Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

31-03-2016

Høringssvar Byfornyelse

j. nr. 2016-125                                          29. marts 2016

Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet
Slotsholmsgade 10
1216 København K

Telefon: +45 61 98 40 00

E-mail: uibm@uibm.dk, høringssvar til byfornyelse@uibm.dk

 

 

Vedr.: Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer (målretning af byfornyelsesinstrumenterne mhp. at forbedre boliger og igangsætte udvikling af byer uden for vækstområder).

 

Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet har d. 2. marts 2016 anmodet Lejernes LO om bemærkninger til ovenævnte lovforslag. Høringsfristen er den 29. marts 2016.

 

Med forslaget ønsker regeringen at styrke de byfornyelsesredskaber, som er mest relevante for de mindre byer og provinsbyer uden for vækstområderne, og samtidig foreslår regeringen en omprioritering af de statslige midler til byfornyelse i disse områder.

Med lovforslagets ændres de objektive kriterier, hvorefter de statslige midler til kommunernes udgifter til bygningsfornyelsesindsatsen (f.eks. istandsættelse eller nedrivning) fordeles. Midlerne målrettes i højere grad kommunerne uden for vækstområderne.

Der bliver afsat 70 mio. kr. af den eksisterende ramme til områdefornyelse til 4 kategorier af byer og områder, hvor der er en flerhed af væsentlige problemer, som skal håndteres gennem en helhedsorienteret indsats. 

Det foreslås mulighed for at opnå støtte til at ombygge tomme, offentlige bevaringsværdige bygninger til udlejningsboliger og at der kan gives støtte til at indrette nye byrum, hvor der eksempelvis er opstået et hul i husrække efter en nedrivning. Forslaget skal blandt andet understøtte tilpasning af de skrumpende bymidter i mange mindre byer.

Det foreslås endelig at forhøje den statslige refusion til istandsættelse, nedrivning m.v. i de mindre byer til 70 pct. i en 3-årig periode, og at den forhøjede refusion skal omfatte istandsættelse, nedrivning m.v. af bygninger, som ligger i byer med under 5.000 indbyggere.

Generelle bemærkninger til forslaget.

Lejernes LO har forståelse for regeringens intentioner, men finder omprioriteringen fuldstændig forkert. Statens udgifter til byfornyelse blev i finansloven for 2016 og frem reduceret med 75 mio. kr. årligt. Regeringen sparer og omlægger statens udgifter til byfornyelse, så der fokuseres mere på områder uden for de store byer. Besparelsen på byfornyelsesmidlerne svarer til en reducering med 25 %, således at staten nu kan nøjes med at give 207 millioner kroner om året til byfornyelse. I 90-erne støttede staten udgifterne ved byfornyelse for både ejere og lejere og bevillingerne var væsentlig højere.

Besparelsen kommer især til at ramme Københavns Kommune. Kommunen oplyser, at den stadig har omkring 4.000 boliger med toilet på bagtrappen og omkring 23.000 boliger, hvor der ikke er bad i lejligheden.

Moderniseres en privatejet udlejningsejendom med en bedre klimaskærm, for eksempel isolering, eller ved indbygning af toilet kan udgiften til moderniseringen efter gældende lejelov fuldt ud lægges på lejernes husleje.

I det omfang, at arbejderne indeholder både vedligeholdelsesarbejder og moderniseringsarbejder kan udlejer forhøje huslejen, således at den dækker moderniseringsarbejderne.

Moderniseres en ejendom med nye vinduer med 3 lag termoglas indeholder arbejdet efter lejeloven både en moderniseringsudgift og en vedligeholdelsesudgift. Moderniseringsudgiften giver lejeforhøjelse, medens vedligeholdelsesudgiften skal dækkes af lejernes lovpligtige betaling over huslejen til den løbende vedligeholdelse. Ellers ville lejerne komme til at betale for vedligeholdelsesarbejderne to gange.

 

Grundlæggende skal ejeren af en udlejningsejendom selv fuldt ud afholde udgifterne til genopretning af et vedligeholdelsesefterslæb i en privat udlejningsejendom. Et vedligeholdelsesefterslæb opstår, når udlejeren igennem længere tid har undladt at vedligeholde ejendommen. Ejerens udgift til løbende vedligeholdelse kan og skal finansieres af lejernes henlæggelser til vedligeholdelse. Lejerne skal ikke betale vedligeholdelsesefterslæbet. Udlejeren har som rationel investor fået et afslag i købsprisen af en udlejningsejendom, som modsvarer et eventuelt vedligeholdelsesefterslæb på ejendommen. Dette er sædvane ved handel med private udlejningsejendomme.

 

Men ofte lader udlejeren som om denne sammenhæng ikke eksisterer. Derfor er der på en del udlejningsejendomme stadig et væsentligt vedligeholdelsesefterslæb. For at fremme udlejerens lyst til at udbedre vedligeholdelsesefterslæbet er den offentlige støttede byfornyelse indrettet sådan, at kommunen kan give tilsagn om økonomisk støtte til udlejeren i det omfang, hvor udlejeren ikke selv har mulighed for at egenfinansiere udgifterne til genopretning af ejendommen. Staten refunderer halvdelen af den kommunale støtteudgift. Lejerne får ikke nogen støtte, de skal efter byfornyelsesloven fuldt ud betale for alle forbedringer.

Når regeringen skærer ned på de byfornyelsesmidler, der skal gå til at klare de tunge byfornyelsesopgaver, betyder det, at flere private udlejere ikke kan magte byfornyelsesopgaven. Det rammer lejerne, og derfor vil en beskæring af byfornyelsesmidlerne i storbyerne forsinke tidsvarende klimaskærme, og tidsvarende installationer i form af toilet og bad i lejlighederne.

De private udlejere kender denne problemstilling. Desværre er de private udlejere ikke voldsomt interesserede i at bruge vedligeholdelsesmidler på vedligeholdelsesdelen af en energiforbedrende investering, for eksempel nye bedre vinduer, de vil hellere bruge vedligeholdelsesmidlerne på den vedligeholdelsesudgift, der opstår, hver gang de moderniserer en lejlighed ved genudlejning.

De private udlejeres organisationer har nogle gange påpeget, at det er gennem reglerne om en friere lejefastsættelse ved modernisering ved genudlejning (en såkaldt Brl. § 5 stk. 2 modernisering), at vi har fået en forbedring af boligstandarden i lejlighederne i byen. Kort sagt, udlejerne vil gerne påpege, at de friere huslejeregler betyder, at mange lejligheder moderniseres, og at det er ved disse moderniseringer ved genudlejning, at der laves rumforandringer, der giver mulighed for bad og et større køkken, således at standarden i boligmassen løftes.   

Lejernes LO efterlyser evidens for denne påstand. Efter vores erfaring omfatter langt de fleste Brl. § 5 stk. 2 moderniseringer ikke installation af bad og toilet, men typisk udskiftning af eksisterende badeværelser og køkkener med badeværelser og køkkener i mere fancy udformning, og med flere moderniteter.

Derfor svigter regeringens omprioritering af byfornyelsesmidlerne lejerne i de dårlige ejendomme i storbyerne.

I stedet for at skære i midlerne til byfornyelse i storbyen, burde regeringen have en ambition om at reducere antallet af boliger uden eget bad og antallet af boliger uden eget toilet.

Byfornyelseslovgivningen burde ændres, således at kommunen, såfremt et flertal af lejerne i en ejendom ønsker det og såfremt ejendommens økonomi tillader det, kunne pålægge en udlejer at byforny ejendommen med tidsvarende toilet og badefaciliteter og/eller en tidsvarende energiskærm. Udlejer ville efter de gældende regler kunne få et væsentligt tilskud til den vedligeholdelsesmæssige udbedring. Lejerne kunne, såfremt det drejer sig om energimæssige forbedringer, efter de gældende regler også opnå et tilskud, der nedsætter huslejeforhøjelsen.

 

Med venlig hilsen

 

Helene Toxværd,

Formand for Lejernes LO

Pdv

Jesper Larsen

Cheføkonom, Lejernes LO

 

                                             

Tilbage

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser