Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

11-08-2017

Høringssvar – Lejernes Landsorganisation i Danmark – friplejeboliger

Vi takker for at have fået lovforslaget ” Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje (Friplejeboliger i lejede lokaler)” i høring.

Lovudkastet indeholder en ændring af den retlige status for hovelejekontrakten ved drift af friplejeboliger i lejede lokaler, således at sådanne lejekontrakter fremover vil være omfattet af erhvervslejeloven.

Vi noterer os, at forslaget alene har betydning for retsforholdet imellem bygningens ejer og indehaveren af friplejeboligvirksomheden. Beboerens retsstilling er derfor uændret, og de mange forringelser af lejerens almindelige retstilling (jf. friplejeboliglovens § 34), er uændrede. Det er beklageligt, at man ønsker at fastholde de mange undtagelser fra lejelovens udgangspunkt, uanset at denne lovændring ikke forringer dette.

Den forventelige konsekvens ved en overgang fra en reguleret leje, til en der baseret på markedsleje efter erhvervslejeloven, må være at lejen må antages at blive højere. Udlejer har således en interesse i at leje ud til friplejeboliger fremfor direkte til beboelseslejere. Man kan frygte, at udlejer vil være mindre tilbøjelig til at leje beboelseslejemål ud til lejere, og at udbuddet af almindelige lejeboliger bliver mindre.

Samlet set ser forslaget ud til at medføre en højere leje i hovedlejeforholdet, samt en mulighed for at udlejer kan leje ud på mere gunstige vilkår til særlige lejere. Vi kan af disse årsager ikke støtte lovforslaget.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

Læs mere…
11-08-2017

Høringssvar – Lejernes Landsorganisation i Danmark – billige boliger

Lejernes Landsorganisation i Danmark takker for at have fået lovforslag ” Lov om ændring af lov om almene boliger m.v., (Fleksibel kommunal anvisningsret, etablering af udslusningsboliger i almene ældreboliger, forenkling af krav til indretning af nybyggeri, afhændelse og nedrivning af almene boliger m.v.)” i høring.

Forslaget angår forskellige tiltag for at nedsætte omkostningerne i den almene boligsektor, herunder at nybyggeri skal leve op til færre bygningsmæssige krav og at udslusningsboliger skal kunne oprettes blandt ældreboliger. Dertil kommer der en kodificering af ministeriets praksis ved afhændelse og nedrivning af almene afdelinger.

 

Vedrørende ændringer i krav til boligstandard

Lejernes Landsorganisation kan ikke støtte, at der slækkes på boligkravene. Lejerbevægelsen har historisk set kæmpet for at højne landets boligstandard, og erfaringen har været, at dette ikke sker som følge af ejerens gode hensigter, men i form af lovfæstede krav til byggeriet. Loven vil medføre at boliger fra før lovens gennemførelse vil have en højere standard end efter. Det er ikke en samfundsudvikling vi ønsker.

Det er ofte mindst omkostningstungt i det lange løb at indtænke bygningsmæssige løsninger ved opførelsen fremfor senere at foretage arbejderne. Det er billigere kun at sætte et stillads op én gang. Det virker derfor mærkværdigt at man i ældreboliger vil slække på kravene til bygningens kørestolsvenlighed.

I forhold til at ungdomsboliger ikke længere skal have selvstændigt toilet, bad og køkken, hvis kommunalbestyrelsen dispenserer, fremgår det af lovforslagets bemærkninger, at dette skyldes hensynet til boligudgifterne, og ikke hensynet til beboerne. Hensynet til beboerne bør tillægges vægt og vi bør ikke i det enogtyvende århundrede opføre ejendomme med toilet i gården eller længere ned af gangen.

Vi har forståelse for at boligudgifterne (og som følge heraf huslejen) så høj at en stor del af lejerens SU (eller anden indkomst) går til boligudgifter, men løsningen herpå bør være at lade boligstøtte og SU-satser harmonere med boligudgifterne fremfor at lade unge mennesker bo dårligere.

 

Vedr. At kombinere udslusningsboliger med ældreboliger

Udslusningsboliger og ældreboliger tjener to forskellige gruppers behov. LLO forudser, at en blanding af disse to grupper kan resultere i problematiske situationer: Udslusningsboliger bruges når stærke sociale behov tilsiger det, og det er uklart hvordan disse sociale behov imødeses i ældreboliger. Samtidigt er det vanskeligt at se hvordan de ældres behov til blandt andet tryghed tilgodeses ved at indføje beboere som ikke er ældre, og som har stærke sociale behov.

Lovforslagets bemærkninger fokuserer alene på udlejningsvanskeligheder for ældreboligerne, men ikke beboernes behov, eller den forventelige påvirkning lovforslaget måtte medføre hos beboerne.

 

Vedr. Nedrivning og afhændelse af almene boliger

LLO finder det positivt at den nuværende praksis kodificeres, ud fra retssikkerhedsmæssige hensyn.

Vi er dog ikke tilfredse med, at både afhændelse og salg kan ske imod de berørte beboeres protester (et flertal af lejerne i boligafdelingen). De berørte beboere bør beslutte deres egen skæbne, og gives vetoret i disse sager. Der bør ligeledes stilles krav til at beboerne får klarhed over hvilke erstatningsboliger, der tilbydes, således at beslutningen er udtryk for en rationel afvejning af sin nuværende og eventuelt kommende boligsituation, og denne kan foretages på et så oplyst grundlag som muligt.

Vi finder endvidere at begrundelsen for ”at give et socialt område et løft” (jf. den foreslåede § 27, stk. 3, og § 28 stk. 3) et upræcist kriterium, som man kan frygte vil blive brugt vilkårligt.

På den baggrund kan LLO ikke støtte de nævnte dele af lovforslaget i sin nuværende form.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand.

Læs mere…
28-03-2017

Høringssvar bekendtgørelser almen effektivisering

Per Larsen, Chefkonsulent

Center for Bolig-, Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14
2300 København S

Tlf. 72 21 88 00, dir. tlf.: +45 41 71 77 82 og tlf.: +45 72 21 88 00

Høringssvar til: info@tbst.dk, cc. til pel@uibm.dk, mærket j.nr. 2016-13554.

Vedrørende høring over bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse nr. 1540 af 16. december 2013 om drift af almene boliger m.v. (effektivisering og vedligehold), bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse nr. 770 af 27. juni 2011 om bygningsdrift (granskning) og bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december 2011 om støtte til almene boliger m.v. (hårde hvidevarer).

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Bekendtgørelserne følger op på lov nr. 1559 af 13. december 2016 om effektivisering af den almene boligsektor og har til formål at styrke fokus på effektivisering og dermed billiggørelse af driften af de almene boligorganisationer og afdelinger.

Bekendtgørelsesudkastene indeholder ændringer, der præciserer organisationsbestyrelsens ansvar for driften på en række områder, herunder tilrettelæggelse af driften, økonomistyring og egenkontrol. Bekendtgørelserne vil endvidere indebære, at henlæggelserne til vedligehold skal ske på grundlag af en plan, der omfatter de kommende 30 år, ligesom planen skal granskes hvert 5. år af en uvildig byggesagkyndig. Desuden skal den enkelte afdelings effektivitet fremgå af styringsrapporten, og administrationsaftaler skal kunne opsiges med 1 års varsel.

Endelig fastsættes det, at alene hårde hvidevarer i form af komfur, køleskab og emhætte kan medtages i den støtteberettigede anskaffelsessum.

Lejernes LO deler ønsket om at effektiviserer driften af de almene afdelinger og boligorganisationer.

Lejernes LO kunne ønske sig, at det blev præciseret, at det er afdelingen, der udpeger den uvildige rådgiver, og at det i forbindelse med opstart af store renoveringsarbejder også var sikret, at lejerne formelt blev bedt om at tage stilling til behovet for at tilknytte en uafhængig byggesagkyndig.   

Det er LLO’s erfaring, at mange afdelingsbestyrelser i den almene sektor kan være skeptiske overfor boligorganisationens eller administrators rådgivning. Derfor er det absolut en fordel at fremme muligheder for en uafhængig rådgivning.

LLO forslår derfor, at det præciseres, at afdelingsbestyrelsen, ligesom beboerrepræsentationen i privat udlejning, efter en beslutning på et afdelingsmøde, evt. ved urafstemning, uanset om boligorganisationens måtte modsætte sig dette, med henblik på uvildig rådgivning, kan tegne en sekretariatsaftale med en lokal lejerforening. I dag nægter en del boligorganisationer at godkende, at afdelingen har ret til at få finansieret denne uvildige rådgivning gennem en sekretariatsaftale. En sekretariatsaftale omfatter både råd og bistand til afdelingsbestyrelsen og rådgivning til de enkelte lejere i afdelingen, således at lejeren individuelt kan få råd og vejledning om fx fraflytningsopgør, råderet og mangler i lejemålet.

Via en sekretariatsaftale får afdelingsbestyrelsen mulighed for med LLO at drøfte administrationens forslag til budget. Det giver afdelingsbestyrelsen en bedre økonomisk forståelse, og dialogen om budgettet fremmer ofte bestræbelser på at effektivisere driften. Lejernes LO tilbyder afdelingerne en sådan sekretariatsaftale for mellem 100 og 240 kr. pr. lejer om året, afhængig af antallet af lejemål i afdelingen. Hermed sparer også enkelt lejere et dyrere individuelt kontingent på 600 til 1000 kr. om året. Desværre vil nogle boligorganisationer ikke anerkende en sekretariatsaftale, og boligorganisationen modsætter sig at betaling til denne kan opkræves via huslejen.

Dernæst er det LLO’s ønske, at der åbnes for en økonomisk støtte til lejerorganisationernes informations – og oplysningsvirksomhed i den almene udlejningssektor. Udlejer - og Lejerorganisationerne i Grundejernes Investeringsfond har i to årtier til begge parters tilfredshed administreret en støtteordning, som betyder, at fonden inden for en ramme på 3 mio. kr. årligt kan støtte, at organisationerne afholder en informations – og oplysningsvirksomhed for lejerne i den private udlejningssektor. Det har betydet, at LLO og andre lejerorganisationer har kunnet finansiere oplysningsmateriale til lejerne, kurser i lejeret for tillidsfolkene og kurser for beboerrepræsentationerne.

LLO anmoder om, at Landsbyggefonden får adgang til at støtte en lignende oplysningsvirksomhed for lejerne i den almene udlejningssektor. Det vil styrke lejernes indseende i beboerdemokratiet, og det vil betyde, at mange flere lejere i almene bebyggelser kender deres rettigheder og dermed føler, at deres bovilkår respekteres, uden at være afhængig af, hvilken information, deres udlejer ønsker at fremlægge.

Lejernes LO anerkender og støtter beboerdemokratiet i den almene udlejningssektor, men LLO mener, at det er vigtigt at erkende, at der kan være interessemodsætninger mellem lejer og udlejer, mellem afdeling og boligorganisation og mellem administrator og lejere. Derfor er det vigtigt, at støtte lejerorganisationernes oplysningsarbejde, sådan som det også anerkendes i den private udlejningssektor.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd, formand Lejernes LO

 

 

 

 

Læs mere…
29-08-2016

Høring over rapport om harmonisering og modernisering af reglerne for ung- domsboligområdet

Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet

Almene boliger Slotsholmsgade 10

1216 København K

Tel.                6198 4000

Mail               uibm@uibm.dk

Web              www.uibm.dk

Mikael Lynnerup Kristensen

Tel.                4171 7781

Mail               mlk@uibm.dk

Høringssvar til almenbo- lig@uibm.dk..

 

Høring over rapport om harmonisering og modernisering af reglerne for ung- domsboligområdet

Et udvalg under Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet har gennemgået det eksisterende regelsæt for offentligt støttede ungdomsboliger med henblik på en harmonisering og modernisering af regelsættet for ungdomsboliger. Det drejer sig nærmere om målgrupper for støttede ungdomsboliger, anvisning af ledige boliger, økonomiske vilkår for ejerne af boligerne samt det kommunale tilsyn og samarbejde.

Udvalget har været sammensat med repræsentanter for KL, BL – Danmarks almene boliger, Indstillingsudvalg og kollegiekontorer i Danmark, Danske Studerendes Kollegieråd (DSK) samt ministeriet (formandskab).

Hermed fremsendes Lejernes LO’s høringssvar til udvalgets rapport om harmonisering og modernisering af reglerne for ungdomsboligområdet.

Lejernes LO skal indledningsvis beklage, at vi ikke er blevet anmodet om at deltage i udvalget. Heller ikke ”Ungdomsboligrådet” er blevet involveret i rapporten.

Rapporten afslører, at i forhold til antal uddannelsessøgende på videregående uddannelser og på erhvervsuddannelserne er der en yderst ringe dækning af ungdomsboliger. På landsplan kun 23 %.

Den private udlejningssektor har derfor en central rolle som boligudbyder til studerende. Det er ikke udvalgets opgave at analysere dette nærmere, men LLO må nødvendigvis gøre opmærksom på, at bestanden af betalelige boliger i den private udlejningssektor er og har været kraftigt faldende, og at flere og flere studerende må dække deres boligbehov via mere eller mindre uortodokse deleboligordninger.

Lejerens LO kan støtte udvalgets forslag om:

  • At fællesanvisning og centralisering af anvisningen af en ledig ungdomsbolig varetages gennem en organisation i kommunen, der er godkendt af kommunalbestyrelsen. LLO anmoder som repræsentant for de boligsøgende om repræsentation i repræsentantskabet for fællesanvisningen.
  • At kommunen fastsætter fordelingsnøglen, således at kommunen har ret til at anvise boliger en andel af boligerne til unge med særligt behov og at kommunen fremover kan fastlægge fordelingsnøglen mellem boliger til unge med et særligt behov og unge uddannelsessøgende.

LLO skal i den forbindelse anmode om, at kriterierne for et særligt behov gøres rimeligt brede, således at fx unge med familiære samlivsproblemer grundet eksempelvis skilsmisse også kan grupperes under gruppen af unge med et særligt behov. LLO skal endvidere anbefale, at der etableres en klagemulighed for kommunens afgørelser.

LLO forslår, at kommunens fastsættelse af konkrete andele for den enkelte almene boligafdeling eller selvejende institution skal ske efter en høringsproces med afdelingen.

LLO kan støtte, at kommunen godkender fællesanvisningernes aktiviteter som led i en samordnet virksomhed. LLO skal i den forbindelse foreslå, at kommunen skal udarbejde og løbende ajourføre en oversigt over de ustøttede private ungdomsboliger, deres fordelingskriterier mv,  i kommunen, der ikke er omfattet af fællesanvisningen..

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd

Formand for Lejernes LO

                                                                 Pdv

                                                                 Jesper Larsen, cheføkonom

                                                                 

Læs mere…
18-08-2016

Forslag til lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Erhvervsstyrelsen

Dahlerups Pakhus
Langelinie Alle 17
2100 København Ø
Tlf. 35 29 10 00
Fax. 35 29 10 01
CVR-nr.: 10150817

Mail:  erhvervsregulering@erst.dk, julann@erst.dk og peterm@erst.dk.

Vedrørende høring om forslag til lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (tidsbegrænsning af erhvervslejeaftaler og vurdering af markedslejen) sagsnummer 2016-3497.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Erhvervsstyrelsen har udarbejdet et forslag til lov om ændring af erhvervslejeloven. Lovforslaget forventes fremsat i Folketinget i oktober 2016. Formålet med lovforslaget er at styrke konkurrencen i Danmark ved bl.a. at skabe mere gennemsigtighed i reglerne på området.

Lovforslaget indeholder to hovedelementer. For det første et forslag om at indføre en videre mulighed for at tidsbegrænse erhvervslejeaftaler. Forslaget følger af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens analyse om fremtidens detailhandel fra foråret 2014. Der blev som opfølgning på analysen nedsat en arbejdsgruppe. På baggrund af arbejdsgruppens anbefalinger foreslås loven ændret, så der fremadrettet kan indgås tidsbegrænsede lejeaftaler i et videre omfang, end tilfældet er i dag.

For det andet indeholder lovforslaget en præcisering af kravet til de oplysninger, der skal fremgå i forbindelse med vurdering af markedslejen i erhvervslejemål, når der anvendes sammenlignelige lejemål.

Lejernes LO skal takke for at have fået ovennævnte udkast til lovforslag i høring. På grund af ferie og sygdom kan vi først fremsende høringssvar nu.

Forslagets indhold fsva. angår fratagelse af lejerens ret til at få tilsidesat tidsbegrænsningen (med den begrundelse at begrænsningen ikke er tilstrækkelig begrundet i udlejers forhold jf. forlagets § 1 nr. 4) er for LLO at se stærkt problematisk.

Såfremt udlejer ikke længere skal have en god grund til at tidsbegrænse lejen, medfører det reelt set en stærk begrænsning af lejers rettigheder, da lejer ved enhver henvendelse om lejenedslag, vedligeholdelse eller andet skal vurdere om dette vil få betydning for muligheden for at kontrakten bliver forlænget. Desuden bliver opsigelsesbestemmelsen og – beskyttelsen overflødig såfremt lejemålet tidsbegrænset.

Med andre ord bliver enhver af lejers rettigheder uden relevans, hvis lejer alligevel er på en kort tidsbegrænset lejeaftale, som udlejer ikke har pligt til at forlænge.

Det gør kun forholdet værre, at lejer fratages muligheden for at få prøvet lejens størrelse i perioden. På denne måde erstattes markedslejen (jf. ELL kap. 3), med fri leje som vi kender det fra Lejelovens § 53, stk. 3-6.

Det må særligt antages at være lejere uden adgang eller ressourcer til advokater, der i første omgang vil lide under de nye reguleringer. På længere sigt må det forventes, at der i langt mindre grad benyttes tidsubegrænsede aftaler. Dette er typisk mindre virksomheder der vil blive berørt.

Den kundekreds og good - will lejer opbygger i den tidsbegrænsede lejeperiode, vil som oftest fortabes, hvis kontrakten ikke bliver forlænget, og lejers forhandlingsposition vil derfor blive væsentligt svagere.

Da tidsbegrænsninger ikke uden videre vil kunne aftales med tilbagevirkende kraft, må det antages, at disse regler alene har betydning for kontrakter, der er indgået efter lovens ikrafttræden. Dette vil skabe en skævvridning i omkostninger imellem de virksomheder, der har oprindelige kontrakter (som har en leje fastsat efter markedslejen) og de virksomheder, der er underlagt de foreslåede regler (der ikke er begrænset til markedslejen, hvorfor lejen formentligt kan fastsættes højere).

Samlet set er dette forsalg (med undtagelse af forslagets § 1, nr. 3, som er en fornuftig ændring), en urimelig foræring til udlejerne, som vil medføre, at særligt små erhvervslejere vil få større usikkerhed og højere huslejer (da lejen ikke længere kan reguleres efter markedsleje jf. ELL § 13). Det må antages, at disse højere huslejere medfører højere priser for forbrugerne.

Lejernes LO ser gerne, at Erhvervslejeloven bliver forbedret med henblik på at øge gennemsigtigheden og trygheden for erhvervslejerne. Der er behov for at revidere loven, således at de mindre erhvervslejeres rettigheder sikres bedre. Erhvervslejeloven skal ændres, således at parterne i et erhvervslejeforhold får mulighed for hurtigt, trygt og billigt at få afgjort tvister om mangler og forbrugsregnskaber ved huslejenævnene.

I 2000 gennemførte SR regeringen efter anbefaling fra udlejer - og lejerorganisationerne en revidering af erhvervslejelovgivningen, således at der indførtes markedsleje for erhvervslejemål og således at aftalemuligheder mellem parterne vedrørende lejevilkår og lejeændringer blev væsentligt udvidet.

Erhvervslejemålene fik deres helt egen lovgivningen, og den hidtidige sammenskrivning med lejelovgivningen for beboelseslejemål blev ophævet.

Erfaringerne med loven viser, at især de mindre erhvervsdrivende har vanskeligt ved at forstå og bruge bestemmelserne i erhvervslejeloven.

Da huslejenævnene ikke som tidligere har kompetence på erhvervslejeområdet er den mindre erhvervsdrivende lejer ved en tvist med udlejer henvist til at føre sin sag i boligretten. Det betyder store udgifter til advokat, samt en lang sagsbehandling. Ofte en periode på et halvt år til et år.

Sagen belaster dermed den erhvervsdrivende unødigt meget. Det er samfundsøkonomisk problem, at mindre danske erhvervsdrivende skal bruge uforholdsmæssige mange kræfter på at få sin ret i selv meget ”små” sager om vedligeholdelsesmangler eller tvister om forbrugsregnskaber. 

Lejernes LO forslår derfor, at huslejenævnet i sager, der vedrører mangler i lejemålet og tvister om forbrugsregnskaber, kan træffe afgørelser i tvister mellem mindre erhvervslejere og udlejer.

Formålet er at give parterne i et erhvervslejeforhold mulighed for hurtigt, trygt og billigt at få afgjort tvister om mangler og forbrugsregnskaber ved huslejenævnene.

Sagsbehandlingstiden ved huslejenævnene er kort, nævnene er underlagt pligt til vejledning af parterne og officialmaksimen, og sagsomkostninger er lave. Udover den forenkling af konfliktbehandlingen, der følger af forslaget, forventes forslaget at lette presset på boligretterne.

Mindre erhvervslejere kunne for eksempel afgrænses til erhvervslejere, med en omsætning på mindre end 5 mill. kr. om året, hvor det lejede er mindre end 500 m2 og hvor der er mindre end 5 ansatte i virksomheden.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd

Formand for Lejernes LO

 

                                                                 Pdv

                                                                 Jesper Larsen, cheføkonom

                                                                 Anders Svendsen, juridisk konsulent

Læs mere…
31-03-2016

Høringssvar Byfornyelse

j. nr. 2016-125                                          29. marts 2016

Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet
Slotsholmsgade 10
1216 København K

Telefon: +45 61 98 40 00

E-mail: uibm@uibm.dk, høringssvar til byfornyelse@uibm.dk

 

 

Vedr.: Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer (målretning af byfornyelsesinstrumenterne mhp. at forbedre boliger og igangsætte udvikling af byer uden for vækstområder).

 

Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet har d. 2. marts 2016 anmodet Lejernes LO om bemærkninger til ovenævnte lovforslag. Høringsfristen er den 29. marts 2016.

 

Med forslaget ønsker regeringen at styrke de byfornyelsesredskaber, som er mest relevante for de mindre byer og provinsbyer uden for vækstområderne, og samtidig foreslår regeringen en omprioritering af de statslige midler til byfornyelse i disse områder.

Med lovforslagets ændres de objektive kriterier, hvorefter de statslige midler til kommunernes udgifter til bygningsfornyelsesindsatsen (f.eks. istandsættelse eller nedrivning) fordeles. Midlerne målrettes i højere grad kommunerne uden for vækstområderne.

Der bliver afsat 70 mio. kr. af den eksisterende ramme til områdefornyelse til 4 kategorier af byer og områder, hvor der er en flerhed af væsentlige problemer, som skal håndteres gennem en helhedsorienteret indsats. 

Det foreslås mulighed for at opnå støtte til at ombygge tomme, offentlige bevaringsværdige bygninger til udlejningsboliger og at der kan gives støtte til at indrette nye byrum, hvor der eksempelvis er opstået et hul i husrække efter en nedrivning. Forslaget skal blandt andet understøtte tilpasning af de skrumpende bymidter i mange mindre byer.

Det foreslås endelig at forhøje den statslige refusion til istandsættelse, nedrivning m.v. i de mindre byer til 70 pct. i en 3-årig periode, og at den forhøjede refusion skal omfatte istandsættelse, nedrivning m.v. af bygninger, som ligger i byer med under 5.000 indbyggere.

Generelle bemærkninger til forslaget.

Lejernes LO har forståelse for regeringens intentioner, men finder omprioriteringen fuldstændig forkert. Statens udgifter til byfornyelse blev i finansloven for 2016 og frem reduceret med 75 mio. kr. årligt. Regeringen sparer og omlægger statens udgifter til byfornyelse, så der fokuseres mere på områder uden for de store byer. Besparelsen på byfornyelsesmidlerne svarer til en reducering med 25 %, således at staten nu kan nøjes med at give 207 millioner kroner om året til byfornyelse. I 90-erne støttede staten udgifterne ved byfornyelse for både ejere og lejere og bevillingerne var væsentlig højere.

Besparelsen kommer især til at ramme Københavns Kommune. Kommunen oplyser, at den stadig har omkring 4.000 boliger med toilet på bagtrappen og omkring 23.000 boliger, hvor der ikke er bad i lejligheden.

Moderniseres en privatejet udlejningsejendom med en bedre klimaskærm, for eksempel isolering, eller ved indbygning af toilet kan udgiften til moderniseringen efter gældende lejelov fuldt ud lægges på lejernes husleje.

I det omfang, at arbejderne indeholder både vedligeholdelsesarbejder og moderniseringsarbejder kan udlejer forhøje huslejen, således at den dækker moderniseringsarbejderne.

Moderniseres en ejendom med nye vinduer med 3 lag termoglas indeholder arbejdet efter lejeloven både en moderniseringsudgift og en vedligeholdelsesudgift. Moderniseringsudgiften giver lejeforhøjelse, medens vedligeholdelsesudgiften skal dækkes af lejernes lovpligtige betaling over huslejen til den løbende vedligeholdelse. Ellers ville lejerne komme til at betale for vedligeholdelsesarbejderne to gange.

 

Grundlæggende skal ejeren af en udlejningsejendom selv fuldt ud afholde udgifterne til genopretning af et vedligeholdelsesefterslæb i en privat udlejningsejendom. Et vedligeholdelsesefterslæb opstår, når udlejeren igennem længere tid har undladt at vedligeholde ejendommen. Ejerens udgift til løbende vedligeholdelse kan og skal finansieres af lejernes henlæggelser til vedligeholdelse. Lejerne skal ikke betale vedligeholdelsesefterslæbet. Udlejeren har som rationel investor fået et afslag i købsprisen af en udlejningsejendom, som modsvarer et eventuelt vedligeholdelsesefterslæb på ejendommen. Dette er sædvane ved handel med private udlejningsejendomme.

 

Men ofte lader udlejeren som om denne sammenhæng ikke eksisterer. Derfor er der på en del udlejningsejendomme stadig et væsentligt vedligeholdelsesefterslæb. For at fremme udlejerens lyst til at udbedre vedligeholdelsesefterslæbet er den offentlige støttede byfornyelse indrettet sådan, at kommunen kan give tilsagn om økonomisk støtte til udlejeren i det omfang, hvor udlejeren ikke selv har mulighed for at egenfinansiere udgifterne til genopretning af ejendommen. Staten refunderer halvdelen af den kommunale støtteudgift. Lejerne får ikke nogen støtte, de skal efter byfornyelsesloven fuldt ud betale for alle forbedringer.

Når regeringen skærer ned på de byfornyelsesmidler, der skal gå til at klare de tunge byfornyelsesopgaver, betyder det, at flere private udlejere ikke kan magte byfornyelsesopgaven. Det rammer lejerne, og derfor vil en beskæring af byfornyelsesmidlerne i storbyerne forsinke tidsvarende klimaskærme, og tidsvarende installationer i form af toilet og bad i lejlighederne.

De private udlejere kender denne problemstilling. Desværre er de private udlejere ikke voldsomt interesserede i at bruge vedligeholdelsesmidler på vedligeholdelsesdelen af en energiforbedrende investering, for eksempel nye bedre vinduer, de vil hellere bruge vedligeholdelsesmidlerne på den vedligeholdelsesudgift, der opstår, hver gang de moderniserer en lejlighed ved genudlejning.

De private udlejeres organisationer har nogle gange påpeget, at det er gennem reglerne om en friere lejefastsættelse ved modernisering ved genudlejning (en såkaldt Brl. § 5 stk. 2 modernisering), at vi har fået en forbedring af boligstandarden i lejlighederne i byen. Kort sagt, udlejerne vil gerne påpege, at de friere huslejeregler betyder, at mange lejligheder moderniseres, og at det er ved disse moderniseringer ved genudlejning, at der laves rumforandringer, der giver mulighed for bad og et større køkken, således at standarden i boligmassen løftes.   

Lejernes LO efterlyser evidens for denne påstand. Efter vores erfaring omfatter langt de fleste Brl. § 5 stk. 2 moderniseringer ikke installation af bad og toilet, men typisk udskiftning af eksisterende badeværelser og køkkener med badeværelser og køkkener i mere fancy udformning, og med flere moderniteter.

Derfor svigter regeringens omprioritering af byfornyelsesmidlerne lejerne i de dårlige ejendomme i storbyerne.

I stedet for at skære i midlerne til byfornyelse i storbyen, burde regeringen have en ambition om at reducere antallet af boliger uden eget bad og antallet af boliger uden eget toilet.

Byfornyelseslovgivningen burde ændres, således at kommunen, såfremt et flertal af lejerne i en ejendom ønsker det og såfremt ejendommens økonomi tillader det, kunne pålægge en udlejer at byforny ejendommen med tidsvarende toilet og badefaciliteter og/eller en tidsvarende energiskærm. Udlejer ville efter de gældende regler kunne få et væsentligt tilskud til den vedligeholdelsesmæssige udbedring. Lejerne kunne, såfremt det drejer sig om energimæssige forbedringer, efter de gældende regler også opnå et tilskud, der nedsætter huslejeforhøjelsen.

 

Med venlig hilsen

 

Helene Toxværd,

Formand for Lejernes LO

Pdv

Jesper Larsen

Cheføkonom, Lejernes LO

 

                                             

Læs mere…
25-02-2016

Høringssvar TV

Høringssvar til Forslag til lov om ændring af lov om radio- og fjernsynsvirksomhed, lov om leje og lov om almene boliger.

Vi takker for at have fået ovennævnte forslag i høring og vi skal hermed knytte følgende kommentarer:

LLO mener at beboerne bør have indflydelse på spørgsmål af væsentlig betydning for den ejendom man bor i,

herunder antenneanlæg etc. Ikke desto mindre har den teknologiske udvikling gradvist overflødiggjort større fysiske installationer på ejendommen,

og gjort det muligt at for lejerne at foretage individuelt valg af elektroniske kommunikationstjenester.

Som følge af dette, synes det rimeligt at lade spørgsmålet om programforsyning være den enkelte lejers valg og give den enkelte lejer mulighed for at udtræde af en sådan aftale med passende varsel jf. lovforslagets § 6 a, stk. 6.

Vi opfatter lovforslaget således at huslejenævnet vil kunne bedømme en tvist herom jf. LL 106, stk. 1, nr. 7, LL § 46 e og lovforslagets bemærkninger s. 35-36.

For så vidt angår beboerklagenævnet kan Lov om Leje af Almene Boliger § 62, stk. 4 muligvis tolkes på samme vis, som anført i lovforslagets bemærkninger s. 38,

men det vil være hensigtsmæssigt med en præcisering, særligt henset til at § 62, stk. 4 alene nævner muligheden for frigørelse fra programforsyningen ved udlejers grove tilsidesættelse af sine forpligtelser vedrørende administration af anlægget og henset til at der er tale om en kompetencebestemmelse, som bør have tydelig hjemmel.

Vi bemærker at lovændringen for så vidt angår Lov om Leje og Lov om leje af almene boliger ikke har betydning for anlæg hvor det ikke er muligt at frakoble enkelte husstande jf.

lovforslagets § 6 a, stk. 3.

Vi kan på den baggrund støtte forslaget.

 

Lejernes Landsorganisation

Helene Toxværd

Landsformand.

Læs mere…
24-02-2016

Henvendelse til Beskæftigelsesministeren og Beskæftigelsesudvalget

Vedrørende L 113 forslag til lov om ændring af lov om aktiv socialpolitik, lov om individuel boligstøtte, integrationsloven og forskellige andre love.

(Kontanthjælpsloft, 225-timersregel, ferie til uddannelses- og kontanthjælpsmodtagere m.v).
 

Læs mere…
20-01-2016

Autoriserede standardblanketter for lejeaftaler

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
1117 København K
Tlf. direkte 41 71 77 72
E-mail: mpk@mbbl.dk; mbbl@mbbl.dk

Martin Preisler Knudsen
Chefkonsulent

Vedrørende: Høring bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler, herunder udkast til typeformular.

Lejernes LLO har følgende bemærkninger:

Ang. bekendtgørelsen

§ 3, stk.2, 2.pkt. Det fremgår, at mindre fravigelser fra udformningen ikke medfører, at autorisationen bortfalder. Skal dette forstås som indholdsmæssige eller formmæssige/ layoutmæssige ændringer? 3.pkt. synes at sigte efter den fysiske udformning, sidetal, papirstørrelse osv. Det bør derfor præciseres, at man ikke kan ændre teksten i blanketten.

Ang. standard lejekontrakt A9

§ 1: Der burde under punktet for arealet være en oplysning om, hvor mange m2, der er godkendt til beboelse. I provinsen støder LLO ofte på udlejere, der angiver m2 forkert og fx medtager loft/kælder, der ikke er godkendt til beboelse.

§ 2 Det er indskærpet, at tidsbegrænsninger skal anføres i §11. LLO mener, at en tidsbegrænsning kun angivet i § 2 er ugyldig og med denne ændring, hvilket må gælde så meget desto mere, nu hvor det direkte er angivet.

Det er vejledende, at man angiver i den fortrykte tekst, at tidsbegrænsningen skal angives i § 11, for at være gyldig. Dette er ikke hensigtsmæssigt, da det kan anspore (små private) udlejere til at indgå kontrakterne tidsbegrænset, uden at betingelserne herfor er opfyldt. Dette særligt fordi det erfaringsvis er ganske få, der læser vejledningen, og derfor måske ikke er bekendt med, at der alene kan indgås tidsbegrænsede kontrakter, hvis dette er særligt begrundet i udlejers forhold.

Afsnittet om opsigelse er ændret. Dette forekommer ikke hensigtsmæssigt, da det klart fremgik af A8-udgaven, at det kun var lejer, der kunne opsige. Nu lader blanketten som om at man altid gyldigt kan aftale, at udlejer kan opsige.

§ 3 Afsnittet om pligt til oplysning om byfornyelsesstøtte er fjernet og kun løseligt nævnt i §11.

Vedrørende ”Andet”, her kan man forestille sig at uprofessionelle udlejere skriver andre ting på her, som eks. fællesudgifter. Denne formulering bør derfor udgå.

§ 5 under punktet vand: Her står varmeregnskabet begynder d..... Det må være en fejl.

§ 6 Internet er nu med i typeformularen. Hvordan stemmer det overens med, at lejer selv skal kunne vælge. En sådan aftale i kontrakten kan vel ikke opsiges separat?

§ 7 Det er godt, at det fremgår klart, at lejers 14 dages frist løber fra indflytning, selvom der er indkaldt til et flyttesyn. Men formuleringen bør gøres meget mere ”forbrugervenlig”.

§ 9. Der bør sættes streger ved ”Andet”.

§ 11 Det er godt, at det nu fremgår, at der ikke må anføres vilkår, som allerede følger af lejelovgivningens almindelige vilkår. Spørgsmålet bliver, hvilken betydning det får, hvis dette alligevel sker. Her er det LLO’s opfattelse, at hvis der bliver blandet for mange almindelige vilkår ind i de særlige, så bortfalder de særlige?

En del udlejere indfører i § 11 utallige indlysende bestemmelser fra husorden. Det forringer lejerens overblik. En formulering om, at det ikke er nødvendigt at indføje husordensbestemmelser i § 11 for at sikre, at de er gyldige, vil betyde, at § 11 bliver mere brugervenlig.

Ang. Vejledningen

Til § 1, Det fremgår her, at udlejning af andelsboliger ikke skal anses som fremleje. Samtidig oplyses det, at man som fremlejetager ikke nyder samme beskyttelse som en lejer. LLO vil gerne pege på, at en lejer af en andelsbolig har mere til fælles med en fremlejer end med en anden lejer, og at vi i daglig tale betegner forholdet som fremleje. Desuden betegner ABF’s standardvedtægter også forholdet som fremleje. Der er ikke § 7 beskyttelse for lejers indbetalinger mv. til andelshaver. Formuleringen kan give grobund for den farlige misforståelse, at man som lejer af en andelsbolig er beskyttet på lige fod med en sædvanlig lejer.

Under fremleje bør det videre indføjes, at lejeren ”uanset det aftalte i lejekontrakten”, altid har ret til at fremleje højst halvdelen ……  

Til § 2 Det fremgår her, at der for opsigelse henvises til afsnittet om opsigelse og lovens almindelige regler. Dette forstås vel på den måde, at hvis udlejer ønsker at kunne opsige under tidsbegrænsningen skal dette angives særskilt.

Til § 3 Her fremgår, at en aftale om fri lejefastsættelse skal indføres i §11. Skal dette ses som en ændring af den hidtidige retstilstand? Det er under alle omstændigheder i strid med bestemmelsens ordlyd, hvilket kan give anledning til tvister mellem lejer og udlejer.

Ifølge vejledningen kan det ikke aftales, at lejen skal nettoprisindekseres i lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1. Dette er efter LLO’s opfattelse en ændring af den nuværende praksis, hvor man godt kan aftale trappeleje i § 5, stk. 1 lejemål, men blot skal holde sig under den omkostningsbestemte leje. Det bør afklares, så det ikke kommer til at give unødige tvister mellem lejer og udlejer.

Der mangler en vejledning for indeksregulering af lejen i småhuse.

Til § 4 Det bør fremgå, at man som fremlejetager i stedet for kan stille med en sikkerhed.

Til § 6 sidste afsnit. Det bør præciseres, hvad der forstås ved lejeforholdets begyndelse ved en oplysning om, at det fx er ved overlevering af nøgler.

Til § 7 Forholdet på dispositionstidspunktet? Gælder det også hvis udlejer ved indflytning udlejer 2, men på fraflytningstidspunktet kun ejer en?

”Tro og love erklæring”? Dette synes svært at operationalisere. LLO mener, at den, der påberåber sig en undtagelsesbestemmelse (om ikke at skulle afholde flyttesyn) også er den, der skal bevise det.

Det ville endvidere være vejledende, hvis lejekontrakten indeholdt et felt, hvor udlejer afkrydsede, om der foreligger en tro og lov erklæring

Til § 8 Fint, at det er specificeret hvad der skal males. ”Uden forudgående aftale med udlejeren kan en lejeren” Der er vist en skrivefejl. Men fint, at det nu bliver specificeret

 

Mvh

Helene Toxværd, formand

Læs mere…
20-01-2016

Bekendtgørelse om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme

Pia Scott Hansen

Chefkonsulent

Hermed  høringsvar fra Lejernes LO vedr. høring over bekendtgørelse om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme (MBBL Id nr.: 587903)

Til bekendtgørelsens:

§ 2, stk. 3. Det fremgår, at planerne alene skal fremsendes til lejerne efter anmodning. Det ville være ønskeligt om planen lå tilgængelig på GI’s hjemmeside, eller udlejer havde pligt til at fremsende den uden anmodning. Hvad er konsekvensen, hvis udlejer undlader at efterkomme anmodningen? Nævnssag efter § 18 a, stk. 2? Det vil koste lejer et nævnsgebyr for indbringelse og trætte/belaste nævnet.

§ 3, stk. 2  I hvilket omfang kan man aftale fravigelser af bestemmelsen i § 3, stk. 2? Kunne man forestille sig at BR og udlejer aftaler ikke at holde et fysisk møde, men have drøftelser pr. mail?

§7, stk. 2. Vedligeholdelsesplanen disponerer de midler, lejerne betaler til den udvendige vedligeholdelseskonto.  Det er afgørende for lejernes forståelse af vedligeholdelsesplanen, at den (som i den almene udlejningssektor), skal opdele de planlagte arbejder i arbejder, der påtænkes udført udvendigt på ejendommen (tag, facade, vinduer, opgang etc.) og i arbejder, der påtænkes udført indvendigt i ejendommen (dvs. fx den lejelovsmæssige vedligeholdelsesdel af moderniseringen af køkkener og badeværelser). Dette er grundlæggende relevant for at forstå, hvorledes ejendommens ressourcer til vedligeholdelse anvendes. Især da det er LLO bekendt, at ca. 40 % af lejernes henlæggelser til udvendig vedligeholdelse (§ 18 og § 18b) anvendes til at finansiere vedligeholdelsesdelen af modernisering af lejlighederne indvendigt ved genudlejning. Står der på vedligeholdelseskontoen primo året 10 mill. kr., vil en gennemsnitsudlejer anvende ca. 4 mill. kr. til at finansiere indvendige arbejder i køkkener og badeværelser helt i overensstemmelse med lejelovgivningens sondring mellem vedligeholdelse og forbedring i forbindelse med en modernisering.

Lejerne vil uden en sådan opdeling af de påtænkte arbejder fuldstændig misforstå vedligeholdelsesplanen, hvis de fx tror, at de af den kan aflæse, hvor meget udlejer har til rådighed til udvendige arbejder på ejendommen i de kommende år. Derved bliver vedligeholdelsesplanen ikke bare meningsløs, men direkte vildledende.

Skal  §7, stk. 2 i øvrigt forstås som et indholdsmæssigt minimumskrav, og kan man forestille sig at planer, der ikke opfylder dette mindstekrav ikke kan for anses at være udarbejdet i overensstemmelse med bekendtgørelsen?

§ 10 Det bør præciseres, at nævnet i fald udlejer fremsender planen under nævnssagen, alligevel skal træffe afgørelse om, for hvilken periode udlejer ikke kan oppebære vedligeholdelseshensættelserne. Nævnet skal således ikke blot afslutte sagen, hvis udlejer fremsender planen til lejer, men skal under alle omstændigheder træffe afgørelse i sagen.     

Det er oplyst LLO, at Grundejernes Investeringsfond vil udarbejde en vejledende vedligeholdelsesplan, burde ministeriets bekendtgørelse ikke også oplyse herom.

 

Med venlig hilsen

 

Helene Toxværd

Formand, Lejernes LO

pdv

Jesper Larsen

Cheføkonom, Lejernes LO

Læs mere…
1 2 3 4  >

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser