelse. Dels kan lejer i praksis ikke finde ud af dette via Tingbogen, dels kan man ikke vide hvor mange af udlejers faste ejendomme, der er udlejet.
  5. Det foreslås at udlejer ved kontrakt erklærer på tro og love at han alene udlejer en bolig. Dette kan eventuelt indarbejdes ved udarbejdelsen af en ny typeformular. Hvis dette ikke er sket, må udlejer godtgøre at han alene udlejer en beboelseslejlighed ud. Der laves ikke standardblanketter for indflytningsmangellister, men der lægges op til at der skal udfærdiges standardblanketter for fraflytningsmangellister.
    1. Det foreslås at man for at øge overskueligheden for parterne og for at lette huslejenævnets sagsbehandling, udfærdiger indflytningsrapporter og udflytningsrapporter fra ministeriets side. Disse rapporter bør indeholde de samme punkter og være bygget op på samme vis. Det foreslås endvidere at disse rapporter tillægges virkning som efter LL § 5, stk. 2

Forligets punkt 2: Normalistandsættelse ved fraflytning.

Specifikke bemærkninger:

Det vil være formålstjenesteligt, at få udspecificeret forligets ordlyd om, at lejer hæfter op til en ”mellemslibning” med i loven. Dette vil efter vores opfattelse i øvrigt være en kodificering af praksis, da lejer (ved gennemslidning af lak på gulve) sjældent hæfter for afhøvling.

Vi noterer os endvidere, at det med indførelsen af de nye regler ikke er lagt op til en ændring af de almindelige hovedprincipper for lejers fraflytning, herunder at lejer ikke kan blive pålagt at levere det lejede tilbage end ved indflytning, jf. LL § 98, stk. 1.

Det vil desuden være nærliggende at ændre den nuværende typeformular således at der ikke længere skal afkrydses at lejemålet henholdsvis er nyistandsat ved indflytning og kræves nyistandsat ved fraflytning, da dette kan føre til skuffede forventninger.

Forligets punkt 3: Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesregler:

Specifikke bemærkninger:

  1. Da reglerne om fri leje i BRL flyttes jf. ændringen af § 15 a, jf. ændringslovens § 2, nr. 18, er det uklart om lejemål med fri lejefastsættelse jf. LL § 53, stk. 3-6 ligeledes er omfattet. Dette bedes præciseret.
    1. Det fremgår af bemærkningerne s. 48 at det alene er småhuse jf. BRL kap. IV A, som ønsket undtaget. Da der ikke er de samme forhold at tage hensyn til, ved fri leje så vi antager at disse ligeledes er omfattet af begrænsningen.
  2. Lovforslaget medfører en negligering af det udvendige vedligeholdelsesregnskabs betydning ift. gældende ret, herunder at det er en forudsætning for at opkræve lejeforhøjelse. Det foreslås endvidere, at regnskabet kun skal offentliggøres på GI’s hjemmeside.
    1. Det foreslås at beboerrepræsentationen stadigvæk modtager vedligeholdelsesregnskabet skriftligt.
    2. Det foreslås ligeledes at beboerrepræsentationen inden 3 uger efter modtagelsen af udlejerens oplysninger fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen overleverer en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger tillige med sådan dokumentation, som beboerrepræsentanterne har udbedt sig vedrørende vedligeholdelsesregnskabet. Dette er en forudsætning for effektiv kontrol af regnskabet.
    3. Det foreslås at udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter §§ 18 og 18 b, hvis udlejeren ikke har udleveret dokumentationen til beboerrepræsentationen. Såfremt reglen ikke sanktioneres, er det ikke vores forventning eller erfaring at reglen vil blive overholdt.
  3. LLO foreslår at BRL § 18 d bibeholdes, dog nævnt med en 10 årig vedligeholdelsesplan, samt med et loft på 15 kr. pr.  kvadratmeter. Lovforslagets § 2, nr. 24 ændres i overensstemmelse hermed.
    1. Ofte har udlejer en negativ vedligeholdelseskonto, og uanset at lejeren ikke har ansvar for dette, så er det vigtig, at parterne kan aftale en forøgelse af henlæggelserne til vedligeholdelse, fordi det i mange tilfælde vil være banebrydende for tidsvarende og energibesparende forbedringer af ejendommen.

Forligspunkt 4: Reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence forenkles og moderniseres.

Specifikke bemærkninger:

  1. Den foreslåede nye LL § 65, jf. ændringsforslaget § 1, nr. 43, bør have sanktioner forbundet i stk1. nr. 1-4., i modsat fald bliver de erfaringsmæssigt meningsløse.
  2. Det foreslås at grænsen for hvornår udlejer skal høre beboerrepræsentationen ved iværksættelse af forbedringsarbejder jf. lovforslagets § 65, stk. 2 sættes ned fra 60 kr. pr. kvadratmeter til 30 kr. pr kvadratmeter. I modsat fald vil arbejder som eksempelvis vinduesudskiftning til gadeside kunne gennemføres uden at høre beboerrepræsentationen. I samme paragraf bør ”et rimeligt varsel” ændres til at mødets skriftligt indkaldes med mindst 2 ugers varsel, således at beboerrepræsentationen har en reel mulighed for at deltage.

Forligspunkt 5: stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler.

LLO støtter generelt at de udlejere, som ikke kan overholde loven i deres administration af loven, mærker en konsekvens. Det er vores erfaring at mængden af sager hvor udlejer ikke overholder loven ikke står mål med det antal som dømmes efter paragraffen om tvangsadministration. Dette skyldes i høj grad at processen for at indbringe en sag om tvangsadministration er meget teknisk bøvlet, at der ikke deles information imellem de forskellige nævn og at der er ”smuthuller” i processen.  Vi støtter dog den i forliget foreslåede stramning.

Forligspunkt 6: Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder.

LLO er ikke imod at udlejer får mulighed for at kende det lovlige lejeniveau inden udlejning, for at afstemme forventningerne i lejeforholdet. I praksis er det dog et problem at det alene er den ene part (udlejeren) som har partsstatus i en sag, som er af væsentlig betydning for den anden part (lejeren).

Det er vores erfaring at nævnene ikke giver sagerne den samme behandling, som de ville have fået, hvis der havde været muligt for en modpart at varetage sine interesser.

Det er endvidere problematisk at lejerne, delvist, skal være med til at finansiere denne sagstype, som de ikke kan være parter i, igennem et forhøjet nævnsgebyr.

Det er sandsynligt at der vil komme en stigning i antallet af forhåndsgodkendelser når gebyret bliver nedsat, og det fremgår af finansieringen, at tabet skal dækkes af udlejers gebyr for tabte sager, og at nævnsgebyret hæves generelt. Det fremgår af bemærkningerne at man regner med 2000 sager om året, på landsplan. Det betvivles om finansieringen er tilstrækkelig for den ekstra byrde som nævnene bliver pålagt.

Forligspunkt 7. Ny indeksering af den omkostningsbestemte leje.

Det er tvivlsomt om muligheden for at nettoprisindeksere den omkostningsbestemte leje får den ønskede effekt. Det er uklart om udlejer kan undgå at varsle omkostningsbestemt leje i fremtiden, om hvad der sker hvis udlejer ikke overholder de nye regler, og hvem der skal indbringe en tvist. Desuden har beboerrepræsentation ikke ret til at indbringe på alle lejeres vegne, og dette er både uhensigtsmæssigt bebyrdende for huslejenævnene, og en urimelig forringelse af beboerrepræsentationens rettigheder.

Specifikke bemærkninger:

  1. Det er ikke nok at beregne lejen når 2 års perioden er slut. Hvis udlejer vil have en lejestigning, skal det varsles.
    1. Det skal tydeliggøres, at der ved stigning i driftsudgifterne ved udlejers beregning efter stk. 1, skal ske varsling efter § 7, jf. §§ 12 og 13.
    2. I den foreslåede BRL § 9a, stk. 1, jf. lovforslagets § 2, nr. 8, fremgår ikke tydeligt, at udlejer ved stigning i driftsudgifterne jf. BRL § 7, der konstateres ved beregningen, der fremsendes til lejerne inden 2 års periodens udløb, skal varsles efter §§ 12 eller 13.
    3. Bestemmelsen kan i modsat fald forstås således, at udlejer ikke på noget tidspunkt behøver at varsle efter de sædvanlige regler om omkostningsbestemt leje. Dette synes ikke at være hensigten med ordningen eller forliget.
    4. For at undgå denne situation bør der indføjes en pligt for at udlejer skal varsle lejestigninger jf. BRL § 7 jf. §§ 12 og 13, hvis han ønsker lejestigninger som følge af sin beregning.
  2. Beboerrepræsentationen skal kunne gøre indsigelse over beregningen på samtlige lejeres vegne, ligesom ved normale lejestigninger.

 

  1. Det foreslås at beboerrepræsentationen skal have kompetence til at fremkomme med indsigelser mod beregningen på samtlige lejeres vegne, efterfulgt af en indbringelsesfrist for udlejer, ligesom der i ejendomme, hvor der ikke er beboerrepræsentation, skal være en indsigelsesadgang for lejerne, således at udlejer har indbringelsespligten som i dag.
  2. Beboerrepræsentationen er slet ikke nævnt i denne procedure, hvilket forekommer uhensigtsmæssigt, da de hermed mister muligheden for at kontrollere lejens lovlighed. Beboerrepræsentationens mulighed for at indbringe uenighed om beregningen fremgår alene af § 15, stk. 3. Denne bør fremgå direkte af bestemmelsen i § 9a.
  3. Det er uklart om beboerrepræsentationen har indsigelsesadgang overfor den beregning, der kommer efter en 2 årig reguleringsperiode, ligesom det er den enkelte lejer, der skal indbringe reguleringen. Dette vil medføre en betydelig administrativ byrde for huslejenævnene (da der vil skulle betales gebyr pr. lejemål) og uklarhed ifm. lejeopkrævning i en ejendom, hvis kun nogle af beboerne indbringer beregningen. Det foreslås derfor at give beboerrepræsentationen mulighed for at gøre indsigelse på samtlige lejeres vegne efter de samme principper som i BRL §§ 12 og 13.
  1. Der bør indføres sanktioner ved manglende overholdelse af loven, i lighed med øvrige varslingsregler.
    1. Det bemærkes at der ikke er nævnt nogen konsekvens såfremt udlejer ikke fremsender en beregning når 2-års perioden afsluttes. Dette virker ikke hensigtsmæssigt, da der bør tages højde for udlejere, som ikke overholder denne nye form for lejeregulering.
    2. Det foreslås at sanktionen kommer til at lyde på at lejen skal være på det niveau, som den var på ved starten af 2-års reguleringen, hvis udlejer ikke foretager en gyldig beregning jf. § 9a stk.1, 4. pkt.
  2. Det er uklart hvem der skal indbringe uenigheder for huslejenævnet: altså om lejer har en Indsigelsesadgang (udlejer skal indbringe) eller en indbringelsesmulighed (lejer skal indbringe)
    1. Det bemærkes at der i bemærkningerne er en uoverensstemmelse imellem lovforslagets § 2, nr. 17 (s.87) og nr. 8 (s. 85). Efter nr. 17 foreslås det, at lejer kan gøre indsigelse mod og få indbragt varslinger efter nettoprisindeks. Dette er i modstrid med nr. 8 hvoraf det fremgår at lejer ikke har indsigelsesadgang, men derimod indbringelsesmulighed.
    2. Det er vor opfattelse at siden det er udlejer som ønsker at ændre lejevilkårene, er det også ham som bør indbringe sag herom for nævnet, hvis modparten protesterer. Lejer eller beboerrepræsentationen bør derfor have indsigelsesadgang som ved almindelige omkostningsbestemte lejevarslinger jf. BRL § 12-13.

Forligspunkt 8: Opsigelse af lejere med 1 års varsel for enkeltudlejere.

Specifikke bemærkninger:

Det vurderes, at det er overordentligt betænkeligt alene at lade det være udlejers forhold på opsigelsestidspunktet være afgørende for opsigelsesmuligheden, da disse forhold i sagens natur kan ændre sig i lejeperioden. Eksempelvis er stort set alt nybyggeri opdelt i ejerlejligheder og fredede ejendomme kan ligeledes blive udmatrikulerede i ejerlejligheder, dertil kommer de ejendomme som er gået fra at være udlejningsejendomme til at blive opdelt i ejerlejligheder, som delvist bebos af restlejere.

Den foreslåede ændring vil betyde, at alle lejere i udmatrikulerede boliger med kontrakt, indgået efter 1/1 2015, vil få meget usikre boligforhold.

Det fremgår af forliget at formålet med denne ændring er at fjerne snubletråde for enkelt-bolig-udlejere, som uforvarende har indgået permanente lejekontrakter.

Men ændringen giver i fremtiden en kraftig øget mulighed for at opsige lejere i ejerlejligheder, i ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder (det vil i praksis sige alt nybyggeri, fredede ejendomme og restejendomme). Ændringen vil betyde, at lejere i ejendomme, ejet af de største udlejere, vil kunne blive opsagt langt nemmere, end tidligere, ved salg af enkelte ejerlejligheder.

Dette kan komme til at betyde, at der vil kunne komme et stærkt stigende antal opsigelser af førnævnte lejere, når stigninger i ejendomspriserne medfører, at udlejer har et incitament til at sælge, fremfor at leje ud.

Endvidere er der, med det nuværende Tingbogssystem, ikke mulighed for at lejer ikke selv kan kontrollere hvor mange ejendomme udlejer ejer, eller udlejer.

Ændringen betyder desuden, at en større udlejer af ejendomme udstykket i ejerlejligheder vil kunne bruge opsigelsesadgangen som pression, da udlejer vil have økonomisk incitament til at frasælge de lejligheder med de lejere, som betaler den laveste leje, og har de mest fordelagtige vilkår først.

Vi har set en foruroligende retspraksis i hvilken en lejer blev opsagt, med den begrundelse at udlejer selv skulle benytte det lejede, selvom udlejer alene ejede en ideel andel af ejendommen (i øvrigt givet som arveforskud) jf. Københavns Byrets dom af 8. april 2014 i sag BS 3A-4634/2013 (sagen er anket).

Hvis denne praksis ikke ændres, og kombineres denne med lovændringen, bliver muligheden for at opsige lejer gjort betydelig større for udlejere af mere end en enkelt beboelseslejlighed, stik imod forligets hensigt.

LLO foreslår derfor følgende ændring:

Ændringsforslag: I lovforslagets  § 1, nr. 48 efter ”udlejede ejerboliger og andelsboliger” tilføjes:

”Der kan endvidere kun ske opsigelse efter denne bestemmelse hvis udlejer, ved indgåelsen af lejeaftalen, ikke ejede andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.”

Med den ovenstående tilføjelse til ændringsforslaget vil enkelt-bolig-udlejeren stadigvæk kunne opsige den lejer, som var i lejemålet, da hun købte lejligheden af en anden enkelt-bolig-udlejer. Ændringsforslaget tillader derimod ikke, at lejeren i fx pensionskasseejendommen opsiges.

Dette vil følge intentionen i forliget, hensynet til enkelt-bolig-udlejerens uforvarende permanente binding, meget mere præcist.

Det bemærkes desuden at der er forskel i bemærkningernes (s.73) hvorefter der alene kan ske opsigelse hvis en ejer, kun ejer den  ejerbolig eller andelsbolig, som skal opsiges, og så lovtekstens §1, nr. 48 hvorefter opsigelse kan ske hvis udlejer ikke udlejer andre ejerboliger eller andelsboliger. Der er således en ret substantiel forskel på de to forhold. Det er vores opfattelse at det mest rimelige vil være at bruge den fortolkning, som er foretaget i bemærkningerne, og ændre lovteksten i overensstemmelse hermed.

Endeligt skal det bemærkes at hvis udlejer alligevel ikke flytter ind, så kan lejer ikke kræve at blive genindsat, men alene erstatning. Denne erstatning er normalt på 25.000 til 50.000 kr. og svarer ca. til fraflytningsomkostninger og at gøre lejemålet fraflytningsklart.

Med afskaffelsen af de tidligere værn imod opsigelse, er det sandsynligt at vi ser flere opsigelser i fremtiden, og ændringen bør i den forbindelse ledsages af sanktioner, eksempelvis bøder, der kan virke afskrækkende i forhold til at udfærdige opsigelser med skinbegrundelser.

Forligspunkt: 9 og 10

Ingen bemærkninger

Forligspunkt 11: Sommerhuse undtages regulering af lejeloven.

LLO har som udgangspunkt ikke protester imod at leje af sommerhuse og andre fritidsboliger, til ferie- eller fritidsbrug, undtages at blive reguleret efter lejeloven og boligreguleringslovens bestemmelser.

Det er for LLO vigtigt at denne bestemmelse ikke misbruges til de facto at afskære lejeren fra at gå i huslejenævnet med sin sag.

Det er, efter vor erfaring, ikke usædvanligt, at et nævn lader domstolene afgøre bevisspørgsmål, når der er tale om fortolkning af mundtlige aftaler eller når udlejer afviser at stå ved ordlyden af en kontrakt, men mener, at der mundtligt blev aftalt modstridende vilkår.

Det er vor frygt at denne bestemmelse vil blive en sovepude, hvis der alene henvises til de almindelige regler om hvornår nævnet kan afvise at behandle sagen. Erfaringsmæssigt har vi set at udlejer kan blive ”belønnet” for at ”mudre vandene”, fordi nævnet er mere tilbøjeligt til at afvise sager, jo mere tvivl der er om hvad der er aftalt.

Efter bemærkningerne s. 37, fremgår det at en sædvanlig feriemæssig periode er op til 6-8 uger, men at dette ikke automatisk medfører, at man er omfattet af lejeloven, men at det kun skal indgå som et element i fortolkningen af aftalen.

Vi foreslår derfor følgende: At give nævnet en eksplicit kompetence til at vurdere om forholdet er omfattet eller ej i kompetencebestemmelsen jf. LL §106. samt at nævnet gives mulighed for at vurdere andre end skriftlige beviser, eksempelvis ved afholdelse af møder med sagens parter. (indsættes i BRL § 40).

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Landsformand, LLO

 

                                                                                                            

Læs mere…
23-06-2014

Vedrørende høring over udkast til ”Vejledning om aftalt grøn byfornyelse”

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4, 1117 København K ,

T +45 33 92 29 00

Pia Scott Hansen, Chefkonsulent

psh@mbbl.dk

 

Vedrørende høring over udkast til ”Vejledning om aftalt grøn byfornyelse”

Hermed Lejernes LO’s kommentarer til ovennævnte:

Indledningsvis skal organisationen beklage, at Folketinget ikke vedtog, at der skulle foreligge en egentlig checkliste, således som den skal foreligge ved lejeaftaler jf.  erhvervslejelovgivningen, ligesom det er beklageligt, at det ikke er en gyldighedsbetingelse for en aftale, at vejledningen er udleveret til den enkelte lejer.

Det er ligeledes et problem, at vejledningen ikke forklarer beboerrepræsentanterne eller lejerne, hvorledes lejerne kan inddrage partsrådgivning. Partsrådgivningen står meget svagt beskrevet – modsat kommunernes og GIs rolle

 

Endelig bør vejledningen sikre, at kommunen inddrages tidligt i processen med henblik på, at lejerne sikres indfasningsstøtte og at mulighederne for anden støtte er tilstrækkeligt belyst. Lejernes LO beklager, at det ikke er en gyldighedsbetingelse for en aftale, at ovenstående er afklaret, endsige at udlejer har oplyst, at der forgæves er søgt om indfasningsstøtte.

Afsnit 1 - Anvendelsesområde

1.3.1

Vejledningen bør forklare, hvorledes lejerne kan opnå partsrådgivning i henhold til  bekendtgørelse nr. 435/2014 om tilskud til energirenovering af privat udlejningsbyggeri og refusion af informationsudgifter i 2014 og 2015. Det bør oplyses, at der gives tilskud til udgifter til konsulentbistand til partsrådgivning for lejere i forbindelse med forhandling om en aftale med ejeren om gennemførelse af energibesparende arbejder i private udlejningsejendomme, der indeholder 12 eller flere beboelseslejemål.  Det bør oplyses, at det hverken koster udlejer eller lejer noget, at lejerne opnå denne partsrådgivning.

 

1.3.2

Energibesparelsen opgøres ved standardværdier/gennemsnitsværdier. Dette hænger ikke sammen med energimærkning af ejendomme, som alle tager udgangspunkt i ejendommens faktiske forbrug. Der er derfor risiko for, at standardværdierne ikke er retsvisende.

1.4

Vejledningen bør omtale muligheden for andre tilskud til lejeforhøjelsen end nævnt i afsnit 1.3.2 (fra energiselskaber) og afsnit 1.4 (kommunal indfasningsstøtte). Således bør vejledningen omtale muligheden for tilskud via bekendtgørelse nr. 435/2014 om tilskud til energirenovering af privat udlejningsbyggeri og muligheden for at kommunalt tilskud via byfornyelsesloven bestemmelser om bygningsfornyelse.

Det er ikke hensigtsmæssigt for en aftale mellem udlejer og lejer om grøn byfornyelse, at en lejer bagefter erfarer, at projektet nemt kunne have været gennemført bedre og billigere for lejerne.

Afsnit 2 - Aftalen

2.3

Der er lagt op til at beboerrepræsentationerne inddrages på linje med de situationer nævnt i LL § 65.  § 65 foreslås fjernet i den seneste aftale om revision af lejeloven, hvilket skaber usikkerhed.

2.4.4.1

Det fremgår ikke klart, hvordan lejemål, som er ubeboede og ikke udlejede er stillet. Fra den almindelige byfornyelse efter byfornyelsesloven kendes Københavns Kommunes praksis, hvorefter alle tomme lejemål tæller som ja-stemmer. Denne ordning er uhensigtsmæssig, da den svækker den demokratiske proces, som er hele grundlaget for ordningen.

2.4.4.3

Det fremgår, at det i fremlejetilfælde er fremlejegiver, der har stemmeret. Dette er problematisk, fremlejegiver i givet fald ville skulle varsle forhøjelsen over for fremlejetager efter et andet regelsæt end det han selv er blevet varslet efter. Hertil kommer, at det i mange tilfælde vil være identitetsændrende arbejder, som fremlejetager i fremlejeforholdet ikke skal tåle, hvilket vil være misligholdelse fra fremlejegivers side. Fremlejegiver risikerer derfor at blive nedstemt og derved bragt i misligholdelse over for sin fremlejetager uden at kunne undgå dette og uden at kunne tage højde for det i kontrakten.

2.5.

Som nævnt bør aftalen også omfatte lejen før og efter byfornyelsesstøtte i det omfang støtte kan opnås. I modsat tilfælde bør det fremgå, at der er søgt, men givet afslag. Det bør ligeledes fremgå, om muligheden for individuel boligstøtte er afklaret.

2.6

Der er lagt op til i loven, at ugyldighed medfører at udlejer kan beregne en forhøjelse efter de almindelige regler, dog således at reglerne om høring og iværksættelse tilsidesættes. Dette er problematisk, da lejerne herved mister deres beskyttelse for at få prøvet, om et projekt er hensigtsmæssigt, jf. BRL § 24. Herudover bør det præciseres hvor stor en afvigelse, der skal til førend huslejenævnets forhåndsgodkendelse ikke længere er retvisende, se nedenfor under 3.2

Det skal fremgå her, at en aftale om en leje kan tilsidesættes af Huslejenævnet som ugyldig, hvis lejen overstiger den leje, som Huslejenævnet kan beregne efter kapitel 6 a, uanset at alle lejere har tilsluttet sig aftalen.

Afsnit 3 – Lejefastsættelse

3.1.

Det fremgår, at parterne efter huslejenævnets forhåndsgodkendelse kan indgå aftale om en større lejestigning i tilfælde af, at udgifterne bliver større end forudsat i afgørelsen. Det fremgår ikke, på hvilken måde en sådan aftale kan indgås. For at undgå, at ordningen om standardblanketter bliver udhulet, skal reglen ændres således at senere aftaler indgået om det samme projekt skal følge samme proces som hovedaftalen.

3.2.

Huslejenævnet træffer afgørelse om, hvilket projekt der kan gennemføres og med hvilken lejeforhøjelse til følge.  Hvis projektet der gennemføres herefter afviger i ikke-ubetydelig grad, fremgår det, at nævnets afgørelse ikke er længere afskærer den enkelte lejer fra at indbringe sag om spørgsmålet for nævnet.

I dette tilfælde må formodes, at der aftalen med lejerne i sit hele bliver ugyldig, hvilket gør udlejer kan beregne den lejeforhøjelse, han alligevel kunne beregne efter § 58 i dens nuværende form, bare uden iværksættelsesvarsling og hensigtsmæssighedsvurdering.  Dette er særligt problematisk idet lejer pga. forhåndsgodkendelsen er tvunget til at give adgang til sit lejemål og måske endda at blive genhuset uden nogen form for kontrol med, hvad der rent faktisk bliver lavet. Særligt i tilfælde, hvor udlejer udfører at andet projekt end det, der er angivet i forhåndsgodkendelsen, bør lejerne sikres, da det har formodningen for sig, at det sker mod bedrevidende.

3.4.1.

Det fremgår ikke klart, om opkrævning af lejeforhøjelse som følge af grøn byfornyelse i tilfælde, hvor det ikke fremgår af kontrakten betragtes som ulovlig dusør efter LL § 6, stk.1. eller om kravet bare forrentes efter §6, stk.3 som havde det været omfattet af §6, stk.1.

Afsnit 4 – støttemuligheder

4.1.1.

Det bør præciseres, at udlejer har pligt til at afsøge muligheden for indfasningsstøtte.

Det skal fastslås, at kommunalbestyrelsen ikke kan gøre det til en betingelse for indfasningsstøtte, at projektet omfatter lejlighedssammenlægninger.

4.1.2.

Det fremgår af denne vejledning, at støtten det første år udgør maksimalt 2/3 af den del af lejeforhøjelsen, der vedrører de aftalte energibesparende foranstaltninger. Dette er ikke den samme støtteordning, som fremgår af Byfornyelseslovens (LBK nr 504 af 16/05/2013) § 15, stk.1 hvoraf fremgår at støtten det første år ydes som maksimalt 2/3 af det beløb, som overstiger 155 kr./m2, (2004). Det er uklart, om der tiltænkes en ændring af støtten ved aftalt grøn byfornyelse.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd, Landsformand

 

                                                                                                            

Læs mere…
28-04-2014

Høringssvar til udkast til Bekendtgørelse om tilskud til energirenovering af privat udlejningsbyggeri og refusion af informationsudgifter i 2014 og 2015

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4 ·

1117 København K

T +45 33 92 29 00

 

Vedr.: Høringssvar til udkast til Bekendtgørelse om tilskud til energirenovering af privat udlejningsbyggeri og refusion af informationsudgifter i 2014 og 2015.

Lejernes LO kvitterer hermed for et godt forslag til støtte til fremme af samarbejde og aftaler mellem udlejer og lejer om energirenovering af privat udlejningsboliger.

Tilskuddet til information, partsrådgivning og til gennemførelse af energibesparende arbejder betyder, at der på en god og betryggende måde kan ske den energirenovering af de private udlejningsejendomme, som vi alle ved, at der er et meget stort behov for. Muligheden for partsrådgivning vil stille lejerne tryggere, og vil på den måde være fremmende for beslutningsprocessen.

I disse år, hvor det er boligejerne, der i praksis kan glæde sig over en jobboligordning, som koster samfundet over 1,6 mia. årligt, er det godt, at lejerne i den private udlejningssektor kan få gavn af en støtte til energirenoveringer indenfor en ramme på 25 mio. kr. årligt i 2014 og i 2015. Vi skal ikke skjule, at vi gerne havde set en tilskudsordning på flere hundrede mio. kr. årligt, sådan som foreslået i det af Energiministeren nedsatte netværk til fremme af energirenoveringer.

LLO vil søge at etablere et samarbejde om administration af ordningen og om udarbejdelse af informationsmateriale. Det forekommer at være spild af ressourcer, at flere lejerorganisationer skal udarbejde det samme informationsmateriale.

 

Mvh

Helene Toxværd, Formand

Lejernes LO

Læs mere…
20-12-2013

Vedrørende ministeriets høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Boliglovgivning

Gl. Mønt 4, 1117 København K

nih@mbbl.dk

 

Vedrørende ministeriets høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

I den store energiaftale af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og K om dansk energipolitik 2012 - 2020 indgik en aftale om gennemførelse af en energisparepakke, der skulle fremme energibesparelser i private lejeboliger. Aftalen indeholdt nogle hovedprincipper og den blev fulgt op at et lovforslag om en energisparepakke, som blev sendt i prehøring og straks derefter i høring d. 26. marts 2012. Høringsudkastet var en opfølgning af det udkast, som VK regeringen havde udsendt i høring december 2009. Imidlertid kunne høringsudkastet af 26. marts ikke samle opbakning hos udlejer- og lejerorganisationerne og det blev ikke fremsat som lovforslag.

Regeringen og V, DF, EL og K indgik herefter d. 9. oktober 2012 en mere detaljeret aftale om en energisparepakke for den private udlejningssektor. Et forslag til lov, som udmøntede denne aftale, blev sent i høring d. 2. november 2012. Den 19. december 2012 fremsatte regeringen et lovsforslag om en energisparepakke. EL kunne ikke støtte dette forslag. Den 13. november 2013 indgik regeringen en separat aftale om udmøntning med V, K og DF.

Ministeren for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen, har på denne baggrund udarbejdet det foreliggende nye høringsudkast. Det indeholder samme og følgende hovedelementer:

1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.

2. Aftalt grøn byfornyelse.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.

6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til

    køling.

Lejernes LO har, idet vi henviser til vort tidligere høringssvar, i korthed nedenfor anført vore indvendinger imod det nye høringsudkast, samt ændringsforslag hertil.

1. Den såkaldt totaløkonomiske model kan stadig ikke accepteres, fordi

  • lejerne hverken kollektivt eller individuelt har vetoret, - udlejer kan tvinge moderniseringerne igennem.
  • lejerne i strid med lejelovgivningens hidtidige principper nu skal betale for vedligeholdelsesdelen af moderniseringen, uanset lejerne allerede løbende over huslejen har betalt fuldt ud til vedligeholdelse af bygningsdel, der forbedres.
  • lejerne tvinges til at betale en stedsevarende lejeforhøjelse for moderniseringen, uanset moderniseringen for længst er forrentet for udlejer og uanset, at man i andre boligformer kun har udgifter i investeringens tilbagebetalingstid.
  • Det lejedes værdi fjernes. Dette er i strid med lejelovgivningens hidtidige principper, hvorefter lejerne ikke kan pålægges en lejeforhøjelse, der overstiger brugsværdiforøgelsen.

2.  Organisationen støtter Grøn Byfornyelse, men skal påpege at modellen lider af tre alvorlige mangler:

  • Udlejer kan i enighed med alle lejere aftale en leje, der overstiger prisen for samtlige arbejder i forbindelse med energirenoveringen. Det er ikke rimeligt, at udlejer ad denne vej kan få indført markedsleje.
  • Lejerne er ikke sikret ret til økonomisk dækning af partsrådgivning om projektet, uanset lejerne gerne vil betale herfor.
  • Lejere med et lavt rådighedsbeløb efter husleje svigtes, fordi den bestemmelse i byfornyelseslovgivningen, der hidtil har sikret lejerne en betalelig erstatningsbolig ved store lejestigninger, er fjernet. 

3.  Organisationen kan støtte særlige energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2., således at udlejere af dårlige energiuøkonomiske ejendomme tvinges til at bruge ejendomme økonomiske ressourcer på udvendige energiarbejder på ejendomme frem for indvendige gennemgribende moderniseringer af enkeltlejemål.

LLO skal imidlertid beklage, at forslaget indeholder en 400 kroners regel, således at udlejer nemt ved en lille energimodernisering af fx vinduer kan fortsætte med at moderniserer ved genudlejning, uanset klimaskærm og varmeanlæg stadig vil være i ringe stand.

4.  Forslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser i forbindelse med moderniseringer med forbehold kan tiltrædes af organisationen. Det bør præciseres, at en forhåndsgodkendelse kun kan opnås, hvis udlejer har dokumenteret forbedringernes forventede omkostninger og tilstanden før forbedringer.

5. Forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbet kan støttes af LLO, idet det tilføjes, at lejer (ligesom en andelshaver) i forbedringsudgiften kan indregne værdien af eget arbejde

6. Forslaget om udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug kan ikke tiltrædes af organisationen, fordi det fortsat skal være lejerne (betalerne og brugerne), der beslutter, om der skal opsættes målere eller om lejerne vil fortsætte med at afregne for vandforbrug uden individuelle målere.

 

Lejernes LO ændringsforslag til høringsudkastet enkelte dele.

Vedrørende den totaløkonomiske model forslår Lejernes LO, at det præciseres

  1. At ordningen ikke kan misbruges til at gennemtvinge rene vedligeholdelsesarbejder, eller arbejder, hvori der ikke indgår væsentlige energiforbedringer
  2. At det er lejerne, der skal vælge det certificerede selskab, der skal måle energibesparelsen. Da lejeforhøjelsen er stedsevarende har udlejerne en åbenbar interesse i at vælge det certificerede selskab, der beregner energibesparelsen mest optimistisk.
  3. At lejeforhøjelsen for energiforbedringen ikke kan løbe længere end svarende til en almindelig forrentning af en investering i obligationer plus et risikotillæg.
  4. At lejeforhøjelsen ikke kan overstige det lejedes værdi. Uanset lejeforhøjelsen modsvares af tilsvarende energibesparelser, er det et grundlæggende princip i lejelovgivningen, at lejerne kun skal betale for brugsværdiforøgelsen.
  5. at det gøres til en betingelse for den totaløkonomiske model, at udlejer og lejer har forsøgt grøn byfornyelse (forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed for at gennemtvinge den totaløkonomiske model.
  6. At der indføres en ret til tre år efter energiarbejderne at få efterkontrolleret, om forudsætningerne for lejeforhøjelsen er overholdt. Sanktionen er herefter, at udlejer kun kan få lejeforhøjelse for de energiforbedringer, der er betalt gennem energibesparelser.  

Vedrørende Aftalt Grøn Byfornyelse forslår Lejernes LO, at

  1. det præciseres, at udlejer altid skal indhente en forhåndsvurdering i huslejenævnet af den lovlige lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler både vedligeholdelse og forbedring eller såfremt lejer kun betaler forbedring. Hermed er forhandlingsgrundlaget for parterne afklaret af en uafhængig myndighed.
  2. der tilføjes en økonomisk støtteordning, således som indstillet af Energiministerens Energinetværk og som i øvrigt anbefalet af Ejendomsforeningen Danmark. Det er tankevækkende, at regeringen hvert år støtter boligejerne med en boligjobordning, som koster 1.6 mia. kr. årligt, og intet afsætter til at støtte energirenovering i den private udlejningssektor Der skal derfor afsættes en støtte-pulje, der kun gælder for de tilfælde, hvor aftalemodellen anvendes. Støtten gives fortrinsvis til vedligeholdelsesdelen af projektet, og dermed til nedbringelse af lejeforhøjelsen.
  3. det bliver en gyldighedsbet, at lejerne har fået udleveret en checkliste til brug i forhandlingerne med udlejer
  4. det bliver en gyldighedsbet, at lejerne er oplyst om muligheden for konsulentbistand, jf. nedenfor,
  5. der tilkobles en frivillig konsulentbistand i form af en partsrådgivning, eksempelvis som kendte fra ”aftalt boligforbedring”. Dvs. GI kontrollerer anvendelsen og bevilger økonomien, fx 1,5 mill til hver part, lejer og udlejerside, og parterne forestår selv honoreringen af parternes rådgivning. Adgangen til partsrådgivning skal skrives ind i loven. GI udarbejder retningslinjer for udbetaling af honorar.
  6. det præciseres, at GI ikke kan yde partsrådgivning. Det ligger i aftalemodellen, at hverken Huslejenævnet eller GI kan rådgive om den leje, parterne skal stemme for. Hvis eksempelvis den korrekte lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler både vedligeholdelse og forbedring er 700 kr. om måneden og 500 kr. om måneden, hvis lejer alene betaler for forbedringen, så skal eller kan hverken huslejenævn eller GI rådgive, hvilken konkret leje, parterne skal enes om. Det kan kun en partsrådgiver gøre.
  7. Boligreguleringslovens bestemmelse om informationsmidler til organisationerne ajourføres med en pristalsregulering og således, at efterslæbet på 10 år uden regulering genoprettes. Hermed får organisationerne økonomi til at orientere om deres rådgivningsmuligheder i grøn byfornyelse mv..
  8. lejeforhøjelsen ikke kan overstige det lejedes værdi. Uanset lejeforhøjelsen modsvares af tilsvarende energibesparelser, er det et grundlæggende princip i lejelovgivningen, at lejerne kun skal betale for brugsværdiforøgelsen.
  9. i det omfang et lejerflertal vedtager en lejeforhøjelse, bør det præciseres, at mindretallet har mulighed for at prøve aftalens lovlighed.
  10. alle bestemmelser om for­bedringsforhøjelser i lejelov­ens § 59 kommer til at gælde for lejeforhøjelser som følge af aftalt grøn byfornyelse. Æn­dringsforslaget indebærer bl.a., at der kommer til at gæl­de sædvanlige varslingsregler, regler om foreløbig lejeforhøjelse og regler om frister for aflæggelse af byggeregnskab. Efter lovforslaget er disse spørgsmål aftaleforhold, som parterne frit kan aftale.
  11. beboerrepræsentationen kan indbringe en sag om udlejerens manglende vedligeholdelse for huslejenævnet.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Formand, Lejernes LO

 

                                                                                                            

Læs mere…
12-12-2013

Forslag til Lov om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme og Tinglysningsafgiftsloven

Til Skatteudvalget.

 

Vedr:. Forslag til Lov om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme og Tinglysningsafgiftsloven (Vurderingerne i 2013-2015 og tinglysningsafgift af handelsprisen), L 80.

Hermed retter Lejernes Landsorganisation henvendelse vedrørende ovennævnte forslag, som skatteministeren Holger K. Nielsen, SF, fremsatte den 20. november 2013.

Forslaget fremkommer som en reaktion på Rigsrevisionens beretning august 2013 om den offentlige ejendomsvurdering. Beretningen førte d. 21. august 2013 til følgende udtalelse fra statsrevisorerne.

”Statsrevisorerne påtaler i den forbindelse skarpt:

  • at kvaliteten af SKATs vurderingsarbejde har været faldende over årene. Forskellen mellem SKATs ejendomsvurderinger og de faktiske salgspriser er stor. I denne beretning sandsynliggør Rigsrevisionen bl.a., at træfsikkerheden af SKATs ejendomsvurderinger har været lav i 2011, idet 75 % af parcelhusene enten har været overvurderede eller undervurderede i forhold til salgsprisen.
  • at SKATs vurderinger ikke har levet op til vurderingslovens bemærkninger om, at vurderingerne skal være i underkanten af og ikke må overstige handelspris­niveauet.
  • at SKAT har behandlet knap halvdelen af klagerne over 2010- og 2011-vur­de­rin­ger­ne i strid med de grundlæggende forvaltningsretlige regler for sagsbehandling. Fx har der manglet dokumentation for afgørelser.
  • at Skatteministeriet og SKAT ikke har gjort en målrettet indsats for at øge kvalite­ten og ensartetheden i ejendomsvurderingerne, på trods af at man siden 2003 har haft viden om kritiske problemer på området.

Sammenfattende indebærer lovforslaget ifølge skatteministeren følgende:

  1. Vurderingerne i 2013 og 2014 foretages ved en videreførelse af vurderingerne fra henholdsvis 2011 og 2012. Vurderingerne fra 2011 af ejerboliger reduceres med 2,5 pct.
  2. Vurdering af nye og ændrede ejendomme i 2013 og 2014 (ejerboliger såvel som erhvervsejendomme m.v.). Vurderingerne af ejerboliger reduceres med 2,5 pct.
  3. Erhvervsejendomme m.v. vurderes i 2015 samtidig med vurderingen af ejerboliger. Vurderingerne vil skulle foretages med anvendelse af et nyt vurderingssystem etableret med udgangspunkt i ekspertudvalgets anbefalinger.
  4. Klage over ovennævnte vurderinger kan ske i det tidsrum, hvor klage over 2015-vurderingen er mulig. I forlængelse heraf suspenderes muligheden for at få foretaget en vurdering uden for de almindelige vurderingsterminer.
  5. Ændring af tinglysningsafgiftsloven

Lejernes LO har i korthed følgende kommentarer til skatteministrens forslag:

Skatteministerens forslag overser, at lejerne i Danmarks 530.000 privat udlejningsboliger og 540.000 almene boliger med samlet over 2,7 mio. beboere har betalt for meget i husleje, fordi ejendomsvurderingerne har været for høje.

Lejernes LO finder det ikke rimeligt,

  1. at ejerne kan forvente et automatisk nedslag, mens lejerne, uanset lejerne bor i almene eller privatejede udlejningsejendomme, må vente med et evt. nedslag, til der kommer nye vurderinger og da først efter en efterfølgende klage.  
  2. at lejerne i den private udlejningssektor ikke selvstændigt kan klage over vurderingen, men er afhængige af, at udlejer ønsker at klage. Den private udlejer har alt andet lige en interesse i at fastholde en for høj vurdering, fordi en højere vurdering giver en bedre soliditet, og fordi udlejer fuldt ud kan overvælte ejendomsskatterne på lejerne.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Landsformand,

Lejernes LO

 

Jesper Larsen Cheføkonom, 

Lejernes LO                                                                                                       

 

Læs mere…
06-05-2013

Høring over udkast til to bekendtgørelser om varmefordelingsmålere

Sikkerhedsstyrelsen
Nørregade 63
6700 Esbjerg
Tlf.: 33 73 20 00

www.sik.dk

E-mail: sik@sik.dk, MLH@sik.dk

 

Emne: Høring over udkast til to bekendtgørelser om varmefordelingsmålere

Hermed fremsendes Lejernes LO’s høringssvar til udkast til bekendtgørelse om varmefordelingsmålere, der anvendes som grundlag for fordeling af varmeudgifter samt udkast til bekendtgørelse om krav til målerinstallatører, som monterer, skalerer og servicerer varmefordelingsmålere.

LLO mener, at det ikke er hensigtsmæssigt at man på varmeområdet afskaffer kontrolmanualen knyttet til kontrolsystemet. Afskaffer man kontrolmanualen betyder det, at lejerne ikke længere har adgang til opdaterede informationer om forudsætningerne for eget og ejendommens forbrug. For at lejeren skal kunne afgive ”begrundede” klager er de informationer som kontrolsystemet stiller til rådighed ofte helt afgørende.

Kontrolmanualen sikre, at der lokalt er en række væsentlige informationer om det varmemålingssystem, som ligger til grund for lejerens varmeforbrug, eksempelvis data om måleren, samt oplysning om reduktion pga. udsat beliggenhed for fx lejligheder, der ligger oppe under taget. Kontrolmanualen sætter lejeren i stand til at kontrollere de installerede målere ved mistanke om fejl og dels sikre, at ældre, unøjagtige målere bliver udskiftet med nye og bedre målere.

En afskaffelse af kontrolsystemet vil betyde, at eksempelvis banale monteringsfejl ikke vil blive opdaget i hele målerens levetid. Det kan fx dreje sig om en forkert identifikation af en radiator eller en forkert opmåling af en radiator. Da de moderne måleres levetid typisk ligger mellem 10 og 15 år vil en lejer ved en afskaffelse af kontrolsystemet være frataget muligheden for at kontrollere sin regning og opdage eventuelle fejl.

LLO anser ikke Sikkerhedsstyrelsens forslag om generel information som et tilstrækkeligt alternativ. Informationen vil ikke være knyttet til lejerens bopæl og vil forudsætte internetadgang. LLO foreslår, at kontrolsystemet bevares, alternativt at der stikprøvemæssigt udføres en kontrol og evaluering af varmesystemet, at evalueringen af varmesystemet forbindes med en obligatorisk 10 årig vedligeholdelsesplan for ejendommen og at informationerne fra kontrolsystemet vedlægges regningen som et bilag med en checkliste en gang om året, så lejerne har de væsentligste informationer ved hånden, når de modtager regningen.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd, Landsformand, Lejernes LO

Læs mere…
11-01-2013

Høring over udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.

MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Boliglovgivning

Gl. Mønt 4

1117 København K

 

Høringssvar til: P-almbolig@mbbl.dk.

Vedrørende ministeriets høring over udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.

Ministeriet foreslår, at  § 3, stk. 3 i ”Bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.” affattes således:

”Stk. 3. Boligorganisationen opkræver ved optagelse på ventelisten et gebyr (opnoteringsgebyr), der ikke i væsentligt omfang må overstige boligorganisationens udgifter ved administrationen. Ved opnoteringen skal boligorganisationen skriftligt oplyse den boligsøgende om reglerne i 3., 5. og 7. pkt. Yderligere administrationsgebyrer opkræves 1 gang årligt ved ajourføring af ventelisten (ajourføringsgebyrer). Boligorganisationen kan dog efter forudgående aftale med den boligsøgende opkræve ajourføringsgebyret for en længere periode, dog højst for en periode på 5 år. Betaler den boligsøgende ikke gebyret, skal boligorganisationen sende en påmindelse om den manglende betaling til den boligsøgende. Påmindelsen skal indeholde oplysning om reglen i 7. pkt. Betaler den boligsøgende ikke trods påmindelsen, slettes den boligsøgende fra ventelisten.”

LLO kan tilslutte sig de foreslåede ændringer, da en større klarhed om opnotering og betaling af opnoteringsgebyr efter organisationens vurdering vil betyde en styrkelse af de boligsøgende retssikkerhed. Lejernes LO foreslår i den forbindelse, at de boligsøgendes indsigt og orientering ved følgende:

  1. Boligorganisationen forpligtes til at oplyse antal aktivt søgende til en afdeling og den enkelte boligsøgendes ventelistenummer (et sådant system kendes fra pensionskasserne)
  2. Boligorganisationen skal i den årlige afrapportering oplyse, hvor mange af boligerne i en afdeling, der fordeles via intern og ekstern venteliste og kommunal anvisning.
  3. Der gives beboerne mulighed for på det årlige afdelingsmøde at få adgang til at se ventelisten (en åbenhed, der kendes fra andelsboligforeningerne)
  4. Der indføres en maksgrænse for gebyret. 

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Formand Lejernes LO

Læs mere…
07-12-2012

Høring over udkast til forslag til lov om fremrykket underretning om boligsocialt anviste lejere, midlertidig genhusning, samt forenkling og tekniske ændringer.

MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Boliglovgivning

Gl. Mønt 4

1117 København K

Almenbolig@mbbl.dk med kopi til nho@mbbl.dk og ebn@mbbl.dk

4171 7775

Vedrørende høring over udkast til forslag til lov om fremrykket underretning om boligsocialt anviste lejere, midlertidig genhusning, samt forenkling og tekniske ændringer.

Udkastet omfatter 9 forslag:

  1. Fremrykket underretning om boligsocialt anviste lejere.
  2. Indførelse af regler om midlertidig genhusning ved omfattende ombygninger af almene boliger.
  3. Ændring af 2 pct.-reglen ved tilsagn til nyt alment boligbyggeri.
  4. Ophævelse af kravet om kommunal godkendelse af skillevægsarbejder, som udføres efter den individuelle råderet.
  5. Forenkling af processen for udbetaling af ungdomsboligbidrag.
  6. Ændrede regler om afholdelse af tabet ved lejeres manglende opfyldelse af deres forpligtelse til istandsættelse ved fraflytning og ved fraflyttede lejeres manglende huslejebetaling.
  7. Ændring af regler om kommunens og regionens forpligtelser til i visse situationer at yde et beløb til dækning af beboerindskud i almene ældreboliger.
  8. Regulering af tilbagebetaling af støtte ved opløsning af støttede private andelsboligforeninger.
  9. Forskellige småændringer og præciseringer.

Ministeriet har anmodet om, at eventuelle bemærkninger til udkastet, der blev modtaget d. 23. november 2012, er ministeriet i hænde senest onsdag den 5. december 2012, kl. 12.00.

Indledningsvis skal Lejernes LO beklage den korte høringsfrist, samt at ministeren i forbindelse med udarbejdelse af høringsforslag til justering lovgivningen for den almene udlejningssektor ikke har fundet anledning til at indkalde organisationen med henblik på at høre, hvilke lovgivningsændringer, vi kunne ønske os. I stedet har man ensidigt konsulteret udlejersiden, repræsenteret ved Boligselskabernes Landsforening. Vi vil ikke undlade at gøre opmærksom på, at VK regeringen i det mindste nedsatte et udvalg med henblik på at høre parternes synspunkter ifm. ændring af almenlovgivningen..

Lejernes LO har igennem årene udarbejdet mange forslag til styrkelse af beboerdemokratiet, til forbedring af beboernes indflydelse og til styrkelse af den almene udlejningssektor. Senest har vi f.eks. tilsendt ministeren vores kongresberetning med vores arbejdsprogram, og et øjebliks kik i det almene afsnit ville have givet ministeren en lang række forslag, som umiddelbart ville forbedre forholdene for lejerne.

LO har følgende bemærkninger til enkelte af de ovenstående foreslåede ændringer:

Ad 1.   Fremrykket underretning om boligsocialt anviste lejere.

Lejernes LO kan ikke støtte de foreslåede tilføjelser til § 59. Der er tale om en uheldig indgriben i den personlige frihed og en sammenblanding af et udlejer/lejerforhold og en persons forhold til kommunens interesser. Forslaget indebære, at lejeren i tilfælde af huslejerestance skal stå standret ved kommunen.

Ad 2.  Indførelse af regler om midlertidig genhusning ved omfattende ombygninger af almene boliger

Lejernes LO kan støtte den foreslåede ændring, med den ændring, at det præciseres, at det er lejeren, der vælger, om lejeren ønsker permanent eller midlertidig genhusning. Derudover bør reglerne ændres sådan at lejeren ved ombygning ikke kan opsiges, og det bør sikres, at lejeren altid tilbydes en erstatningsbolig, uanset ejendommen ombygges til en almen ældrebolig eller en almen ungdomsbolig. 

Lejernes LO kan ikke støtte ændringen af § 86 stk. 1, hvorefter erstatningsboligen kan være beliggende uden for kommunen. Uanset det er præciseret, at lejeren skal være indforstået hermed, vil det indebære, at lejeren i en række situationer presses til at flytte ud af kommunen, fordi man vælger kun at tilbyde boliger i kommunen med så dårlig kvalitet og beliggenhed, at lejeren reelt ikke har et frit valg. 

Det bør jf. ændringsforslaget til § 86 nyt stk. 5 også sikres, at lejerens ret til at få dækket flytteudgifter også gælder, såfremt lejeren selv tilbyder at fremskaffe en bolig.

Ad 4.   Ophævelse af kravet om kommunal godkendelse af skillevægsarbejder, som udføres efter den individuelle råderet.

Organisationen kan støtte den foreslåede ændring. Organisationen havde gerne set, at råderetten generelt forbedredes, således at lejere fik samme ret som andelshavere, nemlig ret til at indregne værdien af eget arbejde, når forbedringen blev værdisat.

Ad 6.   Ændrede regler om afholdelse af tabet ved lejeres manglende opfyldelse af deres forpligtelse til istandsættelse ved fraflytning og ved fraflyttede lejeres manglende huslejebetaling.

Organisationen kan ikke støtte den foreslåede ændring, hvorefter dispositionsfonden skal dække en afdelings tab som følge af lejeledighed, tab ved fraflytning, samt manglende huslejebetaling. Den almene sektor bliver i stigende grad misbrugt ensidigt til at varetage den boligsociale opgave. Anvisningsretten er snævert reguleret og kommunerne har en gratis boligsocial anvisningsret. Det er kun rimeligt, at det er samfundet, der bærer de omkostninger, der følger af at beboerne i den almene sektor varetager den boligsociale opgave. Organisationen er bekendt med, at flere mener, at dette er ganske rimeligt at samfundet uden betaling tiltager sig anvisningsret, fordi byggeri og drift er kraftigt offentlig subsidieret. Vi skal her gøre opmærksom på, at dette argument er uholdbart, fordi både vismændenes analyse af boligsubsidierne og OECD’s analyse af samme dokumenterer, at ejerboligsektoren endda i højere grad er subsidieret af skatterabatter og skattefritagelse. Der er derfor ikke grundlag for en gratis anvisningsret.

Organisationen skal i den forbindelse foreslå, at udgifter for afdelingen, som skyldes fejl i administrationen, dækkes af dispositionsfonden eller af arbejdskapitalen. Den enkelte afdeling kan ikke uden om boligorganisationen vælge administration, det er derfor rimeligt, at det er boligorganisationen, der indestår for dækning af tab som følge af fejl i administrationen, og at det i den årlige beretning skal anføres, at der har været tale om dækning af denne art.

9.  Forskellige småændringer og præciseringer.

I forbindelse med ændringen af kommunalbestyrelsens oplysningspligt § 104 stk. 2 skal vi forslå, at kommunalbestyrelsen årligt skal redegøre situationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt støttet boligbyggeri i kommunen, kommunens brug af anvisningsretten i de enkelt boligafdelinger, samt antallet af og arten af tvister i beboerklagenævnene, eksempelvis fordelt på boligorganisationer.

I forbindelse med ændringen af § 91 c, stk. 1 vedrørende finansiering af Center for Boligsocial Udvikling ændres reglerne for udpegning af bestyrelse, således at Socialministeren udpeger formanden, 2 uafhængige sagkyndige og 1 medlem. Socialministeren udpeger derudover de resterende 4 medlemmer efter indstilling fra Ministeriet for Flygtninge, Indvandrere og Integration, KL, Boligselskabernes Landsforening og Landsbyggefonden. De resterende 4 ændres til udpegning af 5 medlemmer, hvor den sidste kommer fra LLO. Organisationen mener, at det er rimeligt, at den største landsdækkende lejerorganisation har en repræsentant i bestyrelsen.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd

Formand, Lejernes LO

 

Læs mere…
22-11-2012

Vedrørende ministeriets høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Boliglovgivning

Gl. Mønt 4

1117 København K

nih@mbbl.dk

4171 7775

 

Vedrørende ministeriets høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

I aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og K, om den danske energipolitik 2012-2020, indgår en række initiativer under overskriften ”Et energieffektivt samfund med mindre energispild”.

Ét af initiativerne vedrører gennemførelse af en energisparrepakke, der som opfølgning på energiaftalen i 2008 og strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger, skal fremme energibesparelser i private lejeboliger. I energiaftalen er det beskrevet, hvilke hovedelementer der indgår i energisparrepakken.

Regeringen og V, DF, EL og K, har i forlængelse heraf den 9. oktober 2012, indgået en aftale om udmøntningen af energisparepakken i lovgivning.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, har på denne baggrund udarbejdet et udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv., som en samlet energisparepakke, som ifølge ministeriet har til hensigt uden at forrykke balancen mellem lejere og udlejere at skabe væsentligt forbedrede incitamenter til gennemførelse af energibesparelser i private lejeboliger. Lovforslag forventes fremsat i december 2012.

Udkastet til lovforslag indeholder følgende hovedelementer:

1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.

2. Aftalt grøn byfornyelse.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.

6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til

    køling.

Ad 1 Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer

Lejernes Landsorganisation kan slet ikke støtte denne model, da det på bekostning af lejerens rettigheder, gøres lettere og mere fordelagtigt for udlejer, at gennemføre energisparearbejder med tvang.

Grundlæggende bør modellen derfor vige for aftaler mellem parterne, efter reglerne i Grøn Byfornyelse. Det bør i det mindste være således, at det er en betingelse for den totaløkonomiske model, at udlejer og lejer har forsøgt grøn byfornyelse (forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed for at bruge tvang via den totaløkonomiske model.

Udlejer kan i dag med tvang gennemføre moderniseringsarbejder, herunder energisparearbejder. Lejerne har i dag ingen vetoret, men er beskyttet af lejerens ret, til at bremse arbejderne under henvisning til ringe hensigtsmæssighed. Lejeren er ligeledes beskyttet af lejelovens § 26 stk. 1, som fastslår, at såfremt moderniseringen betyder en lejeforhøjelse på mere end 186 kr. pr. kvm. årligt, skal lejeren tilbydes en erstatningsbolig.

Efter lejeloven skal lejeren, betale en højere leje for moderniseringen. Lejeforhøjelse beregnes som ydelsen på et 20 årigt fast annuitetslån, og er stedsevarende, dvs. lejeforhøjelsen løber i praksis uendeligt (indtil moderniseringen bortfalder eller udskiftes).

Lejeforhøjelsen beregnes på baggrund af anskaffelsesprisen, dog modregnes det, der kaldes sparet vedligeholdelse i anskaffelsesprisen. Denne modregning skyldes, at lejeren over huslejen løbende betaler til vedligeholdelse og udskiftning af bygningsdele på ejendommen (ca. 160 kr. pr. kvm årligt). Denne betaling ville være ligegyldig, hvis udlejer alligevel får betalt alle udgifterne til udskiftning ved en modernisering. I lejeretten reducerer man derfor anskaffelsesprisen, der giver lov til lejeforhøjelse. Denne reduktion kaldes sparet vedligeholdelse ved en modernisering, fordi udlejer ved udskift af for eksempel vinduer, sparer vedligeholdelsen og udskiftning af de eksisterende vinduer til eksisterende kvalitet. (det er jo det, lejeren betaler løbende til over lejen). Eksempelvis reducerer man anskaffelsesprisen med 30 % ved udskiftning af 1 lagglas vinduer til termovinduer.

Det forhold, at lejer i nogle situationer ved en energiforbedring, skal betale en lejeforhøjelse, der er lavere end energibesparelsen, har fået nogle til at pege på et paradoksproblem. Paradokset skulle bestå i, at udlejer betaler, mens lejer høster alle fordelene. Dette er ikke korrekt. Udlejer får dækket alle udgifter, dels via en lejeforhøjelse for forbedringen, og dels via lejernes betaling til vedligeholdelseskontoen. I det omfang vedligeholdelseskontiene er negative, kan dette skyldes dårlig administration af midlerne. I det omfang der er vedligeholdelsesefterslæb på ejendommene, vil dette have haft indvirkning på ejendommene ifm. køb og salg af dem.

Ved større omfattende moderniseringer på ejendomme, er lejerne i dag yderligere beskyttet af bestemmelsen om, at en særlig høj leje af huslejenævn eller boligret kan nedsættes, fordi lejen kommer til overstige det lejedes værdi. Mange lejemål i den private udlejningssektor er gennemgribende spekulationsmoderniseret indvendigt ved genudlejning. Dette betyder, at lejen ved en modernisering typisk ender på mellem 1100 og 1300 kr. pr. kvm. pr. år i København.

 

Ved en efterfølgende energimodernisering, der for eksempel betyder en lejeforhøjelse på 200 kr. pr. kvm. årligt, vil lejeren med al sandsynlighed kunne få en del af denne lejeforhøjelse tilsidesat under henvisning til det lejede værdi, som reglerne er i dag. 

Det foreliggende udkast til lovforslag betyder:

  • At lejerens ret til erstatningsbolig fjernes.
  • At der ikke længere skal fratrækkes sparet vedligeholdelse. Det er herefter meningsløst, at lejeren over huslejen betaler til udvendig vedligeholdelse.
  • At det lejedes værdi fjernes. Det betyder, at lejeren kan risikerer at skulle betale en leje, helt ude af trit med, hvad andre betaler for tilsvarende bolig.
  • At støtten fra et energiselskab ikke kommer lejerne til gode. Det er i den totaløkonomiske model ikke sikret, at udlejers eventuelle tilskud fra et energiselskab kommer lejerne til gode, gennem en lavere lejeforhøjelse. 

Som beskyttende foranstaltning for lejerne, har ministeriet foreslået, at lejeforhøjelsen ikke må overstige den opnåede energibesparelse. Lejerens nettoudgift skal være uændret.

Et af udlejer hyret certificeret firma skal beregne energibesparelsen, og udlejer kan så opnå samme uendeligt løbende lejeforhøjelse, som energibesparelsen er beregnet til første år. Er lejer utilfreds med certificeringsmålingen kan denne formentlig indankes for Energistyrelsen, som kan ophæve certificeringen, hvis målingerne fra firmaet er for dårlige.  

Da lejeforhøjelsen løber uendeligt, får lejerne ikke, som alle andre danskere, der investerer og betaler for energirenoveringer, den glæde, at investeringen har en relativ kort tilbagebetalingstid og at der herefter er tale om en nettobesparelse for investor.

Lejeren får komfortforbedringen, men det gør alle andre også.

Lejerne får besparelser, hvis energipriserne stiger på længere sigt, men det gør alle andre også.

Det er klart, at selve beregningen af energibesparelsen, er kernepunktet i ordningen. Stor besparelse giver ret til en stor lejeforhøjelse. På Klima-, Energi- og Bygningsministeriets møde nr. 2 i netværksgruppen om ”Finansiering og Økonomisk usikkerhed” oplyste en af ministeriet indkaldt ekspert i energimåling, Peter Noyer, FRI, at der ikke findes ensartede regler for måling af energibesparelser og at der er stor usikkerhed knyttet til disse målinger.

Det er derfor, for Lejernes LO vigtig, at det i lovforslaget sikres, at det er lejerne, der vælger, hvilket firma, der skal står for målingen af varmebesparelsen.

Uanset lovforslaget forbedres, med de ovenfor ønskede forslag er der tale om et forslag, der fjerner en grundlæggende beskyttelse og væsentlige rettigheder for lejerne. Lejernes LO anbefaler derfor, at denne model forkastes.

2. Aftalt grøn byfornyelse

Lejernes LO kan med mindre korrektioner, støtte den foreslåede model for byfornyelse. Ordningen er som udgangspunkt demokratisk og bygger på en moderne respekt for at  udlejer og lejer, i de enkelte ejendomme, kan forhandle sig frem til en fornuftig løsning.

Grundlæggende bør modellen derfor fremmes, således at det i det mindste bliver en betingelse for den totaløkonomiske model, at udlejer og lejer har forsøgt grøn byfornyelse (forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed for at bruge den totaløkonomiske model.

Dernæst bør regeringen erkende, at uanset regeringen i denne ordning lægger op til tilskud via energiselskabernes sparrepulje, så opnås der ikke af den vej tilstrækkelig økonomisk grundlag for fremme af energirenoveringer. Dertil er tilskuddet efter Lejernes LO’s beregninger alt for betydningsløst.

Derfor forslår Lejernes LO, at der tilføjes en støtteordning, for eksempel efter en model, som kendes fra byfornyelsen.

Hvis eksempelvis vinduer og varmeanlæg i en ejendom med 30 lejemål på 50 kvm energirenoveres, med henholdsvis 3 lag glas, isolering af brystning, tidskontrol på fjernevarmeanlæg, kedelisolering, for i alt 1,8 mio. kr., og hvis vedligeholdelsesdelen af denne udgift (ca. 500.000) støttes kontant med 50 % og hvis der hvert år, årligt afsættes 25 mio. kr. til støtte, vil det hvert år række til energirenovering af 100 ejendomme med i alt 3000 lejemål. Det er tre gange det antal, ministeriet skønner i udkastet til lovforslag.

Det foreslås, at ”Grundejernes Investeringsfond får mulighed for at yde udlejere og lejere en udvidet rådgivning, i stil med den rådgivning, fonden har ydet i forbindelse med tidligere ordninger.” Desværre fremgår det af bemærkningerne til lovforslagets enkelte bestemmelser (§ 2 nr. 10), at fonden selv skal varetage den uvildige rådgivning. Dette er i strid med den tidligere rådgivningsordning til ”Aftalt Boligforbedring”, hvor det var fonden, der finansiererede en partsrådgivning. 

Lejernes LO kan støtte, at udlejer i GI kan indhente rådgivning om den korrekte beregning af lejeforhøjelsen, inden for et vist område, sådan at udlejer undgår ubehagelige overraskelser, såfremt en lejer ønsker projektet forhåndsgodkendt af huslejenævnet. Huslejenævnet skal ifølge forslaget i forbindelse med en forhåndsgodkendelse i Grøn byfornyelse blandt andet beregne og oplyse to huslejer, nemlig lejeforhøjelsen, såfremt lejer betaler både forbedring og vedligeholdelse og lejeforhøjelsen, såfremt lejer kun betaler for forbedringerne. Men da huslejenævnet først kommer ind i processen, såfremt en lejer stemmer imod projektet, vil det være fornuftigt, at afstemningen i udgangspunktet, har bygget på et seriøst grundlag.

Det ligger i aftalemodellen, at hverken Huslejenævnet eller GI kan rådgive om den leje, parterne skal stemme for. Hvis eksempelvis den korrekte lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler både vedligeholdelse og forbedring er 700 kr. om måneden og 500 kr. om måneden, hvis lejer alene betaler for forbedringen, så kan hverken huslejenævn eller GI rådgive, hvilken konkret leje, parterne skal enes om. Det kan kun en partsrådgiver gøre.

Partsrådgiveren vil f.eks. kunne anbefale lejerne, at stemme for en lejeforhøjelse på 650 kr. pr. måned, måske fordi varmebesparelsen er 200 kr. pr måned og fordi lejerne gerne vil have den medfølgende komfort og mulighed for besparelse, hvis energipriserne stiger. 

I Aftalt Boligforbedring løste partsrådgiveren netop denne opgave, og parterne var den gang enige om, at partsrådgivningen fjernede mange knaster fra processen. Parterne var trygge ved rådgivningen, og det gavnede beslutningsprocessen.

Forslaget udelukker ikke, at udlejer med alle lejere, dvs. uden protest, kan aftale en lejeforhøjelse, der er højere end lejers betaling af både vedligeholdelses- og forbedringsdelen. Derfor kunne det overvejes, om udlejer altid skal indhente en forhåndsgodkendelse. Da dette sandsynligvis ville overbelaste huslejenævnenes kapacitet og i øvrigt undergrave huslejenævnenes rolle som et tvistnævn, skal Lejernes LO i stedet forslå, at det gøres til en gyldighedsbetingelse for aftalen, at udlejer har orienteret lejerne om mulighed for partsrådgivning.

Lejernes LO skal i øvrigt forslå, at Boligreguleringslovens bestemmelse om informationsmidler til organisationerne ajourføres med en pristalsregulering og således, at efterslæbet på 10 år uden regulering genoprettes. Hermed får organisationerne også økonomi til at orientere om deres rådgivningsmuligheder i grøn byfornyelse mv..

Det er LLO’s erfaring, at det i nogle tilfælde er umuligt, at formå udlejer til at energirenovere. Der bør derfor indføres mulighed for, at kommunerne kan gennemtvinge byfornyelse i ejendomme med energimærke lavere end D.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Det er skuffende, at forslaget i forhold til det lignende forslag fra VK regeringen i 2009, nu indeholder en bestemmelse, at ejere af dårlige ejendomme, som ikke opfylder energistand D, kan forsætte med Brl. § 5. stk. 2 moderniseringer, såfremt udlejer investerer for 400 kr. pr. kvm bruttoetageareal i energiforbedringer af ejendommen.

Lejernes LO’s beregninger viser, at dette svarer til, at udlejer kan nøjes med at skifte vinduer, fra ét lag glas (fx med af lejerne enkeltvis etablerede forsatsvinduer af forskellig kvalitet), til ensartet tre lags glas termovinduer. Herefter, er der frit slav i bolledejen til at fortsætte med, at bruge ejendommens vedligeholdelsesmidler til 5.2 moderniseringer, hvilket vil gøre det endnu sværere at få plads til, at lejerne kan betale lejeforhøjelser for de restende energimangler på ejendommen (tidsvarende varmestyring/anlæg, hulmursisolering, tagisolering, kælder isolering etc.).

Som så ofte anført ønsker Lejernes LO Brl. § 5 stk 2 fjernet fra lejelovgivningen. Det skyldes at:

Moderniseringerne er en barriere for senere energirenoveringer

- En godkendelse af udlejning efter Brl. § 5 stk. 2 forudsætter, at der ikke kan gives vedligeholdelsespåbud af huslejenævnet, - ikke at ejendommene er energieffektive.

Moderniserede ejendomme fastlåses i dårlig energimæssig stand, fordi den høje leje efter moderniseringerne af enkeltlejlighederne, udelukker et lejepotentiale til at betale for energiforbedringerne.

Der opstår blandt beboerne et modsætningsforhold i forhold til energirenoveringer. De lejere, der bor i de moderniserede højlejeboliger modsætter sig energirenoveringer, medens de lejere, der bor i ikke moderniserede lejligheder ønsker energirenoveringer.

Moderniseringerne betyder øget segregering og er en barriere for byudvikling

- Moderniseringerne betyder, at befolkningen yderligere opdeles på forskellige boligkvarterer efter indkomst, socialt tilhørsforhold etc.. En byudvikling i form af sammenlægning af små lejligheder udelukkes. Det skyldes, at udlejer ved anmodning om sammenlægning vil betragte lejemålet som nyudlejet, og derfor modernisere og sætte lejen efter Brl. § 5.2. Herefter har lejeren ikke råd til sammenlægningen. 

Moderniseringerne tilsidesætter lejerens frie valg

- Lejerne har ingen indflydelse på modernisering ved genudlejning. Hvis lejeren fik det frie valg, leje lejligheden uden modernisering til en lavere leje eller til høj leje som følge af moderniseringen, ville 9 ud af 10 lejere vælge den ikke moderniserede lejlighed. Lejeren ville helle gennem råderetten, modernisere lejligheden i takt med lejernes økonomiske bærerevne.

Moderniseringerne fjerner betalelige boliger

- Modernisering efter Brl. § 5 stk. 2 betyder, at der hvert år forsvinder mange betalelige boliger til unge, til singler og til studerende. Afgangen er meget større end tilgangen af betalelige boliger.

Moderniseringerne er spekulative og grundlæggende meningsløse

- De fleste moderniseringer vedrører ikke rumændringer og installation af bad og toilet. Langt de fleste moderniseringer består i nedrivning og afmontering af eksisterende køkkener og toiletter. Disse erstattes med nye elementer, suppleret med mange dyre hårde hvidevarer, for at komme op over grænsen for en gennemgribende modernisering.

Moderniseringerne øger spekulation i andelsboliger

- Moderniseringerne øger nutidsværdien af ejendommen, fordi lejestigningerne er større end omkostningerne ved moderniseringerne. Dette er en af årsagerne, til de meget høje valuarvurderinger af andelsboligforeningernes ejendomme og dermed den væsentligste årsag til fejlvurderinger, overbelåning og bousikkerhed i andelsboligerne.

4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser

Der henvises her til bemærkningerne under forrige punkt.                     

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet

Lejernes LO kan støtte forslaget, idet vi beder om, at ministeren sikrer, at lejer kan ydes godtgørelse for eget arbejde, således at lejer ligestilles med andelsboligindehavere, der forbedrer deres bolig og ved fraflytning kan få en godtgørelse herfor. 

6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling.

Lejernes LO kan ikke støtte, at udlejer ensidigt kan forlange, at der skal opsættes vandmålere. Organisationen mener, at det fortsat skal være lejerne, der beslutter, om der skal opsættes målere eller om lejerne vil fortsætte med at afregne for vandforbrug uden individuelle målere.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Formand, Lejernes LO

Læs mere…
26-03-2012

Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

Til

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

 

Vedr. Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

 

Hermed høringssvar fra Lejernes LO

Lejernes LO anser det for godt, at der nu tages fat i energirenoveringerne i den private udlejningssektor. Vi havde dog gerne set, at der var tale om en noget mere afbalanceret ordning i forholdet lejer/udlejer. Samlet set er det udlejerne, som får alle økonomiske incitamenter, mens lejernes indflydelse og incitament reelt set er fraværende.

Dette er en fejltagelse, især på længere sigt, fordi energibesparende tiltag for lejerne vil blive forbundet med tvang og som værende udelukkende til andres fordel. Varmen bliver billigere, men bruttolejen bliver uændret og man er som lejer sat helt uden for indflydelse.

Udlejer kan vælge om han vil anvende tvang eller forhandling ved renoveringerne. Og hvorfor skulle udlejer så forhandle? Resultatet vil blive, at der ikke bliver gennemført nogen nævneværdig grøn byfornyelse, for udlejers incitament er minimalt. Med muligheden for at gennemføre ensidige forbedringer, vil man som udlejer helt kunne slippe for et samarbejde og en forhandling med lejerne, og i stedet blot kunne varsle sig igennem, endda med vedligeholdelsesdelen af renoveringerne finansieret af lejerne. I en forhandlet byfornyelse vil vedligeholdelsen i projektet kun kunne indgå efter lejernes godkendelse. De to ordninger vil derfor kun i teorien supplere hinanden. Det er vores formodning, at den grønne byfornyelse simpelthen ikke vil blive brugt.

Forligspartierne bør derfor gøre op med sig selv, om de vil lave en forhandlingsbaseret, demokratisk lovgivning med incitamenter for begge parter - eller om de ønsker at lægge alt i hænderne på udlejer. Ud over denne grundlæggende fejltagelse, rummer forslaget flere andre forhold, som vi ønsker ændret:

Udlejer sikres 100 % sikkerhed for sin investering. Lejerne sikres kun den sikkerhed, de kan få ved en usikker fremskrivning af energipriserne. I det omfang det fastholdes, at udlejer ensidigt kan gennemtvinge arbejder, bør lejerne have adgang til at indhente egne vurderinger af udlejers ensidige projekter og sådanne vurderinger bør indgå i huslejenævnenes forhåndsvurderinger.

I det omfang der ændres på forslaget, så den grønne byfornyelse bliver attraktiv, bør lejerne sikres partsbistand inden indgåelse af aftale. Er der ikke adgang til en sådan, vil man risikere at mange lejere ubegrundet siger nej til en aftale af frygt for at blive snydt. Partsrådgivningen bør udformes efter samme retningslinjer, som gjaldt for partsrådgivningen i Aftalt Boligforbedring. Denne ordning sikrede, at lejerne kunne anmode en konsulent fra en udlejer - eller lejerorganisation om den indledende rådgivning til et projekt, der gik ud på at forbedre ejendommen. Ordningen havde fuld støtte af både udlejer - og lejerorganisationerne og der var i boligreguleringsloven afsat midler til dens finansiering. Således kunne Grundejernes Investeringsfond ud af de frie midler afsætte 2 mill. kr. årligt til drift af en byfornyelseslinje. Lejernes LO anbefaler, at aftalt grøn byfornyelse omfattes af en tilsvarende ordning. Partsbistanden skal først og fremmest sikre, at parterne er bedst muligt oplyst og trygge ved om det foreliggende energirenoveringsprojekt. Partsrådgivningen skal sikre tryghed om såvel de energitekniske aspekter og de juridisk aspekter.

For at sikre, at udlejerne i størst muligt omfang anvender den samarbejdsmodel som er indeholdt i aftalt grøn byfornyelse, anbefaler Lejernes LO, at der sideløbende med partsrådgivningen afsættes midler til en øget informationsindsat.

Det er LLO’s erfaring, at det i nogle tilfælde er umuligt at formå udlejer til at energirenovere. Der bør derfor indføres mulighed for kommunerne til at gennemtvinge grøn byfornyelse i ejendomme med energimærke lavere end D.

Forslaget indebærer, at lejeloven ændres, således at lejeforhøjelser som følge af energirenoveringer bliver undtaget det lejedes værdi. Hermed vil lejerne kunne tvinges til at betale en leje, der oversiger det lejedes værdi. Ved moderniseringer efter BRL § 5.2 har udlejer allerede hjemtaget en så høj leje, at der i realiteten ikke er plads til flere lejestigninger. Gennemføres forslaget, er det derfor vores vurdering, at en del af de lejere, der i dag bor i boliger moderniseret efter BRL. § 5 stk. 2; vil blive tvunget ud af deres bolig, da der i den gældende husleje for disse lejere ikke plads til en yderligere lejestigning.

Forslaget rummer dog også meget positive tiltag. Den grønne byfornyelse er - hvis den gøres levedygtig - et stort fremskridt for energibesparelserne, fordi den med de foreslåede ændringer vil inddrage, motivere og aktivere en stor befolkningsgruppe i energibesparelserne. Den vil gøre nedbringelsen af CO2-udslippet nærværende, konkret og formålstjenlig for den enkelte borger.

Opsummerende anbefaler Lejernes LO:

1.   Ordningen med såkaldt totaløkonomisk energirenovering opgives, i stedet styrkes modellen med aftalt grøn energirenovering med en partsrådgivning sådan som anvendt tidligere med succes i aftalt boligforbedring.

2.   Lejerne gives i alle forhold adgang til støttet partsrådgivning og til indhentning af  egne beregninger af eventuelle energibesparelser.

3.   Det lejedes værdi skal fastholdes som lejemaksimerende princip, uanset om energirenoveringer finder sted via den totaløkonomiske model eller via grøn byfornyelse.

4.   Medtagelse af vedligeholdelsesarbejder i beregning af lejeforhøjelser bør kun kunne finde sted efter forhandlinger med lejerne.

5.   Kommunerne skal have mulighed for at påbyde energirenoveringer.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd, Landsformand

Læs mere…
< 1 2 3 4  >

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser